CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN
2.3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
2.3.3.1 Kiểm định giới hạn của mơ hình hồi quy tổng thể
Tác giả sử dụng kiểm định Wald để tiến hành kiểm định giới hạn của các mơ hình hồi quy tổng thể. Kết quả kiểm định được tóm tắt tại bảng 2.6 sau đây:
Bảng 2.6: Tóm tắt kết quả kiểm định giới hạn của các mơ hình tổng thể
Hàm hồi quy tổng thể (2.1) (2.2) (2.3) Kiểm định Giả thuyết H0 C(3) = C(8) = 0: Chọn mơ hình giới hạn 2.4 C(3) = C(4) = C(5) = C(6) = C(8) = 0: Chọn mơ hình giới hạn 2.5 C(2) = C(3) = C(5) = C(6) = C(7) = C(8) = 0 Chọn mơ hình giới hạn 2.6 Value (F- statistic) 0.825069 1.126603 1.216619 df (F-statistic) (2, 120) (5, 120) (6, 120) Prob. (F- statistic) 0.4407 0.3500 0.3025 Kết luận Vì F = 0.825069 < F0,05(2, 120) ∼ 3.07 nên chấp nhận giả thuyết H0: Chọn mơ hình giới hạn (2.4) Vì F = 1.126603 < F0,05(5, 120) ∼ 2.29 nên chấp nhận giả thuyết H0: Chọn mơ hình giới hạn (2.5) Vì F = 1.216619 < F0,05(6, 120) ∼ 2.18 nên chấp nhận giả thuyết H0: Chọn mơ hình giới hạn (2.6) Nguồn: tác giả tính tốn từ chương trình Eviews, Excel
2.3.3.2 Kiểm định khả năng giải thích của các mơ hình hồi quy giới hạn
Tác giả sử dụng kiểm định Wald để tiến hành kiểm định khả năng giải thích của các mơ hình hồi quy giới hạn . Kết quả kiểm định được tóm tắt tại bảng 2.7:
Bảng 2.7: Tóm tắt kết quả kiểm định khả năng giải thích của các mơ hình giới hạn
Hàm hồi quy tổng thể (2.1) (2.2) (2.3) Kiểm định Giả thuyết H0 C(2) = C(4) = C(5) = C(6) = C(7) = 0: Mơ hình giới hạn 2.4 khơng được chấp nhận C(2) = C(7) = 0: Mơ hình giới hạn 2.5 không được chấp nhận C(4) = 0: Mơ hình giới hạn 2.6 khơng được chấp nhận Value (F- statistic) 12.32638 16.35816 11.19221 df (F- statistic) (5, 120) (2, 120) (1, 120) Prob. (F- statistic) 0.0000 0.0000 0.0011 Kết luận Vì F = 12.32638 > F0,05(5, 120) ∼ 2.29 nên bác bỏ giả
thuyết H0: Mơ hình giới hạn (2.4) được chấp nhận
Vì F = 16.35816 > F0,05(2, 120) ∼ 3.07 nên bác bỏ giả
thuyết H0: Mơ hình giới hạn (2.5) được chấp nhận
Vì F = 11.19221 > F0,05(1, 120) ∼ 3.92 nên bác bỏ giả
thuyết H0: Mơ hình giới hạn (2.6) được chấp nhận
Nguồn: tác giả tính tốn từ chương trình Eviews, Excel
2.3.4 Kiểm tra hiện tượng tự tương quan
Để kiểm tra hiện tượng tự tương quan giữa các biến, tác giả sử dụng hệ số Durbin Watsons của các mơ hình để đánh giá. Do giá trị của các hệ số này đều nằm trong khoảng lớn hơn 1 và nhỏ hơn 3 nên có thể kết luận không tồn tại tự tương quan giữa các biến.
2.3.5 Kiểm tra hiện tượng đa cộng tuyến
Tác giả tiến hành chạy mơ hình hồi quy phụ để xác định tác động của từng biến độc lập với các biến độc lập cịn lại. Bằng cách chạy mơ hình hồi quy phụ, ta tính được nhân tử phóng đại phương sai (Variance Inflation Factors – VIF) của từng biến độc lập, qua đó kết luận có hiện tượng đa cộng tuyến hay khơng (nếu VIF <10 thì ta kết luận khơng có hiện tượng đa cộng tuyến).
Kết quả tính tốn, kiểm tra được thể hiện như bảng sau: Bảng 2.8: Nhân tử phóng đại phương sai
R2 phụ
1 VIF =
(1- R2phụ) KẾT LUẬN
TANG 0.256 1.344 Khơng có đa cộng tuyến
PROF 0.615 2.598 Khơng có đa cộng tuyến
SIZE 0.536 2.157 Khơng có đa cộng tuyến
GROW 0.587 2.420 Khơng có đa cộng tuyến
RISK 0.578 2.368 Khơng có đa cộng tuyến
LIQD 0.050 1.052 Khơng có đa cộng tuyến
TAX 0.297 1.422 Khơng có đa cộng tuyến
2.3.6 Kết luận từ mơ hình nghiên cứu
Kết quả mơ hình đánh giá tác động của các biến độc lập đến tổng nợ/ tổng tài sản, nợ ngắn hạn/ tổng tài sản và nợ dài hạn/ tổng tài sản đối với các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên HOSE được trình bày ở bảng tóm tắt sau:
Bảng 2.9: Tổng hợp các nhân tố tác động đến cấu trúc vốn
STT Biến độc lập Tương quan kỳ vọng với cấu trúc vốn
Kết quảt nghiên cứu thực nghiệm của đề
tài LEV STD LTD 1 TANG + + (*) + (**) 2 PROF + / – 3 SIZE + / – + (**) + (*) 4 GROW + / – + (*) + (***) + (***) 5 RISK + / – + (**) + (***) 6 LIQD + / – – (*) – (*) 7 TAX +
Ghi chú: Ký hiệu (*), (**), (***) chỉ ra ước lượng điểm có ý nghĩa về mặt
thống kê tại các mức lần lượt 1%, 5% và 10%.
Từ bảng tổng hợp 2.9, tác giả đưa ra những kết luận về phân tích nhân tố tác động đến cấu trúc vốn các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên HOSE như sau:
− Biến TANG có mối quan hệ tỷ lệ thuận (+) với tổng nợ (có ý nghĩa thống kê ở mức 1%) và nợ ngắn hạn (có ý nghĩa thống kê ở mức 5%). Biến độc lập này cũng có tác động thuận chiều tới nợ dài hạn, tuy nhiên thống kê t khơng có ý nghĩa. Kết quả này phù hợp với các nghiên cứu trước đây của Ooi (1999), Li (2010), Mahmood và cộng sự (2011). Theo đó, các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên HOSE có tỷ lệ tài sản hữu hình trên tổng tài sản cao sẽ sử dụng nhiều nợ hơn, do tài sản hữu hình đóng vai trị quan trọng trong việc thế chấp các khoản vay.
− Biến PROF có mối quan hệ tỷ lệ thuận (+) với nợ ngắn hạn, đồng thời có mối quan hệ tỷ lệ nghịch (–) với tổng nợ và nợ dài hạn. Tuy nhiên các thống kê t khơng có ý nghĩa.
− Biến SIZE có mối quan hệ tỷ lệ thuận (+) với tổng nợ (có ý nghĩa thống kê
ở mức 5%) và nợ dài hạn (có ý nghĩa thống kê ở mức 1%). Biến độc lập này cũng
có tác động nghịch chiều tới nợ ngắn hạn, tuy nhiên thống kê t khơng có ý nghĩa. Kết quả này phù hợp với lý thuyết đánh đổi cấu trúc vốn cũng như các nghiên cứu trước đây của Li (2010), Mahmood và cộng sự (2011). Theo đó, các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên HOSE có quy mơ càng lớn thì càng dễ dàng tiếp cận với nguồn vốn vay, đặc biệt là vốn vay dài hạn.
− Biến GROW có mối quan hệ tỷ lệ thuận (+) với tổng nợ (có ý nghĩa thống kê ở mức 1%) cũng như nợ ngắn hạn và nợ dài hạn (cùng có ý nghĩa thống kê ở
mức 10%). Kết quả này trái ngược với lý thuyết chi phí đại diện, vốn cho rằng các doanh nghiệp có triển vọng tăng trưởng cao trong tương lai sẽ có xu hướng sử dụng tài trợ bằng vốn chủ sở hữu nhiều hơn. Điều này có thể lý giải trong giai đoạn 2008 – 2011, các doanh nghiệp BĐS Việt Nam khi nhận thấy có cơ hội tăng trưởng sẽ có xu hướng tiếp tục vay thêm nợ để mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh nhằm thu lợi nhuận.
− Biến RISK có mối quan hệ tỷ lệ thuận (+) với tổng nợ (có ý nghĩa thống kê
ở mức 5%) và nợ dài hạn (có ý nghĩa thống kê ở mức 10%). Kết quả này phù hợp
với nghiên cứu của Barkham (1997). Theo đó, những doanh nghiệp BĐS niêm yết trên HOSE có rủi ro nhiều hơn sẽ sử dụng nhiều nợ hơn trong cơ cấu vốn của họ.
− Biến LIQD có mối quan hệ tỷ lệ nghịch (–) với tổng nợ và nợ ngắn hạn (cùng có ý nghĩa thống kê ở mức 1%). Biến độc lập này cũng có tác động nghịch chiều tới nợ dài hạn, tuy nhiên thống kê t khơng có ý nghĩa. Kết quả này phù hợp với lý thuyết trật tự phân hạng cũng như nghiên cứu trước đây của Li (2010). Theo đó, các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên HOSE có khả năng thanh tốn hiện hành càng cao thì sẽ hạn chế sử dụng nợ.
− Biến TAX có mối quan hệ tỷ lệ thuận (+) với nợ dài hạn, đồng thời có mối quan hệ tỷ lệ nghịch (–) với tổng nợ và nợ ngắn hạn. Tuy nhiên các thống kê t khơng có ý nghĩa.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Ở Chương 1, tác giả đã trình bày sơ lược các lý thuyết về cấu trúc vốn và các
kết quả nghiên cứu thực nghiệm trước đây. Chương 2 của đề tài nghiên cứu bao gồm những nội dung chính sau:
Đánh giá sơ lược về thực trạng cấu trúc vốn của các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên HOSE.
Phân tích các nhân tố tác động đến đến cấu trúc vốn của các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên HOSE. Kết quả nghiên cứu cho thấy các biến tài sản hữu hình,
quy mơ doanh nghiệp, cơ hội tăng trưởng, rủi ro kinh doanh, tính thanh khoản
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CẤU TRÚC VỐN
CHO CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN
HOSE
3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Thị trường BĐS là thị trường quan trọng có quy mơ lớn của nền kinh tế. Thị trường BĐS phát triển, kèm theo nó là các ngành sản xuất khác phát triển (vật liệu xây dựng, ximăng, sắt thép, công nghiệp điện dân dụng, chế biến gỗ...), giải quyết việc làm cho nhiều lao động.
Hiện thị trường đang trong giai đoạn trầm lắng do nhiều nguyên nhân đến từ tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giời, các cơ chế chính sách của Nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, cũng như những vấn đề xuất phát từ nội tại doanh nghiệp. Để thị trường phát triển bền vững trở lại cần phải có những định hướng đúng đắn từ các cơ quan Nhà nước và bản thân các doanh nghiệp.
3.1.1 Đối với cơ quan quản lý Nhà nước
Tiếp tục hoàn thiện các cơ chế, chính sách nhằm kiện tồn khung pháp lý cho thị trường bất động sản như các chính sách liên quan đến bồi thường – giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, chính sách cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam.., qua đó góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững và lành mạnh.
Sớm bổ sung hành lang pháp lý để hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng nhằm hỗ trợ cho thị trường BĐS huy động được đa dạng các nguồn vốn trong xã hội, khơng phụ thuộc q nhiều vào nguồn tín dụng từ ngân hàng mà thường là các khoản tín dụng ngắn hạn, đồng thời để chuẩn bị bước phát triển thị trường BĐS vào cấp độ tài chính hóa. Cụ thể:
− Quỹ tín thác BĐS: là mơ hình quỹ đầu tư chuyên đầu tư trong lĩnh vực BĐS. Mục đích của quỹ là huy động vốn nhàn rỗi của các nhà đầu tư nhỏ lẻ thông qua phát hành chứng chỉ quỹ và đầu tư chuyên vào lĩnh vực BĐS. Sự khác biệt của quỹ tín thác BĐS với các quỹ đầu tư khác ở 3 điểm chính:
+ Quỹ tín thác BĐS được đầu tư 100% vốn vào BĐS (các quỹ đầu tư khác chỉ được đầu tư tối đa 40%).
+ Quỹ tín thác BĐS có quy định thơng thống về phương thức phân chia lợi nhuận từ đầu tư và Quỹ tín thác BĐS cũng được niêm yết trên thị trường chứng khốn.
+ Quỹ tín thác BĐS sẽ là kênh đầu tư ổn định cho người dân có vốn nhàn rỗi, để họ có sự lựa chọn và không phải đầu tư thông qua việc mua, bán BĐS đơn lẻ để kiếm lời như hiện nay.
− Quỹ tiết kiệm nhà ở: nhằm hỗ trợ cho người có nhu cầu nhà ở nhưng thu
nhập hạn chế. Nguồn vốn được hình thành từ đóng góp của tiền lương người lao động hàng tháng, sau đó Nhà nước sẽ sử dụng nguồn tiền từ quỹ để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho các đối tượng đã góp tiền. Người gửi tiền sau 10 – 15 năm sẽ được mua nhà ở xã hội bằng tiền tiết kiệm. Nếu thiếu, quỹ sẽ cho vay theo lãi suất ưu đãi thấp hơn lãi suất thương mại. Đây là mơ hình được một số nước áp dụng rất thành công như Singapore, Trung Quốc.
− Xây dựng thị trường thế chấp thứ cấp (tái thế chấp) BĐS, có sự hỗ trợ và kiểm soát của Nhà nước để tăng tính thanh khoản cho các ngân hàng, tạo nguồn vốn trung và dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn do thế chấp BĐS tạo ra. Để thị trường BĐS phát triển bền vững và hệ thống ngân hàng có thể tài trợ một cách lành mạnh cho thị trường này, cần phải có một hệ thống thế chấp thứ cấp mạnh và được quản lý tốt.
Cần có cơ chế kiểm soát đối với việc xác định khả năng tài chính của nhà đầu tư khi thực hiện dự án, cũng như giám sát để số vốn này thực sự đi vào thực hiện dự án.
Trong bối cảnh khó khăn như hiện nay, nên có chính sách gia hạn thời gian nộp thuế, thời gian nộp tiền sử dụng đất đối với các chủ đầu tư dự án, để từ đó doanh nghiệp có thêm nguồn vốn để tái đầu tư vào các dự án mới.
Tháo gỡ những vướng mắc để doanh nghiệp có thể tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng dễ dàng hơn.
Cần sớm có chính sách kích cầu tiêu dùng để vực dậy thị trường BĐS, tạo điều kiện để người thực sự có nhu cầu về nhà ở có thể vay vốn với lãi suất thấp trong dài hạn. Đồng thời cần xem xét để các nhà đầu tư thứ cấp có thể tiếp cận được nguồn vốn vay, qua đó góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.
Cần có cơ quan nghiên cứu, dự báo và cung cấp dữ liệu chính thức, thường xuyên về thị trường bất động sản, qua đó giúp nhà đầu tư hiểu rõ hơn về thị trường mà họ hướng tới, cũng như giúp người dân có đủ thông tin khi tham gia vào thị trường tránh tâm lý đám đông làm rối loạn thị trường.
3.1.2 Đối với doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên HOSE
Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến sự đóng băng của thị trường BĐS niêm yết trên HOSE trong thời gian vừa qua là giá BĐS quá cao, nằm ngoài khả năng của người mua, khiến cho thị trường mất đi tính thanh khoản. Thực tế trong thời gian qua cho thấy khi các doanh nghiệp chủ động điều chỉnh giảm giá bán, phù hợp với khả năng thanh tốn của khách hàng thì các dự án BĐS cũng được tiêu thụ nhanh hơn. Từ đó cho thấy vấn đề là doanh nghiệp chưa có những sản phẩm phù hợp đáp ứng được nhu cầu thị trường. Chính vì vậy, các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên HOSE cần phải dành sự quan tâm hàng đầu cho công tác khảo sát, phân tích, đánh giá thị trường vì đây là yếu tố quan trọng để nắm bắt được nhu cầu và khả năng của các nhóm khách hàng, giúp doanh nghiệp có thể linh hoạt điều chỉnh, bổ sung kế hoạch kinh doanh cho phù hợp với tình hình biến động thực tế của thị trường.
Đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, áp dụng công nghệ tiên tiến và sử dụng vật liệu mới, tiết kiệm chi phí để giảm giá thành sản phẩm, qua đó có thể nâng cao khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp về giá, về chất lượng sản phẩm cũng là một vấn đề mà các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên HOSE cần lưu tâm.
Trong bối cảnh thiếu vốn để triển khai dự án như hiện nay, các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên HOSE cần ưu tiên đầu tư những dự án có vị trí tốt, hạ tầng giao thơng thuận lợi, đất sạch, khơng phải giải phóng mặt bằng; hướng mạnh vào phân khúc thị trường có khả năng thanh khoản cao là phân khúc nhà ở bình dân, bởi đây
là phân khúc sẽ tạo được sức hút lớn cho thị trường do sức cầu mạnh và mức giá hợp lý, phù hợp với nhu cầu thật của thị trường, rút ngắn khoảng cách cung – cầu chưa tương xứng hiện nay.
Thêm vào đó, các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên HOSE cũng cần phải củng cố lại tổ chức hoạt động của doanh nghiệp, đào tạo và tuyển chọn đội ngũ nhân viên có trình độ chun mơn và kinh nghiệm. Tiến hành xây dựng lại chiến lược dài hạn, các kế hoạch ngắn hạn và trung hạn có tính khả thi cao để cạnh tranh được trong mọi điều kiện.
3.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CẤU TRÚC VỐN CHO CÁC DOANH
NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN HOSE
Khi mà khủng hoảng tài chính đang là mối đe dọa hàng đầu của hầu hết các doanh nghiệp thì tái cấu trúc vốn được xem là giải pháp hữu hiệu để tồn tại và phát triển bền vững. Việc thiết lập một cơ cấu vốn hợp lý khơng chỉ đảm bảo khả năng thanh tốn, đạt được hiệu quả sử dụng vốn cao, mà còn giúp doanh nghiệp có cơ hội huy động vốn để phát triển sản xuất kinh doanh. Để tăng cường khả năng ứng dụng