¾ Hoàn thiện quy trình tín dụng, thiết lập bộ phận tín dụng chuyên cho vay kinh doanh bất động sản:
Thực hiện các nguyên tắc phân tách chức năng, nguyên tắc tuân thủ hạn mức. Thường xuyên xem xét lại quy trình theo định kì, đảm bảo mọi công việc được xử lí một cách đầy đủ, chính xác, kịp thời và đúng thẩm quyền.
Mức phán quyết tín dụng đối với các đơn vị trong hệ thống phải căn cứ vào năng lực và kinh nghiệm của người lãnh đạo, địa bàn, kết quả hoạt động và chất lượng tín dụng của mỗi đơn vị.
Quy trình tín dụng cần tách biệt chức năng quyết định cho vay với thẩm định tín dụng; tách biệt chức năng thẩm định tín dụng và định giá tài sản bảo đảm. Lãnh đạo các phòng, ban trực tiếp thẩm định tín dụng không nằm trong thành phần biểu quyết cho vay tại các hội đồng tín dụng. Việc bổ nhiệm cán bộ vào các vị trí lãnh đạo các phòng, ban tại Hội sở; Sở giao dịch; các chi nhánh; Phòng giao dịch phải đặc biệt thận trọng, bên cạnh năng lực, thành tích công tác cần phải chú trọng đến kinh nghiệm và phẩm chất đạo đức.
Tăng cường công tác quản trị trong các tổ chức tín dụng, trong đó chú trọng đổi mới cơ chế quản lý và điều hành, kiểm tra và thẩm quyền ban hành các quyết định cho vay. Tăng cường nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của kiểm soát nội bộ của ngân hàng, xem đây là điểm xuất phát để bảo đảm an toàn, hiệu quả trong hoạt động tín dụng. Do đó cần thành lập bộ phận kiểm soát và thẩm định lại trước khi quyết định cho vay, nhất là các dự án vay vốn lớn.
Bên cạnh đó, Tín dụng bất động sản cần được tổ chức thành một bộ phận chuyên môn hoá vì các lý do sau:
- Các khoản cho vay bất động sản thường có quy mô lớn, kỳ hạn vay dài.
- Riêng trong lĩnh vực bất động sản đã có rất nhiều dòng sản phẩm khác nhau như bất động sản nhà ở, bất động sản sản xuất thương mai, bất động sản du lịch.... Mỗi dòng sản phẩm này có tính chất, đặc thù riêng về thị trường, về phương thức quản lý.
- Do đặc điểm của thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang trong giai đoạn chưa hoàn chỉnh, môi trường pháp lý chưa nhất quán, thiếu minh bạch.
Do đó ngân hàng cần phải có bộ phận chuyên môn phân tích cho vay trong lĩnh vực bất động sản. Cán bộ ngân hàng phải có kiến thức trong nhiều lĩnh vực: chi phí xây dựng và vật liệu, giá trị địa điểm, nhu cầu bất động sản, việc cung ứng vật liệu, luật lệ môi trường và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến bất động sản, và các vấn đề khác có khả năng ảnh hưởng bất lợi đến dự án bất động sản cho vay.
¾ Phân tích tín dụng:
Mục đích duy nhất của việc phân tích, thẩm định tín dụng là nhằm đánh giá khả năng trả nợ của người vay. Sự phân tích tín dụng đối với cho vay bất động sản cũng tương tự như với các đối tượng cho vay khác, tập trung vào các yếu tố sau: - Tình trạng pháp lý của người vay và dự án vay vốn
- Uy tín, lịch sử vay nợ của người vay
- Tình hình tài chính của người vay trong hiện tại và tương lai
- Mục đích vay vốn, hiệu quả kinh tế của dự án/phương án vay vốn: Đây là nội dung thẩm định rất quan trọng do các khoản cho vay bất động sản có nguồn trả nợ dựa vào việc bán các sản phẩm của dự án.
- Khi dự án đầu tư không hiệu quả, kéo theo hàng loạt rủi ro, gây tổn thất cho ngân hàng, và ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng hoạt động tín dụng của ngân hàng. Do đó yêu cầu nhà đầu tư kinh nghiệm, đáng tin cậy và tài chính ổn định.
- Khi quyết định cho vay, ngân hàng cần quan tâm xét đến chi phí xây dựng dự tính, giá trị thị trường dự tính khi công trình xây dựng hoàn tất, khả năng tài chính và quản lý của nhà đầu tư…
- Tài sản đảm bảo: Việc đánh giá tài sản đảm bảo là bất động sản có những đặc điểm đáng lưu ý sau:
+ Việc đánh giá tài sản đảm bảo theo giá thị trường có nhiều khả năng bị chi phối bởi chủ quan của nhân viên trực tiếp thụ lý.
+ Do chính sách cạnh tranh, các ngân hàng ngày càng có xu hướng định giá bất động sản theo sát giá thị trường (thậm chí có khi lên đến 90 – 100% giá thị trường), và cho vay từ 70 – 90% giá trị định giá. Khi thị trường sụt giảm, giá bất động sản có khả năng giảm hơn 50% so với giai đoạn tăng trưởng. Điều này làm cho nhiều đối tượng vay nợ tiến gần đến giá trị ròng âm của bất động sản, do đó làm tăng nguy cơ một số khách hàng sẽ chấp nhận cho ngân hàng xử lý tài sản đảm bảo hơn là cố gắng hoàn trả khoản vay.
+ Khi thị trường bất động sản mất thanh khoản, khách hàng không có khả năng thanh toán nợ, các ngân hàng thương mại sẽ phải phát mại bất động sản để thu
hồi vốn. Tình hình này càng đẩy cung nhà đất tăng mạnh, giá lại càng giảm. Đây chính là hiệu ứng xấu của thị trường tín dụng bất động sản.
+ Đối với bất động sản là tài sản hình thành trong tương lai, cần xác định rõ tính pháp lý, khả năng tài sản có thể xác lập đầy đủ quyền sở hữu/sử dụng của bên bảo đảm sau khi nhận thế chấp. Hạn chế nhận thế chấp đối với bất động sản là các căn hộ, nhà ở là tài sản hình thành trong tương lai được nhận chuyển nhượng từ các dự án không do chính ngân hàng tài trợ, bất động sản có tính thanh khoản thấp do có diện tích đất nhỏ, giao thông không thuận lợi, qui hoạch không rõ ràng. Sự thận trọng của ngân hàng là cần thiết do những qui định pháp lý chưa rõ ràng và việc hiểu, thực thi các qui định pháp luật của các cơ quan chức năng còn chưa thống nhất
¾ Quản lý chặt chẽ khoản vay trước, trong và sau khi giải ngân:
Hầu hết các dự án đầu tư bất động sản cần nguồn vốn có quy mô lớn, vốn đầu tư này được dàn trải theo từng giai đoạn: đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô và hoàn thiện…kéo dài qua khoảng thời gian khoảng từ 3-5 năm, thậm chí có thể lên đến 7-10 năm đối với những dự án quy mô lớn.
Do đó, mặc dù doanh nghiệp cần khoản tiền lớn cho dự án, nhưng nhu cầu này được chia ra theo từng giai đoạn khác nhau. Do đó số tiền cho vay của ngân hàng cũng phải được thiết kế để giải ngân phù hợp với từng giai đoạn đầu tư của doanh nghiệp.
Mặc dù việc kiểm soát các khoản cho vay dự án bất động sản rất phức tạp, nhưng các ngân hàng cần có biện pháp kiểm soát để giải ngân theo tiến độ thực hiện dự án. Yêu cầu này vừa đảm bảo cho khoản vay được sử dụng đúng mục đích, vừa đảm bảo tiến độ thi công theo đúng kế hoạch, từ đó dự án phát huy hiệu quả và hoàn trả nợ cho ngân hàng.
Khi cho vay, các ngân hàng thương mại cần phải kiểm soát mục đích sử dụng các khoản vay của doanh nghiệp; có chứng từ vay vốn rõ ràng; cũng như duy trì các kênh liên lạc giữa ngân hàng và doanh nghiệp để có thông tin trao đổi kịp thời. Ngược lại, các doanh nghiệp cũng phải tiến hành trích lập dự phòng, khi có phát sinh khoản thu khó đòi.
Ngoài ra, trong hợp đồng tín dụng cần quy định chặt chẽ về việc yêu cầu nhà thầu phải có chứng thư bảo lãnh thực hiện hợp đồng (nhằm đảm bảo chất lượng và thời hạn xây dựng công trình), bảo hiểm hoả hoạn, bảo hiểm thi công xây dựng, thiết kế giải pháp thi công …