- Đối với hàm thứ 2 và 3, R2 lại khá thấp, R2 lần lượt ở từng hàm là
6. Nghiên cứu “CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” của tác giả Nguyễn Văn Minh trường đạ
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” của tác giả Nguyễn Văn Minh trường đại học Kinh tế TP.HCM
UEH Digital Repository: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà tại TPHCM Tác giả đã ứng dụng phương pháp HPM để xác định các thuộc tính hay yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà tại TPHCM, xác định yếu tố nào là quan trọng nhất và tính giá ẩn của các thuộc tính. Nghiên cứu đã khảo sát ảnh hưởng của các biến độc lập sau vào biến phụ thuộc là giá nhà:
- Kích thước đất (**) - Diện tích sàn (**) - Loại nhà (*****) - Số phịng ngủ - Số phịng tắm - Nhà để xe - Sân vườn - Vị trí địa lý (*) (***)
- Tiện ích xung quanh
Cũng như những nghiên cứu trước, tác giả đã thực hiện kiểm định mơ hình hồi quy và kết quả được thể hiện ở bảng 4.4 của nghiên cứu. Tuy nhiên trong quá trình kiểm định xảy ra hiện tượng đa cộng tuyến giữa số phòng ngủ và số phòng tắm khi hệ số tương quan giữa 2 biến này là rất cao, do đó nhóm tác giả đã bỏ biến số phòng tắm và chỉ kiểm định biến số phòng ngủ đại diện cho cả hai. Dựa vào kết quả kiểm định, nhóm tác giả đã rút ra nhận xét như sau:
-Hệ số hồi quy của hai biến nhà để xe GARAGE và sân vườn GARDEN có dấu khơng đúng với dấu kỳ vọng và khơng có ý nghĩa thống kê.
-Biến WEST có ý nghĩa thống kê ở mức ý nghĩa 10%, biến ROOMS có ý nghĩa thống kê ở mức ý nghĩa 5% và các biến khác có ý nghĩa thống kê ở mức ý nghĩa 1%.
Theo dấu của các hệ số hồi quy, có thể phân tích các xu hướng tác động của các thuộc tính nhà ở lên giá nhà ở. Trong đó diện tích đất, diện tích sàn, số phịng ngủ, chiều rộng đường trước nhà và tiện ích xã hội đã có ảnh hưởng tích cực về giá nhà ở, trong khi khoảng cách đến quận trung tâm có ảnh hưởng tiêu cực đến giá nhà ở. Như vậy theo kết luận của nhóm tác giả, hầu hết các biến đều có ảnh hưởng đến giá nhà ngoại từ yếu tố nhà để xe và sân vườn và có dấu đúng với kỳ vọng.
Nhóm 3_Bài tập chương 2
Trong đó thì thuộc tính vị trí mà cụ thể là khoảng cách đến quận trung tâm (*) và diện tích đất (**) có ảnh hưởng quan trọng đến giá nhà. (Lưu ý rằng trong nghiên cứu này, các tác giá cho rằng: “Các kết quả ước tính chứng minh rằng
nhà với nhiều phịng ngủ có giá cao hơn, thêm 1 phịng ngủ làm giá nhà tăng 3,2%”, tuy nhiên phải hạ xuống mức ý nghĩa 5% mới thấy được ý nghĩa thay vì 1% như đa số biến khác, điều này cũng mâu thuẫn với hai nghiên cứu ở trên nên trong trường hợp này người viết sẽ bỏ qua việc thừa nhận biến này)
7. Bài viết “CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BĐS CẦN
BIẾT” của Smartland
https://smartland.vn/cac-yeu-to-anh-huong-den-thi-truong-bds-nha-dau-tu- can-biet/
Trong bài viết này, tác giả đã liệt kê được nhiều nhóm yếu tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS bao gồm:
- Yếu tố tự nhiên: Vị trí BĐS (*), diện tích kích thước BĐS (**), địa hình xây dựng, thiết kế của sản phẩm (*****), các tiện lợi và rủi ro tự nhiên, tình trạng mơi trường.
(Giải thích cho những yếu tố có trong bài:
+ Vị trí BĐS (*): vị trí của một sản phẩm bất động sản quyết định phần lớn giá trị của BĐS đó. Có 2 loại vị trí cho mỗi loại BĐS: vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối. Cả hai đều có vai trị quan trọng trong việc quyết định giá của một sản phẩm BĐS.
+ Diện tích kích thước BĐS (**): một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.
+ Thiết kế của sản phẩm (*****): một sản phẩm có thiết kế và kiến trúc hợp thời, thị hiếu người mua hơn sẽ dẫn đến giá của BĐS đó cao hơn, dù cho cả hai đều bỏ ra số tiền xây dựng bằng nhau.)
- Yếu tố kinh tế: Khả năng sinh lời của BĐS, hệ thống tiện ích nội ngoại khu.
- Yếu tố thị trường: Tính hữu dụng của BĐS (******), nhu cầu của BĐS trên thị trường.
- Yếu tố pháp lý: Tình trạng pháp lý, quy định về kiến trúc.
- Yếu tố vĩ mô.
- Yếu tố xã hội: (****)(Một khu vực có mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung- cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y
tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS).
- Yếu tố khác.