2.4 Chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản
2.4.1 Khái niệm và phân loại bất động sản
2.4.1.1 Khái niệm bất động sản
Để hiểu về hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư là bất động sản thì trước hết ta
tìm hiểu thuật ngữ “bất động sản” được hiểu như thế nào. Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ La mã tức là phân loại tài sản thành bất
động sản và động sản. Như vậy ta có thể hiểu bất động sản khơng chỉ là đất đai, của cải
trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như các cơng trình xây dựng, mùa màng, cây trồng…và tất cả những gì
liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều
sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác
định.
Ở nước ta cũng tiếp cận với cách đặt vấn đề như vậy nên Bộ Luật Dân sự 2005 đã quy định và định nghĩa về bất động sản như sau:
Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn
liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định(quy định tại khoản 1 Điều 174 của Bộ Luật Dân sự 2005).
2.4.1.2 Phân loại bất động sản
Cùng với những đặc điểm và yêu cầu sử dụng khác nhau người ta phân bất động sản thành nhiều loại. Trong quá trình quản lý cần phân loại bất động sản theo đặc điểm hình thành và khả năng tham gia thị trường của từng loại để đảm bảo cho việc xây dựng chính sách phát triển và việc quản lý thị trường bất động sản phù hợp với tình hình thực tế. Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành 3 nhóm: bất động sản có đầu tư xây dựng; bất động sản khơng đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt.
GVHD: PHẠM MAI PHƯƠNG 34 SVTH: HUỲNH NHƯ THỦY
- Nhóm 1 là bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng và cơng trình thương mại – dịch vụ; bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội); bất động sản là trụ sở làm việc…trong nhóm bất động sản có đầu
tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn và có tính chất phức tạp rất cao
và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác dụng rất lớn đến q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nước. Nhưng quan trọng hơn là nhóm bất động sản này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản
ở nước ta cũng như trên thế giới. Vì vậy nhóm này thu hút được đầu tư nên phần lớn
các dự án đầu tư là bất đông sản nằm trong nhóm này chiếm tỷ lệ cao36.
- Nhóm 2 là nhóm bất động sản khơng đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất chưa sử dụng37…
- Nhóm 3 bất động sản đặc biệt là những bất động sản như cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ, đình chùa, nghĩa trang…đặc điểm của nhóm này là khả năng tham gia thị trường rất thấp38.
Như vậy việc phân chia bất động sản theo các nhóm là rất cần thiết vì như vậy sẽ
đảm bảo cho việc xây dựng cơ chế chính sách phù hợp và xác định mơ hình quản lý phù
hợp với thị trường bất động sản.
2.4.2 Chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản
Khi đứng trước sức ép đáo nợ ngân hàng và các khoản nợ chồng chất thì khơng ít
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải tìm đến phương án chuyển nhượng dự án đầu tư của mình, có dự án đang triển khai nhưng doanh nghiệp cạn vốn nên muốn
chuyển nhượng, còn một số dự án đầu tư đã xây dựng xong nhưng không bán được
hàng buộc chủ đầu tư phải bán cả dự án với giá rẻ để thu vốn đầu tư. Theo nhận định chung của các chuyên gia trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thì đa số chủ đầu tư của các dự án bất động sản là các doanh nghiệp mới bước vào kinh doanh bất động sản và khi thị trường bất đông sản đóng băng, họ “khơng chịu được lạnh” nên chuyển nhượng dự án đầu tư đó.
Ngồi ra, theo một số nhà tư vấn bất động sản lại cho rằng một số công ty vốn
khơng có kinh nghiệm kinh doanh bất động sản nhưng lại nhảy vào lĩnh vực trái tay
36
Xem bài viết về bất động sản đăng ngày 15/01/2013 trên trang web:http://www.chungchibatdongsan.com 37
Xem bài viết về bất động sản đăng ngày 15/01/2013 trên trang web:http://www.chungchibatdongsan.com 38
GVHD: PHẠM MAI PHƯƠNG 35 SVTH: HUỲNH NHƯ THỦY
này, giờ đây trong bối cảnh thị trường đang gặp khó khăn, họ buộc phải cơ cấu lại danh mục đầu tư, chuyển nhượng dự án để tập trung vào lĩnh vực kinh doanh chính.
Như vậy, khi thực hiện hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư của mình thì sẽ
giúp cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hạn chế được một số bất lợi sau: sớm rút khỏi dự án có tính rủi ro cao hoặc khi chuyển nhượng một phần dự án để tăng
năng lực thực hiện dự án thì phần tài chính thu được sẽ giúp doanh nghiệp giải quyết áp
lực tài chính đang đè nặng. Phần lớn các thương vụ chuyển nhượng dự án đầu tư bất
động sản thường diễn ra dưới hình thức chuyển nhượng vốn góp hay chuyển nhượng cổ
phần, nhưng khơng dừng lại ở đây mà đầu năm 2013 thị trường M&A bất động bỗng
dưng sôi động với hàng loạt dự án đầu tư đổi chủ sau những thương vụ hợp tác đầu tư,
mua lại hoặc sang nhượng hẳn dự án đầu tư đó.
2.4.2.1 Chuyển nhượng dự án đầu tư là tài sản gắn liền với đất
Như ta đã phân loại thì bất động sản có rất nhiều loại mà dự án đầu tư phần lớn tập
trung vào bất động sản ở nhóm 1 là các dự án thường gắn với cơng trình nhà ở, khu đô thị, nhà xưởng hay cơng trình thương mại dịch vụ…Vì thế, trong hoạt đông chuyển
nhượng các dự án đầu tư cũng không được pháp luật ghi nhận về điều kiện, thủ tục thực
hiện cụ thể từng loại một như thế nào. Nhưng theo pháp luật hiện hành thì tại Điều 21
Luật kinh doanh Bất động sản 2006 quy định đối với trường hợp chuyển tồn bộ dự án
khu đơ thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý bằng văn bản;
Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
và phải đáp ứng các điều kiện: tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật39. Ngoài ra chủ đầu tư nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của chủ đầu tư đã chuyển nhượng;
Việc chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải được lập thành hợp đồng bằng văn bản40; có nghĩa là khi các bên thực hiện hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư của mình thơng qua hợp đồng chuyển nhượng và hình thức của hợp đồng này là văn bản, cịn nội dung thì được quy
định tại Điều 9 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản, cụ thể là:
39
Xem quy định tại khoản 1 Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 40
GVHD: PHẠM MAI PHƯƠNG 36 SVTH: HUỲNH NHƯ THỦY
“Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án do hai bên thỏa thuận nhưng trong đó
phải xác định rõ chủ đầu tư mới có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của nhà
đầu tư củ với khách hàng, các bên liên quan và các nghĩa vụ khác theo nội dung dự án đã được phê duyệt;
Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án phải được chủ đầu tư củ thông báo đến
khách hàng, các bên liên quan để thực hiện và các cơ quan liên quan để theo dõi, quản
lý”.
Tuy luật không quy định cụ thể đối với từng loại bất động sản thì hoạt động
chuyển nhượng dự án đầu tư sẽ thực hiện như thế nào, nhưng ta có thể xem xét trên
khía cạnh những loại bất động sản cơ bản nào thì được thu hút đầu tư nhiều nhất, và qua khảo sát trên thị trường thì kết quả cho thấy là dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở hay dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp là một trong những dự án được xem là
chiếm đa số trong lĩnh vực đầu tư bất động sản và nó được cụ thể hóa tại Điều 6 của Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản như sau:
“Chuyển nhượng tồn bộ dự án khu đơ thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ
thuật khu cơng nghiệp là việc chuyển nhượng tồn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới thông qua hợp đồng bằng văn bản được các
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép;
Trong trường hợp dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật
khu công nghiệp đang thực hiện dở dang mà chủ đầu tư gặp khó khăn, không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án theo đúng tiến độ và nội dung dự án đã được phê duyệt hoặc chủ đầu tư khơng cịn nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án thì chủ đầu tư lập hồ sơ báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án cho chủ đầu tư khác;
Cơ quan cho phép đầu tư là cơ quan cho phép chuyển nhượng dự án. Việc xem xét
cho phép chuyển nhượng dự án phải đảm bảo dự án không bị gián đoạn, không làm
thay đổi mục tiêu và đảm bảo quyền và nghĩa vụ của khách hàng và các bên liên quan.”
Các quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư trong lĩnh vực bất động sản là tài sản
gắn liền với đất đã được các nhà làm luật quy định một cách cụ thể chi tiết và khá tồn diện, và điều đó được thể hiện rõ trong Điều 6 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động
sản, cùng với việc quy định hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư phải thông qua hợp
GVHD: PHẠM MAI PHƯƠNG 37 SVTH: HUỲNH NHƯ THỦY
định vai trò của nhà nước theo nguyên tắc nhà nước quản lý đất đai theo quy hoạch và
pháp luật, đồng thời thể hiện nguyên tắc tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản được tự do thỏa thuận trên cơ sở quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng và không trái với quy định của pháp luật. Qua đó các quy định này phần nào cũng đã đã
đảm bảo được sự tham gia của các cơ quan nhà nước vào hoạt động quản lý và giám sát đối với hoạt động của tổ chức tham gia vào quá trình chuyển nhượng bằng việc thông
qua hợp đồng chuyển nhượng và phải được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép. Mặt khác, các quy định này cũng góp phần khắc phục được tình trạng các dự án treo do các chủ đầu tư không đủ điều kiện về vốn hoặc các điều kiện khác để tiếp tục thực hiện dự án.
Ngoài ra, tại Điều 7 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 cũng
đã đưa ra những điều kiện về chuyển nhượng tồn bộ dự án khu đơ thị mới, dự án khu
nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp như sau:
- Dự án không thuộc đối tượng bị xử lý theo quy định như: Chủ đầu tư quy phạm
các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc, quản lý đất đai mà
khơng có giải pháp khắc phục kịp thời theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; chủ đầu tư không thực hiện đúng nội dung dự án hoặc sau 12 tháng kể từ ngày
bàn giao đất mà không triển khai thực hiện dự án hoặc chậm tiến độ quá 24 tháng so với
tiến độ được duyệt;
- Dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật;
- Chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Phải hồn thành cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng của tồn bộ dự án hoặc theo giai đoạn và phải có các cơng trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung, tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt.
Việc luật ghi nhận điều kiện về chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư là rất cần
thiết, vì những quy định này nhằm đảm bảo cho các dự án được tiếp tục tiến hành vì đã
đáp ứng được những điều kiện cần thiết, tăng hiệu quả quản lý của nhà nước trong hoạt động chuyển nhương dự án và góp phần đảm bảo cho pháp luật được thống nhất đồng bộ
trong quá trình thực hiện, đồng thời tránh tình trạng chuyển nhượng dự án đầu tư một cách ồ ạt, thiếu quy hoạch của các nhà đầu tư diễn ra trên thị trường.
Ngoài ra, khi tham gia hoạt động chuyển nhượng dự án là bất động sản thì để
tránh trường hợp các nhà đầu tư nhận chuyển nhượng không đủ khả năng thực hiện dự
GVHD: PHẠM MAI PHƯƠNG 38 SVTH: HUỲNH NHƯ THỦY
hiện dự án đầu tư và hoạt động của nhà nước thì pháp luật cũng đã quy định điều kiện
đối với chủ đầu tư mới khi nhận chuyển nhượng dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở,
dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp và được ghi nhận tại khoản 5 Điều 7 Nghị định
153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
Luật kinh doanh bất động sản và điều kiện như sau:
- Là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản và Điều 3 của Nghị định 153/2007/NĐ-CP
ngày 15 tháng 10 năm 2007, có nghĩa là khi chủ đầu tư mới nhận chuyển nhượng đối với
dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và phải phù hợp với điều kiện sau: Một là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản này phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật; hai là doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp