- Để tạo mơi trường đầu tư thơng thống hơn và tạo điều kiện thuận lợi cho
các nhà đầu tư thu hút mọi nguồn lực đầu tư vào phát triển kinh tế xã hội của đất nước
thì Luật Đầu tư năm 2005, Luật Đất đai năm 2003 và Luật Kinh doanh bất động sản
năm 2006 và các văn bản pháp luật khác quy định liên quan đến dự án đầu tư và các văn bản hướng dẫn thi hành cần phải được sửa đổi một cách tổng thể, đồng bộ các quy
GVHD: PHẠM MAI PHƯƠNG 64 SVTH: HUỲNH NHƯ THỦY
định về điều kiện, trình tự, thủ tục, cơ quan chịu trách nhiệm đầu mối trong việc giải
quyết cho nhà đầu tư khi chuyển nhượng dự án đầu tư hay là có sự quy định thống nhất về trình tự thủ tục hồ sơ và các giấy tờ có liên quan đến việc chuyển nhượng dự án đầu
tư khu đô thị mới, dự án khu nhà ở và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp ở Thông
tư 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 05 năm 2008 và Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007, khắc phục tình trạng chồng chéo mâu thuẫn nhau như hiện nay,
nhằm tránh làm cho các nhà đầu tư gặp khó khăn hơn trong việc áp dụng vào thực tế; - Pháp luật cần quy định việc chuyển nhượng dự án đầu tư phải xuất phát từ bản chất của vấn đề dự án đầu tư là tài sản của doanh nghiệp, còn việc chuyển nhượng dự án đầu tư là bán tài sản của doanh nghiệp;
- Bãi bỏ quy định về chuyển nhượng dự án gắn với việc chấm dứt hoặc
không chấm dứt hoạt động của doanh nghiệp, để làm cơ sở xác định thủ tục tương ứng. Kiến nghị rằng luật nên quy định phân loại thành hai trường hợp làm thay đổi chủ đầu
tư để làm cơ sở quy định về hồ sơ, điều kiện và trình tự thực hiện, cụ thể là:
Chủ đầu tư chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án cho một hoặc
một số chủ đầu tư còn lại hoặc cho bên thứ 3. Cần xác định rõ điều kiện chuyển nhượng dự án để tránh việc lạm dụng quy định này để thực hiện hoạt động đầu cơ đất đai;
Thay đổi chủ đầu tư liên quan đến việc sáp nhập, chia tách, hợp nhất chủ
đầu tư (doanh nghiệp), trường hợp này thì áp dụng quy định về thay đổi chủ đầu tư và
làm thủ tục thơng báo, cịn trường hợp thay đổi chủ đầu tư do chuyển nhượng dự án đầu
tư thì áp dụng quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư
- Các văn bản pháp luật cần quy định thống nhất về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư. Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư không bắt buộc phải qua công chứng, kể cả các dự án đầu tư có sử dụng đất vì khi nhà đầu tư tiến hành chuyển nhượng dự án đấu tư sẽ phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận (dưới hình thức thay đổi Giấy chứng nhận đầu tư, thay đổi chủ sử dụng đất trong hợp đồng thuê đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) để giảm thủ tục hành chính và giảm
GVHD: PHẠM MAI PHƯƠNG 65 SVTH: HUỲNH NHƯ THỦY
- Cần sửa đổi, bổ sung hồ sơ xin đăng ký dự án đầu tư, hồ sơ xin chuyển
nhượng dự án đầu tư cho chi tiết và cụ thể hơn tránh những quy định chung chung gây
khó hiểu, khó thực hiện như hiện nay;
- Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy phép đầu tư cần yêu cầu các nhà đầu tư ký cam kết hay ký hợp đồng đầu tư trong đó quy định cụ thể về các nghĩa vụ của nhà
đầu tư trong việc triển khai dự án đầu tư. Nhà đầu tư chỉ được chuyển nhượng dự án đầu tư sau khi được cơ quan có thẩm quyền cho phép và cấm chuyển nhượng dự án đầu tư dưới mọi hình thức để tránh tình trạng đầu cơ các dự án đặc biệt là dự án bất động
sản, đồng thời khắc phục tình trạng trốn thuế chuyển nhượng dự án đầu tư dưới hình
GVHD: PHẠM MAI PHƯƠNG 66 SVTH: HUỲNH NHƯ THỦY KẾT LUẬN
Tóm lại hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư là hoạt động của các nhà
đầu tư hay các doanh nghiệp có thể vì một ngun nhân khách quan hay chủ quan mà làm cho nhà đầu tư hay doanh nghiệp đó khơng muốn hoặc khơng thể thực hiện dự án đầu tư của mình nữa, và chuyển nhượng dự án đầu tư thuộc quyền sở hữu của mình
sang cho các nhà đầu tư hay doanh nghiệp khác. Với việc đặt ra những quy định về
chuyển nhượng dự án đầu tư như vậy là để nhằm giúp các nhà đầu tư hay các doanh
nghiệp khắc phục được khó khăn trước mắt nếu trong quá trình tham gia đầu tư phát
triển găp phải những rủi ro không lường trước.
Nhưng qua quá trình tìm hiểu và phân tích về thực trạng và những quy định của pháp luật trong hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư nói chung và trong lĩnh vực chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản nói riêng thì những quy định của pháp luật về hoạt động này còn tồn tại nhiều hạn chế và thiếu sót to lớn và gây ra khơng ích khó
khăn cho các chủ thể tham gia khi thưc hiện. Như vậy với sự mở cửa hội nhập phát
triển nền kinh tế như hiện nay và cùng với sự đóng góp to lớn của các nhà nghiên cứu pháp luật thì những hạn chế về hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư nói chung và chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản nói riêng từng bước được thu hẹp tiến tới hình thành một khung pháp lý thống nhất hoàn chỉnh để nhằm thúc đẩy hơn nữa quá trình đầu tư pháp triển kinh tế đất nước.
GVHD: PHẠM MAI PHƯƠNG 67 SVTH: HUỲNH NHƯ THỦY DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Danh mục văn bản
1. Luật đất đai năm 2003 2. Luật xây dựng năm 2003 3. Luật đầu tư năm 2005
4. Luật doanh nghiệp năm 2005 5. Luật nhà ở năm 2005
6. Luật kinh doanh bất động sản năm 2006
7. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai
8. Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 22 tháng 09 năm 2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số của điều Luật Đầu tư
9. Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định 187/2004/NĐ-CP về chuyển đổi công ty nhà nước thành công ty cổ phần
10. Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản
11. Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại về đất đai
12. Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 quy định chi tiêt và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở
13. Quyết định 1088/2006/QĐ-BKH ngày 19 tháng 10 năm 2006 về việc ban hành
các mẫu văn bản thực hiện thủ tục đầu tư tại Việt Nam
14. Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 05 năm 2008 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007
của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản
15. Thông tu liên tịch 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai
GVHD: PHẠM MAI PHƯƠNG 68 SVTH: HUỲNH NHƯ THỦY
1. Giáo trình khái quát về dự án đầu tư của chuyên ngành BCVT và CNTT
2. Bài viết của Ths. Trương Thế Côn về: một số bất cập trong quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư- Học Viện Tư Pháp
3. Bài giảng môn học Quản trị dự án đầu tư của Ths. Võ Ngàn Thơ năm 2009 Danh mục trang thông tin điện tử
1. www.phapluatvn.vn
2. www. kinhte.xaydung.gov.vn
3. http://www.mpi.gov.vn Trang web của Bộ Kế hoạch và Đầu tư 4. http://www.tapchithue.com
5. Bài viết của Nguyễn Hồng Anh trên trang web: thongtinphapluatdansu.edu.vn 6. http://wwwphapluat24h.vn
7. http://www.chungchibatdongsan.com
8. Bài viết về trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư trên trang web
http://www.tailieu.vn
9. Bài viết về hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư đăng ngày 09/04/2013 trên trang web http://www.baomoi.com
10. Bài viết về TPHCM dứt khoát thu hồi chậm dự án trên trang web http://www.chuyennhuongduan.vn
11. Trang web http://www.baodautu.vn
GVHD: PHẠM MAI PHƯƠNG 70 SVTH: HUỲNH NHƯ THỦY