- Đất nhà nước giao, cho th có thời hạn mà khơng được gia hạn
3. NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐA
3.1.5. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 4 thơng qua ngày 26/11/2003 có hiệu lực từ ngày 01/07/2004. Sự ra đời của Luật Đất đai năm 2003 là một nhu cầu tất yếu khách quan trên cơ sở kế thừa phát triển các quy định của Luật Đất đai năm 1993 và luật hóa các văn bản dưới luật nhưng cũng đã có rất nhiều quy định mang tính khoa học hơn, tiến bộ hơn so với Luật Đất đai năm 1993. Luật Đất đai năm 2003 đã thể hiện chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất nhằm xác
nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Vì vậy bất kỳ người sử dụng đất nào cũng mong muốn có được chứng thư pháp lý ấy. Tuy nhiên, trong thời gian qua tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong phạm vi cả nước diễn ra rất chậm, có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến kế hoạch cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhà nước khơng hồn thành trong đó một phần khơng nhỏ là do cơ sở pháp lý cho hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn nhiều điểm chưa rõ ràng, chưa hợp lý. Khác với Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 đã có những quy định sửa đổi bổ sung cơ bản và quy định chi tiết rõ ràng từ diều 48 đến điều 52 nhằm góp phần nâng cao hiệu quả việc thực hiện các chính sách đất đai trên thực tế, cụ thể bao gồm một số nội dung cơ bản sau:
- Hình thức của giấy chứng nhận: Trong phạm vi cả nước hiện nay đang tồn tại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo ba mẫu đó là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo Luật Đất đai năm 1987 theo mẫu do Tổng cục Quản lý ruộng đất phát hành, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo Luật Đất đai năm 1993 theo mẫu do Tổng cục Địa chính phát hành (người sử dụng đất hay gọi là bìa đỏ) và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở đô thị (người sử dụng đất hay gọi là bìa hồng). Nhưng kể từ khi Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường được ban hành ngày 1/11/2004, quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được sử dụng thống nhất trong phạm vi
cả nước với mọi loại đất do Bộ Tài nguyên Môi trường phát hành. Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm một tờ, 4 trang khổ 190mm * 265mm, trang 1 (trang bìa) màu đỏ đối với bản cấp cho người sử dụng đất bao gồm quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”màu vàng, số phát hành màu đen và dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trang 2 và trang 3 nền được in hoa văn trống đồng màu vàng tơ ram 35% và ghi nhận những thông tin về thửa đất, về người sử dụng đất. Trang 4 màu trắng in bảng, in chữ đen để ghi nhận những thông tin về biến động đất đai.
Như vậy, theo Luật Đất đai năm 2003 thì sẽ khơng cịn Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở đô thị (tức bìa hồng) nữa. Trong trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chủ sở hữu tài sản phải đăng kí quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng kí bất động sản và điều 44, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 29/10/2004 về hướng dẫn thì hành Luật Đất đai năm 2003.
Bên cạnh những quy định chung về hình thức Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2003 còn quy định cụ thể về việc ghi tên người sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong từng trường hợp cụ thể. Ví dụ: tại điều 48 Luật Đất đai năm 2003
và điều 43 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định: “Quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ tên vợ và học tên chồng”. Nếu hộ gia đình thì đề nghị chỉ ghi tên vợ hoặc chồng thì phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ và chồng có chứng thực của UBND cấp xã. Nếu một trong hai vợ chồng là người nước ngoài hoặc là người Việt Nam định cư ở nước ngồi thì chỉ ghi tên vợ hoặc chồng là cá nhân trong nước. Nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ sở tơn giáo, cộng đồng dân thì ghi cơ sở tơn giáo và cộng đồng dân cư trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp nhiều người sử dụng đất có quyền sử dụng đất chung thì ghi tên tất cả những người đó. Đối với nhà chung cư thì việc ghi tên Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất theo điều 46, nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính Phủ.
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 29/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận đó là:
(1). Giấy chứng nhận được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có u cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó.
(2). Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
(3). Giấy chứng nhận được cấp cho người đề nghị cấp giấy sau khi đã hồn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trường hợp Nhà nước cho thuê đất thì Giấy chứng nhận được cấp sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký.
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 29/10/2009 cũng tiếp tục ghi nhận Giấy chứng nhận gồm những nội dung chính sau:
(1). Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”;
(2). Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
(3). Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; (4). Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; (5). Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận.
- Hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Luật Đất đai năm 2003 quy định khá cụ thể, chi tiết về đối tượng được cung cấp giấy, đối tượng không được cấp giấy, về nghĩa vụ tài chính của hộ gia đình cá nhân khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, về thẩm quyền và trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra, còn quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong từng trường hợp cụ thể như cấp cho kinh tế trang trại, cho đất xây dựng, trụ sở cơ quan, cơng trình sự nghiệp, cho đất làm mặt bằng xây dựng cơ sản xuất, kinh doanh…
Điều 49 Luật Đất đai năm 2003 quy định rõ 9 trường hợp việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tức chỉ rõ đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 lại chỉ rõ các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó là:
+ Đất do nhà nước giao để quản lý quy định tại điều 3 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP;
+ Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất cơng ích do ủy bạn nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý sử dụng;
+ Người sử dụng đất cho thuê, thuê lại của người khác mà không phải là đất thuê hoặc thuê lại trong khu công nghiệp quy định tại điểm d khoản 5 điều này;
+ Người đang sử dụng đất mà không đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và 51 của Luật Đất đai;
Đối với Người nhận khoán đất trong các lâm trường. Khi các chủ thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Luật Đất đai hiện hành cũng xác định rõ trách nhiệm pháp lý của họ là phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật và thực hiện đầy đủ các trình tự, thủ tục pháp lý. Hộ gia đình, cá nhân khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngồi việc phải nộp lệ phí địa chính họ cịn phải nộp tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất đều phải nộp tiền sử dụng đất mà Luật Đất đai năm 2003 chỉ rõ những trường hợp nào phải nộp tiền sử dụng đất và những trường hợp nào không nộp tiền sử dụng đất. Theo Luật Đất đai năm 2003 thì hộ gia đình, cá nhân sau đây khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải nộp tiền sử
dụng đất.
+ Những người có một trong các loại giấy tờ hợp lệ được quy định tại Khoản 1, Điều 50 Luật Đất đai năm 2003.
+ Người có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1, Điều 50 nhưng trên giấy tờ đó ghi tên người khác kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyển sử dụng đất có những chữ kí của các bên liên quan nhưng đến trước ngày 01/07/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất được UBND cấp xã xác nhận đất khơng có tranh chấp.
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có đều kiện kinh tế - xã hội khó khăn được
UBND xã nơi có đất xác nhận sử dụng đất ổn định, khơng có tranh chấp. + Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất khơng có các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1, Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 nhưng sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1999 nay được UBND xã xác nhận đất khơng có tranh chấp phù hợp với quy hoạch.
Luật Đất đai năm 2003 quy định trường hợp sau thì người sử dụng đất làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất:
+ Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất khơng có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, điều 50 Luật Đất đai năm 2003 nhưng đã sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày luật này có hiệu lực nay được UBND cấp xã xác nhận đất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.
Ngồi ra trong các trường hợp sau đây, người sử dụng đất cũng được xem xét để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi họ đã thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước:
+ Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân, của cơ quan thi hành án quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước thẩm quyền đã được thi hành.
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê từ 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004 mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Người đang sử dụng đất khi muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngoài việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính, họ cịn phải thực hiện theo trình tự thủ tục pháp lí đã được quy định cụ thể tại Điều 123 Luật đất 2003, Điều 135, 135 Nghị định 181/2004/NĐ-CP và Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 29/10/2009.
Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2003. Theo đó UBND cấp tỉnh có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất; tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam, cơ sở tơn
giáo; UBND cấp huyện có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
Ngoài việc phân định thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa vào chủ thể thì Khoản 3, Điều 52, Luật Đất đai năm 2003 còn quy định UBND cấp tỉnh ủy quyền cho sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp thuộc thẩm quyền của mình. Các trường hợp UBND tỉnh được phép ủy quyền quy định cụ thể ở Điều 56, Nghị định 181/2004/NĐ-CP (bao gồm 4 trường hợp), sở Tài nguyên và Môi trường, phịng Tài ngun và Mơi trường, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất còn được phép chỉnh lý biến động về quyền sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 57, Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Những quy định về việc ủy quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chỉnh lý biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung mới lần đầu tiên được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 2003, mang tính tiến bộ nhằm giảm bớt một phần công việc cho UBND cấp tỉnh, nâng cao hiệu quả quản lý đất đai (vì theo Luật Đất đai năm 1993 mọi thẩm quyền về quản lý đất đai không được phép ủy quyền).
- Đính chính và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong quá trình quản lý nhà nước về đất đai, khi phát hiện nội dung ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sai sót thì sở Tài ngun và Mơi trường, phịng Tài ngun và Mơi trường có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Còn việc thu hồi và đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại khoản 2, điều 42, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và Điều 25, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 29/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
(1). Khi phát hiện nội dung ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót thì Sở Tài ngun và Mơi trường có trách nhiệm đính chính đối với Giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp, Phòng Tài ngun và Mơi trường có trách nhiệm đính chính đối với Giấy chứng nhận do Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp.
(2). Thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật thực hiện như sau: a) Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp mà có văn bản của cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra kết luận là Giấy chứng nhận đã cấp trái với quy định của pháp luật thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng thì ra quyết