2.1.2 Thực trạng thị trƣờng BĐS tại Việt Nam nói chung và Tp.HCM nói riêng
2.1.2.2 Thị trƣờng bất động sản thành phố Hồ Chí Minh
Thành phố Hồ Chí Minh là một trung tâm kinh tế lớn của cả nước, tập trung dân cư đơng, nhiều cơng ty, xí nghiệp và các khu cơng nghiệp lớn. Do đó thị trường bất động sản tại đây thuộc vào hạng lớn và sôi động. Đi kèm với quy mô lớn của thị trường là mức độ phức tạp, nhiều vấn đề phát sinh.
Kể từ đầu năm 2009 đến nay, tình hình thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh rơi vào trạng thái “đóng băng”, rất ít giao dịch thành cơng, giá nhà đất những năm 2009, 2010 còn biến động theo đường nằm ngang, nhưng đến năm 2011 và đầu năm 2012 thì có chiều hướng giảm, cũng có nhiều trường hợp giảm rất sâu, đến trên 50% so với giá bán ban đầu. Giá cho thuê của các căn hộ cũng giảm nhiều dẫn đến các cơng ty có xu hướng dời văn phịng về trung tâm hay ra những mặt tiền lớn, bên cạnh đó cũng có khơng ít cơng ty phải trả mặt bằng vì thua lỗ. Để thấy rõ hơn về tình hình của thị trường, tác giả xin đưa ra dưới đây những thông tin trích từ báo cáo quí I năm 2012 của CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam để làm sáng tỏ thêm tình hình.
Biểu đồ 2.2: Chỉ số giá tiêu dùng
Nguồn: CBRE Việt Nam [2]
Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh tăng trưởng chậm trong Quý 1/2012 với tốc độ 7,4% so với cùng kỳ năm trước, thấp hơn hẳn mức đạt được vào cùng kỳ năm 2011 (10,3%).
Theo cục thống kê TP.HCM, sự sụt giảm số lượng của các mặt hàng xuất khẩu chủ yếu đã khiến cho tình hình xuất khẩu trở nên khó khăn. Chi phí leo thang, hàng tồn kho vượt trội và việc tạm ngưng hoạt động của cả nhà cung ứng lẫn nhà sản xuất đã dẫn đến sự đóng cửa của 931 doanh nghiệp, tăng 23,8% số doanh nghiệp đóng cửa so với cùng kỳ năm trước. Ở một mặt, con số này biểu thị điều kiện kinh tế bị suy yếu, ở một mặt khác cho thấy nền kinh tế đang tái cấu trúc và điều này sẽ tạo nên một môi trường kinh doanh mới mẻ và mạnh khỏe trong tương lai.
Và sau đây là thông tin chi tiết về thị trường bất động sản TP.HCM trong quý 1/2012 theo báo cáo quý của CBRE Việt Nam:
Văn phòng:
Bảng 2.1: Thống kê tình hình văn phịng cho thuê tại TP.HCM
Chỉ tiêu Hạng A Hạng B Hạng C Tổng cộng Tổng số tòa nhà 9 47 240 296 Tổng diện tích sàn(m2) 304.380 805.682 812.621 1.922.683 Tỷ lệ trống(%) 18,9% 14,1% - 15,4% Giá chào thuê trung
bình (usd/m2/tháng)
31,38 17,64 - 21,47
Thay đổi theo quý(%)
-2,4% -2,5% - -2,5%
Thay đổi theo năm(%)
-10,0% -7,3% - -10,5%
Nguồn: Theo báo cáo quý 1/2012 của CBRE Việt Nam [2]
Các chủ tòa nhà tiếp tục cố gắng giữ ổn định tỷ lệ lấp đầy của mình trong tình hình kinh tế chưa ổn định. Khi các chủ nhà nhìn vào cuối năm 2012 và đầu năm 2013, thì
vẫn chưa rõ rằng nền kinh tế sẽ tăng trưởng nhanh khi lạm phát giảm, hay tình hình kinh tế khó khăn tồn cầu và trong khu vực sẽ càng làm tăng thêm gánh nặng cho nền kinh tế.
Giá thuê văn phòng hạng A tiếp tục giảm nhẹ do các chủ tòa nhà cố gắng thu hút khách thuê cho các diện tích trống. Các chủ tòa nhà, nếu như trước đây luôn cố gắng để đạt mức giá thuê cao nhất, thì nay đã trở nên dễ thương lượng hơn rất nhiều khi họ mong muốn thu hút khách thuê hơn là chịu rủi ro để trống nhiều khu vực trong tịa nhà của mình – và điều này đã được thể hiện trong việc tỷ lệ trống giảm trong quý 1/2012. Sự lo lắng ở chỗ là nếu họ không thu hút được khách thuê vào lúc này thì sẽ có nhiều đối thủ cạnh tranh hơn khi các tòa nhà mới được đưa vào hoạt động cuối năm 2012 hay đầu năm 2013. Lượng diện tích thực thuê mới chứng kiến trong quý 4/2011 khi giá thuê xuống thấp đã tiếp tục diễn ra trong quý 1/2012. Diện tích thực thuê mới đạt khoảng 13.000 m2 cho hạng A trong quý 1/2012 so với trung bình khoảng chỉ 8.500m2/quý trong năm 2011. Cũng cần lưu ý rằng một số khách thuê trước đây đã phải rời khu vực trung tâm khi giá thuê quá cao đang tận dụng cơ hội để quay trở lại. Bảy tịa nhà hạng A lâu đời đều có tỷ lệ trống dưới 10%, trong đó có sáu tịa nhà dưới 5%. Do đó với lí do này có thể mong đợi rằng thị trường văn phòng hạn A đang hướng gần đến điểm đáy trong ngắn hạn. Cho đến cuối năm
Biểu đồ 2.3: Giá văn phòng hạng A tại TP.HCM
Nguồn: Theo báo cáo quý 1/2012 của CBRE Việt Nam [2]
thấy có lí do gì để hạ giá th của mình. Với việc nguồn cung tương lai đang bị trì hỗn, cơ hội để giá thuê tăng nhẹ tại một số tòa nhà đang dần xuất hiện.
Tình hình về nhà ở / căn hộ bán:
Bảng 2.2: Thống kê về tình hình căn hộ bán trong quý 1/2012
Chỉ tiêu Hạng sang Cao cấp Trung bình Bình dân Tổng cộng Tổng cung 504 15.548 13.406 15.075 44.533 Số căn hộ mới hoàn
thành 87 0 364 862 1.313 Số căn hộ mới chào
bán 0 0 648 0 648
Thị trường sơ cấp- Giá chào bán trung bình (USD/m2)
4.123 1.639 925 666 -
Thay đổi theo quý(%) 0,7% 0,5% 0,5% 0,5% Thị trường thứ cấp-
Giá chào bán trung bình (USD/m2)
3.960 1.763 902 712
Thay đổi theo quý(%) -4% -2,4% -1,1% -1,1% Thay đổi theo năm
(%) -9,4% -5% -6,3% -2,1% Nguồn: Theo báo cáo quý 1/2012 của CBRE Việt Nam [2]
Giá sơ cấp của biệt thư gần như đã chạm đáy, khi giá bán của các chủ đầu tư dường như không đổi so với quý trước. Giá sơ cấp của biệt thự tại Thảo Điền Midpoint tăng 4% so với quý trước. Theo đó, giá thấp nhất theo căn tại dự án này đạt 705.445 USD, tăng từ mức giá 670.445 USD trong q 4/2011. Căn có diện tích lớn nhất tại vị trí góc có giá lên đến 905.450 USD/căn. Chủ đầu tư cũng đồng thời thu hồi mức giảm giá 20.000 USD đưa ra trong quý 4/2011. Giá bán tiếp tục giảm trong thị trường thứ cấp, với lý do chính là do tình hình tài chính của người bán với lãi suất cho vay vẫn ở mức cao. Giá chào bán thứ cấp tại Phú Mỹ Hưng giảm nhẹ do chủ nhà – nhà đầu tư có xu hướng giảm giá bán do thiếu hụt dịng tiền. Có vẻ như thị trường khó khăn đã làm nản lịng chủ đầu tư thực hiện dự án của mình. Nguồn tài chính tiếp tục là một vấn đề lớn trên thị trường. Hầu hết chủ đầu tư đã có kế hoạch xây dựng trong tay, tuy nhiên nhiều dự án đang bị trì hỗn so với kế hoạch ban đầu. Quý 1/2012 khơng có bất kỳ dự án biệt thự / nhà phố nào được khởi công. Dự án đất nền là Arista Villa tại Quận Thủ Đức được chào bán trong tháng 3/2012. Dự án nằm tại phường Hiệp Bình Chánh do Sacomreal đầu tư. Dự án có tổng cộng 233 khu đất nền nhà phố. Vào đợt chào bán đầu tiên, chủ đầu tư cung cấp 58 đất nền biệt thự và nhà phố. Diện tích thơng thường là 212 m2
cho biệt thự và 130 m2 cho nhà phố. Nguồn căn hộ dư thừa khá nhiều, nhất là ở phân khúc hạng sang.
Sau một năm xoay xở với việc cho thuê phần diện tích khu bán lẻ, chủ dự án Flemington (Quận 11) đã thành công trong việc giảm diện tích trống xuống cịn 15% trong quý 1/2012. Thị trường bán lẻ TP.HCM trong quý 1/2012 tuy nhiên vẫn tiếp tục chào đón thêm một khối đế bán lẻ khác là Vista, ở quận 2, với tổng diện tích là 7.000m2 sàn. Giá thuê trung tâm thương mại ngoài khu trung tâm trong quý 1/2012 giảm và đây là quý thứ tư liên tục giá thuê giảm ở phân khúc này. Tỷ lệ trống trung bình tồn thành phố là 16,6% tương đương với gần 82.000 m2
sàn, chỉ giảm một điểm phần trăm so với quý trước. Những nguồn cung mới gần đây như Crescent Mall, The Vista, cũng như những trung tâm thương mại như Vincom Center và Bitexco Financial Tower, chiếm gần 65% tổng diện tích mặt bằng bán lẻ trống của thành phố. Nhu cầu thuê của các nhãn hiệu ẩm thực chiếm lĩnh thị trường
trong quý 1/2012. Các cửa hàng mới như kem Baskin Robbins, Tous Les Jours mở trên đường Lê Lợi, và Pizza Domino mở tại tòa nhà văn phịng Gemadept, đường Lê Thánh Tơn. Hàng giầy dép và phụ kiện Pedro – Singapore cũng mở cửa hiệu thứ 2 trên đường Nguyễn Trãi, quận 1.
Căn hộ cho thuê:
Bảng 2.3: Thống kê tình hình căn hộ cho thuê quý 1/2012
Chỉ tiêu Hạng A Hạng B Hạng C Tổng cộng Tổng cung(số căn hộ) 782 2.100 1.037 3.919 Nguồn cung mới (số căn hộ) 0 52 0 52 Tỷ lệ trống (%) 13.0% 17,3% 0
Giá chào thuê trung bình
(USD/m2/tháng) 34,19 25,79 18,78 Thay đổi theo quý (%) -2% -1,5% -1% Thay đổi theo năm (%) -9,1% -6,3% -4% Nguồn: Theo CBRE Việt Nam [2]
Nhìn vào bảng thống kê ta thấy căn hộ cho thuê ở hạng A và B với tỷ lệ trống tương ứng là 13% và 17,3%, trong khi hạng C thì khơng cịn chỗ trống. Nhìn chung giá cho thuê đang giảm khá nhiều và có xu hướng giảm tiếp.
Tình hình thị trường bất động sản ở quý 2 năm 2012 có nhiều thay đổi nhưng nhìn chung là tình hình giá cả vẫn trên đà đi xuống.
Tình hình về căn hộ để bán trong quý 2/2012:
Ở biểu đồ 2.4 cho chúng ta thấy đã có sự thay đổi về xu hướng nguồn cung hạng C nhiều hơn rất nhiều so với hạng A. Theo thống kê của công ty nghiên cứu và tư vấn Savills thì trong quý 2/2012, nguồn cung số căn hộ để bán là 13.700 căn, tăng 11% so với quý 1/2012 do sự gia nhập của một số dự án hạng C. Tỉ lệ hấp thụ của toàn thị trường tiếp tục giảm 2 điểm phần trăm từ 7% trong quý 1/2012 xuống còn 5% trong quý 2/2012, với khoảng 750 căn hộ đã bán.
Biểu đồ 2.5 cho chúng ta thấy một lượng lớn căn hộ, 12.950 căn, chưa thể bán được, chiếm hơn 90%. Thị trường giao dịch tập trung tại phân khúc giá thấp. Hơn 70% của tổng số căn hộ đã bán có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2, giá trị căn hộ giao động trong khoảng từ 600 triệu đến dưới 1,5 tỷ đồng.
Biểu đồ 2.4: Nguồn cung sơ cấp căn hộ để bán theo hạng, quý 2/2012 [3].
Biệt thự và nhà phố:
Theo Savills thì thành phố Hồ Chí Minh, q 2/2012, có 47 dự án biệt thự và nhà phố trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, cung cấp khoảng 3.170 căn. Khơng có dự án mới gia nhập thị trường trong quý 2/2012, tuy nhiên tổng nguồn cung sơ cấp lại tăng khoảng 20% lên tới 340 căn do hai dự án The Chateau và Hoja Vila chào bán giai đoạn mới. Giá trên thị trường thứ cấp giảm ở hầu hết các quận. Thêm vào đó là 2 trong số 10 dự án sơ cấp giảm giá chào bán từ 5% đến 10%. Giá sơ cấp của phân khúc đất nền giảm khoảng 17% so với cùng kỳ năm ngối. Và sau đây là tình hình văn phịng cho th ở q 2/2012.
Qua biểu đồ 2.7, chúng ta nhận thấy cơng suất th phịng có xu hướng tăng, nhưng giá cả th thì ngược lại. Theo Savills thì giá th trung bình của tồn thị trường ở quý 2/2012 là 544.000 đồng/m2/tháng, giảm 2% so với quý trước và 8% so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê giảm nhẹ, nhu cầu văn phịng tăng làm cơng suất th trung
Biểu đồ 2.6: Nguồn cung biệt thự và nhà liền kế, quý 2/2012 [3].
Biểu đồ 2.7: Tình hình văn phịng cho thuê từ quý 2/2011đến quý 2/2012 [3].
bình tồn thị trường trong q 2/2012 tăng một điểm phần trăm và đạt 86%. Trong quý 2/2012, tổng lượng tiêu thụ văn phòng thuê tăng 35% so với quý 1/2012 nhưng giảm mạnh 57% so với quý 2/2011. Chỉ có hạng A là có lượng tiêu thụ giảm 29% trong khi hạng B tăng 84% và hạng C tăng 11% so với quý trước.
Trung tâm mua sắm vẫn là loại hình bán lẻ phổ biến nhất, chiếm 43%, kế đến là siêu thị và trung tâm bách hóa.
Nhìn chung bức tranh tổng thể thị trường BĐS TP.HCM hiện nay được tổng kết thông qua ba điểm lớn sau:
Thứ nhất: Tồn kho cao, giao dịch ít.
Theo số liệu thống kê sơ bộ của hơn 60 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, lượng hàng tồn kho BÐS tính đến tháng 7/2012 là hơn 83 nghìn tỷ đồng, tăng 6,69% so với cuối năm 2011. Cụ thể, theo báo cáo tài chính của Cơng ty Vạn Phát Hưng, bảng cân đối kế toán và báo cáo kết quả kinh doanh cho thấy, số dư hàng tồn kho cuối quý 2/2012 của công ty này là 1.329,53 tỷ đồng. Tương tự, báo cáo tài chính của Cơng ty Quốc Cường Gia Lai, tính đến tháng 6/2012 cơng ty này có lượng hàng tồn có giá trị lên đến 2.846 tỷ đồng. Công ty BĐS Sacomreal tồn kho có giá trị hơn 2.700 tỷ đồng. Công ty cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà - ITC có hàng tồn kho trị giá hơn 1.813 tỷ đồng, Công ty BĐS Phát Đạt tồn kho với giá trị trên 4.400 tỷ đồng... Số lượng hàng tồn kho trên chiếm từ 70% - 90% tổng tài sản doanh nghiệp. Trước đó, thống kê sơ bộ của các
cơng ty nghiên cứu thị trường BÐS cho thấy, ước tính tới cuối quý 2/2012, thị trường tồn đọng hơn 147 nghìn căn hộ các loại. Trong đó, thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 47 nghìn căn. Theo ơng Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), hàng tồn trong lĩnh vực BĐS chủ yếu thuộc về các DN trước đây đầu tư vào các dự án căn hộ cao cấp, phần lớn là những căn hộ có diện tích lớn và giá trị trên 2 tỷ đồng. Số liệu thống kê cho thấy, từ đầu năm đến nay, thành phố Hồ Chí Minh có khoảng hơn 100/356 sàn giao dịch BÐS ngừng hoạt động, số còn lại lượng giao dịch cũng rất khiêm tốn hoặc khơng có giao dịch. Một trong những khó khăn của thị trường BÐS cũng là do sự bùng nổ xây dựng, kinh doanh BÐS những năm gần đây, đã có thời rất nhiều doanh nghiệp khơng có chức năng, chun mơn về BÐS cũng nhảy vào lĩnh vực này khiến giá cả BÐS tăng ảo, chóng mặt và chỉ đến khi thị trường đi xuống, các doanh nghiệp này mới bộc lộ những khiếm khuyết khó có thể cứu chữa được. Vì vậy, thị trường BÐS hiện đã xuất hiện các cơn lốc giảm giá. Ðây có lẽ là biện pháp hiệu quả nhất để thu hồi và quay vòng vốn, giúp các doanh nghiệp xây dựng, kinh doanh BÐS vượt qua thời điểm khó khăn này.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Lê Hồng Châu cho rằng, cùng với những khó khăn chung bắt nguồn từ cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, Chính phủ ban hành Nghị quyết 11 đã tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường BÐS. Sau khi trải qua thời kỳ tăng trưởng "nóng", hiện nay các DN BÐS hầu hết đều gặp khó khăn, nhiều DN đứng trước nguy cơ phá sản vì khơng trả được lãi vay, nợ vay, không thể cơ cấu lại nợ đến hạn, quá hạn, hàng tồn kho rất lớn khơng bán được. Có thể nói tình hình BÐS hiện nay đang ở dạng "3 dở dang" và "3 giảm" là: đền bù dở dang, cơng trình dở dang, dự án dở dang, giá sụt giảm, sức mua sụt giảm, giao dịch sụt giảm. Thị trường BÐS phát triển tự phát, lệch pha, có yếu tố