CHƯƠNG 2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.3. Phân tích thực trạng quản lý hoạt động phân tích tài chính trong các dự án
3.3.1. Hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ
tổng hợp, chung cư cao cấp, nhà ở liền kề Nghi Phú- Vinh
3.3.1.1. Giới thiệu chung
Các căn cứ pháp lý để lập dự án
- Căn cứ Luật của Quốc hội Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam số 16/2003/QH ngày 26 tháng 11 năm 2003 về hoạt động Xây dựng.
- Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Luật khuyến khích đầu tư trong nước và Nghị định số 15/1999 NĐ - CP ngày 08/07/1999 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Khuyến khích đầu tư trong nước;
- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng cơng trình xây dựng;
- Nghị định số 108/2006/NĐ-CP qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật đầu tư.
- Nghị định số 49/2008/ND –CP ngày 18/04/2008 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 209/2004/ND – CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng cơng trình xây dựng;
- Định mức dự tốn xây dựng cơng trình – phần xây dựng số 1776/2007/QĐ-BXD ngày 16/8/2007 của Bộ Xây Dựng;
- Định mức dự tốn xây dựng cơng trình – phần lắp đặt số 1777/2007/QĐ-BXD ngày 16/8/2007 của Bộ Xây Dựng;
- Quyết định số 33/2007/TT-BTC ngày 15/05/2007 của BTC về việc hướng dẫn quyết toán vốn đầu tư.
- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2007 về quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình;
- Thơng tư số 07/2006/TT-BXD ngày 10/11/2006 của Bộ Xây dựng V/v hướng dẫn điều chỉnh dự tốn cơng trình xây dựng cơ bản;
- Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng v/v hướng dẫn Lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình.
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/2/2009 của Chính phủ ban hành Quy chế quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình;
- Căn cứ Quyết định số 40/2007/QĐ-UBND của UBND tỉnh Nghệ An ngày 21/03/2005 về việc ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với cơ quan, tổ chức trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
- Căn cứ vào Quyết định số 3344/QĐ-UBND-CN ra ngày 30 tháng 7 năm 2008 của UBND tỉnh Nghệ An cho phép Công ty CP Đầu tư & Thương mại Dầu khí Nghệ An khảo sát, lập Quy hoạch Xây dựng Dự án "Văn phòng làm việc và cho thuê, chung cư cao cấp, trung tâm thương mại dich vụ tổng hợp''; và công văn số 6439/UBND - ĐT, C ngày 02 tháng 10 năm 2008 của UBND tỉnh Nghệ An V/v điều chỉnh tên dự án Tổ hợp dịch vụ tổng hợp, chung cư cao cấp, văn phòng và nhà ở liền kề;
- Căn cứ theo Hồ sơ Quy hoạch chi tiết Tổ hợp dịch vụ, chung cư cao cấp, văn phòng và nhà ở liền kề, được UBND tỉnh Nghệ An phê duyệt ngày 10 tháng 12 năm 2008;
- Căn cứ vào yêu cầu, nhiệm vụ thi tuyển phương án kiến trúc cơng trình Tổ hợp dịch vụ, chung cư cao cấp, văn phòng và nhà ở liền kề tại Nghi Phú, thành phố Vinh do Công ty CP Đầu tư & Thương mại Dầu khí Nghệ An lập.
Quy mơ đầu tư của dự án
Dự án "Tổ hợp dịch vụ tổng hợp, chung cư cao cấp, văn phòng và nhà ở liền kề" được xây dựng mới trên khu đất có tổng diện tích là 12.975 m2, trước
đây là khu vực ruộng màu nằm trên địa bàn Nghi Phú trực thuộc thành phố Vinh, cách trung tâm thành phố Vinh khoảng 4km về phía Bắc. Dự án bao gồm các hạng mục cơng trình sau: Bảng 3.1: Các hạng mục cơng trình của dự án TT Loại cơng trình 1 Tịa nhà 1 2 Tịa nhà 2 3 Nhà ở liền kề kết hợp thương mại 4 Nhà ở kiểu biệt thự 5 Nhà ở kiểu liền kề 1 6 Nhà ở kiểu liền kề 2
Nguồn: Dự án "Tổ hợp dịch vụ tổng hợp, chung cư cao cấp, văn phòng và nhà ở liền kề"
3.3.1.2. Phân tích tài chính dự án Nghi Phú
Tổng mức đầu tư: Cơ sở tính tốn:
- Thông tư 129/2008/TT – BTC hướng dẫn chi tiết thi hành luật thuế giá trị gia tăng ngày 26/12/2008;
- Quyết định số 33/2004/QĐ-BTC ngày 12/04/2004 của Bộ Tài chính về quy tắc bảo hiểm xây dựng;
- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của chính phủ về quản lý chất lượng cơng trình xây dựng;
- Nghị định số 49/2008/ND –CP ngày 18/04/2008 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 209/2004/ND – CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng cơng trình xây dựng;
- Định mức dự tốn xây dựng cơng trình – phần lắp đặt số 1777/2007/QĐ-BXD ngày 16/8/2007 của Bộ Xây Dựng;
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/2/2009 của Chính phủ ban hành Quy chế quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình;
- Quyết định số 33/2007/TT-BTC ngày 15/05/2007 của BTC về việc hướng dẫn quyết toán vốn đầu tư;
- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2007 về quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình;
- Hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình số 05/2007/TT-BXD ngày 25 tháng 7 năm 2007;
- Đơn giá theo đơn giá số 90/2007/QĐUB ngày 26/7/2007 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Nghệ An;
- Đơn giá số 89/2007/QĐ-UBND ngày 26 tháng 7 năm 2007 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Nghệ An;
- Định mức chi phí lập dự án và thiết kế xây dựng cơng trình số 1751/2007/QĐ-BXD ngày 14 /08 / 2007 của Bộ Xây dựng;
- Vốn đầu tư xây dựng được tính tốn theo giá cả thị trường tại thời điểm tính tốn.
Khái tốn tổng mức đầu tư :
Việc tính tốn vốn đầu tư được tính tốn trên cơ sở đơn giá và chính sách tại thời điểm lập dự án. Trong quá trình thực hiện dự án sẽ điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện thực tế trong từng giai đoạn. Các thông số được trình bày trong bảng dưới đây.
Bảng 3.2: Khái tốn tổng mức đầu tư của dự án
STT Nội dung
I
Chi phí xây dựng cơng trình
II Chi phí thiết bị
III
Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng
IV
Chi phí quản lý dự án đầu tư XD cơng trình
V
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình
VI Chi phí khác
VII Chi phí dự phịng
VIII Lãi vay
TỔNG CỘNG
(Nguồn: Dự án Tổ hợp dịch vụ tổng hợp, chung cư cao cấp, văn phòng và nhà ở liền kề).
Nguồn vốn thực hiện Nguồn vốn :
Nguồn vốn đầu tư xây dựng cơng trình Tổ hợp dịch vụ tổng hợp, chung cư cao cấp, văn phòng và nhà ở liền kề được huy động từ các nguồn vốn sau:
- Vốn tự có doanh nghiệp: 22.62% - Vốn huy động hợp pháp :
- Vốn vay tín dụng : Tiến độ cấp vốn
tiến hành các thủ tục chuẩn bị đầu tư. Tiến hành thi công xây dựng cơng trình q IV năm 2010-2014
Kế hoạch tiến độ xây dựng và phân bổ vốn đầu tư của dự án:
Phân tích tài chính & hiệu quả kinh tế Kế hoạch khai thác và kinh doanh dự án:
Trong những năm gần đây, tốc độ phát triển đô thị tại Vinh rất mạnh, nhiều khu đô thị mới đã và đang được hình thành, nhiều tuyến đường giao thơng lớn được mở. Nhu cầu thuê văn phòng làm việc, trung tâm thương mại, các cửa hàng kinh doanh dịch vụ rất lớn. Tồ nhà có vị trí thuận lợi kinh doanh văn phịng cho thuê, căn hộ cao cấp và các dịch vụ kèm theo.
Trên cơ sở lợi thế kinh doanh của toà nhà và tham khảo giá cho thuê văn phòng, trung tâm thương mại và giá căn hộ cao cấp trên địa bàn thành phố Vinh tại thời điểm tính tốn, dự kiến giá cho thuê như sau:
- Cho thuê gửi xe ô tô tại tầng hầm với giá:
- Cho thuê gửi xe máy tại tầng hầm với giá: - Cho thuê văn phòng làm việc dự kiến
6 triệu/m2 đất 200.000/m2/tháng 300.000 đồng/tháng 9.000.000 đ/m2 sàn 13 triệu/m2 đất 350.000 đ/xe/tháng 30.000 đ/xe/tháng
- Bán căn thương mại:
3.5 triệu/m2 xây thô
- Bán căn biệt thự: 3.5 triệu/m2 xây thô
- Bán căn hộ liền kề: 3.5 triệu/m2 xây thô
Tiến độ khai thác kinh doanh của Dự án
- Văn phòng cho thuê và dịch vụ thương mại: Dự kiến Dự án sẽ đi vào khai thác 7/2014. Trong năm đầu tiên, dự kiến sẽ khai thác 80% diện tích, năm thứ 2 khai thác 100% diện tích.
- Chung cư: Dự kiến sẽ tiến hành bán các căn hộ từ thời điểm xây xong phần móng 1/2011. Việc thu tiền bán căn hộ dự kiến sẽ phân chia thành 5 đợt như sau: Năm 2: bán được 40%, huy động được 30% giá trị hợp đồng. Năm 3: bán được 30%, huy động được 70% giá trị hợp đồng. Huy động tiếp 40% giá trị hợp đồng của 40% căn hộ đã bán năm thứ 2. Năm 4: bán 30%, huy động được 100% giá trị hợp đồng. Huy động được giá trị còn lại của các căn hộ đã bán trong các năm thứ 2, 3.
- Cho thuê chỗ đỗ xe tầng hầm: Dự kiến năm đầu khai thác 80% công suất, năm thứ 2 trở đi khai thác 100% công suất.
- Căn thương mại: Dự kiến xây dựng trong năm thứ 2, năm thứ 3 bán được 70% số căn hộ, năm thứ 4 bán tiếp 30% còn lại.
- Biệt thự: dự kiến xây dựng trong năm thứ nhất, năm thứ 2 bán được 70% số biệt thự, năm thứ 4 bán tiếp được 30% còn lại.
- Nhà ở liền kề: dự kiến xây dựng từ năm thứ 1 đến năm thứ 3. Năm thứ 2 bán được 40% căn hộ, thu được 70% giá trị hợp đồng. Năm thứ 3 bán được 30% căn hộ, thu được 40% giá trị hợp đồng. Huy động tiếp 30% giá trị hợp đồng của 40% căn hộ đã bán năm thứ 2. Năm thứ 4 bán 30 căn hộ còn lại, thu 100% giá trị hợp đồng. Huy động tiếp giá trị còn lại của các căn hộ đã bán năm thứ 2, 3. Doanh thu của dự án theo từng năm được xác định ở bảng dưới đây.
Bảng 3.3: Doanh thu của dự án theo từng năm
TT Hạng mục
1 Cho thuê kinh doanh để xe tầng hầm (80% diện tích)
1.1 Ơ tơ
1.2 xe máy
2 Cho thuê cửa hàng kinh doanh và văn phòng làm việc
2.1 Cho thuê cửa hàng
2.2
Cho thuê văn phòng (200.000đ/m2/tháng)
Tổng doanh thu 1 năm (công suất 100%)
Nguồn: Dự án tổ hợp dịch vụ tổng hợp, chung cu cao cấp, văn phòng và nhà ở liền kề
Các chi phí của dự án bao gồm: Chi phí điện nước, nguyên liệu, Fax, vệ sinh; Chi phí sửa chữa nhỏ; Lễ tân, khánh tiết, quảng cáo, hoa hồng dẫn khách; Chi phí quản lý hành chính; Chi phí trừ dần cơng cụ; Lương, bảo hiểm, ăn ca, bảo hộ lao động; Chi phí khấu hao hàng năm; Lãi vay tín dụng... Chi tiết các chi phí của dự án theo từng năm được mô tả trong bảng dưới đây.
Bảng 3.4: Bảng tính chi phí hàng năm
TT Chi phí
1 Điện năng (0.2% doanh thu)
2 Nước (0.1% doanh thu)
3 Điện thoại. Fax (0.3% doanh thu)
4 Chi phí vệ sinh (0.05% doanh thu)
5 Chi phí sửa chữa nhỏ: (0.5% DT)
9 Chi phí quản lý hành chính. kinh doanh 0.2% doanh thu
10
Chi phí trừ dần cơng cụ: Mức trang bị công cụ dự kiến là 50 triệu trừ dần trong 5 năm
11 Chi phí trả lơng nhân viên
Tổng chi phí hoạt động cho 1 năm
274.320.000 363.306.160 ( N g u ồ n: D ự á n tổ h
ợp dịch vụ tổng hợp, chung cu cao cấp, văn phòng và nhà ở liền kề)
Các khoản thuế của dự án theo quy định hiện hành của nhà nước bao gồm: Thuế VAT (10% doanh thu chịu thuế); Thuế thu nhập doanh nghiệp (25% lợi nhuận chịu thuế);
Dự án có tính đến hệ số lạm phát 0, 5%/năm, mức tăng giá cho thuê 0, 2%/năm.
Hiệu quả kinh tế tài chính của dự án: Thu nhập của dự án:
Khoản thu chính của dự án bao gồm:
- Cho thuê văn phòng làm việc: 902 m2 với giá cho thuê 200.000 đ/m2 sàn/tháng
- Cho thuê kinh doanh dịch vụ: 674 m2 với giá cho thuê: 300.000 đ/m2/tháng
- Bán căn hộ: 11.041 m2 giá trung bình: 9.000.000 đ/m2
- Cho thuê tầng hầm: 18 xe ô tô với giá 350.000đ/xe/ tháng và 334 xe máy với giá 30.000 đ/xe/tháng
Thu nhập của dự án là khoản thu cuối cùng sau khi trừ hết chi phí của dự án, bao gồm: Chi phí đầu tư xây dựng; Lãi vay tín dụng; Các loại thuế và nghĩa vụ tài chính theo quy định hiện hành của nhà nước; Chi phí vận hành dự án hàng năm. Thu nhập sau thuế của dự án hàng năm được xác định chi tiết trong bảng dưới đây.
Dự án hoạt động trong 25 năm kể từ khi xây dựng xong cơng trình và đưa vào khai thác sử dụng. Các chỉ tiêu tài chính của dự án được trình bày trong bảng tổng hợp các chỉ tiêu tài chính của dự án.
Bảng 3.5: Tổng hợp các chỉ tiêu tài chính của dự án
Các chỉ tiêu
Tổng vốn đầu tư NPV
IRR
Thời gian trả nợ, lãi vay tín dụng
Thời gian thu hồi vốn Đánh giá
(Nguồn: tác giả tổng hợp)
- Tỷ suất chiết khấu: 9.31%
- Đánh giá về mặt tài chính: Dự án có tính khả thi về mặt tài chính. Hiệu quả kinh tế của dự án:
Trong thời gian 25 năm hoạt động của dự án sẽ đóng góp cho ngân sách nhà nước thơng qua nộp thuế thu nhập doanh nghiệp là 22 tỷ đồng