CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN
3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Thị trường BĐS là thị trường quan trọng có quy mô lớn của nền kinh tế. Thị trường BĐS phát triển, kèm theo nó là các ngành sản xuất khác phát triển (vật liệu xây dựng, ximăng, sắt thép, công nghiệp điện dân dụng, chế biến gỗ...), giải quyết việc làm cho nhiều lao động.
Hiện thị trường đang trong giai đoạn trầm lắng do nhiều nguyên nhân đến từ tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giời, các cơ chế chính sách của Nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, cũng như những vấn đề xuất phát từ nội tại doanh nghiệp. Để thị trường phát triển bền vững trở lại cần phải có những định hướng đúng đắn từ các cơ quan Nhà nước và bản thân các doanh nghiệp.
3.1.1 Đối với cơ quan quản lý Nhà nước
Tiếp tục hoàn thiện các cơ chế, chính sách nhằm kiện tồn khung pháp lý cho thị trường bất động sản như các chính sách liên quan đến bồi thường – giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, chính sách cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam.., qua đó góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững và lành mạnh.
Sớm bổ sung hành lang pháp lý để hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng nhằm hỗ trợ cho thị trường BĐS huy động được đa dạng các nguồn vốn trong xã hội, khơng phụ thuộc q nhiều vào nguồn tín dụng từ ngân hàng mà thường là các khoản tín dụng ngắn hạn, đồng thời để chuẩn bị bước phát triển thị trường BĐS vào cấp độ tài chính hóa. Cụ thể:
− Quỹ tín thác BĐS: là mơ hình quỹ đầu tư chuyên đầu tư trong lĩnh vực BĐS. Mục đích của quỹ là huy động vốn nhàn rỗi của các nhà đầu tư nhỏ lẻ thông qua phát hành chứng chỉ quỹ và đầu tư chuyên vào lĩnh vực BĐS. Sự khác biệt của quỹ tín thác BĐS với các quỹ đầu tư khác ở 3 điểm chính:
+ Quỹ tín thác BĐS được đầu tư 100% vốn vào BĐS (các quỹ đầu tư khác chỉ được đầu tư tối đa 40%).
+ Quỹ tín thác BĐS có quy định thơng thống về phương thức phân chia lợi nhuận từ đầu tư và Quỹ tín thác BĐS cũng được niêm yết trên thị trường chứng khoán.
+ Quỹ tín thác BĐS sẽ là kênh đầu tư ổn định cho người dân có vốn nhàn rỗi, để họ có sự lựa chọn và không phải đầu tư thông qua việc mua, bán BĐS đơn lẻ để kiếm lời như hiện nay.
− Quỹ tiết kiệm nhà ở: nhằm hỗ trợ cho người có nhu cầu nhà ở nhưng thu
nhập hạn chế. Nguồn vốn được hình thành từ đóng góp của tiền lương người lao động hàng tháng, sau đó Nhà nước sẽ sử dụng nguồn tiền từ quỹ để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho các đối tượng đã góp tiền. Người gửi tiền sau 10 – 15 năm sẽ được mua nhà ở xã hội bằng tiền tiết kiệm. Nếu thiếu, quỹ sẽ cho vay theo lãi suất ưu đãi thấp hơn lãi suất thương mại. Đây là mơ hình được một số nước áp dụng rất thành công như Singapore, Trung Quốc.
− Xây dựng thị trường thế chấp thứ cấp (tái thế chấp) BĐS, có sự hỗ trợ và kiểm sốt của Nhà nước để tăng tính thanh khoản cho các ngân hàng, tạo nguồn vốn trung và dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn do thế chấp BĐS tạo ra. Để thị trường BĐS phát triển bền vững và hệ thống ngân hàng có thể tài trợ một cách lành mạnh cho thị trường này, cần phải có một hệ thống thế chấp thứ cấp mạnh và được quản lý tốt.
Cần có cơ chế kiểm soát đối với việc xác định khả năng tài chính của nhà đầu tư khi thực hiện dự án, cũng như giám sát để số vốn này thực sự đi vào thực hiện dự án.
Trong bối cảnh khó khăn như hiện nay, nên có chính sách gia hạn thời gian nộp thuế, thời gian nộp tiền sử dụng đất đối với các chủ đầu tư dự án, để từ đó doanh nghiệp có thêm nguồn vốn để tái đầu tư vào các dự án mới.
Tháo gỡ những vướng mắc để doanh nghiệp có thể tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng dễ dàng hơn.
Cần sớm có chính sách kích cầu tiêu dùng để vực dậy thị trường BĐS, tạo điều kiện để người thực sự có nhu cầu về nhà ở có thể vay vốn với lãi suất thấp trong dài hạn. Đồng thời cần xem xét để các nhà đầu tư thứ cấp có thể tiếp cận được nguồn vốn vay, qua đó góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.
Cần có cơ quan nghiên cứu, dự báo và cung cấp dữ liệu chính thức, thường xuyên về thị trường bất động sản, qua đó giúp nhà đầu tư hiểu rõ hơn về thị trường mà họ hướng tới, cũng như giúp người dân có đủ thơng tin khi tham gia vào thị trường tránh tâm lý đám đông làm rối loạn thị trường.
3.1.2 Đối với doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên HOSE
Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến sự đóng băng của thị trường BĐS niêm yết trên HOSE trong thời gian vừa qua là giá BĐS quá cao, nằm ngoài khả năng của người mua, khiến cho thị trường mất đi tính thanh khoản. Thực tế trong thời gian qua cho thấy khi các doanh nghiệp chủ động điều chỉnh giảm giá bán, phù hợp với khả năng thanh tốn của khách hàng thì các dự án BĐS cũng được tiêu thụ nhanh hơn. Từ đó cho thấy vấn đề là doanh nghiệp chưa có những sản phẩm phù hợp đáp ứng được nhu cầu thị trường. Chính vì vậy, các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên HOSE cần phải dành sự quan tâm hàng đầu cho công tác khảo sát, phân tích, đánh giá thị trường vì đây là yếu tố quan trọng để nắm bắt được nhu cầu và khả năng của các nhóm khách hàng, giúp doanh nghiệp có thể linh hoạt điều chỉnh, bổ sung kế hoạch kinh doanh cho phù hợp với tình hình biến động thực tế của thị trường.
Đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, áp dụng công nghệ tiên tiến và sử dụng vật liệu mới, tiết kiệm chi phí để giảm giá thành sản phẩm, qua đó có thể nâng cao khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp về giá, về chất lượng sản phẩm cũng là một vấn đề mà các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên HOSE cần lưu tâm.
Trong bối cảnh thiếu vốn để triển khai dự án như hiện nay, các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên HOSE cần ưu tiên đầu tư những dự án có vị trí tốt, hạ tầng giao thơng thuận lợi, đất sạch, khơng phải giải phóng mặt bằng; hướng mạnh vào phân khúc thị trường có khả năng thanh khoản cao là phân khúc nhà ở bình dân, bởi đây
là phân khúc sẽ tạo được sức hút lớn cho thị trường do sức cầu mạnh và mức giá hợp lý, phù hợp với nhu cầu thật của thị trường, rút ngắn khoảng cách cung – cầu chưa tương xứng hiện nay.
Thêm vào đó, các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên HOSE cũng cần phải củng cố lại tổ chức hoạt động của doanh nghiệp, đào tạo và tuyển chọn đội ngũ nhân viên có trình độ chun môn và kinh nghiệm. Tiến hành xây dựng lại chiến lược dài hạn, các kế hoạch ngắn hạn và trung hạn có tính khả thi cao để cạnh tranh được trong mọi điều kiện.