3.1. Thực trạng pháp luật về vật quyền trong BLDS Việt Nam 2015:
3.1.3. Quyền đối với bất động sản liền kề:
Quyền địa dịch trong Luật La Mã được quy định trong BLDS Việt Nam 2015 với tên gọi là quyền đối với bất động sản liền kề nằm trong chương XIV. Quyền khác đối với tài sản. Điều 245 Bộ luật này quy định: “Quyền đối với bất
động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).”[23]. Mục đích của những quy định về quyền đối với bất động sản liền kề trong Bộ luật Dân sự không chỉ nhằm tạo cơ sở pháp lý để chủ sở hữu có thể khai thác tài sản của mình một cách bình thường mà cịn tạo căn cứ pháp lý giúp cho người không phải chủ sở hữu của bất động sản cũng sẽ được phép khai thác bất động sản này mà khơng gây phương hại đến quyền và lợi ích của chủ sở hữu. Tuy nhiên những quyền này là quyền trên tài sản của người khác, do đó nó chỉ là quyền sử dụng hạn chế.
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề trong pháp luật Việt Nam có sự tiếp thu từ Luật La Mã và chịu ảnh hưởng của BLDS Pháp năm 1804. Thời Pháp thuộc, Việt Nam chia thành 3 kỳ: Bắc Kỳ, Trung Kỳ và Nam Kỳ, mỗi kỳ áp dụng một BLDS khác nhau bao gồm: Dân luật giản yếu Nam Kỳ (ban hành ngày 26/03/1883), BLDS Bắc Kỳ (ban hành ngày 30/03/1931) và Hoàng Việt Trung Kỳ Hộ luật (ban hành vào các ngày 13/07/1936, 08/01/1938, 28/09/1939). Các BLDS nói trên đều thống nhất sử dụng khái niệm địa dịch.
Điều 629 Hoàng Việt Trung Kỳ Hộ luật qui định: “Địa dịch là những sự mà một bất động sản phải gánh. Bất động sản ấy gọi là bất động sản chịu địa dịch để làm ích cho một bất động sản của của người khác, bất động sản này là bất động sản hưởng địa dịch. Những sự gánh chịu ấy hoặc hạn chế sự tự do trong đường hưởng dụng quyền lợi của người chủ sở hữu bất động sản chịu địa dịch, hoặc là cho chủ sở hữu bất động sản hưởng địa dịch được lợi dụng một đôi chút về bất động sản chịu địa dịch”[4]. Điều 601 Dân luật Bắc Kỳ qui định: “Địa dịch
là những sự phiền lụy buộc vào một sở nhà đất để lợi dụng cho một sở nhà đất của người khác”[4].
Bộ dân luật Sài Gòn năm 1972 cũng quy định tương tự về quyền địa dịch trong Quyển 2 thiên thứ 4 điều 463 như sau: “Địa dịch là dịch lụy đặt trên một bất động sản để làm thuận lợi hay tiện ích cho một bất động sản khác, thuộc quyền sở hữu của ngừơi khác. Địa sản phải chịu dịch lụy như trên gọi là địa sản thừa dịch, địa sản được hưởng sự thuận lợi gọi là địa sản hưởng dịch” [26]. Như vậy có thể thấy các BLDS của Việt Nam trước BLDS 1995 đều tiếp thu tư tưởng của pháp luật La Mã: sử dụng khái niệm “địa dịch” thay vì sử dụng “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” và coi địa dịch là một loại vật quyền. Ngoài ra, địa dịch được xác lập do vị trí tự nhiên, theo thỏa thuận của các bên, theo tập quán hoặc theo quy định của pháp luật.
BLDS Việt Nam 1995, 2005 và sau này là BLDS 2015 thay thế địa dịch bằng tên gọi khác là “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” sau đó là “quyền đối với bất động sản liền kề”. Tên gọi này có ưu điểm là mang tính thuần Việt và dễ hiểu hơn so với “địa dịch”. Tuy nhiên, “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” hay “quyền đối với bất động sản liền kề” khơng truyền tải được hết tồn bộ nội dung của chế định này. Tên gọi như vậy dẫn đến cách hiểu là luật chỉ xem xét đến những bất động sản liền kề, tức là những bất động sản có chung ranh giới với nhau nhưng trên thực tế địa dịch còn mở rộng đến cả đối tượng là những bất động sản khơng có chung ranh giới. Chẳng hạn chủ các bất động sản xung quanh sân bay không được xây dựng cơng trình vượt q một độ cao nhất định do pháp luật quy định để đảm bảo an toàn. Hoặc trong nhiều trường hợp một người không cần thiết sử dụng bất động sản của người khác mà chỉ dừng lại ở việc hạn chế một số quyền của chủ sở hữu bất động sản đó vì lợi
ích của mình, điều này có thể thấy ở địa dịch khơng xây dựng hoặc xây dựng theo những điều kiện nhất định. Có thể thấy rằng địa dịch khơng chỉ là sử dụng hạn chế bất động sản lân cận mà còn bao gồm cả quyền yêu cầu không thực hiện một số hành vi nhất định để không gây ảnh hưởng đến những bất động sản lân cận hoặc việc chủ sở hữu một bất động sản phải chịu đựng một tình trạng nào đó trong phạm vi quyền sở hữu của mình.