CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN
3.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CẤU TRÚC VỐN CHO CÁC DOANH NGHIỆP BẤT
3.2.1.1 Sử dụng các nguồn vốn có hiệu quả, đúng mục đích
Một trong những nguyên nhân khiến các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên HOSE gặp khó khăn trong giai đoạn vừa qua là do việc sử dụng các nguồn vốn không đúng mục đích và thiếu hiệu quả.
Như đã đề cập, việc sử dụng quá nhiều nợ vay ngắn hạn vào các dự án BĐS mang tính trung, dài hạn đã dẫn đến sự mất cân đối trong cơ cấu vốn doanh nghiệp. Vì vậy, các doanh nghiệp cần phải có chiến lược sử dụng các nguồn vốn vay ngắn hạn, dài hạn cho phù hợp.
Thêm vào đó, việc các doanh nghiệp sử dụng các nguồn vốn huy động từ khách hàng mua dự án này để tiếp tục triển khai dự án khác cũng là một dẫn chứng
cho thấy các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên HOSE sử dụng nguồn vốn không đúng mục đích. Hệ quả là khi thị trường BĐS nguội lạnh thì niềm tin của người mua với doanh nghiệp cũng khơng cịn được như trước. Vì vậy, bài tốn đặt ra ở
đây là các doanh nghiệp cần phải lấy lại niềm tin từ khách hàng thông qua việc thực hiện đúng các nội dung đã cam kết với khách hàng (về tiến độ thực hiện dự án, về chất lượng sản phẩm dịch vụ, về chế độ hậu mãi).
Việc đầu tư tràn lan, dàn trải, không đánh giá đúng hiệu quả các dự án hướng tới đã khiến nhiều dự án của doanh nghiệp mất tính thanh khoản, dẫn đến thua lỗ cho doanh nghiệp. Do đó doanh nghiệp BĐS niêm yết trên HOSE cần phải lựa chọn, tập trung để cho ra đời những dự án đáp ứng được thị hiếu của khách hàng, qua đó góp phần nâng cao giá trị doanh nghiệp.
3.2.1.2 Tiếp cận các kênh huy động vốn mới
Nhìn lại lịch sử của thị trường BĐS, mỗi khi nền kinh tế gặp khó khăn, các doanh nghiệp địa ốc đều là những đơn vị "tiên phong" trong câu chuyện thiếu vốn. Điều này xuất phát từ việc lĩnh vực BĐS đòi hỏi nguồn vốn lớn, trong khi các cơng cụ tài chính hỗ trợ doanh nghiệp trong việc huy động vốn lại chưa đa dạng, phong phú. Khi cả hai kênh huy động vốn chính của các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên HOSE là vốn vay ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng đều đang bị tắc, việc xây dựng các kênh huy động vốn mới là điều cấp thiết trong giai đoạn hiện nay.
Những kênh huy động vốn sau có thể giúp các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên HOSE có thêm nhiều sự lựa chọn:
− Thông qua kênh phát hành trái phiếu: các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên HOSE có thể thơng qua hoạt động phát hành trái phiếu để thu hút thêm nguồn vốn đầu tư vào các dự án. So với việc phát hành cổ phiếu, phát hành trái phiếu giúp doanh nghiệp có thể tránh bị pha loãng cổ phiếu, được hưởng ưu đãi thuế đối với
vốn vay và giảm chi phí sử dụng vốn. Tuy nhiên để kênh huy động này hoạt động hiệu quả cần phát triển các tổ chức định mức tín nhiệm chun nghiệp.
− Thơng qua phát hành chứng chỉ lưu ký toàn cầu (Global Depository Receipt).
+ Là hình thức huy động vốn quốc tế thơng qua một ngân hàng lưu ký. Theo đó, thay vì trực tiếp phát hành cổ phiếu, cơng ty phát hành sẽ lưu ký một lượng cổ phiếu tại ngân hàng lưu ký và ngân hàng này sẽ phát hành các chứng chỉ lưu ký trên cơ sở số cổ phiếu đó cho các nhà đầu tư ở nước ngoài. Chứng chỉ này cũng được niêm yết trên thị trường thứ cấp và giao dịch như cổ phiếu và nhà đầu tư tham gia thường là giới chuyên nghiệp. Thực tế cho thấy tháng 3 năm 2011, Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai đã huy động được 60 triệu USD thông qua việc niêm yết và giao dịch 24,3 triệu chứng chỉ lưu ký toàn cầu tại Sở giao dịch Chứng khốn London2.
+ Tuy nhiên, đây khơng phải là kênh thu hút vốn dành cho mọi doanh nghiệp. Muốn phát hành chứng chỉ lưu ký toàn cầu, các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên HOSE phải hoạt động hiệu quả, có tiềm năng phát triển trong dài hạn, bộ máy quản lý chuyên nghiệp và thông tin minh bạch.
3.2.1.3 Tái cấu trúc lại doanh nghiệp qua hoạt động M&A
Hoạt động mua bán và sáp nhập (Mergers and Acquisitions – M&A): “là thâu
tóm và hợp nhất doanh nghiệp. Nó là q trình một doanh nghiệp tìm cách nắm giữ quyền kiểm sốt đối với một doanh nghiệp khác thông qua hoạt động thâu tóm tồn bộ hoặc một tỷ lệ số lượng cổ phần, tài sản chi phối, từ đó khống chế các quyết định sản xuất, kinh doanh.”3
Khi mà những khó khăn về nguồn vốn triển khai dự án, tồn kho quá nhiều sẽ khiến nhiều doanh nghiệp khơng cịn đủ khả năng để tiếp tục triển khai dự án. Việc thắt chặt tín dụng trong thời gian qua càng khiến nhiều doanh nghiệp BĐS niêm yết trên HOSE rơi vào tình trạng có nguy cơ phá sản. Với những thách thức hiện nay trên thị trường BĐS thì nhiều doanh nghiệp thiếu vốn sẽ phải tính đến chuyển nhượng dự án hoặc xin sáp nhập vào một doanh nghiệp lớn hơn... Xu hướng này là do thị trường buộc các doanh nghiệp thiếu năng lực phải tự quyết vận mệnh của mình.
Với những gì đã và đang diễn ra đối với thị trường BĐS, hoạt động M&A là một giải pháp hữu hiệu để tái cấu trúc lại các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên HOSE. Những doanh nghiệp khơng cịn đủ nguồn lực để tiếp tục thực hiện dự án sẽ phải bắt buộc bán bớt một hoặc một số dự án trong danh mục đầu tư để có thể tiếp tục thực hiện những dự án còn lại.
Đánh giá về hoạt động M&A tại Việt Nam đối với lĩnh vực BĐS, Hữu Tuấn (2011)4 đã nhận xét “Hoạt động M&A ở Việt Nam được ví như cuộc chiến của một
đàn cá, mà miếng mồi ngon là BĐS”.
Thống kê trong giai đoạn 1995 – 2011 cho thấy các thương vụ M&A thuộc lĩnh vực bất động sản chiếm 5% trong tổng số các thương vụ M&A tại Việt Nam (Kummer, 2011)5. Riêng năm 2011 đã ghi nhận giá trị các giao dịch thương vụ đạt khoảng 250 triệu USD6.
Để có những thương vụ M&A thành công, các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên HOSE khi tham gia M&A cần phải lưu ý một số vấn đề sau:
− Cần chuẩn bị sẵn sàng những điều kiện cần thiết cho thực hiện M&A như kiểm toán đều các năm, cơ cấu sở hữu rõ ràng, các dự án của doanh nghiệp chặt chẽ về pháp lý, có phân tích đầu tư.
− M&A là một cơng cụ rất tốt để gia tăng giá trị, tuy nhiên đó khơng phải là cách duy nhất. Vì thế, nếu có những phương thức khác có thể gia tăng giá trị cho doanh nghiệp đơn giản hơn thì khơng nhất thiết phải tiến hành M&A.
− Khi tham gia vào hoạt động M&A, các bên cần xác định chính xác loại giao dịch M&A mà doanh nghiệp dự định tiến hành là loại giao dịch nào, có thể là:
+ Mua bán, sáp nhập chủ yếu theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp.
+ Mua bán, sáp nhập như một hình thức đầu tư trực tiếp nước ngoài chủ yếu theo quy định của luật đầu tư.
4 Hữu Tuấn, 2011. Cuộc chiến giành quyền thống trị các dự án. Đặc san “Toàn cảnh thị trường mua bán –
Sáp nhập doanh nghiệp Việt Nam 2011”, trang 92-93. [2]
5 Kummer, C.B., 2011. M&A Việt Nam trong năm 2011: Sẽ có những kỷ lục mới?. Đặc san “Tồn cảnh thị
trường mua bán – Sáp nhập doanh nghiệp Việt Nam 2011”, trang 68-71. [3]
+ Mua bán, sáp nhập như một hình thức tập trung kinh tế chủ yếu chịu sự điều chỉnh chủ yếu của luật cạnh tranh
+ Mua cổ phần chủ yếu theo các quy định của pháp luật chứng khốn.
+ Mua bán, sáp nhập nhằm mục đích phát triển thương hiệu chủ yếu chịu sự điều chỉnh của pháp luật về sở hữu trí tuệ.
− M&A là một hoạt động phức tạp, tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, do đó, cần chú trọng cơng tác thẩm định bao gồm cả thẩm định pháp lý và thẩm định tài chính.
+ Thẩm định pháp lý (thường do các luật sư thực hiện) sẽ góp phần giảm thiểu những rủi ro pháp lý trong quá trình thực hiện M&A.
+ Thẩm định tài chính (thường do cơng ty kiểm tốn, các nhà tư vấn tài chính thực hiện) sẽ giúp xác định chính xác giá trị thực tế của doanh nghiệp, giúp cho các bên thống nhất được giá cả, giảm các rủi ro tài chính.