CHƯƠNG 2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1.2. Các cơng trình, dự án tiêu biểu do công ty đầu tư xây dựng
3.1.2.1. Các cơng trình đã hồn thành
Cơng trình Tịa nhà Dầu khí Nghệ An
Tịa nhà dầu khí Nghệ An gồm hai tịa tháp đơi mỗi tháp cao 27 tầng, với tổng chiều cao 85 m. Trong đó, một tháp được xây dựng làm căn hộ cao cấp, tháp còn lại sử dụng làm văn phịng cho th. Phần đế cơng trình cao 4 tầng chung cho cả hai tòa tháp được sử dụng làm trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí. Cơng trình có hai tầng hầm sử dụng làm nơi để ơtơ, xe máy. Tổng diện tích sàn khơng kể tầng hầm là khoảng 54.000 m2. Tịa nhà Dầu khí Nghệ An nằm trên khu đất gần 5.100 m2, diện tích xây dựng khoảng 3.500 m2, với mật độ 69%.
Đây là cơng trình dân dụng có quy mơ lớn nhất hiện nay tại khu vực bắc miền Trung, tọa lạc tại một vị trí được coi là trung tâm của thành phố Vinh. Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư và Thiết kế Xây dựng Việt Nam (CDC) thiết kế. Nhà thầu chính là Tổng cơng ty Cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam.
Chủ đầu tư: Công ty CP Đầu tư & Thương mại Dầu khí Nghệ An
Tổng thầu xây lắp: Tổng mức đầu tư : Thời gian khởi công : Thời gian thi công:
Các thơng số chính của cơng trình: - Chiều cao tịa nhà:
- Diện tích khu đất: - Diện tích Xây dựng:
- Tổng diện tích sàn cả 2 tầng hầm:
- Tổng diện tích sàn (khơng kể 2 tầng hầm): 54.028, 70 m2. - Mật độ xây dựng: 69%.
3.1.2.2. Những dự án chuẩn bị đầu tư
Dự án khu đơ thị Dầu khí Nghệ An tại phường Vinh Tân, Thành phố Vinh, Nghệ An
Tổng diện tích đất quy hoạch: 15 ha
Tính chất chức năng: Là khu đơ thị mới kết hợp dịch vụ thương mại Tổng mức đầu tư: 1.200.000.000.000 đ (một ngàn hai trăm tỷ đồng) - Ngày 05/11/2010, UBND tỉnh Nghệ An ban hành Quyết định số 5349/QĐ-UBND.ĐT về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng dự án Khu đơ thị Dầu khí Nghệ An tại phường Vinh Tân, thành phố Vinh do Công ty CP Đầu tư & Thương mại Dầu khí Nghệ An (PVIT) làm Chủ đầu tư.
- Ngày 5/01/2011, PVIT đã tổ chức công bố quy hoạch dự án với sự có mặt của đại diện Sở Xây dựng, UBND TP Vinh, UBND Phường Vinh Tân, đại diện khu dân cư khu vực dự án. ..
Cơ cấu phân khu chức năng: gồm 5 khu chức năng chính, trong đó: * Khu ở:
- Nhà liền kề: Diện tích đất 29.064, 7m2; 191 lơ; diện tích mỗi lơ từ 140 - 180 m2.
- Nhà biệt thự: Diện tích đất 33.119, 5 m2; 130 lơ; diện tích mỗi lơ từ 170 - 400 m2.
- Khu nhà ở dành cho tái định cư: Diện tích đất 3.459, 2 m2; chia làm 24 lơ, diện tích mỗi lơ từ 140 - 170 m2.
- Khu nhà ở dành cho người thu nhập thấp: Diện tích đất 8.721, 3 m2, gồm có 2 khu nhà chung cư cao 5 tầng.
* Tổ hợp Dịch vụ thương mại, chung cư cao tầng: Diện tích đất 12.199, 5 m2, gồm 2 khối nhà chung cư cao từ 9 - 11 tầng, tầng đế sử dụng làm Dịch vụ thương mại.
* Khu cơng cộng: Diện tích đất 3.648, 3 m2, bố trí làm Trường mầm non Quốc tế, văn hóa.
* Khu công viên cây xanh sinh thái, thể dục thể thao: Diện tích đất 8.691, 5 m2.
* Giao thơng và bãi đỗ xe cơng cộng: Diện tích 46.595, 1 m2
- PVIT đã tổ chức thi tuyển kiến trúc nhằm nâng cao chất lượng về mặt kiến trúc đơ thị cho dự án và đã tìm được đơn vị có phương án phù hợp được lựa chọn đầu tư.
- Hiện đơn vị tư vấn đang hoàn thiện giải pháp thiết kế sơ bộ để tiến hành các bước chuẩn bị đầu tư. Công tác đền bù GPMB đang được triển khai.
Khu Resort và dịch vụ tổng hợp Dầu khí
Vị trí: Bắc đường Bình Minh thị xã Cửa Lị, Nghệ An Quy mơ: khoảng 25ha
Tổng mức đầu tư: 1.400.000.000.000 đồng
Hiện PVIT đang cùng đơn vị tư vấn lập quy hoạch chi tiết 1/500 trình các cấp phê duyệt để triển khai dự án.
Dự án trạm cung cấp Xăng dầu và dịch vụ Nam Sơn
Dự án trạm cung cấp Xăng dầu và dịch vụ Khai Sơn Vị trí: Xã Khai sơn, huyện Anh Sơn, tỉnh Nghệ An Quy mô: 1.0 ha
Tổng mức đầu tư: 30.000.000.000 đồng
Hiện cả 2 dự án trạm cung cấp xăng dầu và dịch vụ đang tiến hành bồi thường GPMB đang triển khai thi công.
Khu Nhà ở thu nhập thấp và nhà ở CBCNV Dầu khí Vị trí: Phường Hưng Lộc, thành phố Vinh, Nghệ An Quy mô: khoảng 6.0 ha
Tổng mức đầu tư: 800.000.000.000 đồng
Hiện đã tiến hành xong công tác đền bù giải phóng mặt bằng, dự kiến triển khai thi cơng vào quý I/2015.
3.2. Hoạt động quản lý tài chính các dự án đầu tư tại công ty 3.2.1. Đặc điểm các dự án đầu tư tại công ty
- Là các dự án đầu tư bất động sản.
- Công ty trực tiếp quản lý dự án thông qua việc thành lập Ban quản lý dự án để điều hành và quản lý dự án.
- Nguồn vốn thực hiện các dự án là: vốn điều lệ dưới 30%, vốn vay các tổ chức tín dụng từ 40-60% và các nguồn vốn huy động khác.
Sau khi nghiên cứu phát hiện cơ hội đầu tư, Ban quản lý dự án cùng đề xuất với Hội đồng quản trị và Ban giám đốc của Công ty, chấp thuận cho tiến hành lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi và khả thi dự án.
Ban dự án sẽ chủ động xây dựng hoặc phối hợp cùng với các phòng chức năng xây dựng kế hoạch lập dự án giai đọan nghiên cứu khả thi. Kế hoạch phải nêu được đủ nội dung từng hạng mục công việc cũng như thời hạn thực hiện của từng cơng việc và chi phí dự kiến …
Các Phịng tư vấn thiết kế và Phịng kỹ thuật thi cơng đề xuất các điều kiện và giải pháp kỹ thuật cho từng phần của dự án, tổ chức đoàn đi khảo sát thực địa để điều tra hiện trạng, thu thập các ý kiến của các chuyên gia, yêu cầu cung cấp thu thập tài liệu cơ sở. Tổ chức trình bày đề cương, phương hướng và điều kiện kỹ thuật với của Công ty về kinh tế kỹ thuật của dự án nhằm làm rõ phạm vi và những điều kiện thực hiện dự án, thu thập những kinh nghiệp trong quá trình sản xuất kinh doanh.
Sau khi kế hoạch tổng quát được phê duyệt, Ban dự án sẽ chủ trì làm đầu mối phối hợp và chịu trách nhiệm chính trong việc lập dự án đầu tư cũng như phân tích tài chính dự án. Như vậy, gần như tồn bộ công tác lập dự án đầu tư, trong đó bao gồm cả phân tích hiệu quả tài chính dự án, tại Cơng ty đều do Ban quản lý dự án thực hiện.
Ban dự án hiện có 15 nhân viên, trong đó 12 người có trình độ đại học và 3 người có trình độ thạc sĩ.
3.2.3. Tổ chức bộ máy nhân tại cơng ty
Hình 2.1 Sơ đồ tổ chức bộ máy Cơng ty
(Nguồn: phịng tổ chức PVIT)
3.3. Phân tích thực trạng quản lý hoạt động phân tích tài chính trong cácdự án đầu tư tại cơng ty PVIT Nghệ an trong giai đoạn hiện nay dự án đầu tư tại công ty PVIT Nghệ an trong giai đoạn hiện nay
3.3.1. Hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụtổng hợp, chung cư cao cấp, nhà ở liền kề Nghi Phú- Vinh tổng hợp, chung cư cao cấp, nhà ở liền kề Nghi Phú- Vinh
3.3.1.1. Giới thiệu chung
Các căn cứ pháp lý để lập dự án
- Căn cứ Luật của Quốc hội Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam số 16/2003/QH ngày 26 tháng 11 năm 2003 về hoạt động Xây dựng.
- Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Luật khuyến khích đầu tư trong nước và Nghị định số 15/1999 NĐ - CP ngày 08/07/1999 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Khuyến khích đầu tư trong nước;
- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng cơng trình xây dựng;
- Nghị định số 108/2006/NĐ-CP qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật đầu tư.
- Nghị định số 49/2008/ND –CP ngày 18/04/2008 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 209/2004/ND – CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng cơng trình xây dựng;
- Định mức dự tốn xây dựng cơng trình – phần xây dựng số 1776/2007/QĐ-BXD ngày 16/8/2007 của Bộ Xây Dựng;
- Định mức dự tốn xây dựng cơng trình – phần lắp đặt số 1777/2007/QĐ-BXD ngày 16/8/2007 của Bộ Xây Dựng;
- Quyết định số 33/2007/TT-BTC ngày 15/05/2007 của BTC về việc hướng dẫn quyết toán vốn đầu tư.
- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2007 về quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình;
- Thơng tư số 07/2006/TT-BXD ngày 10/11/2006 của Bộ Xây dựng V/v hướng dẫn điều chỉnh dự tốn cơng trình xây dựng cơ bản;
- Thơng tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng v/v hướng dẫn Lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình.
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/2/2009 của Chính phủ ban hành Quy chế quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình;
- Căn cứ Quyết định số 40/2007/QĐ-UBND của UBND tỉnh Nghệ An ngày 21/03/2005 về việc ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với cơ quan, tổ chức trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
- Căn cứ vào Quyết định số 3344/QĐ-UBND-CN ra ngày 30 tháng 7 năm 2008 của UBND tỉnh Nghệ An cho phép Công ty CP Đầu tư & Thương mại Dầu khí Nghệ An khảo sát, lập Quy hoạch Xây dựng Dự án "Văn phòng làm việc và cho thuê, chung cư cao cấp, trung tâm thương mại dich vụ tổng hợp''; và công văn số 6439/UBND - ĐT, C ngày 02 tháng 10 năm 2008 của UBND tỉnh Nghệ An V/v điều chỉnh tên dự án Tổ hợp dịch vụ tổng hợp, chung cư cao cấp, văn phòng và nhà ở liền kề;
- Căn cứ theo Hồ sơ Quy hoạch chi tiết Tổ hợp dịch vụ, chung cư cao cấp, văn phòng và nhà ở liền kề, được UBND tỉnh Nghệ An phê duyệt ngày 10 tháng 12 năm 2008;
- Căn cứ vào yêu cầu, nhiệm vụ thi tuyển phương án kiến trúc cơng trình Tổ hợp dịch vụ, chung cư cao cấp, văn phòng và nhà ở liền kề tại Nghi Phú, thành phố Vinh do Công ty CP Đầu tư & Thương mại Dầu khí Nghệ An lập.
Quy mơ đầu tư của dự án
Dự án "Tổ hợp dịch vụ tổng hợp, chung cư cao cấp, văn phòng và nhà ở liền kề" được xây dựng mới trên khu đất có tổng diện tích là 12.975 m2, trước
đây là khu vực ruộng màu nằm trên địa bàn Nghi Phú trực thuộc thành phố Vinh, cách trung tâm thành phố Vinh khoảng 4km về phía Bắc. Dự án bao gồm các hạng mục cơng trình sau: Bảng 3.1: Các hạng mục cơng trình của dự án TT Loại cơng trình 1 Tịa nhà 1 2 Tịa nhà 2 3 Nhà ở liền kề kết hợp thương mại 4 Nhà ở kiểu biệt thự 5 Nhà ở kiểu liền kề 1 6 Nhà ở kiểu liền kề 2
Nguồn: Dự án "Tổ hợp dịch vụ tổng hợp, chung cư cao cấp, văn phòng và nhà ở liền kề"
3.3.1.2. Phân tích tài chính dự án Nghi Phú
Tổng mức đầu tư: Cơ sở tính tốn:
- Thơng tư 129/2008/TT – BTC hướng dẫn chi tiết thi hành luật thuế giá trị gia tăng ngày 26/12/2008;
- Quyết định số 33/2004/QĐ-BTC ngày 12/04/2004 của Bộ Tài chính về quy tắc bảo hiểm xây dựng;
- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của chính phủ về quản lý chất lượng cơng trình xây dựng;
- Nghị định số 49/2008/ND –CP ngày 18/04/2008 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 209/2004/ND – CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng cơng trình xây dựng;
- Định mức dự tốn xây dựng cơng trình – phần lắp đặt số 1777/2007/QĐ-BXD ngày 16/8/2007 của Bộ Xây Dựng;
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/2/2009 của Chính phủ ban hành Quy chế quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;
- Quyết định số 33/2007/TT-BTC ngày 15/05/2007 của BTC về việc hướng dẫn quyết toán vốn đầu tư;
- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2007 về quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình;
- Hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình số 05/2007/TT-BXD ngày 25 tháng 7 năm 2007;
- Đơn giá theo đơn giá số 90/2007/QĐUB ngày 26/7/2007 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Nghệ An;
- Đơn giá số 89/2007/QĐ-UBND ngày 26 tháng 7 năm 2007 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Nghệ An;
- Định mức chi phí lập dự án và thiết kế xây dựng cơng trình số 1751/2007/QĐ-BXD ngày 14 /08 / 2007 của Bộ Xây dựng;
- Vốn đầu tư xây dựng được tính tốn theo giá cả thị trường tại thời điểm tính tốn.
Khái tốn tổng mức đầu tư :
Việc tính tốn vốn đầu tư được tính tốn trên cơ sở đơn giá và chính sách tại thời điểm lập dự án. Trong quá trình thực hiện dự án sẽ điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện thực tế trong từng giai đoạn. Các thơng số được trình bày trong bảng dưới đây.
Bảng 3.2: Khái toán tổng mức đầu tư của dự án
STT Nội dung
I
Chi phí xây dựng cơng trình
II Chi phí thiết bị
III
Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng
IV
Chi phí quản lý dự án đầu tư XD cơng trình
V
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình
VI Chi phí khác
VII Chi phí dự phịng
VIII Lãi vay
TỔNG CỘNG
(Nguồn: Dự án Tổ hợp dịch vụ tổng hợp, chung cư cao cấp, văn phòng và nhà ở liền kề).
Nguồn vốn thực hiện Nguồn vốn :
Nguồn vốn đầu tư xây dựng cơng trình Tổ hợp dịch vụ tổng hợp, chung cư cao cấp, văn phòng và nhà ở liền kề được huy động từ các nguồn vốn sau:
- Vốn tự có doanh nghiệp: 22.62% - Vốn huy động hợp pháp :
- Vốn vay tín dụng : Tiến độ cấp vốn
tiến hành các thủ tục chuẩn bị đầu tư. Tiến hành thi công xây dựng cơng trình q IV năm 2010-2014
Kế hoạch tiến độ xây dựng và phân bổ vốn đầu tư của dự án:
Phân tích tài chính & hiệu quả kinh tế Kế hoạch khai thác và kinh doanh dự án:
Trong những năm gần đây, tốc độ phát triển đô thị tại Vinh rất mạnh, nhiều khu đô thị mới đã và đang được hình thành, nhiều tuyến đường giao thơng lớn được mở. Nhu cầu thuê văn phòng làm việc, trung tâm thương mại, các cửa hàng kinh doanh dịch vụ rất lớn. Tồ nhà có vị trí thuận lợi kinh doanh văn phịng cho th, căn hộ cao cấp và các dịch vụ kèm theo.