- Đối với hàm thứ 2 và 3, R2 lại khá thấp, R2 lần lượt ở từng hàm là
a) Theo bạn, những yếu tố nào sẽ ảnh hướng đến giá nhà ở? Liệt kê các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà, sử dụng các nghiên cứu trong nước hoặc
nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà, sử dụng các nghiên cứu trong nước hoặc ngồi nước có liên quan (ít nhất 5 nghiên cứu) để ủng hộ cho quan điểm của bạn.
Trả lời: Những yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá nhà bao gồm:
- Urban_Area: Khu vực đô thị (*)
- Total_Area: Tổng diện tích sàn (m2) (**)
- Distance: Khoảng cách từ nhà đến trung tâm thành phố - CBD (km) (***)
- Popu_density: Mật độ dân số khu vực (người / km2) (****)
- Housing_Type: Loại hình nhà ở (*****)
- Function: Chức năng (******)
- Monthly Expenditure: Chi tiêu hàng tháng (triệu VND) (*******) Bên cạnh những yếu tố có trong khảo sát thì cịn những yếu tố sau:
- Chiều rộng của mặt đường trước nhà (mặt đường trước nhà càng rộng thì giá nhà càng cao, mặt đường trước nhà càng hẹp thì giá nhà càng thấp).
- Diện tích sân xung quanh nhà (diện tích sân xung quanh càng lớn thì giá nhà càng cao, diện tích sân xung quanh càng nhỏ thì giá nhà càng thấp).
- Chất lượng của hàng xóm (hàng xóm là khu dân cư, an ninh, n tĩnh thì giá nhà càng cao, hàng xóm là khu cơng nghiệp, nhà xưởng sản xuất, ồn ào, ơ nhiễm thì giá nhà càng thấp).
-Khoảng cách đến mặt tiền đường (càng gần mặt tiền đường thì giá nhà càng cao, càng xa mặt tiền đường thì giá nhà càng thấp).
- Các tiện ích xã hội xung quanh (càng gần công viên, bệnh viện, siêu thị,… thì giá nhà càng cao, càng xa thì giá nhà càng thấp).
- Tình trạng pháp lý của nhà (nhà ở nơi dự kiến quy hoạch hay đang tranh chấp thì giá nhà càng thấp, tình trạng pháp lý ổn định thì giá nhà càng cao).
1. Nghiên cứu “XÁC ĐỊNH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ
CỦA BẤT ĐỘNG SẢN” của TS.Hà Văn Dũng - Đại học Ngân hàng TPHCM và Phùng Thị Thu Hà - Đại học Lâm nghiệp phân hiệu miền Nam:
https://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/xac-dinh-cac-nhan-to-anh-huong- den-gia-bat-dong-san-115338.html
Nghiên cứu này sử dụng mơ hình định giá Hedonic nhằm xác định các biến số ảnh hưởng đến giá bất động sản trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh. Tác giả sử dụng mơ hình Hedonic và xây dựng được hàm hồi quy giá bất động sản phụ thuộc vào 5 biến cơ bản là:
+ Nhóm biến phản ánh chất lượng của BĐS: DAT (Diện tích đất) (**), NHA (Diện tích nhà) (**).
+ Nhóm biến phản ánh vị thế của BĐS: VT (Vị trí BĐS) (*), LG (Chiều ngang mặt đường trước BĐS) và KQ6 ( Khoảng cách từ BĐS đến trung tâm Q6) (***).
Bài nghiên cứu sử dụng phân tích định tính và phân tích định lượng thơng qua mơ hình hồi quy đa biến để nhận diện các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đồng thời xác định mức độ tác động của từng yếu tố đến yếu tố giá BĐS thơng qua việc ứng dụng mơ hình Hedonic. Mơ hình giá BĐS trong nghiên cứu có dạng:
Tất cả các biến độc lập đều có ý nghĩa thống kê và dấu của các hệ số phù hợp với sự kỳ vọng. Do đó tác giả đã xây dựng được hàm hồi quy đa biến với biến phụ thuộc là giá nhà ở (lnPRICE) và xác định được 5 nhân tố trên. Hệ số beta chuẩn hóa cho thấy được tầm quan trọng của từng biến trong mơ hình hồi quy hay mức độ tác động của từng biến độc lập đến biến phụ thuộc lnPRICE được thể hiện tại bảng 3:
Nhóm 3_Bài tập chương 2
Qua đó có thể rút ra kết luận về từng biến như sau:
● Biến NHA (Diện tích nhà) (**) có hệ số beta chuẩn hóa đạt giá trị cao nhất (0,370) nên diện tích nhà là yếu tố tác động mạnh nhất đến giá nhà.
● Biến VT (Vị trí BĐS) (*) đạt giá trị 0,369, tức là vị trí là yếu tố tác động mạnh tiếp theo.
● Biến DAT (Diện tích đất) (**) đạt giá trị 0,257 cho thấy diện tích đất có tác động tương đối mạnh đến giá nhà ở
● Biến KQ6 (Khoảng cách từ BĐS đến trung tâm) (***) có hệ số chuẩn hóa là 0,201 và tác động nghịch biến lên giá nhà
● Biến LG (Chiều ngang mặt đường trước BĐS) có tác động ít hơn các yếu tố khác.
2. Nghiên cứu “PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ
NHÀ” của nhóm tác giả trường Đại học Ngoại thương:
http://doan.edu.vn/do-an/de-tai-phan-tich-cac-yeu-to-anh-huong-den-gia- nha-39399/
Nghiên cứu này sử dụng mơ hình định giá Hedonic nhằm xác định các biến số ảnh hưởng đến giá nhà. Tác giả sử dụng mơ hình Hedonic và xây dựng được hàm hồi quy giá bất động sản phụ thuộc vào 4 biến cơ bản là:
+ Nhóm biến phản ánh cấu trúc: S (Diện tích ngơi nhà) (**), Be (Số phịng ngủ), Y (Diện tích sân xung quanh nhà) (**).
+ Nhóm biến phản ánh mơi trường: N (chất lượng của các nhà hàng xóm). Mơ hình hồi quy ban đầu của nhóm tác giả có dạng:
Sau khi thực hiện kiểm định các tham số trong hàm hồi quy mẫu (SRF) với P là biến phụ thuộc bằng phương pháp t-start và p-value với mức ý nghĩa 5%, kết
quả thu được cho thấy hệ số β2 khơng có ý nghĩa thống kê, nghĩa là chưa đủ bằng chứng cho thấy biến Be (số phịng ngủ) có ảnh hưởng đến biến phụ thuộc P (giá nhà), trong khi các hệ số β1 , β 3, β4 đều có ý nghĩa. Do đó nhóm tác giả đã xác định lại mơ hình hồi quy kinh tế bằng việc loại bỏ biến Be ra khỏi mơ hình. Mơ hình hồi quy sau khi xác định lại có dạng:
Sau khi thực hiện kiểm định sự phù hợp của mơ hình thì hệ số đo lường điều chỉnh R2 của mơ hình sau lớn hơn mơ hình trước nên mơ hình hồi quy mới phù hợp và chính xác hơn. Sau đó nhóm tác giả thực hiện kiểm định khuyết tật của mơ hình cho ba vấn đề là đa cộng tuyến, phương sai sai số thay đổi và tự tương quan thì chỉ tồn tại hiện tượng đa cộng tuyến khơng hồn hảo tuy nhiên có thể bỏ qua cả khuyết tật này. Như vậy là ngồi biến Be (Số phịng ngủ) ra, các biến cịn lại là S (Diện tích ngơi nhà) (**), Y (Diện tích sân xung quanh nhà) (**) và chất lượng của các nhà hàng xóm (N) đều ảnh hưởng đến sự biến động của giá nhà.
3. Nghiên cứu “XÁC ĐỊNH CÁC NHÂN TỐ VÀ MỨC ĐỘ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ NHÀ TẠI TP.HỒ CHÍ MINH” của nhóm tác giả trường đại học Cơng nghệ HUTECH trên tạp chí Kinh tế - Kỹ thuật:
Xác định các nhân tố và mức độ ảnh hưởng đến giá nhà ở tại TP.Hồ Chí Minh - Luận văn, đồ án, luan van, do an
Trong nghiên cứu này tác giả đã điều tra, thu thập dữ liệu và xây dựng được mơ hình hồi quy giá nhà gồm 11 biến cơ bản là:
+ Nhóm biến phản ánh cấu trúc: E (Diện tích đất) (**), U (Diện tích nhà) (**), R (Sân thượng), S (Hình dáng đất), St (Số tầng), B (Số phịng ngủ), K (Kho).
+ Nhóm biến phản ánh vị trí: L (Vị trí) (*), W (Chiều rộng đường trước nhà), D (Khoảng cách từ BĐS đến trung tâm TP) (***).
+ Nhóm biến phản ánh pháp lý: Q (Quy hoạch) Mơ hình hồi quy có dạng:
Nhóm 3_Bài tập chương 2
Sau khi thực hiện các kiểm định, kết quả thu được là như sau:
+ Các biến diện tích đất (E) (**), diện tích sử dụng (U) (**), vị trí nhà (L) (*), chiều rộng mặt đường trước nhà (W) tác động cùng chiều và có ý nghĩa thống kê ở mức ý nghĩa 1%.
+ Biến khoảng cách đến mặt tiền đường (D) và biến quy hoạch (Q) tác động ngược chiều và có ý nghĩa thống kê ở mức ý nghĩa 5%.
+ Biến số tầng (St) và biến số phịng ngủ (B) tác động cùng chiều và có ý nghĩa thống kê ở mức ý nghĩa 10% + Các biến sân thượng (R), hình dáng đất (S), nhà kho (K) đều khơng có ý nghĩa thống kê với bộ dữ liệu thu thập được vì mức ý nghĩa >10%).
Dựa vào số liệu kiểm định được, tác giả kết luận ngồi 3 biến sân thượng, hình dáng đất và nhà kho ra thì 8 biến cịn lại là diện tích đất, diện tích nhà, vị trí nhà, chiều rộng mặt đường trước nhà, khoảng cách đến mặt tiền đường, quy hoạch, số tầng, số phịng ngủ đều có tác động đến giá nhà. Tuy nhiên biến số tầng (St) và số phịng ngủ (B) chỉ có ý nghĩa khi kiểm định với mức ý nghĩa là 10%, còn nếu sử dụng mức ý nghĩa 5% (như kết quả nghiên cứu thứ 2 của trường Đại học Ngoại thương) thì lại khơng có ý nghĩa. Do đó người viết vẫn khơng liệt kê biến này vào danh sách những yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá nhà.
4. Nghiên cứu “CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ Ở TPHCM”
của nhóm tác giả trường đại học Kinh tế - Luật:
https://123docz.net/document/3152315-cac-yeu-to-anh-huong-den-gia-nha-o- tp-hcm.htm
Trong nghiên cứu này nhóm tác giả đã thu thập dữ liệu ở phạm vi nội thành và ngoại thành ở TPHCM và xây dựng được mơ hình hồi quy về giá nhà với 2 loại biến là biến độc lập và biến giả bao gồm:
+ Biến độc lập: X1 (Diện tích) (**), X2 (Số phịng), X3 (Số tầng).
+ Biến giả: D1i (nhà ở trung tâm (0)/nhà ở ven (1)); D2i (nhà ngoài mặt tiền (0)/ nhà ở trong hẻm (1)); D3i (giấy tờ là sổ hồng (0)/giấy tờ là sổ đỏ (1)).
Mơ hình hồi quy có dạng:
log(Y )=β1 +β2 X1+ β3 X2 +β4 log( X ¿¿ 3)+ β5 D1 i+ β6 D2 i +β7 D3 i ¿
Sau khi kiểm định ý nghĩa thống kê của các hệ số hồi quy, nhóm tác giả đưa ra nhận xét là bác bỏ H0 đối với các biến X1, X3, D1i, D 2i, cho nên các biến diện tích, số tầng, vị trí, mặt tiền có ý nghĩa thống kê nghĩa là có ảnh hưởng đến giá nhà. Bên cạnh đó thì chấp nhận H0 đối với các biến X2, D3i, cho nên các biến số
phịng và giấy tờ pháp lý khơng có ý nghĩa thống kê, nghĩa là khơng có ảnh hưởng đến giá nhà.
Vì nghi ngờ sự khơng cần thiết của biến X2 và D3 i nên nhóm tác giả đã tiến hành kiểm định Wald và kết luận không nên đưa 2 biến này vào mơ hình. Từ đó đã xây dựng một mơ hình hồi quy mới:
Mơ hình hồi quy mới có dạng:
log (Y )=β1 +β2 X1+ β3 log( X ¿¿ 3)+ β4 D1 i +β5 D2 i ¿
Sau khi kiểm định các khuyết tật của mơ hình, kết quả cho thấy mơ hình hồi quy phù hợp, giải thích được 86,16% sự thay đổi của giá nhà. Như vậy sau khi tổng hợp phân tích mơ hình dựa trên các số liệu thu thập nhóm tác giả đã kết luận rằng giá nhà ở TPHCM chịu ảnh hưởng khơng chỉ bởi diện tích, kết cấu nhà như số tầng, mà còn phụ thuộc vào vị trí ngơi nhà, nhà ở trung tâm sẽ có giá cao hơn nhà ở vùng ven , nhà mặt tiền sẽ cao giá hơn nhà trong hẻm. Giá nhà trên thị trường theo quan sát không phụ thuộc vào giấy tờ nhà vì tâm lí người mua nhà hiện nay chỉ chọn mua nhà có giấy tờ nên đa số bất động sản giao dịch trên thị trường đều có giấy tờ nên điều này không ảnh hưởng nhiều đến giá nhà. Hầu hết nhà được mua bán trên thị trường đều có sổ hồng bởi vì phần lớn đất ở thành phố đều là đất thổ cư đã xây nhà nên sổ đỏ chỉ tồn tại ở một số ít nhà vùng ven. Chính vì vậy nên việc phân biệt hai loại sổ này khơng ảnh hưởng gì đến giá nhà. Số phịng ở mỗi căn nhà cũng khơng ảnh hưởng đến giá nhà, do mỗi nhà có cách phân chia phịng khác nhau tùy mục đích sử dụng nên việc có bao nhiêu phịng trong căn nhà hầu như không ảnh hưởng đến giá cả của ngôi nhà trên thị trường.
5.Đề tài “KHẢO SÁT CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN CỦA
MỘT CĂN HỘ CHUNG CƯ Ở TPHCM” của nhóm tác giả trường Đại học Ngoại thương https://tailieu.vn/doc/tieu-luan-kinh-te-luong-khao-sat-cac-yeu-
to-anh-huong-den-gia-ban-cua-mot-can-ho-chung-cu-o-tphcm-1542733.html
Trong đề tài này, nhóm tác giả đã tiến hành thu thập số liệu gồm 50 mẫu quảng cáo mua bán bất động sản từ các thống kê địa ốc sản trên các địa bàn thành phố HCM, sau đó tiến hành chọn lọc thông tin, tiến hành hồi quy, kiểm định đa cộng tuyến, phương sai thay đổi dựa trên 50 mẫu quan sát thu thập được. Mơ hình hồi quy ban đầu gồm biến phụ thuộc Y là giá bán căn hộ tại TPHCM và 8 biến độc lập bao gồm:
- X2(**): diện tích một căn nhà (đơn vị: m2).
- X3(*): vị trí
+ X3= 1: mặt tiền.
+ X3= 0: trong hẻm.
- X4: quận trung tâm (Quận 1, 3, 5, 10).
Nhóm 3_Bài tập chương 2
+ X4= 1: quận trung tâm thành phố.
+ X4= 0: các quận,huyện khác. - X5: quận ngoại thành. + X5= 1: quận ngoại thành. + X5= 0: các quận khác. -X6: tình trạng ngơi nhà. + X6= 1: nhà mới xây. + X6= 0: nhà đã qua sử dụng. - X7: giá trị pháp lý. + X7= 1: có giấy tờ pháp lý. +X7= 0: khơng có giấy tờ pháp lý. - X8: giao thông.
+ X8 = 1: giao thông thuận lợi.
+X8 = 0: giao thông không thuận lợi. - X9: an ninh.
+ X9 = 1: có an ninh.
+ X9 = 0: khơng an ninh. Mơ hình hồi quy tổng qt:
Ŷi = β1 + β2X2 + β3X3 + β4X4 + β5X5 + β6X6 + β7X7 + β8X8 + β9X9 + Ui
Sau khi thực hiện kiểm định, nhóm tác giả thấy được rằng mức độ phù hợp của mơ hình so với thực tế là R2 = 68.92%, dựa vào bảng hồi quy gốc thì các biến X2, X3, X6, X8 có /t-stat/ > 2 nên các biến này thực sự có ý nghĩa tác động đến mơ hình. Các biến cịn lại có /t-stat/ < 2 nên khơng có tác động đến mơ hình. Do đó mơ hình hồi quy đã có sự điều chỉnh:
Ŷi = β1 + β2X3 + β3X6 + β4X8
Sau khi chạy hồi quy mơ hình 2 thì thấy được R hiệu chỉnh của mơ hình 1 lớn hơn mơ hình 2 nên mơ hình 2 sẽ phù hợp hơn và yếu tố: diện tích, vị trí, tình trạng nhà, giao thong sẽ quyết định trực tiếp đến giá trị của căn hộ Sau khi kiểm định và không nhận thấy khuyết tật đa cộng tuyến hay phương sai thay đổi, nhóm tác giả đã có kết luận sau đây:
- X2 (**): tác động cùng chiều với giá bán, có nghĩa là khi diện tích tăng lên 1m2 thì giá bán nhà tăng 4.4622 triệu đồng (trong điều kiện các yếu tố khác không đổi).
- X3 (*): tác động cùng chiều với giá bán, nghĩa là nếu căn hộ nằm mặt tiền thì giá bán sẽ cao hơn 272.2978 triệu đồng so với căn hộ không nằm trên mặt tiền (trong điều kiện các yếu tố khác không đổi).
- X6: tác động cùng chiều với giá bán, có nghĩa là nếu căn hộ mới xây thì giá bán sẽ cao hơn 254.6627 triệu đồng so với căn hộ đã ở (trong điều kiện các yếu tố khác không đổi).
- X8: tác động cùng chiều với giá bán, có nghĩa là nếu căn hộ có vị trí giao thơng thuận lợi thì giá bán sẽ cao hơn 279.0891 triệu đồng so với căn hộ khơng có vị trí giao thơng thuận lợi (trong điều kiện các yếu tố khác không đổi).