2.2.3.1. Số liệu về nợ xấu của các ngân hàng thương mại:
Bất động sản mặc dù là lĩnh vực mang lại nhiều lợi nhuận nhưng vẫn là một ngành kinh tế nhạy cảm và chứa đựng nhiều rủi ro tiểm ẩn. Mặc dù đa số các khoản dư nợ cho vay bất động sản đều có tài sản đảm bảo chủ yếu là bất động sản, nhưng ngân hàng cũng khó phát mại được tài sản khi thị trường bất động sản kém tính thanh khoản. Mặt khác, việc siết chặt cho vay bất động sản càng khiến cho tính thanh khoản của thị trường thêm khó khăn, có những dự án đã hoàn thành 80-90% nhưng không triển khai tiếp hoặc không bán được vì thiếu vốn.
Hiện nay không có số liệu chính thức về tỉ lệ nợ xấu trong dư nợ cho vay bất động sản, chỉ có số liệu công bố về tình hình nợ xấu của một số Ngân hàng thương mại trong các năm qua như sau:
17,500 35,000 43,500 43,650 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 45,000 50,000 T9/2006 2007 2008 T6/2009 Biểu đồ nợ xấu của các Ngân hàng thương mại từ năm 2006-2009 Nợ xấu
Hình 2.3 Biểu đồ nợ xấu của các Ngân hàng thương mại qua các năm
(Nguồn: Ngân hàng Nhà nước )
Các khoản nợ xấu này chủ yếu do các doanh nghiệp hoạt động không hiệu quả và nợ cho vay bất động sản.
¾ Đánh giá số liệu về tình hình nợ xấu của các Ngân hàng thương mại:
Từ nhiều năm qua, báo cáo của ngành ngân hàng cho thấy tỷ lệ nợ xấu rất thấp (không quá 5%), vẫn trong tầm kiểm soát của ngành. Tuy nhiên tính chính xác của các số liệu báo cáo cần phải xem xét lại. Trong khi các công ty kiểm toán, các định chế tài chính quốc tế nhận định số nợ xấu của các ngân hàng Việt Nam rất cao, thì bản thân các tổ chức tín dụng công bố luôn ở mức thấp.
Sự khác biệt đó, như nhận định của công ty định mức tín nhiệm hàng đầu thế giới Standard and Poor’s, là do tình trạng thiếu minh bạch, còn nhiều sơ hở trong quy định để các ngân hàng thương mại tận dụng, điều chỉnh số liệu này theo mục đích của họ.
Mặt khác, khái niệm nợ xấu ở nước ta tuy áp dụng chuẩn mực quốc tế nhưng cách phân loại nợ chủ yếu dựa vào thời hạn trả nợ, căn cứ theo định lượng mà thiếu định tính, thiếu hẳn sự đánh giá kết hợp các yếu tố khác như tình hình tài chính, kết quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Điều này dẫn đến việc phân loại nợ (vào các nhóm 1 - Tốt, 2 - Xấu, 3 - Trung bình, 4 - Yếu, 5 - Kém) không phản ánh đúng thực chất khoản nợ.
Đánh giá của công ty kiểm toán quốc tế Ern & Young cho rằng: nếu các ngân hàng thực hiện phân loại khách hàng và nợ theo cách trên, thì tỷ lệ nợ xấu sẽ tăng thêm 2 – 3 lần so với số liệu công bố. Xét trên chuẩn mực báo cáo tài chính quốc tế (IFRS) của bốn ngân hàng quốc doanh, Tổ chức đánh giá tín nhiệm Fitch cho rằng, nợ xấu phải ở mức 13% tổng dư nợ vào thời điểm cuối năm 2008, và tăng khoảng 17% trong năm 2009. Trong một đợt thanh tra gần đây của Ngân hàng Nhà nước, 93% các chi nhánh ngân hàng trong diện thanh tra có sai sót trong phân loại, gia hạn nợ.
Nguyên nhân của việc che giấu tỷ lệ nợ xấu thực chủ yếu do các ngân hàng lo ngại ảnh hưởng đến kết quả tài chính. Nếu nợ xấu thì phải trích lập dự phòng (nhóm 3 : 20%, nhóm 4 : 50% và nhóm 5 là 100%) số tiền này được hạch toán vào chi phí hoạt động, và do đó ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh, và từ đó ảnh hưởng đến uy tín thương hiệu của ngân hàng. Một lý do khác là Ban điều hành của ngân hàng cũng không muốn bộc lộ tỷ lệ nợ quá hạn thực của ngân hàng do lo ngại bị đánh giá, xem xét mức độ hoàn thành nhiệm vụ.
2.2.3.2. Rủi ro do thị trường bất động sản thiếu tính chuyên nghiệp
Việc thiếu tính chuyên nghiệp này thể hiện ở sự mất cân đối về hàng hoá và chủ thế tham gia thị trường
Mặc dù thời gian qua thị trường bất động sản phát triển khá mạnh mẽ, song cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý so với nhu cầu thị trường, điển hình là ở mảng thị trường nhà ở, vì lý do lợi nhuận đa số các doanh nghiệp tập trung vào mảng căn hộ, biệt thự cao cấp, nhà phố…mà chưa tính đến mức thu nhập của đại đa số người có nhu cầu, trong khi lại thiếu sản phẩm dành cho người có thu nhập trung bình trở xuống. Do đó dẫn tình trạng trên thị trường dư thừa các sản phẩm cao cấp (do vượt quá khả năng chi trả của người có nhu cầu) trong khi lại thiếu hụt các sản phẩm nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và thấp.
Các yếu tố quan trọng hỗ trợ cho thị trường bất động sản vận hành như dịch vụ môi giới bất động sản, tư vấn, định giá bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản… chưa được pháp luật quy định và chưa có biện pháp quản lý làm ảnh hưởng xấu đến
sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Sự tham gia của các tổ chức tài chính, tín dụng, ngân hàng vào các giao dịch và thị trường bất động sản còn nhiều hạn chế cả về số lượng và nghiệp vụ, chưa đóng vai trò hậu thuẫn về vốn cho thị trường bất động sản phát triển.
2.2.3.3. Rủi ro từ phía khách hàng vay
Thị trường bất động sản Việt Nam có tới 90% là nhà đầu tư trong nước. Họ có lợi thế về nguồn đất nhưng bất lợi về nguồn vốn và tính chuyên nghiệp. Các doanh nghiệp bất động sản đa số có vốn tự có thấp, hoạt động chủ yếu dựa vào các định chế tài chính- tín dụng, vốn huy động ứng trước từ người mua.
Các doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản chỉ chú trọng vào các tính toán ngắn hạn, kể cả tư duy về đầu tư, về cách tạo vốn phát triển thị trường, trong khi thị trường bất động sản chính quy cần những chiến lược trung hạn và dài hạn. Phần lớn các doanh nghiệp không có hoặc có rất ít hoạt động marketing chuyên nghiệp; không giữ đúng cam kết; không đúng tiến độ thi công, sản phẩm không đạt chất lượng, tiến hành đầu tư tràn lan các dự án mà không có khả năng giám sát quản lý, không có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, nguồn vốn không được sử dụng đúng mục đích...
Khi thực hiện dự án đầu tư, đa số doanh nghiệp không có những nghiên cứu thị trường để đưa ra chiến lược kinh doanh thích hợp. Nhiều doanh nghiệp do không am hiểu về thị trường đã dẫn đến đầu tư tràn lan, lãng phí, thậm chí đầu cơ, tác động xấu đến thị trường.
Khi đó, khi thị trường biến động, các doanh nghiệp phải chịu áp lực tài chính rất lớn, có nguy cơ bị phá sản, không trả được nợ vay ngân hàng.
Một rủi ro khác là việc khách hàng cung cấp thông tin sai sự thật về tình hình tài chính, tình hình kinh doanh, tính thanh khoản, quản trị điều hành của doanh nghiệp; về tính khả thi của dự án/phương án vay vốn. Hoặc khách hàng có hành vi gian lận và tham nhũng, cố ý làm trái. Ví dụ như tạo hồ sơ giả và công chứng giả để đi thế chấp; dùng một tài sản để thế chấp và cầm cố ở nhiều ngân hàng; thuê nhà của chủ sở hữu khác để đưa đi thế chấp, mượn tài sản của người khác để cầm cố; sử
dụng con dấu, giấy tờ của doanh nghiệp đã giải thể để cấu kết với cán bộ tín dụng làm thủ tục vay vốn.
2.2.3.4. Rủi ro từ phía ngân hàng thương mại
¾ Rủi ro về quản lý thanh khoản:
Cho vay bất động sản đòi hỏi nguồn vốn dài hạn. Trong khi đó, khoảng 80% nguồn vốn huy động của các Ngân hàng thương mại có kỳ hạn dưới 12 tháng, nên khi thị trường bất động sản biến động, cũng kéo theo rủi ro tín dụng.
Sự mất cân đối về cơ cấu thời hạn vốn tín dụng, cũng như việc sử dụng quá mức nguồn vốn ngắn hạn cho vay dài hạn của một số Tổ chức tín dụng là một trong những tác nhân gây ra những bất ổn trên thị trường tín dụng. Trước áp lực của nền kinh tế, việc sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay dài hạn được coi là một giải pháp tình thế của Ngân hàng Nhà nước hiện nay. Theo quy định từ 01/10/2009, tỷ lệ vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn tối đa là 30% (đối với các Ngân hàng thương mại, Công ty tài chính, Công ty cho thuê tài chính), tỷ lệ này là 20% (đối với Quỹ tín dụng nhân dân trung ương)
Tuy nhiên, nếu các Tổ chức tín dụng không đảm bảo duy trì ổn định việc huy động vốn theo kế hoạch, cũng như khả năng thu nợ không phù hợp với yêu cầu chi trả các khoản tiền gửi do chênh lệch về thời hạn, có thể dẫn đến nguy cơ mất khả năng thanh toán, nhất là các Tổ chức tín dụng có quy mô nhỏ, hệ số an toàn vốn thấp và sử dụng nhiều vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn.
Số liệu điều tra của một nhóm các khoa học được công bố trên báo chí cho
thấy Bảng cân đối tài sản của Ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay khá rúi ro
về vấn đề quản lý thanh khoản: Hiện tại, nếu tính trung bình, ước có khoảng chưa
đến 20% nguồn vốn huy động của Ngân hàng thương mại có kỳ hạn trên 1 năm;
nguồn có kỳ hạn trên 2 năm ước chỉ chiếm 8% tổng nguồn vốn. Như vậy, có tới
khoảng 80% tổng nguồn vốn huy động của các Ngân hàng thương mại là vốn ngắn
hạn (dưới 1 năm). Tỷ trọng này phần nào phản ánh trình độ phát triển của thị trường
tài chính Việt Nam còn ở mức thấp, các công cụ huy động vốn còn nghèo nàn của
khu vực ngân hàng, mức độ tín nhiệm hạn chế của công chúng vào hệ thống ngân
hàng, quan điểm ngắn hạn của nhà đầu tư/ người gửi tiền khi môi trường kinh tế còn nhiều bất trắc...
Trong khi đó, tính trung bình toàn hệ thống Ngân hàng thương mại, ước tỷ lệ cho vay trung và dài hạn trong lĩnh vực bất động sản lên tới hơn 70% tổng dư nợ cho vay bất động sản. Nguồn để cho vay trung và dài hạn chủ yếu là nguồn ngắn hạn.
Do đó, với hệ thống quản lý rủi ro thanh khoản như hiện nay, các Ngân hàng thương mại rất dễ tổn thương trước các biến động của nền kinh tế, việc sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay quá mức các dự án trung và dài hạn (cụ thể là đầu cơ bất động sản) đã gây nguy cơ rủi ro rất lớn.
Thực tế cho thấy, đầu năm 2008, khi Ngân hàng Nhà nước thắt chặt chính sách tiền tệ, một số Ngân hàng thương mại đã rơi vào tình trạng thiếu thanh khoản, đã đẩy mạnh huy động vốn đến mức tạo nên trào lưu “siêu lãi suất” (thậm chí đến mức 20%) và đẩy lãi suất trên thị trường liên ngân hàng có khi lên tới 30%/năm. Một số ngân hàng cho vay đầu cơ bất động sản kỳ hạn 12 tháng với nguồn trả nợ từ việc bán chính bất động sản hình thành từ vốn vay đồng thời là tài sản bảo đảm. Trong thời gian đầu, khi thị trường bất động sản đang nóng sốt, khách hàng thanh toán đúng hạn đã khiến nhiều ngân hàng đẩy mạnh cho vay dưới hình thức này, tuy nhiên khi chính sách thắt chặt tiền tệ được áp dụng và Ngân hàng Nhà nước cảnh báo về hạn chế cho vay bất động sản, thị trường đóng băng và nợ quá hạn, nợ xấu tăng nhanh ở nhiều ngân hàng.
¾ Rủi ro trong công tác thẩm định cho vay
Xét từ phía ngân hàng thì một số ngân hàng không chấp hành nghiêm túc chế độ tín dụng và điều kiện cho vay; chính sách và quy trình cho vay còn lỏng lẻo; chưa thực sự phân định rạch ròi giữa khâu thẩm định và khâu cho vay; công tác kiểm tra, kiểm soát nội bộ, chính sách quản trị rủi ro nói chung và rủi ro tín dụng nói riêng vẫn còn hạn chế. Một số ngân hàng có biểu hiện khá dễ dãi trong cho vay, không chấp hành đầy đủ quy trình, quy chế cho vay, gia hạn nợ sai quy định, che dấu nợ quá hạn. Các khoản vay được cơ cấu không phù hợp với tính chất của
phương án vay, kế hoạch trả nợ không căn cứ dòng tiền của dự án, phương án sản xuất kinh doanh
Đa số các khoản cho vay bất động sản là tín dụng trung dài hạn, quy mô dự án rất lớn, phức tạp mà việc thẩm định đòi hỏi trình độ chuyên môn cao, theo các tiêu chuẩn thị trường, thực sự vượt quá năng lực, kinh nghiệm, khả năng giám sát của các cán bộ tín dụng. Điều đó dẫn đến việc một số doanh nghiệp lợi dụng sự kém hiểu biết và thiếu thông tin kinh tế, thông tin kỹ thuật của nhân viên ngân hàng để báo cáo khống vốn, khai tăng giá trị xây dựng công trình để tăng quy mô vốn đầu tư. Điều này đặc biệt nguy hiểm đối với cho vay các dự án đầu tư bất động sản, do khi cho vay đầu tư bất động sản, đa số các ngân hàng đều nhận thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay với tỷ lệ vốn tự có của doanh nghiệp là 30% và vốn vay ngân hàng là 70%. Việc chủ đầu tư nâng khống giá trị công trình còn dẫn đến nguy cơ vốn tín dụng ngân hàng chiếm tỷ trọng quá lớn trong tổng vốn đầu tư dự án, có thể chiếm đến 90% thậm chí 100% vốn đầu tư dự án. Do đó, khi thị trường biến động, khách hàng sẽ dễ dàng từ bỏ dự án (và cũng là tài sản đảm bảo) để lại khoản nợ khó đòi cho ngân hàng.
Mặt khác, do thông tin không đầy đủ và khả năng dự báo còn yếu kém, nhiều khả năng ngân hàng sẽ cho vay những dự án chưa được chủ đầu tư nghiên cứu cẩn trọng, những dự án kém hiệu quả. Do đó rủi ro là điều tất yếu có thể xảy ra và ngân hàng là người phải gánh chịu những rủi ro này.
¾ Rủi ro về tài sản đảm bảo:
Phần lớn dư nợ cho vay bất động sản của ngân hàng có tài sản thế chấp là nhà đất. Mặc dù đây được coi là hình thức bảo đảm nợ chắc chắn nhất, nhưng thực tế các tài sản thế chấp là nhà đất cũng chứa nhiều rủi ro như: rủi ro về tính pháp lý của tài sản (giấy tờ sai lệch, giả mạo, không hợp pháp, tài sản có tranh chấp về quyền sở hữu...). Sự mất giá của tài sản thế chấp khi thị trường sụt giảm, tài sản thế chấp không bán được vì ở vào vị trí không thuận lợi, trong quy hoạch của Nhà nước….
Đối với các khoản cho vay bất động sản có tài sản đảm bảo là tài sản hình thành trong tương lai –đây cũng là một nghiệp vụ có rất nhiều rủi ro. Nếu chủ đầu
tư không có năng lực hoặc sử dụng vốn không đúng mục đích như ban đầu hoặc thị trường bất động sản có biến động sẽ dẫn đến việc dự án không được triển khai đúng tiến độ. Khi đó việc tiêu thụ sản phẩm gặp nhiều khó khăn, và ảnh hưởng đến khả năng trả nợ ngân hàng. Tuy nhiên lúc đó, ngân hàng không thể phát mãi tài sản để thu hồi nợ do tài sản chưa được hình thành. Do đó, nếu không kiểm soát chặt chẽ, ngân hàng sẽ mất vốn hoặc gặp khó khăn khi thu hồi nợ.
2.2.4. Kiểm soát rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại Thành phố Hồ Chí Minh hàng thương mại Thành phố Hồ Chí Minh
Dù có nhiều rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản, nhưng các ngân hàng xác định đây vẫn là mảng tín dụng quan trọng trong cơ cấu các khoản vay. Do đó, các Ngân hàng thương mại vẫn tiếp tục triển khai các sản phẩm cho vay kinh
