1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả cho vay bất động sản
1.3.2 Nhóm nhân tố thuộc về khách hàng
1.3.2.1 Nhu cầu của khách hàng:
Bất kỳ một loại hàng hoá, dịch vụ nào muốn tiêu thụ được cũng cần phải có người mua và có nhu cầu sử dụng chúng, tín dụng ngân hàng cũng vậy, ngân hàng khơng thể cho vay nếu khơng có người đi vay. Xét trong phạm vi toàn bộ nền kinh tế thì nhu cầu vốn cho đầu tư phát triển ln ln cần thiết nhưng với từng NHTM thì khơng phải lúc nào nhu cầu ấy cũng hiện hữu. Do số lượng khách hàng thường xuyên quan hệ với ngân hàng có hạn và khơng phải lúc nào tình hình sản xuất kinh doanh của họ cũng tiến triển một cách khả quan nên nhu cầu đầu tư của họ không thường xun lớn. Chính vì vậy việc xác định khách hàng và nhu cầu mục tiêu của họ là rất cần thiết đối với hoạt động của từng ngân hàng trong lĩnh vực cho vay đầu tư phát triển.
1.3.2.2 Khả năng của khách hàng trong việc đáp ứng yêu cầu, điều kiện, tiêu chuẩn tín dụng của ngân hàng:
Để đảm bảo an toàn, tránh rủi ro khi cho vay các NHTM thường đặt ra những điều kiện, tiêu chuẩn tín dụng nhằm phân loại và lựa chọn những đối tượng khách hàng cụ thể. Chỉ những khách hàng đáp ứng đầy đủ các điều kiện của ngân hàng thì mới được xem xét cho vay. Những điều kiện, tiêu chuẩn này có thể rất khác nhau tuỳ theo đặc thù của từng ngân hàng cụ thể, song nhìn chung các ngân hàng đều quan tâm đến những vấn đề sau:
* Về mục đích sử dụng vốn:Phải hợp lý, hợp pháp và có hiệu quả. Nghĩa là
vốn vay phải được sử dụng không trái pháp luật, phù hợp với phương hướng phát triển kinh tế chung của ngành, của địa phương và của cả nước.
* Về năng lực tài chính:Điều này thể hiện ở tỷ trọng và quy mơ vốn tự có
của khách hàng tham gia vào phương án. Quy mô và tỷ trọng này càng cao càng cho thấy tiềm lực tài chính lớn mạnh của khách hàng đó. Tỷ trọng vốn của khách hàng tham gia vào phương án cao cịn có tác dụng kích thích khách hàng nâng cao trách nhiệm trong việc thực hiện phương án nhằm tránh những rủi ro cho chính họ cũng
như cho ngân hàng. Thơng thường, điều kiện tín dụng của ngân hàng sẽ quy định tỷ lệ vốn tự có tối thiểu của khách hàng tham gia vào phương án tuỳ theo từng trường hợp cụ thể.
* Về năng lực sản xuất kinh doanh: Điều này thể hiện ở quy mô, năng
suất, khả năng đáp ứng nhu cầu thị trường về hiệu quả, giá cả và khả năng mở rộng sản xuất. Ngoài ra các ngân hàng cũng yêu cầu các khách hàng phải có thu nhập ổn định và hoạt động kinh doanh có lãi trong một khoảng thời gian nhất định, hoặc nếu có lỗ thì phải có phương án khắc phục khả thi.
* Về tính khả thi của phương án: phương án kinh doanh khả thi là phương
án mà việc thực hiện nó là cần thiết, đáp ứng nhu cầu thị trường, nhu cầu phát triển sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, phù hợp với phương hướng phát triển kinh tế của ngành, của vùng, của Nhà nước.
* Về các biện pháp bảo đảm:Do đặc điểm các khoản vay phục vụ mục đích
đầu tư bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro nên các ngân hàng sẽ yêu cầu khách hàng của mình thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay nhằm bảo đảm cho ngân hàng có thể thu được nợ nếu rủi ro bất ngờ xảy ra. Hình thức bảo đảm bảo thường là cầm cố, thế chấp, bảo lãnh.
Rõ ràng khả năng của khách hàng trong việc đáp ứng các tiêu chuẩn tín dụng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động tín dụng đặc biệt là hoạt động cho vay bất động sản của ngân hàng. Bởi nếu đa số các khách hàng khơng đáp ứng được điều kiện của ngân hàng thì có thể những yêu cầu của ngân hàng là quá khắt khe, không thực tế hoặc do khả năng của khách hàng q thấp thì ngân hàng khơng thể mở rộng cho vay trong khi vẫn muốn bảo đảm an tồn tín dụng.
1.3.2.3 Khả năng của khách hàng trong việc quản lý, sử dụng vốn vay:
Khi cho vay chắc chắn các ngân hàng sẽ trông đợi khoản trả nợ sẽ thu được từ chính kết quả của phương án chứ không phải bằng cách phát mại tài sản thế chấp cầm cố, điều này phụ thuộc rất lớn vào hiệu quả quản lý và sử dụng vốn vay của khách hàng.
Đạo đức, thiện chí của khách hàng cũng là một trong những yếu tố giúp cho việc sử dụng vốn vay của khách hàng đạt hiệu quả: Trong quan hệ tín dụng, muốn có hiệu quả cao địi hỏi phải có sự hợp tác từ cả hai phía người cho vay và người đi vay. Nếu như khách hàng khơng có thiện chí thì sẽ rất khó khăn cho ngân hàng trong việc thu hồi nợ. Sự thiếu thiện chí của khách hàng có thể biểu hiện trực tiếp trong quan hệ tín dụng với ngân hàng như cố tình sử dụng vốn sai mục đích, tìm cách lừa đảo ngân hàng, hoặc cũng có thể là các hành vi gián tiếp ảnh hưởng tới hiệu quả tín dụng ngân hàng như kinh doanh trái pháp luật, lừa đảo chiếm dụng vốn lẫn nhau. Tất cả các hành vi đó đều mang lại rủi ro cho ngân hàng.
1.3.3 Nhóm nhân tố thuộc mơi trường: 1.3.3.1 Mơi trường tự nhiên: