2.4.1 Kinh nghiệm của các nước trên thế giới
2.4.1.1 Mỹ
Mỹ là nước giàu nhất thế giới nhưng cũng có tỷ lệ người nghèo cao nhất trong các nước phát triển. Cùng với q trình phân hóa giàu nghèo ngày càng sâu sắc, tình trạng vô gia cư ngày càng tăng và trở thành vấn nạn ở Mỹ. Cứ sau chu kỳ 20 năm thì dân số Mỹ lại tăng gấp đôi, chủ yếu do dịng người nhập cư từ các nước trên tồn thế giới. Điều này có nghĩa Mỹ ln phải chịu một sức ép rất lớn về giải quyết nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho người thu nhập thấp, người nghèo. Trong suốt thế kỷ XVII, Chính phủ Mỹ một mặt dùng vũ lực để xóa các khu nhà ổ chuột mọc lên như nấm do vấn nạn lấn chiếm đất công, mặt khác đứng ra xây dựng theo quy hoạch các khu nhà định cư cho người nghèo. Tuy nhiên, cách thức can thiệp này đã không mang lại kết quả mong muốn.
Sau đó, một hình thức hỗ trợ khác được đưa ra là cho vay tín dụng đối với người thu nhập thấp để cải thiện điều kiện nhà ở. Các dự án cho vay được tiến hành từ năm 1978 và trở nên phổ biến từ năm 1997. Kết quả, trong khoảng 1987-2003 đã có 24.500 dự án về nhà ở được thực hiện với 1.275 nghìn ngơi nhà xây dựng theo mơ hình vay tín dụng. Hiện nay, vai trị của Chính phủ Mỹ vẫn còn rất quan trọng nhưng chỉ tập trung vào việc hỗ trợ pháp lý và tài chính cho các dự án xây nhà cho thuê.
Nguồn: Lê Thị Bích Thuận (2007), trang 49-51
2.4.1.2 Pháp
Tư tưởng chủ đạo của chính sách NOXH Pháp là làm thế nào để người có thu nhập thấp được định cư trong những điều kiện tốt nhất có thể. Nhà nước chủ động can thiệp bằng cách đặt ra khung pháp lý cho sự hình thành chung cư xã hội, đặc biệt là xây dựng bộ tiêu chí kỹ thuật cho căn hộ trong chung cư xã hội. Dù mang tên “nhà ở xã hội” nhưng nhà ở đó cũng có đầy đủ các tiện nghi đặc trưng cho cuộc sống của người dân đô thị phục vụ tốt cho cuộc sống hàng ngày. Để đảm bảo quỹ nhà ở xã hội, mỗi khu vực sẽ được tính toán cụ thể nhu cầu nhà ở xã hội, từ đó phân bổ vào các dự án. Đặc biệt, NOXH không xây dựng thành một khu vực riêng mà các dự án từ 800 m2 sàn trở lên sẽ phải có tối thiểu 2 căn hộ nhà ở xã hội. Mỗi địa phương phải đảm bảo số căn hộ nhà ở xã hội bằng 20% tổng số căn hộ trên địa bàn. Và các tổ chức NOXH vừa là chủ đầu tư xây dựng vừa là đơn vị quản lý NOXH.
Ở Pháp, đầu tư của nhà nước cho NOXH chiếm 1,8% GDP. Có 2 phương thức chính để Nhà nước hỗ trợ cho nhà ở là hỗ trợ cho đầu tư xây dựng (hỗ trợ cho chủ đầu tư) và hỗ trợ cho người thụ hưởng (hỗ trợ trực tiếp cho các hộ gia đình). Các cơ chế hỗ trợ cho chủ đầu tư gồm 3 loại là hỗ trợ thuế, hỗ trợ trực tiếp hoặc hỗ trợ lãi suất, và ưu đãi tài chính thơng qua Quỹ tiền gửi tiết kiệm. Quỹ tiền gửi tiết kiệm được hình thành từ tiền tiết kiệm của người dân, nhưng do nhà nước quản lý và được bảo lãnh bởi chính phủ. Theo quy định, mỗi cá nhân được gửi tiết kiệm tối đa 15.300 euros, lãi suất tiết kiệm cao hơn một chút so với lạm phát và tiền lãi tiết kiệm không bị đánh thuế. Về khoản hỗ trợ trực tiếp cho các hộ gia đình, nhà nước trả trực tiếp cho chủ sở hữu hoặc cho người thuê nhà, do đó số tiền phải trả được giảm tương ứng với số tiền mà nhà nước đã hỗ trợ. Số tiền này được xác định dựa trên giá thuê nhà (ở mức trần), các khoản thu nhập và hoàn cảnh của gia đình. Nhà nước thiết lập bảng tiêu chí rất chi tiết để tính tốn tỉ mỉ và xác định mức hỗ trợ sao cho mỗi gia đình chỉ phải chi từ 17-18% thu nhập cho nơi ở. Chỉ cần thêm hay bớt một chút thì hộ gia đình đó có thể được hưởng hoặc khơng được hưởng khoản hỗ trợ.
Nguồn: Peillon (2009), trang 10-25, 42, 52
2.4.1.3 Hà Lan
Sau chiến tranh thế giới thứ 2, nhu cầu nhà ở tại Hà Lan trở nên khẩn cấp. Chính phủ đã đề ra chính sách phát triển NOXH cho thuê với mục tiêu xây dựng tối thiểu 100.000 đơn vị nhà ở/năm; dựa trên nguyên tắc số lượng quan trọng hơn chất lượng, xây dựng các tòa nhà cao tầng với kiểu dáng đơn giản, ở xa trung tâm thành phố đông đúc, sử dụng các phương pháp xây dựng công nghiệp nhằm giảm giá thành; đồng thời kích thích nền kinh tế thơng qua việc xây dựng nhà ở. Theo đó, nhà nước có nhiều cơ chế trợ cấp bên cung nhằm khuyến khích thành lập các hiệp hội nhà ở đầu tư, cung cấp, quản lý và kiểm soát NOXH như: trợ cấp xây dựng, trợ cấp cải tạo nhà, trợ cấp theo vị trí, cấp vốn thơng qua các khoản vay chính phủ lãi suất thấp cho 100% vốn đầu tư, và miễn thuế kinh doanh. Kết quả là vào những năm 80, số lượng hiệp hội nhà ở đã tăng lên nhanh chóng, xây dựng nhà đạt kỷ lục tới 150.000 đơn vị/năm. Tuy nhiên, biện pháp xây dựng hàng loạt quy mơ lớn hình thành các khu vực dân cư đơn điệu; nhiều căn hộ mới xây dựng từ những năm 60, 70 đã phải cải tạo lại; các vấn đề quản lý và xã hội trở nên nghiêm trọng; và những người có tiền thì thường là sẽ chuyển đi.
Thực trạng đó buộc Hà Lan phải thay đổi chính sách và vai trị của hiệp hội nhà ở trong những năm 80, 90. Đó là, chính phủ rời khỏi thị trường nhà ở, chuyển sang trợ cấp chỉnh trang đô thị nhằm làm cho việc xây dựng NOTNT tại địa điểm nội đô đắt triền trở nên khả thi; bãi bỏ các trợ cấp bên cung, chuyển sang các khoản trợ cấp cho bên cầu; chú trọng về chất lượng hơn số lượng. Đồng thời sử dụng công cụ can thiệp mới là thành lập hai tổ chức tài chính: Quỹ bảo lãnh NOXH để đảm bảo lãi suất thấp nhất trên thị trường vốn cho các hiệp hội nhà ở; và Quỹ nhà ở Trung ương để cải thiện cơ cấu tài chính của người nghèo, thu nhập thấp. Kết quả, thị phần NOXH trong cơng trình mới thi cơng giảm đáng kể (từ 95% năm 1985 giảm còn 30% vào năm 1995); các hiệp hội nhà ở giảm về số lượng, tăng về quy mô. Từ đó làm giảm gánh nặng chi tiêu của chính phủ cho chính sách nhà ở; chất lượng và thiết kế của chung cư được coi trọng hơn; trợ cấp đến được đúng đối tượng chính sách hơn.
Nguồn: Steekelenburg (2011c)
2.4.1.4 Singapore
Singapore được xem là quốc gia giải quyết vấn đề nhà ở đô thị thành công nhất thế giới. Hầu hết việc phát triển nhà ở đều được nhà nước quản lý và thực hiện công khai. Đa phần người dân sống tại các khu NOXH là chủ sở hữu (85%) chứ không phải là người thuê nhà. NOXH tại Singapore khơng bị coi là tín hiệu của đói nghèo hay mức sống thấp hơn khi so sánh với NOXH tại các quốc gia khác. Đó chính là nhờ Singapore đã thiết lập được cơ chế tài chính và cơ cấu tổ chức hợp lý, giải quyết hài hịa mối quan hệ lợi ích và trách nhiệm giữa người dân và nhà nước.
Công tác tổ chức quản lý phát triển nhà ở được giao cho một cơ quan đầu mối là Ban Phát triển Nhà ở (HDB). HDB chịu trách nhiệm ở tất cả các giai đoạn, từ quy hoạch, thiết kế, tài chính, phân phối, cho đến quản lý và bảo trì. 80% lượng nhà ở hàng năm tại Singapore là của HDB. Bên cạnh đó, Singapore cịn có hệ thống tiết kiệm nhà ở bắt buộc do Quỹ tiết kiệm an sinh xã hội trung ương (CPF) đảm nhận. Thơng qua CPF, người có nhu cầu mua nhà ở trong tương lai cần phải tiết kiệm một khoản tiền nhất định và được phép vay vốn với lãi suất thấp hơn lãi suất trên thị trường. Hằng tháng, người lao động đóng góp 20% tiền lương vào tài khoản tiết kiệm CPF, người sử dụng lao động đóng góp thêm 16%. Tiết kiệm được rút khi 55 tuổi hoặc sớm hơn để mua nhà ở. Các khoản đóng góp vào CPF được miễn thuế và nhận lãi suất tối thiểu hàng năm là 2,5%. Chính nhờ nguồn tiết kiệm gửi vào
CPF mà HDB có nguồn vốn lớn xây dựng nhà ở và cũng nhờ tiết kiệm mà người dân dễ dàng mua được nhà ở của HDB.
Hệ thống nhà ở của Singapore
Nguồn: Steekelenburg (2011b), hình 12, trang 31
Ngồi ra, quy hoạch các khu chung cư được thiết kế hợp lý, đồng bộ từ đầu, tăng hấp dẫn cho người mua. Nhiều loại nhà được cung ứng đáp nhu cầu đa dạng của người dân, diện tích căn hộ tối thiểu là 60m2, với 2-3 phòng ngủ. Và để hạn chế tình trạng mua đi bán lại và đầu cơ, chính phủ quy định khi mua nhà phải ở tối thiểu 5 năm mới được bán lại, và sau 10 năm kể từ khi bán căn hộ thứ nhất mới được mua căn hộ thứ hai.
Nguồn: Steekelenburg (2011b)
2.4.2 Kinh nghiệm của một số đô thị ở Việt Nam
2.4.2.1 Hà Nội
Kể từ khi chính sách NOXH được phát động, Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên chủ động tham gia thí điểm xây dựng NOTNT, nhưng đến cuối năm 2011 tổng số căn hộ hoàn thành và được bàn giao cho người thu nhập thấp chỉ khoảng 3.750 căn. Có 11 dự án NOTNT được TP.Hà Nội cho phép triển khai, nhưng chỉ 6 dự án đã và đang tiến hành xây dựng, 2 dự án mới trong q trình hồn thiện thủ tục đầu tư, 3 dự án còn lại đã rút lui vào đầu năm 2012. Bởi theo chính sách, chủ đầu tư dự án NOTNT được áp dụng thuế VAT bằng 0, được miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ ngân hàng, nhưng đến nay các ưu đãi này hầu như chưa được áp dụng. Doanh nghiệp buộc phải vay từ các ngân hàng thương mại với lãi suất cao, làm giá thành NOTNT giảm rất ít
Hồn trả vay thế chấp trên danh nghĩa người
mua Chính phủ Trung ương CPF HDB Chủ sở hữu nhà ở Trái phiếu chính phủ Đóng góp CPF của cá nhân Phân bổ hàng năm Đất giá thấp Những khoản vay hỗ trợ xây dựng
Bán căn hộ theo khoản vay thế chấp
so với nhà thương mại nhờ vào miễn tiền sử dụng đất. Giá nhà và tiến độ đóng tiền mua căn hộ thời gian qua đã vượt quá khả năng chi trả của hộ thu nhập thấp có nhu cầu thực sự. Nhưng Hà Nội vẫn chưa có quy định cụ thể về cơ chế giá cũng như hỗ trợ tài chính cho người mua nhà.
Hiện chỉ mới có 1 dự án tại Đặng Xá của Tổng công ty Viglacera được vay vốn từ Ngân hàng Phát triển, nhưng tiến độ giải ngân rất chậm. Mặc dù có được sự ưu đãi về vốn, nằm trong khu đơ thị mới có hạ tầng kỹ thuật và xã hội tốt, giá bán tạm tính của dự án Đặng Xá cũng thấp hơn so với các dự án NOTNT khác (khoảng trên 10 triệu đồng/m2) nhưng vẫn còn cao so với khả năng thanh toán của người thu nhập thấp ở Hà Nội. Sau hơn 1 năm với 8 lần đăng thông báo nhận hồ sơ mua nhà, dự án Đặng Xá cũng chỉ bán được 650 căn trong tổng số 946 căn hộ được xây.
Nguồn: Chính Trung (2012)
2.4.2.2 Hồ Chí Minh
TP.Hồ Chí Minh đã ban hành Đề án NOXH trên địa bàn thành phố giai đoạn 2006-2010 với một số giải pháp như: tạo quỹ NOXH, NOTNT, phấn đấu nâng cấp nhà ở khu vực nông thôn ngoại thành, cơ bản khơng cịn nhà tạm, hoàn thành di dời tái định cư cho các hộ dân sống trên kênh rạch nội thành, cải thiện điều kiện các khu nhà ổ chuột… Đề án xác định, để tạo điều kiện cho người thu nhập thấp có nhà ở thì yếu tố cơ bản nhất là giá cả và thời gian thanh tốn. Theo đó, đối tượng thu nhập thấp có thể mua trả góp căn hộ rộng 30- 60 m2 trong thời gian 15-40 năm với lãi suất tín dụng ưu đãi 3%/năm; nếu người mua nhà thanh toán 100% giá trị căn nhà trong thời hạn 5 năm thì được hưởng 1%/tổng số dư nợ phải trả, số tiền 1% này UBND thành phố sẽ chịu trách nhiệm thanh toán cho chủ đầu tư. Về thủ tục thế chấp vay vốn trả góp, người mua nhà sẽ được cấp ngay giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sau khi ký hợp đồng mua và thanh toán 20% giá trị căn nhà. Giấy chứng nhận này sẽ được thế chấp tại ngân hàng để vay tiền thông qua xác nhận của chủ xây dựng nhà. Hàng tháng người mua chỉ phải trả gốc, lãi suất theo hợp đồng đã ký. Khi thanh tốn hết tồn bộ giá trị căn nhà, ngân hàng sẽ hoàn trả giấy chứng nhận sở hữu nhà cho người mua.
Tuy nhiên, q trình thực hiện gặp nhiều khó khăn, vốn đầu tư chủ yếu từ ngân sách thành phố, chưa thu hút được sự tham gia của khối doanh nghiệp. Trong 5 năm qua, thành phố đã
xây dựng hoàn thành 8.321 căn hộ NOXH và năm 2010 khởi công thêm 3 dự án quy mơ 1.280 căn; có 5 chủ đầu tư được UBND thành phố đồng ý tham gia xây dựng NOTNT nhưng đến năm 2010 chỉ mới khởi công được 2 dự án với quy mô 852 căn hộ.
Rút kinh nghiệm từ những hạn chế trên, trong Tổng kết Chương trình nhà ở giai đoạn 2006-2010 và thực hiện Chương trình NOXH giai đoạn 2011-2015, UBND TP.Hồ Chí Minh đã yêu cầu trong giai đoạn tiếp theo phải đẩy mạnh công tác quy hoạch và nghiên cứu các chính sách phù hợp với tình hình thực tiễn của thành phố để kiến nghị trung ương cho phép áp dụng thực hiện cơ chế ưu đãi về vốn, hỗ trợ lãi suất cho vay, ưu đãi về đất đai… nhằm tạo động lực thu hút nhà đầu tư tham gia.
Nguồn: Hoàng Xuân Nghĩa và Nguyễn Khắc Thanh (2009), trang 75-80; và Sở Xây dựng TP.Hồ Chí Minh (2011)
2.4.2.3 Bà Rịa – Vũng Tàu
Trong thời gian qua, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã có nỗ lực trong việc giải quyết vấn đề nhà ở và đã đạt được một số thành tựu: tạo nên một bức tranh đô thị với diện mạo mới, khang trang; cải tạo, tu sửa một số khu nhà chung cư cũ có hạ tầng thấp kém, bước đầu hình thành nên những khu nhà ở mới, kết hợp thương mại và dịch vụ; giải quyết phần nào như cầu bức xúc về nhà ở cho dân cư địa phương.
Từ năm 1998, tỉnh có Chỉ thị về xây dựng Chương trình NOTNT. Sở Xây dựng cùng các cơ quan liên ngành đã xây dựng Đề án NOTNT trên cơ sở quy hoạch chung của tỉnh. Theo đó, NSNN sẽ hỗ trợ chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; đồng thời, hỗ trợ cho người thu nhập thấp bằng cách tạo điều kiện về mặt tài chính để họ có thể th, mua nhà trả góp hoặc trả một lần. Diện tích trung bình mỗi căn khoảng 48-64 m2
, có giá trung bình vào khoảng 1,6-2 triệu đồng/m2, riêng phần nội thất của các căn hộ được hoàn thành theo đơn đặt hàng của khách hàng. Trường hợp nhà bán thu tiền một lần, nếu người mua thanh toán trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ban hành quyết định bán nhà sẽ được giảm 10% giá bán; thanh tốn trong 1 năm thì được giảm 2% giá bán. Trường hợp nhà bán trả góp, người mua được trả chậm trong 20 năm, năm đầu tiên thanh tốn 10% giá bán, số cịn lại trả đều cho 19 năm. Nếu bên mua nhà trả hết tiền trong vòng 5 năm thì giảm thêm 1% giá bán. Trường hợp nhà cho thuê, người thuê chỉ thanh tốn tiền th nhà phân bổ theo chi phí xây dựng; nếu bên thuê nhà có nhu cầu mua nhà thì cũng được xem xét giải quyết.