PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.3. Cơ sở thực tiễn
2.3.1. Tình hình quản lý giá đất và các khoản thu tài chính từ đất trên thế giới thế giới
2.3.1.1. Đài Loan
Đài Loan đã đạt được những thành tựu lớn trong thực hiện cải cách ruộng đất và xây dựng hệ thống quản lý đất đai. Về chế độ sở hữu đất đai, cách tiếp cận của Đài Loan cũng tương tự như Việt Nam (nhưng dùng cách diễn đạt khác). Pháp luật Đài Loan có quy định: “Tồn bộ đất đai trong lãnh thổ của Đài Loan thuộc về toàn dân. Quyền sở hữu tư nhân về đất đai, do người dân chiếm giữ được bảo vệ và bị hạn chế theo quy định của pháp luật. Đất thuộc sở hữu tư nhân bịđánh thuế theo giá trị của đất và Nhà nước có thể mua đất đó theo giá phù hợp với giá trị của đất”. Như vậy, có thể hiểu rằng sở
23
hữu tư nhân vềđất đai ở Đài Loan là một loại hình sở hữu đặc biệt, được quy định cụ thể trong pháp luật nhưng về bản chất thì đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, giá trị của đất đai được xác định chính xác để áp thuế cũng như xác định giá đất khi Nhà nước có nhu cầu mua lại của chủđất. Quyền tiên mãi của Nhà nước được xác lập làm cho mọi người phải ghi nhận, đăng ký giá đất đối với đất đai mình đang chiếm giữ phù hợp với giá thịtrường (Chin Lin, 2008).
Nói chung, giá đất do ủy ban nói trên cơng bố hàng năm đều thấp hơn giá đất trên thị trường, trung bình bằng khoảng 71,36%, nơi phù hợp nhất cũng chỉ bằng 87,2% (theo kết quả đánh giá năm 2006). Khi xem xét giá trị bồi thường cụ thể, chính quyền địa phương đề nghị mức tăng giá đất công bố hàng năm sao cho phù hợp với giá thị trường để ủy ban định giá đất quyết định (Chin Lin, 2008).
Việt Nam có thể xem xét kinh nghiệm của Đài Loan để áp dụng cơ chế giao trách nhiệm quyết định giá đất theo thị trường, mức bồi thường cho một ủy ban định giá đất. Chúng ta có thể giao nhiều nhiệm vụ khác có liên quan tới giá đất cho ủy ban này như giải quyết tranh chấp về giá đất, giải quyết khiếu nại về giá đất. Để trở thành hệ thống, ở Trung ương cũng cần thành lập ủy ban định giá đất cấp quốc gia có chức năng giải quyết các tranh chấp, khiếu nại về giá đất ởđịa phương.
2.3.1.2. Các nước Đông Âu
Theo Richard Grover (2007) các nước có nền kinh tế chuyển đổi ở Đông Âu (các nước xã hội chủ nghĩa cũ ở Đơng Âu) có hồn cảnh khá giống nhau. Tất cả các nước này đều xây dựng và thông qua Hiến pháp mới với quyền sở hữu tư nhân về đất đai. Liên Bang Nga thông qua Hiến pháp vào năm 1993 (khẳng định Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu tư nhân về tài sản), thông qua Bộ luật Dân sự vào năm 1994 (Chương 17 nói về cơ chế chiếm giữ đất bắt buộc), nhưng Bộ luật Đất đai vẫn chưa thể thông qua Viện Duma (vấn đề đất đai vẫn chỉ được điều chỉnh theo các Nghị định và Sắc lệnh của Tổng
24
thống). Rumania thông qua Hiến pháp mới vào năm 1992 (khẳng định Nhà nước thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về tài sản), Luật Bán đất bắt buộc vào năm 1994 và thông qua Bộ luật Dân sự vào năm 2005. Ba Lan thông qua Hiến pháp vào năm 1997 với quy định về cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc để sử dụng vào mục đích cơng cộng khi đã giải quyết bồi thường cho người mất đất.
2.3.2. Tổng quan cơng tác quản lý tài chính và giá đất tại Việt Nam
Theo Đặng Hùng Võ (2018) [20], Một trong những khó khăn nhất chính là khơng thể thiết lập được cơ sở dữ liệu giá đất thị trường vì giá đất thực khơng được ghi nhận trên các hợp đồng giao dịch về đất đai. Ngồi ra, khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh vẫn thấp hơn giá thị trường ở mức đáng kể, lý do chủ yếu là các địa phương vẫn lo rằng các nghĩa vụ tài chính sẽ cao vượt quá khả năng chi trả của người dân; cách thức tính giá thuê đất hiện cũng dựa vào tỷ lệ phần trăm của bảng giá đất...
Hệ thống thuế về đất đai và bất động sản ở Việt Nam đang được đánh giá là không hiệu quả, bởi nguồn thu từ thuế đất quá thấp và không trở thành công cụđiều tiết thịtrường.
Hơn nữa, việc thu lại giá trị tăng thêm của đất đai do hạ tầng được đầu tư bằng nguồn ngân sách nhà nước mang lại đã được đưa vào quy định của pháp luật đất đai nhưng chỉ như một chủ trương mà chưa có bất kỳ một quy định nào về giải pháp thực hiện.
Ngoài ra, việc phát triển hạ tầng phải gắn với quy hoạch sử dụng đất đai kề bên hạ tầng nhằm thu được phần giá trị đất đai tăng thêm do hạ tầng mang lại để sử dụng vào chi trả cho phát triển hạ tầng, đồng thời khắc phục tình trạng khơng bảo đảm cảnh quan đơ thị, tình trạng nhà siêu mỏng, siêu méo. Việt Nam cần áp dụng cơ chế: nhà nước thu hồi đất cho phát triển hạ tầng và đất đai kề bên cùng với giải quyết tái định cư tại chỗ; thực hiện dự án góp đất và điều
25
chỉnh lại đất đai; cho thuê đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với các dự án hạ tầng vì mục tiêu lợi nhuận.
Đối với các dự án BT, cần bổ sung một điều quy định riêng trong Luật Đất đai, trong đó quy định về điều kiện áp dụng; phạm vi áp dụng; nội dung hợp đồng BT; quy trình đánh giá chất lượng hạ tầng và định giá hạ tầng, yêu cầu về định giá khu vực đất và tài sản gắn liền đem đổi lấy hạ tầng.
Về điều kiện áp dụng, phải có phân tích chi phí, lợi ích của phương án BT và phương án nhà nước đấu giá đất lấy tiền xây dựng hạ tầng, bảo đảm hiệu quả lợi ích trừ chi phí của phương án BT cao hơn.
Bên cạnh đó, theo kinh nghiệm của nhiều nước công nghiệp phát triển, quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất sẽ đưa ra một kịch bản phát triển làm cho giá trị đất đai tăng lên. Các cơ quan quản lý có thể phát hành Giấy chứng nhận quyền phát tiển cho các nhà đầu tư để tạo vốn tài chính cho thực hiện quy hoạch và hưởng lợi từ quy hoạch.
Số thu NSNN từ đất tăng trưởng cao qua các năm tạo nguồn lực quan trọng đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng. Năm 2002 số thu từ các khoản từ đất khoảng 5.486 tỷ đồng (chiếm 4,4% tổng thu NSNN), đến năm 2010, số thu NSNN từ đất đã tăng lên là 67.767 tỷ đồng (chiếm 11,21% tổng thu NSNN). Năm 2016, số thu tiền sử dụng đất đạt 98.573 tỷđồng, bằng 197,5% dự toán (tương ứng 48.753 tỷ đồng), tăng 45,6% so với thực hiện năm 2015, khoảng 9% tổng thu NSNN.
Thị trường bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất đã từng bước tạo lập cơ chế hoạt động, phát triển tương đối đồng bộ, từng bước hoàn thiện chính sách tài chính đất đai theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, đã huy động được nguồn vốn xã hội cho thịtrường, thu hút đầu tư cho phát triển, đưa đất đai trở thành nội lực, nguồn vốn có vị trí nhất định để phát triển đất nước.
Các quyền của người sử dụng đất được mở rộng và được Nhà nước bảo đảm thực hiện đã làm cho người sử dụng đất gắn bó hơn với đất đai, yên tâm đầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh đểtăng hiệu quả sử dụng đất.
26
Nhằm phát huy hiệu quả nguồn lực từ đất đai trong thời gian tới, cần hồn thiện chính sách tài chính về đất đai nhằm tháo gỡ kịp thời những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện. Ngồi ra, cần áp dụng đồng bộ các biện pháp nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Thực hiện thanh tốn khơng dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản và có chế tài đăng ký biến động về giao dịch bất động sản nhằm tránh thất thu thuế. Quản lý chặt chẽ, hiệu quả, theo đúng quy định pháp luật đối với quỹ đất ở khu vực Doanh nghiệp nhà nước, khu vực sự nghiệp công, đất nông lâm trường quốc doanh; Thực hiện tái cơ cấu hàng hóa bất động sản cho phù hợp với nhu cầu của thịtrường, đồng thời đẩy mạnh phát triển các loại hình nhà ở xã hội có sự tham gia, điều tiết của nhà nước để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các đối tượng khó khăn về nhà ở, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, bảo đảm an sinh xã hội.
Ngoài ra, cần nâng cao năng lực và hiệu quả hoạt động của hệ thống định giá đất và công cụ hỗ trợ tài chính, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính về đất đai, tập trung tháo gỡ vướng mắc trong khâu tổ chức thực hiện nhất là trong việc giao đất và cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá đất, nghĩa vụ tài chính đất đai và bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
Việt Nam có thể tiếp thu kinh nghiệm của các nước này về việc xây dựng hệ thống dịch vụ định giá phù hợp với cơ chế kinh tế thị trường theo chuẩn định giá quốc tế. Trong quá trình này, hiệp hội định giá của mỗi nước có vai trị rất quan trọng trong việc trợ giúp các cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất và giải quyết về tranh chấp giá đất để tính bồi thường. Mặt khác, hiệp hội cũng đóng vai trò chủ yếu trong phát triển nghề nghiệp, thống nhất hạ tầng thông tin phục vụ định giá, đào tạo nâng cao trình độ nghiệp vụ định giá, hướng dẫn áp dụng thống nhất chuẩn định giá quốc tế.
27
2.2.3. Bài học kinh nghiệm cho tỉnh Thái Nguyên về quản lý chính sách tài chính vềđất đai, giá đất chính vềđất đai, giá đất
Thái Nguyên là một trong những tỉnh có kinh tế phát triển mạnh, quy tụ nhiều khu công nghiệp lớn của cả nước như các KCN: Sông Công I (195ha), Sông Công II (250ha), Nam PhổYên (120ha), Yên Bình (400ha), Điềm Thụy (350ha), công nghệ cao Samsung… Ðể tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu hút đầu tư các chính sách đất đai đã được tỉnh chú trọng và bảo đảm giải quyết các khó khăn tồn tại. Theo Sở TN - MT Thái Nguyên, Sau 4 năm triển khai Luật Đất đai 2013 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên công tác quản lý nhà nước về đất đai đã có nhiều chuyển biến tích cực, việc quản lý sử dụng đất đai ngày càng có hiệu lực, hiệu quả, từng bước đi vào nền nếp, góp phần đáng kể vào sự nghiệp xây dựng, phát triển kinh tế - xã hội và bảo đảm an ninh, quốc phòng nhưng bên cạnh đó, vẫn cịn một sốvướng mắc cần tháo gỡ.
Quyết định số 3477/QĐ-UBND ngày 8.12.2015 của UBND tỉnh về công bố Bộ thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường và Quyết định số 3635/QĐ-UBND ngày 29.12.2016 về việc cơng bố chuẩn hóa thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã sau khi Văn phòng Đăng ký được tổ chức lại thành một cấp; triển khai và chỉ đạo các địa phương đẩy nhanh việc lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016 - 2020); tham mưu ban hành các quy định về chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để phục vụ các dự án trọng điểm của tỉnh, các khu công nghiệp…; triển khai thực hiện các dự án đổi mới trang thiết bị, tích hợp quản lý, xử lý lưu trữ, phân phối thông tin tài nguyên và môi trường, triển khai dịch vụ công trực tuyến cấp độ 3 - 4, áp dụng hệ thống ISO TCVN 9001: 2008 trong hoạt động của cơ quan...; tăng cường tính cơng khai minh bạch về quy hoạch, kế hoạch
28
sử dụng đất các cấp và thực hiện thủ tục hành chính trên Trang thơng tin điện tử của Sở... (Tùng Lâm, 2018)
Bên cạnh đó, khẩn trương triển khai, hồn thành việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của các cấp bảo đảm chất lượng, đồng bộ, thống nhất và nâng cao tính khả thi; tăng cường việc kiểm tra, giám sát thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở các cấp và các đối tượng sử dụng đất; rà soát điều chỉnh hoặc hủy bỏ các dự án, cơng trình có trong kế hoạch hàng năm mà đã quá 3 năm nhưng chưa thực hiện theo quy định của pháp luật để bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất.
29
PHẦN 3
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
* Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý các nguồn thu từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
* Phạm vi nghiên cứu:
- Về mặt nội dung: Nghiên cứu quản lý nhà nước về các khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Đó là các khoản: tiền sử dụng đất; tiền thuê đất; tiền sử dụng đất nông nghiệp; tiền sử dụng đất phi nông nghiệp; tiền thuế thu nhập doanh nghiệp; tiền thuế thu nhập cá nhân.
- Về mặt không gian: Đề tài nghiên cứu công tác quản lý các nguồn thu từđất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Về mặt thời gian: Đề tài nghiên cứu công tác quản lý các nguồn thu từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 – 2018.
3.2. Nội dung nghiên cứu
Nội dung 1: Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Thái Nguyên.
Nội dung 2: Thực trạng quản lý tài chính về đất đai và giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
Nội dung 3: Đánh giá kết quả cơng tác quản lý tài chính đất đai và cơng tác quản lý giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
Nội dung 4: Đề xuất giải pháp tăng cường công tác quản lý các nguồn thu từđất.
3.3. Các phương pháp nghiên cứu
3.3.1. Phương pháp thu thập thông tin
3.3.1.1. Thu thập thông tin thứ cấp
30
Từ các tài liệu, cơng trình nghiên cứu, đề tài, luận văn, bài báo khoa học, hội thảo, kỷ yếu trong và ngồi nước có liên quan đến đề tài của đề tài.
Thông tin được công bố chính thức như các Nghị định của Chính phủ, các Bộ luật, tài liệu do các sở, ban ngành tỉnh Thái Nguyên ban hành.
Ngoài ra, thu thập số liệu thông qua một số website chính thống như trang thông tin điện tử tỉnh Thái Nguyên, trang thông tin điện tử Cục thuế, Chi cục thuế, SởTài nguyên và Môi trường, trang thông tin điện tử Chính phủ nước Cộng hịa xã hội chủnghĩa Việt Nam và một số website khác.
3.3.1.2. Thu thập thông tin sơ cấp
Luận văn thu thập thông tin sơ cấp: Được thực hiện thông qua phát hành, thu thập và xử lý thông tin trên phiếu điều tra các đối tượng doanh nghiệp và cán bộ quản lý.
Thu thập số liệu sơ cấp
Luận văn thu thập số liệu sơ cấp: Công tác quản lý tài chính về đất đai và giá đất chủ yếu được thực hiện trên 2 đối tượng sử dụng đất là tổ chức và người sử dụng đất trên địa bàn tỉnh, tuy nhiên do phạm vi và một số hạn chế nên đề tài tập trung đi tìm hiểu và điều tra đối tượng thu thuế nhiều nhất vào NSNN là các doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh. Số liệu được thực hiện thông qua phát hành, thu thập và xử lý thông tin trên phiếu điều tra các đối tượng doanh nghiệp và cán bộ quản lý.
* Chọn điểm nghiên cứu
Luận văn tập trung điều tra những doanh nghiệp đang hoạt động tại trong và ngồi Khu cơng nghiệp tỉnh Thái Nguyên. Lý do chọn các đơn vị này là do có là các doanh nghiệp hoạt động trong Khu cơng nghiệp và ngồi khu công nghiệp.
* Chọn mẫu điều tra:
- Mẫu nghiên cứu: Được chọn theo 2 nhóm đối tượng, bao gồm: doanh nghiệp ( 30 doanh nghiệp) (xem phụ lục) và cán bộ quản lý (10 cán bộ) (xem phụ lục). Do địa bàn chọn mẫu ởcác vùng cách xa nhau và địa hình đi lại khó
31
khăn nên chọn mẫu ngẫu nhiên 30 doanh nghiệp và chọn mẫu chủ ý 10 cán bộ