Nguồn: Kết quả khảo sát của tác giả
Khu vực có nhu cầu cao nhất là nhóm 8 bao gồm các huyện Bình Chánh, Hóc Mơn và Củ Chỉ chiếm 58/250, xếp thứ nhì là nhóm 6 bao gồm các quận 12, Gị Vấp và Bình Tân. Nếu xếp gộp hai nhóm này lại một (110/250) thì ta nhận thấy xu hướng nhu cầu tăng cao nhất tại khu vực phía Tây Bắc của thành phố. Đây là khu vực đất đai còn khá rộng, tốc độ tăng dân số cao, tốc độ đơ thị hóa diễn ra rất nhanh. Trong ba quận tại khu vực này, ngồi quận Gị Vấp đã hình thành và phát triển từ khá lâu, cịn lại hai quận là Bình Tân (thành lập năm 2003 trên cơ sở tách ra một số xã thuộc huyện Bình Chánh) và quận 12 (thành lập năm 1997 trên cơ sở tách ra của một số xã thuộc huyện Hóc Mơn) thì mới được thành lập gần đây. Quận Bình Tân được hình thành từ việc tách huyện Bình Chánh cũ thành huyện Bình Chánh mới và quận Bình Tân theo nghị định 130/2003/NĐ-CP ngày 05/11/2003 của Chính phủ nước Cộng hịa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam. Diện tích tự nhiên là 5188,02 ha. Phía đơng giáp các quận Tân Phú, quận 6 và quận 8. Phía tây giáp huyện Bình Chánh mới. Phía nam giáp quận 8 và huyện Bình Chánh mới. Phía bắc giáp quận 12 và huyện Hóc Mơn. Theo kết quả điều tra ngày 1/4/2009 dân số quận Bình Tân là 572.796 người, là đơn vị có dân số lớn thứ hai trong số các đơn vị hành chánh cấp huyên cả nước, chỉ sau thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. Dân số quận tăng rất nhanh, chủ yêu do dân nhập cư từ các địa phương khác đến sinh sống. Quận 12 là một trong 19 quận nội thành của thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam. Quận được thành lập ngày 1 tháng 4 năm 1997 theo Nghị định 03/CP, ngày 6 tháng 1 năm1997 của Chính phủ trên cơ sở tồn bộ diện tích các xã Thạnh Lộc, An Phú
Đơng, Tân Thới Hiệp, Đông Hưng Thuận, Tân Thới Nhất và một phần xã Tân Chánh Hiệp, một phần xã Trung Mỹ Tây thuộc Huyện Hóc Mơn trước đây. Tổng diện tích đất tự nhiên 5.274,89 ha, dân số 307.449 người (tính đến 3/2006). Quận 12 được chia thành 11 phường.
Quỹ đất tại ba huyện còn lại là rất lớn, có thể dùng cho nhiều mục đích, đặc biệt sẽ là nơi sinh sống và làm việc của một lượng lớn người dân. Giao thông cũng khá thuận lợi với các tỉnh bạn lân cận, có quốc lộ 1A chạy ngang qua, không bị ảnh hưởng bởi triều cường. Đây là những thuận lợi mà hai huyện ở hướng Đơng Nam khơng có. Huyện Cần Giờ với diện tích là khá lớn, nhưng chủ yếu là quy hoạch cho việc phát triển rừng ngập mặn, lá chắn giông bão, lá phổi xanh của thành phố, là hướng thoát nước của thành phố ra biển Đông. Huyện Cần Giờ và Nhà Bè thường bị ảnh hưởng bởi triều cường. Có thể vì những lý do này mà số người lựa chọn hai huyện này thấp hơn so với nhóm về hướng Tây Bắc thành phố.
Nhìn vào biểu đồ chúng ta cũng có thể dễ dàng nhận thấy thêm một điều nữa đó là: nhu cầu mua bất động sản đang có xu hướng nhắm ra các quận huyện ven của thành phố, đặc biệt là nhắm ra hướng Tây Bắc của thành phố. Một vài nguyên nhân có thể lý giải cho vấn đề này là: nhu cầu hiện nay chủ yếu là của người có nhu cầu thực sự về chỗ ở, nhưng khả năng tài chính thì khơng cao, khoảng chừng 2 tỷ trở lại thì một lựa chọn ra vùng ven để mua đất hoặc nhà để ở và kinh doanh buôn bán. Theo như khảo sát ở trên ta cũng đã nhận thấy là người dân cũng thích mua đất hoặc nhà gắn liền với đất hơn là mua chung cư. Nếu người ở các quận huyện này làm việc tại các quận trung tâm thành phố thì mất khoảng chừng 30 đến 40 phút đi xe gắn máy, đây cũng là khoảng thời gian có thể chấp nhận được.
2.3.3 Kết quả khảo sát về mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố liên quan đến quyết định mua một bất động sản. quyết định mua một bất động sản.
Theo như kết quả tham khảo ý kiến các chuyên gia (xem thêm phụ lục 2,3,4) trong ngành bất động sản và thơng qua tìm hiểu của tác giả thì các yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua một bất động sản đó là: (T1) Giá cả phù hợp; (T2) Gần
trung tâm thành phố; (T3) Tiện ích xung quanh; (T4) Đi lại thuận tiện; (T5) Pháp lý rõ ràng; (T6) Thiết kế / nội thất đẹp; (T7) An ninh trật tự; (T8) Ơ nhiễm mơi trường; (T9) Thanh toán linh hoạt; (T10) Mức sống tại khu vực; (T11) Phù hợp với mục đích mua; (T12) Phong thủy. Với 12 tiêu chí này, khi tiến hành khảo sát ý kiến 250 người đang có nhu cầu mua về nhà/đất, khách hàng sẽ được yêu cầu cho điểm từ 1
12 điểm cho 12 yếu tố theo chiều tăng của mức độ ảnh hưởng đến quyết định mua, thì có kết quả đã được thống kê như sau:
250 bảng khảo sát hợp lệ đã được tổng hợp theo cách: cộng tất cả các điểm theo từng tiêu chí, tiêu chí nào có tổng điểm cao chứng tỏ đó là tiêu chí mà người được khảo sát cho là quan trọng và ngược lại.
2927 1915 20292158 2621 1323 1345 814 436 323 2629 917 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 Điểm T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 T9 T10 T11 T12 Tiêu chí
Biểu đồ 2.18: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố
Nguồn: Kết quả khảo sát của tác giả
Theo như kết quả khảo sát thì mức độ ảnh hưởng của các tiêu chí đến quyết định mua một bất động sản được sắp xếp theo thứ giảm dần như sau: thứ nhất là (T1) Giá cả phù hợp với 2927 điểm; kế đến là (T11) Phù hợp với mục đích mua với 2629 điểm; (T5) Pháp lý rõ ràng với 2621 điểm; (T4) Đi lại thuận tiện với 2158 điểm; (T3) Tiện ích xung quanh với 2029 điểm; (T2) Gần trung tâm thành phố với 1915 điểm; (T7) An ninh trật tự với 1345 điểm; (T6) Thiết kế / nội thất đẹp với 1323 điểm; (T12) Phong thủy với 917 điểm; (T8) Ơ nhiễm mơi trường với 814 điểm; (T9) Thanh toán linh hoạt với 436 và cuối cùng là (T10) Mức sống tại khu vực với 323 điểm.
Như vậy giá cả phù hợp được cho là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến quyết định mua một bất động sản. Kế đến là phù hợp với mục đích mua và pháp lý rỏ ràng.
Độ tuổi của các đối tƣợng đƣợc khảo sát:
11 44 37 8 0 10 20 30 40 50 % <30 tuổi 30 đến <40 tuổi 40 đến <60 tuổi
Trên 60 tuổi Độ tuổi
Biểu đồ 2.19: Độ tuổi
Nguồn: Kết quả khảo sát của tác giả
Độ tuổi của các đối tượng được khảo sát chủ yếu tập trung ở khoảng từ 30 đến 40 tuổi, chiếm đến 44%, kế đến là nhóm độ tuổi từ 40 đến 60 tuổi, chiếm 37%.
cả phù hợp với 2927 điểm hợp với mục đích mua với 2629 điểm lý rõ ràng với 2621 điểm (T4) Đi lại thuận tiện với 2158 điểm (T3) Tiện ích xung quanh với 2029 điểm 2927 (T2) Gần trung tâm thành phố với 1915 điểm 2927 (T7) An ninh trật tự với 1345 điểm (T6) Thiết kế / nội thất đẹp với 1323 điểm 2927 (T12) Phong thủy với 917 điểm (T8) Ơ nhiễm mơi trường với 814 điểm (T9) Thanh toán linh hoạt với 436 điểm (T10) Mức sống tại khu vực với 323 điểm
Tình trạng hơn nhân: 82 18 0 20 40 60 80 100 % Đã lập gia đình Chưa lập
gia đình Loại hơn nhân
Biểu đồ 2.20: Tình trạng hơn nhân Nguồn: Kết quả khảo sát của tác giả
Đa số những người được hỏi trong cuộc khảo sát là đã lập gia đình, chiếm đến 82%. Mức thu nhập hàng tháng: 16 29 32 19 4 0 5 10 15 20 25 30 35 % <5 triệu 5 đến <10 triệu 10 đến <20 triệu 20 đến <50 triệu > 50 triệu Thu nhập Biểu đồ 2.21: Mức thu nhập Nguồn: Kết quả khảo sát của tác giả
Đa số thu nhập của các đối tượng được hỏi nằm trong khoảng 10 đến 20 triệu, chiếm 32%. Kế đến là mức thu nhập từ 5 đến 10 triệu chiếm 29%.
Tóm tắt chƣơng 2: Trong chương này tác giả tiến hành mô tả và phân tích thực
trạng của thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, phân tích kết quả khảo sát 250 người có nhu cầu mua bất động sản để dự báo xu hướng nhu cầu về bất động sản. Cũng dựa trên kết quả khảo sát này, tác giả đã xác định được thứ tự mức ảnh hưởng của các yếu tố lên quyết định mua một bất động sản. Cuối chương này tác giả đã trình bày về thực trạng cơng tác marketing của công ty K.E.Y.
CHƢƠNG 3
MỘT SỐ GIẢI PHÁP MARKETING NHẰM PHÁT TRIỂN LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CHO CÔNG TY K.E.Y.
3.1. Phƣơng hƣớng, nhiệm vụ của công ty K.E.Y đến năm 2020.
Theo như chu kỳ khoảng chừng 6 đến 7 năm của thị trường bất động sản tại Việt Nam nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, diễn biến tình hình kinh tế, chính trị trên thế giới và tại Việt Nam thì rất có thể năm 2013 thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh sẽ khởi sắc và sơi động vào năm 2014. Trước dự báo này, cũng như theo chiến lược dài hạn chung, công ty K.E.Y đã đưa ra phương hướng và nhiệm vụ của mình trong lĩnh vực bất động sản đến năm 2020 như sau: Phương hướng chung về hoạt động bất động sản:
Trong năm 2012, năm đầu tiên của kế hoạch 9 năm, phải nắm rõ thị trường bất động sản tại các quận: Tân Phú, Tân Bình, Bình Tân, Bình Chánh. Phải chuẩn bị một lượng cung dồi dào về nhà phố, đất nền riêng lẻ và đất nền dự án, các căn hộ thuộc các dự án trong khu vực. Chuẩn bị cơ sở dữ liệu về khách hàng tiềm năng. Bắt đầu chuẩn bị tiếp cận khách hàng mục tiêu và sẵn sàng chào hàng khi khách có nhu cầu về bất động sản trong khu vực. Củng cố quy trình và chất lượng phục vụ, đào tạo đội ngũ nhân viên thật chuyên nghiệp ở chi nhánh đầu tiên tại 203 – 205 Lê Trọng Tấn, phường Sơn Kỳ, quận Tân Phú, thành phố Hồ Chí Minh.
Năm 2013: Mục tiêu trọng tâm là tiếp tục hồn thiện quy trình và tìm kiếm thật đa dạng về nguồn nhà và đất. Năm 2014: Chăm sóc tốt những khách hàng hiện có và triển khai kế hoạch tìm thêm nguồn khách hàng mới. Năm 2015: Chiếm lĩnh thị trường tại quận Tân Phú. Năm 2016: Mở rộng thị phần sang các quận lân cận như Bình Tân, Tân Bình, Bình Chánh,… Năm 2017 - 2020: Đồng thời với việc tăng thị phần cần chú ý đến lợi nhuận, tiếp tục củng cố và cải thiện quy trình. Tăng cường cơng tác đào tạo nguồn nhân lực để có được một đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, tận tâm với nghề, với khách hàng và với cơng ty. Mở rộng hệ thống chi nhánh, văn phịng đại diện rộng khắp các khu vực trọng điểm của thành phố Hồ Chí Mình.
3.2. Phân tích SWOT của công ty trong thị trƣờng bất động sản
Hình thành các nhóm giải pháp marketing thơng qua phân tích ma trận SWOT
CƠ HỘI (O)
O1: Nhiều doanh nghiệp đang rời bỏ ngành.
O2: Lãi suất đang giảm
O3: Nhà nước đang nới lỏng chính sách cho vay với bất động sản.
O4: Nhà nước đang có chính sách hạn chế kinh doanh vàng.
O5: Tốc độ tăng dân số và tốc độ đơ
thị hóa tại Tp.HCM là rất cao.
O6: Tỷ lệ người chưa mua được nhà ở
mức cao.
O7: Giao dịch bất động sản kinh doanh phải thông qua sàn giao dịch.
O8: Quy mô thị trường tại thành phố Hồ Chí Minh là rất lớn.
O9: Rất nhiều dự án bất động sản đã
hoàn thành hoặc đang làm dở chưa thể bán được. THÁCH THỨC (T) T1: Thị trường bất động sản đang đóng băng T2: Kinh tế đang
trong giai đoạn suy thoái. T3: Nhiều doanh nghiệp bị phá sản, nhiều người thất nghiệp. T4: Thu nhập thực của người dân giảm. T5: Hành lang pháp lý về bất động sản chưa ổn định T6: Kinh tế vĩ mô
chưa đi vào ổn định
ĐIỂM MẠNH (S)
S1: Có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực dịch vụ.
S2: Tận dụng nguồn lực
SO1: S1 S2 S6 S7+ O1 O5 O9: Tranh thủ chiếm lĩnh thị phần bị bỏ trống trong giai đoạn hiện nay để tạo bước
ST1: S1 S2 S3+
T1 T2 T3 T4: Lựa chọn những sản
đang có sẵn.
S3: Thương hiệu đã được
người dân trong khu vực tin tưởng.
S4: Năng lực tốt của lãnh
đạo công ty.
S5: Tìm hiểu kĩ trước khi thâm nhập thị trường.
S6: Có thể cầm cự trong một thời gian dài 3 đến 4 năm hoặc hơn mà chưa cần có doanh thu ngay.
S7: Có một mặt bằng rất thuận lợi cho việc thu hút khách hàng về bất động sản.
đầu:
- Bắt đầu bằng hoạt động môi giới + đầu tư nhỏ + mua và cho thuê đợi tăng giá.
- Sau đó lấn dần vào lĩnh vực đầu tư.
SO2: S3 S4 + O2 O3 O4: Thiết lập chia sẻ thông tin khách hàng với hệ thống sàn giao dịch chứng khoán và hệ thống ngân hàng. phẩm có giả cả thấp phù hợp nhưng đảm bảo chất lượng để phân phối. ST2: S4 S5 T5 T6: Phải bố trí người chuyên trách về mảng pháp lý, chính sách của nhà nước. ĐIỂM YẾU (W)
W1: Chưa có nhiều kinh
nghiệm trong lĩnh vực bất động sản.
W2: Đội ngũ nhân viên
chưa được đào tạo bài bản
W3: Chưa có nhiều khách
hàng cũng như nhà cung ứng.
W4: Quy trình vận hành
đang trong giai đoạn hồn chỉnh.
WO1: O7 O8 + W1 W2: Đào tạo nguồn nhân lực có chun mơn cao, bài bản về môi giới, bán hàng bất động sản, tuyển dụng những nhân viên, quản lý giỏi, kinh nghiệm từ các công ty rời bỏ ngành.
WO2: O1 O5 O8 + W3: Tận dụng mặt bằng thuận lợi có sẵn để thu gom lượng hàng và khách trong trong khu vực.
WO3: O1 O5 O8 + W4: Xây dựng và củng cố quy trình thật phù hợp, linh
WT1: W1 W2
W3 + T1 T2: Né tranh đối đầu với những đối thủ mạnh và những phân khúc mà họ đã chiếm lĩnh. WT2: W4 W5 W6 + T5 T6: Có thể thuê tư vấn bên ngoài.
W5: Năng lực cạnh tranh còn yếu.
W6: Chưa đáp ứng nhanh được nhu cầu của khách hàng mua nhà đất.
động đáp ứng thị trường.
WO4: W5 W6 + O2 O3 O4 O6: Thiết
lập cơ sở dữ liệu về thông tin chi tiết cho từng bất động sản, kết hợp các kênh kinh doanh vàng và ngân hàng để chia sẻ và thu hút khách hàng.
3.3. Giải pháp marketing nhằm phát triển lĩnh vực kinh doanh bất động sản
Trước khi xem xét đến việc đưa ra các giải pháp, chúng ta hãy nhìn lại những kết quả cần chú ý cuộc khảo sát: Loại hình nhà đất mà nhiều người có nhu cầu mua nhất đó là: nhà phố riêng lẻ chiếm 32%, đất nền dự án chiếm 26%; diện tích của nhà/đất có nhu cầu nhiều nhất là 50 đến 75m2; về chiều ngang của nhà đất, đa số nghiêng về 4m, chiếm đến 64%; về vị trí mua thì chủ yếu tập trung ở: mặt tiền đường nội bộ (34%) và hẻm (27%); về mục đích mua thì tập trung vào: ở và sinh hoạt 38%, kinh doanh buôn bán 33%; lượng tiền dự kiến bỏ ra mua BĐS thì đa số nằm trong khoảng dưới 1,5 tỷ đồng (42%), từ 1,5 đến dưới 5 tỷ chiếm 41%; nhu cầu về căn hộ cao cấp thấp hẵn thay vào đó là nhu cầu về căn hộ có mức giá trung bình ngày một tăng cao; đa số người được khảo sát đều quan tâm đến vấn đề phong thủy (63%); các khu vực có nhu cầu mua cao là Bình Tân, Bình Chánh, Hóc Mơn, Quận 12 và Củ Chi (tập trung về hướng Tây Bắc của thành phố); những yếu tố ảnh hưởng lớn đến quyết định mua bất động sản cần quan tâm nhiều nhất theo thứ tự sau: Giá cả hợp lý với 2.927 điểm; phù hợp với mục đích mua với 2.629 điểm; pháp lý rõ ràng với 2.621 điểm; Đi lại thuận tiện với 2.158 điểm; Tiện ích xung quanh với 2.029 điểm; …Các giải pháp phải chú trọng đến những xu hướng mà kết quả khảo sát đã thống kê, phân tích ở trên và các ý tham khảo được từ các chuyên gia.
3.3.1 Nhóm giải pháp về marketing: 3.3.1.1 Trong ngắn hạn: 3.3.1.1 Trong ngắn hạn:
- Trong ngắn hạn công ty cần phải xác định hoạt động chủ lực của công ty trong