2.3.1 Tỡnh hỡnh GPMB trong những năm qua của Thành phố Hà Nội
Hiện nay và trong thời gian tới, thủ đụ Hà Nội cú quy mụ và tốc độ đầu tư - đụ thị hoỏ cao, với hàng loạt dự ỏn mở rộng khụng gian thành thành phố, cải tạo cỏc nỳt giao thụng, xõy dựng cỏc tuyến đường, di chuyển cỏc xớ nghiệp cũ, cỏc dự ỏn xõy dựng khu đụ thị mới, phỏt triển nhà… Thực hiờn tốt giải phúng mặt bằng là điều kiện tiờn quyết để tiến hành dự ỏn, gúp phần đảm bảo nhip độ phỏt triển đụ thị, nõng cao năng lực quản lý đụ thi trong tỡnh hỡnh mới.
Cụng tỏc đền bự, GPMB khi nhà nước thu hồi đất là vấn đề mang tớnh kinh tế xó hội phức tạp. Thời gian qua, Hà nội vừa tiến hành GPMB vừa từng bước đề xuất với Chớnh phủ và chủ động ban hành cỏc quyết định (như Quyết định 3455/QĐ - UB, 3528/QĐ - UB). Đặc biệt Nghị định 22/CP ngày 24/4/1998 của Chớnh phủ là bước tiến lớn trong chớnh sỏch đền bự, GPMB cho Hà Nội. Theo số liệu thống kờ:
Năm 2000 cú 130 dự ỏn đủ điều kiện, hoàn thành được 64 dự ỏn, diện tớch đất thu hồi là 349 ha, đó chi trả 438 tỷ đồng, liờn quan đến 11450 hộ dõn.
Năm 2001, cú 257 dự ỏn, bàn giao 159 dự ỏn với diện tớch 733 ha, chi trả 768 tỷ đồng cho 22662 hộ dõn, bố trớ tỏi định cư cho 1062 hộ.
Năm 2002, cú 309 dự ỏn, thực hiện bàn giao 194 dự ỏn với diện tớch 1003ha, chi trả 930 tỷ đồng liờn quan đến 27.767 hộ dõn, bố trớ tỏi định cư cho 969 hộ. So với năm 2001, số dự ỏn hoàn thành GPMB tăng 22%, diện tớch tăng 37%.
Sỏu thỏng đầu năm 2003, cú 353 dự ỏn cú liờn quan đến cụng tỏc GPMB với diện tớch đất bị thu hồi là 2.123 ha, trong đú cú 294 dự ỏn cú đủ điều kiện với diện tớch bàn giao là 302 ha, số tiền phải chi trả là 357,8 tỷ đồng, liờn quan đến 7780 hộ dõn, bố trớ tỏi định cư cho 693 hộ.
Thời gian tới, trờn địa bàn Thành phố hàng năm thường xuyờn cú khoảng 400 dự ỏn được triển khai với diện tớch khoảng 1000 ha, nhu cầu bố trớ tỏi định cư khoảng 5000 - 7000 hộ, đõy là nhiệm vụ hết sức nặng nề. Do đú cần rà soỏt điều chỉnh, xõy dựng cỏc chớnh sỏch cú liờn quan đến đất đai, bồi thường, tỏi định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Chủ động chuẩn bị quỹ nhà, đất phục vụ nhu cầu tỏi định cư cho cỏc dự ỏn. Thành phố Hà Nội đang phấn đấu thực hiện 3 đỳng trong cụng tỏc đền bự, giải phúng mặt bằng đú là đỳng chớnh sỏch, đỳng trỡnh tự thủ tục, đỳng tiến độ và thực hiện 3 giảm là giảm sai sút, giảm khiếu nại và giảm số vụ cưỡng chế.
2.3.2 Tỡnh hỡnh GPMB tại Cụng ty Đầu tư phỏt triển nhà số 2.
Qua gần 4 năm thực hiện nhiệm vụ làm chủ đầu tư cỏc dự ỏn đầu tư xõy dựng, Cụng ty đó và đang thực hiện cụng tỏc GPMB ở cỏc dự ỏn sau:
BÀNG 6 : TỔNG HỢP CÁC DỰ ÁN
TT Tờn dự ỏn
Dự toỏn đền bự GPMB
(tỷ đồng)
Địa điểm xõy dựng
Gian đoạn tiến hành đền bự GPMB
Hỡnh thức đầu tư
1 Dự ỏn khu nhà ở Số 2 Giảng vừ 12 TP Hà Nội Từ 1/2000 đến 11/2003 Xõy dựng mới 2 Dự ỏn Bắc Linh Đàm mở rộng 25 TP Hà Nội X1: 4/2001- 12/2002 X2: 12/2001-12/2002 Xõy dựng mới 3 Dự ỏn Khu nhà ở - Văn phũng vườn chuối 18 TP Hà Nội Từ 11/ 2002 - 4/2004 Xõy dựng mới 4 Dự ỏn Thỏi Bỡnh - Khu đụ thị mới Thị xó Thỏi Bỡnh
Được tiến hành từ đầu năm 2004
Xõy dựng mới
5 Dự ỏn Cầu Rào
- Hải Phũng Hải Phũng
Được tiến hành từ đầu năm 2004
Xõy dựng mới
Nguồn: Bỏo cỏo của Cụng ty đầu tư phỏt triển nhỏ số 2
Qua bảng ta thấy, tiến độ thực hiện đền bự GPMB tại Cụng ty Đầu tư phỏt triển nhà số 2 cũn chậm, chưa đảm bảo tiến độ đề ra. Vớ dụ ở dự ỏn Khu nhà ở - Văn phũng vườn chuối. Mặc dự Cụng ty xỏc định đó xỏc định đõy là một dự ỏn trọng điểm nhưng quỏ trỡnh đền bự GPMB mất gần năm rưỡi. Nguyờn nhõn là do: Thứ nhất, về mặt thủ tục. Ngày 25 thỏng 11 năm 2002 Uỷ ban nhõn dõn thành phố Hà Nội đó cú quyết định thu hồi đất để thực hiện dự ỏn. Sau gần 2 thỏng vào ngày 10/01/2003 Uỷ ban nhõn dõn quận Hai Bà Trưng mới cú quyết định thành lập Hội đồng giải phúng mặt bằng. Nếu như sau khi cú quyết định thu hồi đất ở trờn, Cụng ty Đầu tư phỏt triển nhà số 2 nộp hồ sơ cho Uỷ ban nhõn dõn quận Hai Bà Trưng thỡ sau 7 ngày Hội đồng giải phúng mặt bằng đó được thành lập.
Thứ hai, về quỏ trỡnh xỏc lập số liệu, cơ sở phỏp lý về đất đai, tài sản làm căn cứ lập phương ỏn bồi thường thiệt hại và tỏi định cư. Quỏ trỡnh tổ chức kờ khai, điều tra, xỏc nhận đất đai, tài sản của cỏc cỏ nhõn, tổ chức, hộ gia
đỡnh cú đất bị thu hồi, quyết định đến tiến độ đền bự GPMB. Ngày 04/03/2003 Tổ cụng tỏc điều tra, khảo sỏt đền bự GPMB thực hiện dự ỏn được thành lập nhưng đến thỏng 10/2003 Tổ cụng tỏc vẫn chưa thực hiện xong nhiệm vụ của mỡnh, đơn cử: đến ngày 10/10/2003 chủ hộ số 10 Đội cung, tổ 21, cụm 5, phường Lờ Đại Hành mới được Uỷ ban nhõn phường Lờ Đại Hành xỏc nhận cú 55,26 m2 đất ở đụ thị bị thu hồi.
2.4 Đỏnh giỏ chung về cụng tỏc GPMB tại Cụng ty Đầu tư phỏt triển
nhà số 2
2.4.1 Kết quả cụng tỏc GPMB của cụng ty trong thời gian qua
Cụng tỏc đền bự, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề mang tớnh kinh tế xó hội phức tạp. Trong những năm vừa qua mặc dự cũn gặp nhiều khú khăn trong cụng tỏc đền bự, GPMB nhưng với tinh tần quyết tõm vượt mọi khú khăn, chủ động trong cụng việc, biết tranh thủ sự ủng hộ của cỏc cấp Uỷ Đảng và chớnh quyền địa phương, vận động cỏc hộ dõn tớch cực, gương mẫu tham gia vào quỏ trỡnh thuyết phục những hộ dõn cú đất đai bị thu hồi tiến hành kờ khai, nhận tiền đền bự và bàn giao mặt bằng. Vỡ thế, năm nào cụng ty cũng vượt mức kế hoạch đặt ra với số liệu cụ thể sau:
BẢNG 6 : GIÁ TRỊ ĐỀN BÙ GPMB QUA CÁC NĂM
Nguồn: Bỏo cỏo của Cụng ty đầu tư phỏt triển nhỏ số 2
Trong năm 2002 Cụng ty đă trả được tiền đền bự cho 507 hộ đõn ( 133 hộ dõn tại thụn Đại Từ xó Đại Kim và 374 hộ dõn tại thụn Bằng A xó Hoàng Liệt) và thu hồi được toàn bộ 16 ha đất của dự ỏn Khu nhà o Bắc Linh đàm mở rộng.
Cú thể núi năm 2002 la năm thành cụng của Cụng ty trong cụng tỏc giải phúng mặt bằng, từ việc triển khai tốt cụng tỏc giải phúng mặt bằng, thu hồi
TT NỘI DUNG Năm 2002 Năm 2003 K.H
2004 KH TH % KH TH % GIÁ TRỊ ĐỀN BÙ GPMB 18100 19280 106,5 11000 12600 145,5 30500 1 Dự ỏn Khu nhà số 2 - Giảng Vừ 2100 2100 8000 9600 2 Dự ỏn Bắc Linh Đàm mở rộng: - Khu X1 - Khu X2 5000 11000 6180 11000 3000 3000 3 Dự ỏn Khu nhà ở - Văn phũng Vườn chuối 15000 4 Dự ỏn Thỏi Bỡnh - khu đụ thị mới Trần Hưng Đạo 2500
5 Dự ỏn Cầu Rào - Hải
Phũng 4000
6 Dự ỏn khu Bắc Linh
đất của dự ỏn Khu nhà ở Bắc Linh Đàm mở rộng đả tạo tiền đề vững chắc cho sự phỏt triển của cụng ty trong nhưng năm tới.
2.4.2 Một số tồn tại
Nghiờn cứu kỹ nội dung cỏc văn bản phỏp quy liờn quan đến giải phúng mặt bằng thấy rừ chớnh sỏch đền bự giải phúng mặt bằng là xuất phỏt tự nhu cầu thuc tiễn và được điều chỉnh tớch cực để phự hợp với cỏc biến động của tỡnh hỡnh; trờn thực tế đó cú tỏc dụng tớch cực trong việc giữ cõn đối và ổn định tương đối cụng bằng.tuy vậy so với yờu cầu vẩn cú một số vấn đề bất cập,đú là:
- Ban đầu, viờc đền bự thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất cú tớnh chất huy động thời chiến phải đặt lợi ớch xó hội, lợi ớch cộng đồng lờn trờn hết, sẵn sàng hy sinh lợi ớch cỏ nhõn, nờn việc đền bự tuỳ thuộc vào hoàn cảnh cụ thể, chưa cú tiờu chuẩn, định mức rừ ràng.
Ngày nay, trong nền kinh tế thi trường yờu cầu cụ thể về cụng bằng xó hội, lợi ớch chớnh đỏng của cỏ nhõn phải được tụn trọng, phỏt huy đồng thời với lợi ớch xó hội và lợi ớch cộng đồng, con người vừa là động lực vừa là mục tiờu của phỏt triển,nờn nhũng quy định đó cú là vẩn chưa đầy đủ, xột về mặt xó hội thỡ chưa đảm bảo được sự cõn bằng giữa lợi ớch chung (Nhà nước,xó hội, cộng đồng) và lợi ớch riờng (cỏ nhõn, gia đỡnh, tổ chức). Nhiều trường hợp, mục tiờu giải phúng mặt bằng nhanh gọn, ớt tốn kộm được quan tõm nhiều hơn so với mục tiờu đền bự sao cho người chịu ảnh hưởng khụi phục được mức sống ban đầu.nghị định 22/CP đó cú nhiều quy định nhằm khắc phục nhược điểm này nhung vẫn chưa đồng bộ và mới triển khai trong mấy năm gần đõy nờn trờn thực tế chưa giải quyết triệt để.
- Vấn đề đền bự giải phúng mặt bằng cần được nhận thưc lại cho đầy đủ. Nú là một phần khụng thể xem nhẹ của nội dung phỏt triển. Cỏc hoạt động nhằm khụi phục mức sống của những người bị ảnh hưởng cũng cú ý nghĩa
quan trọng như việc xõy đựng cỏc cụng trỡnh trờn đất được giải phúng, đồng thời cũn phải đảm bảo hiệu quả kinh tế –xó hội hơn hẳn so với trước khi giải phúng mặt bằng, khụng thể chấp nhận tỡnh trạng, khi cụng trỡnh xõy dựng mang lại lợi ớch cho số đụng thỡ lại đẩy một số người vốn đang sử dụng đất đú vào tỡnh trạng khú khăn hơn trước.
Trong bối cảnh mới và nhận thức trờn đõy, cỏc chớnh sỏch của nhà nước cần thể hiện đồng bộ và minh bạch trong việc đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của nhà đầu tư và người chịu ảnh hưởng vỡ lợi ớch của phỏt triển.
- Do chưa hoàn toàn thoỏt khỏi cơ chế bao cấp nờn kinh phớ dựng để đền bự giải phúng mặt bằng suy cho cung cũng rỳt từ ngõn sỏch trong khi lơi ớch do phỏt triển mang lại chưa trở thành nguồn thu đầy đủ, ụn định và hợp phỏp của nhà đầu tư. Thụng thường, cỏc cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật, xó hội được xõy dựng mới đều làm cho giỏ đất vựng lõn cận tăng lờn, người đang sử dụng đất đú đương nhiờn được hưởng mà khụng phải làm bất kỳ nghĩa vụ nào! chớnh điều này khụng chỉ hạn chế năng lực giải quyết nhiệm vụ đền bự giải phúng mặt bằng mà cũn làm phỏt sinh quan hệ bất bỡnh đẳng về kinh tế –xó hội lõu dài.
Về lý thuyết, giỏ tri tăng tự nhiờn của đất đai là thuộc về sở hữu, người sử dụng đất chỉ được hưởng phần giỏ trị gia tăng do chớnh sự đầu tư của mỡnh vào đất. Theo đú, Nhà nước phải là người tiếp nhận mọi giỏ trị gia tăng của đất sau khi đẵ trừ đi phần mà nhà đầu tư được hưởng, để phõn phối lại lợi ớch cho toàn xó hội, cũn nhà đầu tư (tổ chức, cỏ nhõn) chỉ chiếm một tỷ trọng nhất định và cú tớnh cục bộ. Dựa trờn nguyờn tắc này, nhiều nước đó chủ trương điều tiết triệt để thụng qua một hệ thống chớnh sỏch về giỏ đất(giỏ cụng bố, giỏ khai bỏo, trưng mua theo giỏ) thuế đất (thuế giỏ đất,thuế giỏ trị gia tăng, thuế đơn), phụ phớ phỏt triển (tiền sử dụng cơ sở hạ tầng cú cải thiện)….
Trong hoàn cảnh nước ta, giải quyết vấn đề này khụng dễ dàng, nhất là chỉ trong khuụn khổ của nhiệm vụ đền bự giải phúng mặt bằng mà thụi ! tuy nhiờn, khụng thể khụng nghĩ đến nhũng chuyển biến cần thiết để đi đến giải quyết vấn đề này một cỏch triệt để bắt đầu từ nhũng dự ỏn đền bự giải phúng mặt bằng
Trong bối cảnh hệ thống phỏp luật chưa đồng bộ,đang trong quỏ trỡnh hoàn thiện, thậm chớ cú trường hợp cũn gõy xung đột phỏp lý thỡ việc chỉ dựa vào cỏc chứng cứ phỏp lý để giải quyết đền bự là chưa đầy đủ. Trong rất nhiều trường hợp phải coi trọng hien trạng và tụn trọng những vấn đề cú tớnh lịch sử và tập quỏn xó hội được cộng đồng chấp nhận. Hơn nữa, những trường hợp được xem là khụng hợp phỏp, khụng được đề bự chỉ thực sự rừ ràng và đầy đủ tớnh thuyết phục nếu là phỏt sinh sau khi cụng khai cỏc phương ỏn đền bự, cũn nếu xảy ra trước đú thỡ thuộc trỏch nhiệm của người quản lý. Do đú việc thiếu chứng chỉ phỏp lý về quyền sử dụng đất khụng nờn trở thành yếu tố trở ngại cho việc đền bự mà phải căn cứ vào hiện trạng và lịch sử sử dụng đất để đảm bảo quyền lợi cho người cú đất bị thu hồi.
2.4.3 Nguyờn nhõn của cỏc tồn tại trờn
Việc giải phúng mặt bằng của nhiều dự ỏn của cụng ty đang bị ỏch tắc, kộo dài, gõy thiệt hại khụng nhỏ về kinh tế và làm nản lũng Lónh đạo Cụng ty, cũng như gõy căng thẳng về xó hội …Tỡnh trạng đú là hậu quả của một loạt nguyờn nhõn, mà núng bỏng nhất là:
Thứ nhất, cỏc chớnh sỏch đền bự và GPMB, cỏc văn bản, điều khoản hướng dẫn cũn chưa đầy đủ, và đồng bộ gõy khú khăn trong xỏc định và phõn loại mức đền bự, giỏ đền bự đất cú những khu vực cũn chưa hợp lý. Đối với đất nụng nghiệp, việc xỏc định rừ cỏc loại đất (đất ở, đất nụng nghiệp, đất vườn kề) thiếu quy định cụ thể, chưa thực sự khoa học. Trong cựng một khu vực, theo quy định khung giỏ cỏc loại đất, giỏ đất nụng nghiệp
cao nhất chỉ là 19.300đ/m2, chờnh lệch quỏ lớn so với giỏ đất ở, gõy khú khăn cho việc thu hồi đất. Giỏ đất ở khu dõn cư nụng thụn quỏ thấp(cao nhất 83.000đ/m2,thấp nhất 10.000đ/m2). Khi đền bự, người nụng dõn khụng đủ khả năng tỏi tạo chỗ ở mới, hoặc nộp tiền sử dụng đất tại khu tỏi định cư. Việc ỏp dụng hệ số khi tớnh toỏn GPMB vận dụng thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ.
Đối với cỏc khu vực mới đụ thi hoỏ, đất trở nờn cú giỏ, một số trường hợp lấn chiếm để xõy nhà, hoặc mua bỏn trỏi phộp, nhưng lại được nhà nước cấp giấy chỳng nhận sử dụng đất(nghị định 45/CP,ngày 3/8/1996 của chớnh phủ), do đú khi đền bự tạo tõm lý so bỡ, khiếu kiện.
Cỏc quy định về cưỡng chế chưa được hướng dẫn cụ thể để tạo nờn sự thống nhất trong quỏ trỡnh tổ chức thực hiện.
Thứ hai, cỏc giấy tờ xỏc định quyền sử dụng đất rất phức tạp.
Việc đền bự thiệt hại về đất và tài sản phụ thuộc nhiều vào tớnh hợp phỏp về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản. Trong khi đú, phần lớn đất đai và tài sản chưa cú đủ giấy tờ hợp lệ, Do khụng đủ cỏc hồ sơ quản lý, cập nhật cỏc biến động nhà đất thường xuyờn cho nờn việc xỏc định thời gian sử dụng đất để ỏp dụng cỏc chớnh sỏch đền bự thiệt hại trong cỏc trường hợp cụ thể là kho khăn đối với chớnh quyền cỏc cấp.
Thư ba, cụng tỏc quy hoạch cũn chua quan tõm đỳng mức đến tớnh phức tạp của GPMB.
Việc lập quy hoạch tổng thể hoặc chi tiết, thường khụng nghiờn cứu kỹ hiờn trạng và tớnh hết khú khăn thực tế GPMB, dẫn đến chi phớ đền bự lớn, hiệu quả kinh tế của dự ỏn thấp. Một số dự ỏn cú ảnh hưởng đến mụi trường