Phân tích cơ cấu giá thành ở Hình 3.3 cho thấy dư địa chủ yếu để có thể giảm giá NOXH xuống thấp hơn nữa nằm ở chi phí xây dựng. TP.ĐN cần tạo cơ chế cho tư nhân tham gia xây dựng NOTNT theo phương thức BT (xây dựng - chuyển giao) có thể là giải pháp hữu hiệu thay vì dùng NSNN trực tiếp xây dựng như thời gian qua. Mặt khác, để người thu nhập thấp có đủ khả năng chi trả tiền thuê hoặc mua nhà đòi hỏi giải quyết hài hịa bài tốn thị trường nhà ở hoạt động theo quy luật cung cầu và thực hiện chính sách NOXH cho người thu nhập thấp. Do đó giải pháp ở đây là Nhà nước cần có sự điều chỉnh cân đối phương thức can thiệp giữa bên cung và bên cầu. Ngoài ra, để thu hút được các nhà đầu tư vào phát triển NOTNT cần có chính sách tài chính rõ ràng trong các lĩnh vực nguồn vốn, phương thức kinh doanh và cơ chế đầu tư… Từ cơ sở định hướng này, tác giả đề xuất một số gợi ý chính sách cụ thể như sau:
5.2.1 Tạo cơ chế để tư nhân tham gia xây dựng theo phương thức BT
Thành phố phê duyệt dự án trên cơ sở thẩm định giá đăng ký của nhà đầu tư ngay từ giai đoạn đầu lập dự án. Tất cả các loại chi phí liên quan tới giá thành xây dựng phải được công khai, minh bạch và cố gắng cắt giảm mọi chi phí có thể trong cơ cấu giá thành căn hộ. Thành phố chuẩn bị đất sạch, mẫu thiết kế và huy động các nhà đầu tư tư nhân tham gia xây dựng theo phương thức BT. Tổ chức đấu thầu công khai cho từng dự án, lựa chọn những nhà đầu tư có đủ năng lực và cung cấp nhà ở với giá thấp nhất với cùng tiêu chuẩn chất lượng. Đồng thời, chính quyền Thành phố cần có biện pháp kiểm soát và giám sát chặt chẽ chất lượng nhà ở.
Thành phố đảm bảo đầu ra bằng cách mua lại và cho các hộ thu nhập thấp thuê, mua. Như vậy sẽ làm tăng tính cạnh tranh, nếu doanh nghiệp áp dụng khoa học, công nghệ, vật liệu mới và quản lý tốt thì giá thành giảm, có lãi nhiều và ngược lại.
5.2.2 Điều chỉnh hợp lý phương thức can thiệp giữa bên cung và bên cầu
NOTNT vừa là vấn đề kinh tế vừa là vấn đề xã hội. Đối với người dân, nhà ở mang tính xã hội vì vậy Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ nhằm đảm bảo an sinh xã hội và thực hiện công bằng trong việc tạo điều kiện để mọi người dân đều có thể tiếp cận được chỗ ở phù hợp. Đối với nhà đầu tư, nhà ở lại mang tính kinh tế, địi hỏi phải được hoạt động theo quy luật cung cầu theo cơ chế thị trường. Do đó, Thành phố cần có sự điều chỉnh hợp lý phương thức can thiệp giữa bên cung và bên cầu nhằm tăng khả năng tiếp cận nhà ở và khả năng chi trả cho các hộ gia đình có thu nhập thấp.
Muốn vậy, chính quyền Thành phố cần tạo ra một thị trường đảm bảo nguyên tắc bình đẳng, thơng thống, cạnh tranh lành mạnh cho nhiều loại hình doanh nghiệp. Kiến nghị Chính phủ cắt giảm những khoản hỗ trợ chưa hợp lý và kém hiệu lực như ngừng cho vay ưu đãi và ngừng miễn giảm các loại thuế cho doanh nghiệp nhằm khuyến khích tăng nguồn cung NOTNT như đã áp dụng thời gian qua. Đồng thời có những quy định cụ thể tăng tính khả thi và hiệu lực đối với cơ chế hỗ trợ tín dụng cho hộ thu nhập thấp tăng khả năng chi trả và tăng khả năng tiếp cận chỗ ở phù hợp như: trợ giá, trả góp dài hạn, bảo lãnh để vay ngân hàng, phát hành trái phiếu trung - dài hạn và các thể chế tài chính khác.
5.2.3 Đề xuất thử nghiệm vận dụng mơ hình Singapore cho TP.ĐN
Với thực trạng đã phân tích và điều kiện hiện có, tác giả nhận thấy Đà Nẵng có thể đề nghị Chính phủ cho phép thực hiện thí điểm vận dụng mơ hình NOXH của Singapore kết hợp với những gợi ý chính sách ở trên để giải quyết vấn đề NOTNT tại TP.ĐN. Tức nhà nước đảm nhận toàn bộ việc cung cấp và quản lý nhà ở cho hộ thu nhập thấp nói riêng, các đối tượng có nhu cầu về nhà ở nhưng không tự cải thiện được chỗ ở nói chung. Bởi ngồi những điểm khá tương đồng với Singapore đã nêu ở phần kinh nghiệm (Mục 2.4) về đặc điểm dân số đô thị, ý chí chính trị, kiểm sốt quyền sở hữu đất… Đà Nẵng cịn có quỹ đất cơng dồi dào với 55 địa điểm được chọn xây dựng chung cư (tương đương khoảng 22.811 căn hộ) đã được quy hoạch đồng bộ với Quy hoạch phát triển KTXH của địa phương (Sở Xây dựng TP.ĐN, 2011), và thặng dư ngân sách Thành phố có dư địa để tài trợ cho việc cung cấp NOTNT (Phụ lục 8). Đây được coi là những nhân tố chính giúp mơ hình Singapore khả thi tại TP.ĐN.
Trước hết, TP.ĐN cần thiết lập một Quỹ tiết kiệm nhà ở địa phương nhằm hỗ trợ tài chính và tín dụng cho hộ thu nhập thấp để họ có đủ khả năng tiếp cận quỹ NOTNT. Nguồn vốn hình thành và duy trì hoạt động của Quỹ chủ yếu từ tiết kiệm bắt buộc đóng góp hàng tháng của người lao động.
Đồng thời, cần có một tổ chức quản lý việc phát triển NOXH nhằm kiểm sốt nguồn cung. Có thể giao Cơng ty Quản lý Nhà chung cư trực thuộc Sở Xây dựng TP.ĐN đảm nhận vai trị này. Cơng ty sẽ được mở rộng thêm chức năng so với hiện nay để chịu trách nhiệm được ở tất cả các giai đoạn của quá trình phát triển nhà ở, thống nhất từ quy hoạch, thiết kế, tài chính, phân phối, cho đến quản lý và bảo trì. Ngồi khoản thu nhập từ việc cho thuê và bán căn hộ, các khu vực thương mại cho thuê ngay trong các khu chung cư, Công ty được vay vốn ưu đãi từ ngân sách Thành phố và vốn hỗ trợ của Chính phủ từ chương trình xây dựng NOXH. Công ty sẽ không trực tiếp xây dựng mà để nhà đầu tư tư nhân tham gia đảm nhân theo hình thức BT và thơng qua đấu thầu cơng khai.
Thông qua Quỹ tiết kiệm nhà ở địa phương, người thu nhập thấp có nhu cầu mua hoặc thuê NOXH trong tương lai cần phải tiết kiệm một khoản tiền nhất định và được phép vay vốn với lãi suất thấp hơn lãi suất trên thị trường. Nhờ đó người thu nhập thấp dễ dàng mua được nhà ở của Công ty Quản lý Nhà chung cư và Cơng ty cũng có nguồn vốn lớn để phát
triển quỹ NOXH. Cả Quỹ và Công ty này đều hoạt động dựa trên nguyên tắc tự chủ tài chính, bảo toàn và phát triển vốn phù hợp với cơ chế thị trường.