ĐVT: triệu đồng/m2 Cơ cấu giá sàn xây dựng Tối thiểu Tối đa Chênh lệch
Móng 0,3 2,0 1,7
Bê tông sàn, dầm, cột 1,2 2,0 0,8
Xây tô, lát gạch, sơn nước 1,1 1,3 0,2
Cửa, tủ, bếp, tủ tường 0,4 0,7 0,3
Điện, nước, PCCC, thang máy 0,9 1,2 0,3
Tổng cộng 3,9 7,2 3,3
Đánh giá theo quy định của Bộ Xây dựng - 7,28
Tìm hiểu một dự án NOXH điển hình tại Quận Sơn Trà - TP.ĐN (chung cư 12 tầng Nại Hiên Đông), do Sở Xây dựng TP.ĐN đầu tư, gồm 5 khối nhà với 627 căn hộ, tổng mức đầu tư 247,4 tỷ đồng, tổng diện tích sàn xây dựng 50.060 m2 thì giá bình quân là 4,94 triệu đồng/m2 sàn xây dựng (Phụ lục 4). Theo Đề án NOXH, TP.ĐN giao đất sạch cho các nhà đầu tư, cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu và hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án (giao thơng, cấp điện, cấp thốt nước). Vì vậy, mức giá 4,94 triệu đồng/m2 tính được không bao gồm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, chi phí giải tỏa đền bù, chi phí thiết kế, chi phí hạ tầng. Nhờ đó, NOTNT ở Đà Nẵng có giá thấp hơn nhiều so với các đô thị khác trong nước như Hà Nội dao động từ 11-13 triệu đồng/m2, TP.Hồ Chí Minh từ 8-10 triệu đồng/m2 (Anh Đào, 2012), Nghệ An từ 7-8 triệu đồng/m2
(Lan Xuân, 2011)… Tuy nhiên, so với cơ cấu giá thành căn hộ chung cư thương mại ở trên thì giá NOTNT tại TP.ĐN vẫn còn cao, chưa đạt mức đầu tư hiệu quả của thị trường là 3,9 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy, nhà nước trực tiếp xây dựng và cung cấp NOXH đã không hiệu quả bằng khu vực tư nhân, nơi thị trường tự điều tiết theo quy luật cung cầu.
Hình 3.3: So sánh cơ cấu giá thành căn hộ chung cư thương mại và NOXH
(a) Cơ cấu giá thành một căn hộ hạng B điển hình tại Quận 8, TP.HCM
(b) Cơ cấu giá thành một căn hộ NOXH điển hình tại Quận Sơn Trà, TP.ĐN
Nguồn: Thuân Nguyên (2011) Nguồn: Cổng thông tin điện tử TP.ĐN
Hình 3.3b cũng cho thấy, chiếm tỷ trọng cao nhất và gần như tồn bộ chi phí trong cơ cấu giá thành căn hộ chính là chi phí xây dựng với 81,35%. Chi phí xây dựng sẽ biến động
55,10% 16,56% 2,02% 0,23% 9,07% 14,68% 1,38% 0,29% 0,67% Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị Chi phí quản lý, giám sát Chi phí chuẩn bị đầu tư Chi phí khác và dự phịng Chi phí thuê đất Chi phí thiết kế Chi phí giải tỏa
đền bù Chi phí hạ tầng 81,35% 3,76% 1,23% 4,11% 9,55% Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn
đầu tư và xây
dựng Chi phí khác và dự phòng
theo giá nguyên vật liệu đầu vào như sắt, thép, xi măng, công nghệ và lợi nhuận nhà thầu xây dựng. Nếu giảm được chi phí này sẽ làm giá thành căn hộ giảm, từ đó làm tăng khả năng chi trả của hộ thu nhập thấp. Tuy nhiên, đây cũng chính là kẻ hở để các nhà đầu tư viện cớ tăng giá bán cao hơn giá được phê duyệt ban đầu. Thực tế, dự án NOTNT của Vincoland được bán với giá bình quân 5,25 triệu đồng/m2 và của Đức Mạnh-579 là 5,66 triệu đồng/m2, cao hơn mức giá 5 triệu đồng/m2 được UBND TP.ĐN duyệt trước khi triển khai dự án.
Ngồi ra, giá bán NOTNT cao cịn do chủ đầu tư không tiếp cận được vốn vay ưu đãi theo quy định, phải vay từ ngân hàng thương mại với lãi suất cao. Theo quy định của chính sách phát triển NOTNT thì nhà đầu tư được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Phát triển, tuy nhiên đến nay chưa có nhà đầu tư nào tại TP.ĐN tiếp cận được nguồn vốn vay này. Bởi điều kiện mà phía Ngân hàng Phát triển đưa ra là doanh nghiệp phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án. Nhưng đối với các dự án NOTNT tại TP.ĐN thì nhà đầu tư được giao đất sạch, miễn tiền thuế sử dụng đất nên giấy chứng nhận khơng có giá trị về mặt pháp lý. Chi phí vốn cao một mặt hạn chế năng lực tài chính của doanh nghiệp, làm thiếu vốn đầu tư, làm chậm tiến độ dự án; một mặt làm tăng giá thành căn hộ, vượt khả năng chi trả của hộ thu nhập thấp dẫn đến khó bán được nhà, chậm thu hồi vốn. Vì vậy, NOTNT khơng chỉ khó thu hút thêm được nguồn vốn đầu tư từ khu vực tư nhân mà còn làm nản lòng các nhà đầu tư hiện tại.
3.3.3 Khả năng chi trả của hộ thu nhập thấp và chính sách hỗ trợ bên cầu
Theo kết quả Điều tra mức sống hộ gia đình năm 2010, tại Đà Nẵng mức thu nhập trung bình của nhóm 1 và nhóm 2, tức nhóm có thu nhập thấp, lần lượt là 667.700 đồng/tháng và 1.026.800 đồng/tháng (Bảng 3.2). Rõ ràng, hộ thu nhập thấp khó có khả năng chi trả một lần cho một căn hộ, dù là NOTNT từ 45-70 m2 với giá 250-400 triệu đồng. Nếu mua nhà trả góp, giả sử hộ gia đình thuộc nhóm 2 có thể tiết kiệm được 30% thu nhập để mua nhà thì nhẩm tính phải mất 70 năm họ mới có thể mua được nhà trả ngay 1 lần; còn mua trả góp thì mất 8-10 năm tích lũy họ mới có khoảng 50-80 triệu đồng để thanh toán lần đầu 20% giá trị căn hộ, 80% khoảng tiền còn lại nếu được vay thế chấp từ ngân hàng thương mại, mỗi tháng trả lãi và gốc khoảng từ 2,5-4 triệu đồng trong vịng 20 năm thì số tiền đó vượt q mức thu nhập trung bình hàng tháng của một gia đình có thu nhập thấp.
Trong chính sách NOXH của Đà Nẵng có quy định người mua NOTNT được vay vốn từ các ngân hàng thương mại có hỗ trợ của Nhà nước về lãi suất 2,9%/năm. Nhưng thực tế, hộ thu nhập thấp gần như khơng thể nhận được hỗ trợ tín dụng này, bởi điều kiện để vay vốn mua nhà ở từ các ngân hàng là người vay phải có tài sản thế chấp hoặc thu nhập tối thiểu 5 triệu đồng/tháng. Đây là mức thu nhập của nhóm 5 – nhóm có mức thu nhập cao nhất ở Đà Nẵng.
Như vậy, hộ thu nhập thấp đa phần khơng đủ khả năng tài chính chi trả một lần tiền mua nhà, nhưng để đáp ứng được điều kiện mua nhà trả góp thơng qua ngân hàng thì khơng phải là hộ thu nhập thấp nữa. Do đó, chính sách vơ hình chung bị mất tác dụng và trợ giúp sai đối tượng. Đòi hỏi Nhà nước cần phải có cơ chế hỗ trợ tín dụng đồng bộ, giúp hộ thu nhập thấp tăng khả năng chi trả, dễ dàng tiếp cận với quỹ NOTNT.
KẾT QUẢ KHẢO SÁT CHO HỘ THU NH Để có thể nắm rõ và có bàn TP.ĐN, tác giả đã cùng nhóm nghiên c Nẵng tiến hành khảo sát th các hộ gia đình đã được gi lượng phiếu khảo sát hợ gồm thơng tin về hộ gia đ xét đánh giá về chính sách sống; và các đề xuất nếu có
4.1 Chính sách chưa đế đ
4.1.1 Tình trạng sang nh
Theo kết quả khảo sát, trong s 35,29%) được giải quyế sách, cán bộ cơng nhân viên ch có 56 hộ (chiếm 36,6%) đư chung cư là được các hộ phải thuê, mua theo diện đư
Hình 4.1: Hình th
Câu hỏi đặt ra là liệu chính sách hưởng ưu đãi của chính sách l
16,34% (25 hộ)
Chương 4
Ả ẢO SÁT ĐÁNH GIÁ CHÍNH SÁCH PHÁT TRI
Ộ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PH
m rõ và có được những nhận định khách quan về chính sách ã cùng nhóm nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Phát tri o sát thực tế từ ngày 01/12/2011 đến 28/02/2012. Đ
c giải quyết nhà theo chính sách NOTNT trên ợp lệ được dùng để phân tích là 153 (Phụ lục 5) gia đình như thu nhập, điều kiện sống; hình thức s chính sách NOXH hiện nay; về các điều kiện CSHT
u có (Phụ lục 6). Sau đây là kết quả một số nộ
ến được đúng đối tượng
ng sang nhượng quyền sở hữu và cho thuê lại
, trong số 153 hộ gia đình tham gia cuộc khảo sát, có 54 h ết theo hình thức th NOXH (đa phần là nh
công nhân viên chức phục vụ lâu dài trong các cơ quan nhà n m 36,6%) được giải quyết theo hình thức mua; và có đ
ộ mua lại (16,34%) hoặc thuê lại (11,76%) c n được hỗ trợ của chính sách NOXH cho ngườ
Hình 4.1: Hình thức sở hữu nhà của các hộ được khả
u chính sách đã đến được đúng đối tượng chưa? T a chính sách lại chuyển quyền sử dụng hoặc cho thuê l
35,29% 36,60% 16,34% 11,76% Thuê theo chính sách Mua theo chính sách Mua lạ Thuê lạ (54 hộ) (56 hộ) ộ) (18 hộ) PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
chính sách NOTNT trên địa u Phát triển KTXH Đà n 28/02/2012. Đối tượng khảo sát là trên địa bàn TP.ĐN. Số c 5). Nội dung khảo sát c sở hữu nhà, các nhận CSHT nơi chung cư họ sinh ội dung khảo sát chính:
o sát, có 54 hộ (chiếm n là những hộ gia đình chính ơ quan nhà nước của TP.ĐN); c mua; và có đến 28,1% số căn hộ i (11,76%) của cá nhân chứ khơng
ời có thu nhập thấp.
ợc khảo sát
ưa? Tại sao đối tượng được c cho thuê lại?
Thuê theo chính sách Mua theo chính sách Mua lại của cá nhân Thuê lại của cá nhân
Thực tế tỷ lệ trên có thể còn cao hơn nhiều. Quá trình khảo sát cho thấy có khá nhiều trường hợp người đang sinh sống trong các căn hộ chung cư dành cho người thu nhập thấp không phải là đối tượng được xét duyệt ưu đãi theo chính sách ban đầu. Tuy nhiên, có khơng ít người trong số này đã từ chối trả lời khảo sát hoặc né tránh trả lời điều này trong phiếu khảo sát bằng cách đóng vai là đối tượng thụ hưởng để trả lời.
Qua tìm hiểu và phỏng vấn một số hộ thì được biết nguyên nhân có thể là do: (i) có sự không hợp lý khi xét duyệt đối tượng, có hộ đã có nhà riêng vẫn được phân thuê, mua NOXH nhờ có sự tác động phi chính thức. Người được hỗ trợ khơng thực sự có nhu cầu về nhà ở, việc nhận hỗ trợ như một biện pháp kiếm lời từ BĐS; (ii) người được phê duyệt thuê, mua NOXH thực sự là người có thu nhập thấp nhưng không đủ khả năng chi trả trong thời hạn quy định, và cũng có thể khơng thích ứng được với điều kiện ở mới (nhất là đối tượng là ngư dân, người lao động tự do) đã chuyển nhượng lấy chênh lệch để bù đắp cuộc sống khó khăn của mình.
Các đợt kiểm tra của Cơng ty Quản lý Nhà chung cư Đà Nẵng và Sở Xây dựng tiến hành trước năm 2012 phát hiện hơn 1.500 trường hợp được cấp nhà chung cư xã hội đã sang nhượng và cho thuê (Khánh Hồng, 2012). NOTNT tại Đà Nẵng trong thực tế đã được chuyển nhượng hoặc cho thuê lại khá nhiều mà khơng có biện pháp hạn chế ngăn chặn để đến đúng tay người cần hỗ trợ. Trong các báo cáo Kết quả thực hiện nhiệm vụ công tác hàng năm của Sở Xây dựng TP.ĐN đều có báo cáo vẫn xảy ra tình trạng chuyển nhượng trái phép hoặc cho thuê lại tại các khu chưng cư nhưng không nêu rõ số trường hợp vi phạm và hình thức xử lý. Từ đầu năm 2012 đến nay, TP.ĐN mới bắt đầu có chủ trương, u cầu có hình thức xử lý cả người bán, mua, chuyển nhượng trái phép.
4.1.2 Khả năng thanh toán tiền mua nhà của hộ thu nhập thấp
Trong số 56 hộ trả lời sở hữu căn hộ chung cư theo hình thức mua, có đến 53,57% số hộ thanh toán tiền mua nhà ngay một lần đầu. Tỷ lệ hộ trả một lần cao cho thấy có bốn khả năng xảy ra: (i) giá nhà phù hợp và nằm trong khả năng thanh toán được ngay của đa số người thu nhập thấp Đà Nẵng; (ii) họ mua được là nhờ vay mượn bạn bè, người thân; (iii) có hiện tượng chuyển nhượng quyền mua căn hộ (bằng hợp đồng viết tay) cho người có khả năng chi trả cao, không thuộc đối tượng thu nhập thấp được hưởng ưu đãi của chính sách; và (iv) việc xét chọn đối tượng được mua NOTNT diễn ra chưa nghiêm túc.
Hình
Nhưng phân tích về khả thấy người thu nhập thấ tượng thuộc khả năng xả ra cũng khơng cịn đượ nhưng thực tế không phả cho vay và sẵn sàng cho vay
và thứ tư hiện đang diễn ra trong thực trạng cung cấp NOTNT tại TP
4.2 Sự phù hợp giữa giá nhà
Về giá bán nhà, có 60,71% s mua được là phù hợp. Th với các đô thị khác như triệu đồng người dân đã có th được đánh giá phù hợp c với khả năng thanh toán c toán ngay một lần lại là đ
Bảng 4.1: Đánh giá v Giá nhà so với kh năng chi trả Phù hợp Chưa phù hợp Không trả lời Tổng cộng
Hình 4.2: Phương thức thanh tốn khi mua nh
ả năng chi trả của hộ thu nhập thấp tại Đà N ấp khơng có khả năng chi trả tiền ngay một l
ảy ra thứ nhất là hiếm có, bởi nếu đã trả tiền ngay m ợc gọi là người thu nhập thấp nữa. Khả năng th
ải người thu nhập thấp nào cũng có bạn bè, người thân có khả năng cho vay và sẵn sàng cho vay. Từ kết quả phân tích này tác giả nhận định khả năng thứ ba và thứ tư hiện đang diễn ra trong thực trạng cung cấp NOTNT tại TP.Đ
iá nhà và khả năng thanh toán của người thu nh
giá bán nhà, có 60,71% số hộ mua nhà trong cuộc khảo sát cho r p. Thời gian qua, NOTNT ở Đà Nẵng ln có mứ
ư Hà Nội, TP.HCM, Hải Phịng, Huế… Với số ã có thể mua được một căn hộ từ 45-70m2
. cũng là điều hợp lý. Tuy nhiên mức giá này đư ng thanh toán của người thu nhập thấp tại TP.ĐN và hơn 50% s
i là điều nghi vấn. Liệu họ có thật sự là đối tượng có
Đánh giá về giá nhà và khả năng chi trả của hộ thu nh ới khả
ả
Giá thuê nhà Giá
Số hộ trả lời Tỷ lệ (%) Số hộ trả lờ 44 81,48 10 18,52 0 0 54 100 53,57% 28,57% 17,86% Trả một lần Trả góp Khơng trả lờ
c thanh tốn khi mua nhà
Đà Nẵng ở Mục 3.3.3 cho t lần. Vì vậy, nhóm đối n ngay một lần thì thực ăng thứ hai khá hợp lý, người thân có khả năng Từ kết quả phân tích này tác giả nhận định khả năng thứ ba
.ĐN. thu nhập thấp o sát cho rằng mức giá mà họ ức giá thấp hơn hẳn so ố tiền khoảng 250-400 . Do vậy, giá bán nhà được đánh giá phù hợp ơn 50% số hộ có thể thanh ng có thu nhập thấp? thu nhập thấp Giá bán nhà ộ trả lời Tỷ lệ (%) 34 60,71 5 8,93 17 30,36 56 100 ả ột lần ả lời
Đối với các hộ được thuê NOXH, hầu hết đều cho rằng giá thuê nhà như hiện nay là tương đối phù hợp (chiếm 81,5% số hộ trả lời). Họ cho biết, đơn giá cho thuê NOXH tại TP.ĐN trung bình khoảng 3.500-5.000 đồng/m2 tùy theo diện tích và vị trí tầng, tức mức giá dao động từ 150.000-400.000 đồng/tháng/căn hộ, chiếm dưới 20% tổng thu nhập của hộ gia đình có thu nhập thấp. Tuy nhiên, đối tượng được thuê mới tập trung vào CBCCVC và gia đình chính sách, chưa áp dụng sâu rộng cho tất cả nhóm người thu nhập thấp gặp khó khăn về chỗ ở.
Đối với những hộ thuê lại, một số hộ cho biết giá thuê dao động từ 1.000.000-1.500.000 đồng/tháng/căn hộ tùy theo diện tích (từ 45-70m2) và vị trí tầng. Họ khá hài lịng với mức giá này và cho biết nhu cầu được thuê lại cịn rất nhiều. Vì với số tiền tương đương họ chỉ có thể th được những căn phịng trọ từ 20-30m2 mà chất lượng lại thấp hơn.
Rõ ràng khoảng tiền chênh lệch từ 800.000-1.000.000 đồng/tháng/căn hộ giữa giá cho thuê lại và giá cho thuê gốc chính là khoảng tiền mà chính sách hỗ trợ NOXH của TP.ĐN đã lãng phí do hỗ trợ sai đối tượng. Nếu nhân số tiền này với tỷ lệ 11,76% theo kết quả khảo