2.2. Thực trạng định giá độngsản tại ACB Leasing
2.2.3. Nguyên tắc định giá độngsản thế chấp tại công ty ACBLeasing
- Động sản CTTC được thẩm định theo giá trị thị trường tại thời điểm thẩm định.
- Động sản thẩm định (ĐSTĐ) phải có căn cứ pháp lý rõ ràng. Căn cứ pháp lý là các chứng từ cụ thể thể hiện rõ thông tin về ĐSTĐ.
- ĐSTĐ phải được sử dụng đúng mục đích, chức năng, cơng suất thiết kế và trong vùng lãnh thổ Việt Nam.
- Nhân viên thực hiện thẩm định phải giải thích được các căn cứ để đưa ra kết quả thẩm định.
- Giá trị ĐSTĐ được xác định bằng VNĐ.
2.2.4. Quy trình định giá động sản tại ACB Leasing
Biểu đồ 2.3 - Quy trình thực hiện định giá động sản của ACB Leasing
Nguồn: Công ty TNHH MTV Cho Thuê Tài Chính Ngân Hàng A Châu
Bước 1: Tiếp nhân hồ sơ tài sản:
Chuyên viên/ nhân viên TĐTS (người thực hiện thẩm định) tiếp nhận hồ sơ động sản từ Thành viên Phòng Kinh doanh hội sở và Chi nhánh ACB Leasing (Đối với chi nhánh thì việc tiếp nhận hồ sơ được chuyển qua email) để tạo thành bộ hồ sơ động sản.
- Hồ sơ tài sản: Hồ sơ tối thiểu khi đề nghị TĐG động sản (Mục đích chính: cung cấp đầy đủ thông tin pháp lý và thông số kỹ thuật của động sản)
+ Đối với động sản mới 100% đã hình thành hoặc hình thành trong tương lai. Hồ sơ tối thiểu khi đề nghị thẩm định giá động sản: Hợp đồng mua bán/ Hợp đồng ngoại thương/ Bảng báo giá; Hồ sơ kỹ thuật, catalogue, hình ảnh. Chứng từ pháp lý quan trọng cần bổ sung thêm các chứng từ khác liên quan đến động sản cần thẩm định (nếu có).
+ Đối với PTVT đã qua sử dụng. Hồ sơ tối thiểu khi đề nghị thẩm định giá động sản: Giấy chứng nhận đăng ký, sở hữu phương tiện; Giấy chứng nhận kiểm định còn thời hạn. Chứng từ pháp lý quan trọng cần bổ sung thêm các chứng từ khác có liên quan đến ĐSTĐ (nếu có).
+ Đối với xe máy chuyên dùng đã qua sử dụng. Hồ sơ tối thiểu khi đề nghị thẩm định giá động sản: Giấy chứng nhận đăng ký, sở hữu phương tiện; Giấy chứng nhận kiểm định còn thời hạn. Chứng từ pháp lý quan trọng cần bổ sung thêm: Chứng nhận thanh tốn (hóa đơn VAT, invoice, hoặc tờ khai hải quan có đóng dấu chứng nhận số tiền đã thanh toán...); Giấy chứng nhận chất lượng, an tồn kỹ thuật và bảo vệ mơi trường xe máy chuyên dùng; Các chứng từ khác có liên quan đến ĐSTĐ (nếu có).
+ Đối với MMTB đã qua sử dụng. Hồ sơ tối thiểu khi đề nghị thẩm định giá động sản: Hợp đồng mua bán; Tờ khai hải quan (đối với MMTB nhập khẩu); Hồ sơ kỹ thuật, catalogue. Chứng từ pháp lý quan trọng cần bổ sung thêm: Chứng nhận thanh tốn (hóa đơn VAT, invoice, hoặc tờ khai hải quan có đóng dấu chứng nhận số tiền đã thanh tốn.); Các chứng từ khác có liên quan đến ĐSTĐ (nếu có).
Bước 2: Kiểm tra hồ sơ tài sản tiếp nhân đươc:
Chuyên viên/ nhân viên TĐTS (người thực hiện thẩm định) kiểm tra các chứng từ tối thiểu liên quan đến động sản có đầy đủ hay khơng và kiểm tra các thơng tin trên phiếu đề nghị thẩm định có phù hợp với bộ hồ sơ động sản hay khơng trong vịng 5 phút để đồng ý tiếp nhận hồ sơ động sản.
Bước 3: Phân công hồ sơ thẩm đỉnh cho chuyên viên/ nhân viên TĐTS (người thực hiện thẩm định):
Người kiểm sốt, phê duyệt phân cơng hồ sơ động sản cho chuyên viên/ nhân viên TĐTS (người thực hiện thẩm định) trong vòng 3 phút.
Bước 4: Thực hiện việc thẩm định:
Chuyên viên/ nhân viên TĐTS (người thực hiện thẩm định) thực hiện nghiên cứu bộ hồ sơ tài sản nhận được; Thẩm định thực tế tài sản; Khảo sát giá tài sản; Lập tờ trình TĐTS; Trình ký để tờ trình TĐTS đã được thực hiện hồn chỉnh.
- Thẩm định tình trạng thực tế của Động sản:
Việc thẩm định về tình trạng thực tế của Động sản cần xác định các nội dung sau:
+ Đối với PTVT đường bộ: Loại PTVT (xe ô tô con/ xe ô tô bán tải/ xe tải/ xe gắn cẩu/ xe khách/ xe đầu kéo/ xe đầu kéo cẩu/ sơ mi rơ mc/ xe ơ tơ chuyên dụng); Hãng sản xuất/ Hiệu; Model/ số loại phương tiện; Nơi sản xuất; Năm sản xuất; Số khung, số máy; Màu sơn; Hộp số (số sàn/ số tự động); Nhiên liệu sử dụng (xăng/dầu/ gas); Số chỗ ngồi; Thể tích làm việc của động cơ; Số km đã chạy (Nếu là miles phải quy đổi ra km, tỷ lệ quy đổi 1 miles = 1.609 km); Biển kiểm soát; Tải trọng (đối với PTVT là xe tải, xe đầu kéo); Loại thùng (thùng kín, thùng lửng, thùng mui bạt, thùng đơng lạnh...); Kích thước thùng, vật liệu thùng (đối với PTVT là xe tải); Hiệu, model, năm sản xuất, nơi sản xuất, tải trọng, chất lượng còn lại (CLCL) của cầu (đối với PTVT là xe tải gắn cẩu); Thời gian đã sử dụng; Tỷ lệ % CLCL của động sản theo thực tế; Tính thơng dụng, phổ biến của động sản; Mục đích sử dụng của động sản: làm rõ động sản có đàn hoạt động bình thường tại thời điểm thẩm định
hay khơng; Kiểm tra, đối chiếu các thông số kỹ thuật, đặc điểm của động sản trên thực tế có phù hợp với động sản trên chứng từ pháp lý hay không.
+ Đối với xe/ máy chuyên dùng: Loại động sản (xe xúc, xe đào, cần trục...); Hãng sản xuất/Hiệu; Model/ số loại phương tiện; Nơi sản xuất; Năm sản xuất; Số khung, số máy; Số giờ hoạt động (nếu có); Thơng số kỹ thuật cơ bản (dung tích gầu, sức nâng, chiều dài cần trục.); Tình trạng động sản khi mua (mua mới 100% hay mua đã qua sử dụng); Thời gian sử dụng; Tỷ lệ % CLCL của động sản theo thực tế; Tính thơng dụng, phổ biến của động sản; Mục đích sử dụng của động sản. Tình trạng hoạt động của động sản: làm rõ động sản có đang hoạt động được bình thường tại thời điểm thẩm định hay không? Kiểm tra, đối chiếu các thông số kỹ thuật, đặc điểm của động sản trên thực tế có phù hợp với động sản trên chứng từ pháp lý hay không?
+ Đối với MMTB: Tên động sản; Loại động sản; Hãng sản xuất/ Hiệu; Model; Nơi sản xuất; Năm sản xuất; Số serial; Các thông số kỹ thuật cơ bản (công suất, năng suất, tốc độ, khổ, ép.); Tình trạng động sản khi mua (mua mới 100% hay mua đã qua sử dụng); Thời gian đã qua sử dụng; Quy trình sản xuất (đối với dây chuyền đồng bộ); Tỷ lệ % chất lượng còn lại của động sản theo thực tế; Tính thơng dụng, phổ biến của động sản; Mục đích sử dụng của động sản; Tình trạng hoạt động của tài sản: làm rõ tài sản có hoạt động được bình thường tại thời điểm thẩm định hay không?; Đánh giá môi trường làm việc ảnh hưởng thế nào đến CLCL của ĐSTĐ; Tính đồng bộ: là tính ăn khớp, liên hệ với nhau hợp thành một chỉnh thể các phần, bộ phận của MMTB mà nếu khơng có một trong những phần, bộ phận đó hoặc có nhưng khơng đúng cách, chủng loại thì MTB đó khơng sử dụng được hoặc giá trị sử dụng bị giảm sút; nhân viên thẩm định phải đánh giá tính đồng bộ của MMTB và kiến nghị việc nhận CTTC toàn bộ MMTB (nếu là đồng bộ) hoặc có thể nhận CTTC từng phần, bộ phận của MMTB (nếu không đồng bộ); Kiểm tra, đối chiếu các thông số kỹ thuật, đặc điểm của động sản thực tế có phù hợp với động sản trên chứng từ pháp lý hay không.
Lưu ý: Người thẩm định cần xác định các nội dung trên khi thẩm định thực tế và phải ghi đầy đủ các nội dung này vào trong tờ trình phụ lục thẩm định.
- Chụp hình Động sản thẩm định
Nhân viên thẩm định cần phải chụp các kiểu ảnh liên quan đến ĐSTĐ và phải đính kèm ảnh vào tờ trình thẩm định động sản, cụ thể như sau:
+ Đối với PTVT đường bộ: Chụp ảnh tổng quan bên ngồi, phía trước, phía sau của PTVT (Chụp nghiêng góc, trong đó quan sát được tổng thể xe, hiệu, model, biển kiểm soát); Chụp ảnh nội thất bên trong, hộp số, số km đã chạy (đồng hồ ODO) và các option của xe (nếu có); Chụp ảnh số khung; Chụp ảnh số máy (nếu tìm được); Chụp phần động cơ xe.
+ Đối với xe, máy chun dùng: Chụp ảnh tổng quan bên ngồi, phía trước, phía sau của PTVT (Chụp nghiêng góc, trong đó quan sát được tổng thể xe, hiệu, model, biển kiểm soát); Chụp ảnh nội thất bên trong, hộp số, số km đã chạy (đồng hồ ODO) và các option của xe (nếu có); Chụp ảnh số khung; Chụp ảnh số máy (nếu tìm được); Chụp phần động cơ xe.
+ Đối với MMTB: Chụp ảnh tổng quan bên ngồi; Chụp bảng thơng số kỹ thuật; Chụp ảnh các chi tiết quan trọng; Riêng đối với MMTB là một dây chuyền ngoài việc chụp ảnh tổng quan bên ngồi và bảng thơng số kỹ thuật của dây chuyền thì mỗi bộ phận chính chụp tối thiểu 1 bức ảnh tổng quan và 1 bức ảnh về bảng thơng số kỹ thuật (nếu có).
Ngồi ra, trường hợp khách hàng/ người hướng dẫn không đồng ý để nhân viên thẩm định chụp ảnh động sản, nhân viên thẩm định ghi chú trong Biên bản thẩm định hiện trạng ĐSTĐ và Tờ trình thẩm định động sản: ‘ ‘ Khách hàng
không đồng ý về việc nhân viên thẩm định chụp ảnh của ĐSTĐ”.
Bước 5: Phê duyêt kết quả thẩm định động sản:
Người kiểm soát, phê duyệt trong vịng 8 giờ sẽ thực hiện cơng việc để có được tờ trình TĐTS đã được ký phê duyệt.
Bước 6: Trả kết quả TĐTS cho người kiểm soát, phê duyệt:
Chuyên viên/ nhân viên TĐTS (người thực hiện thẩm định) sẽ trả kết quả thẩm định cho người kiểm soát, phê duyệt (Đối với hồ sơ tại chi nhánh thì gửi bằng email). Trường hợp người kiểm soát, phê duyệt đồng ý với kết quả thẩm định, kết thúc quy trình thẩm định. Trường hợp người kiểm sốt, phê duyệt khơng đồng ý với kết quả thẩm định, người kiểm sốt, phê duyệt trao đổi với cấp có thẩm quyền về tài sản thẩm định.
- Trách nhiệm người thực hiện
Nhân sự tác nghiệp TĐTS/ lập tờ trình TĐTS chịu trách nhiệm chung về quy trình/nghiệp vụ TĐTS và các thơng tin trên tờ trình TĐTS, phụ lục tờ trình, trong đó chịu trách nhiệm chính về: Tính đầy đủ và chính xác của các thơng tin mơ tả chung về động sản đảm bảo (pháp lý, hiệu, model, xuất xứ, năm sản xuất, các thông số kỹ thuật cơ bản, nguyên giá, thời gian động sản đã sử dụng, mục đích sử dụng của động sản, tình trạng hoạt động của động sản, giá trị thẩm định...); Tính xác thực của thơng tin so sánh được dùng làm căn cứ thẩm định; Đảm bảo việc tính tốn giá trị động sản được chính xác và đúng quy định; Đảm bảo các đánh giá về khả năng chuyển nhượng, tính thơng dụng phổ biến, rủi ro biến động giá động sản; Các đề xuất, kiến nghị, diễn giải, các điều kiện công nhận giá trị là phù hợp. Người phê duyệt tờ trình TĐTS người phê duyệt chịu trách nhiệm chung về thơng tin trên tờ trình TĐTS, trong đó chịu trách nhiệm chính về: Phương pháp thẩm định; Hệ số thẩm định và việc giải thích hệ số điều chỉnh; Giá trị định giá động sản; Đảm bảo các nội dung đề xuất/ kiến nghị, diễn giải, các điều kiện cơng nhận giá trị trong tờ trình TĐTS là đầy đủ, cần thiết và đúng theo quy định của ACB Leasing; Thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành của ACB Leasing.
Bước 7: Lưu trữ hồ sơ:
Chuyên viên/ nhân viên TĐTS (người thực hiện thẩm định) sẽ scan và lưu trữ tại Bộ phận TĐTS toàn bộ hồ sơ TĐTS theo quy định để đảm bảo bộ hồ sơ tài sản đã được lưu.
- Lưu trữ dữ liệu thẩm định động sản:
Để phục vụ việc thẩm định động sản được nhanh chóng, chính xác và giảm rủi ro. Nhân viên TĐTS sau khi thực hiện thẩm định động sản tiến hành lưu trữ thông tin về giá. Cách thực hiện như sau: Bước 1 là Scan file PDF tờ trình thẩm định động sản, phụ lục và các thông tin thẩm định động sản như hợp đồng, báo giá... Bước 2 là tạo thư mục lưu trữ theo từng khách hàng, trong thư mục khách hàng tạo thư mục chứa dữ liệu tài sản thẩm định. Đặt tên thư mục tài sản thẩm định theo dạng: <<TÊN TÀI SẢN>><<NHÃN HIỆU>><<MODEL>><<CÔNG SUẤT>> (ghi in hoa, khơng dấu, có khoảng cách). Bước 3 là lưu file PDF đã được scan tương ứng với từng nhóm thư mục. Bước 4 là lưu thơng tin trên Office để quản lý dữ liệu động sản.
- Quy định về thời gian thẩm định hồ sơ động sản
Do tài sản th tài chính là động sản nên rất khó trong việc định lượng thời gian xử lý việc thẩm định vì cịn phụ thuộc vào loại, số lượng, xuất xứ động sản.; do đó thời gian thẩm định động sản tạm ước lượng như sau:
Động sản mua mới 100% đã hình thành hoặc hình thành trong tương lai (khơng cần thẩm định thực tế):
+ Động sản là PTVT các loại: tối đa 01 ngày làm việc.
+ Động sản là xe máy chuyên dùng các loại: tối đa 03 ngày làm việc. + Động sản là MMTB và số lượng của mỗi loại động sản không quá 06: Mua trong nước: Tối đa là 04 ngày làm việc.
Nhập khẩu từ nước ngoài:
Nhập từ Trung Quốc: Tối đa là 04 ngày làm việc. Nhập từ các nước khác: Tối đa là 06 ngày làm việc. Động sản đã qua sử dụng (cần thẩm định thực tế):
+ Động sản là PTVT các loại: tối đa 02 ngày làm việc tính từ ngày thẩm định thực tế.
+ Động sản là xe máy chuyên dùng và số lượng của mỗi loại động sản không quá 04: Tối đa 05 ngày làm việc kể từ ngày thẩm định thực tế.
+ Động sản là MMTB và số lượng của mỗi loại động sản không quá 04: Tối đa 05 ngày làm việc kể từ ngày thẩm định thực tế.
Trong trường hợp ví do khách quan hoặc cần đẩy nhanh tiến độ thẩm định, thời gian thẩm định theo yêu cầu khác với thời gian quy định nêu trên do Tổng giám đốc ACB Leasing phê duyệt.
Lưu ý: Thời gian hồn tất thẩm định khơng q 01 ngày làm việc kể từ khi người thực hiện TĐTS thu nhập được giá của ĐSSS.
2.2.5. Phương pháp định giá động sản tại ACB Leasing
Trường hợp qua khảo sát các nguồn thông tin, nhân viên TĐTS tìm thấy giá bán của các động sản cùng hoặc tương tự với ĐSTĐ tại thời điểm TĐG hoặc gần với thời điểm TĐG, thì nhân viên TĐTS áp dụng phương pháp so sánh để định ra mức giá của ĐSTĐ.
Phương pháp so sánh: là phương pháp TĐG dựa trên cơ sở phân tích mức giá
của các động sản cùng loại hoặc tương tự với ĐSTĐ đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần nhất (dưới 06 tháng) với thời điểm TĐG để ước tính và xác định giá trị thị trường của ĐSTĐ.
- Động sản tương tự là động sản có đặc trưng cơ bản tương đồng (hoặc gần giống) với ĐSTĐ về mục đích sử dụng, đặc điểm kỹ thuật, xuất xứ.
- Nhân viên TĐTS phải ghi rõ nguồn thông tin về giá trị thị trường của ĐSSS vào Tờ trình thẩm định động sản.
- Đối với thông tin rao bán trên thị trường (chưa thực hiện giao dịch) thì mức giá áp dụng để thẩm định không vượt quá 95% giá rao bán.
- Cách xác định giá trị động sản theo phương pháp so sánh: Giá trị ĐSTĐ
= Giá trị ĐSSS x Hệ số điều chỉnh x (CLCL% ĐSTĐ / CLCL% ĐSSS) Trong đó:
+ Giá trị ĐSSS: là giá mua bán trên thị trường của động sản cùng loại hoặc tương tự với ĐSTĐ mà nhân viên TĐTS thu thập được.
+ Hệ số điều chỉnh (HSĐC): Là hệ số dùng để điều chỉnh ĐSSS về cùng điều kiện tương đồng với ĐSTĐ.
HSĐC = 1: ĐSTĐ tương đồng với ĐSSS về đặc điểm kỹ thuật.
HSĐC < 1: ĐSTĐ có đặc điểm kỹ thuật kém (thấp hơn) so với ĐSSS. HSĐC > 1: ĐSTĐ có đặc điểm kỹ thuật vượt (cao hơn) so với ĐSSS.
Sử dụng công thức Berim (chỉ áp dụng đối với MMTB) để điều chỉnh trong trường hợp MMTB có cùng cơng dụng, chức năng khác nhau về đặc điểm thơng số kỹ thuật, có giá trị thị trường đã biết làm chuẩn:
Cơng thức tính:
G1 . Go X (N1 /No)X
Trong đó:
G1, G0: Giá trị máy móc thẩm định, so sánh.
N1, N0: Đặc điểm thơng số kỹ thuật chính của máy móc thiết bị, so sánh
x: Hàm số mũ độ tăng giá theo đặc điểm thông số kỹ thuật chính (hệ số mũ áp cho tất cả các loại MMTB dao động trong khoảng từ 0,7 - 0,8)
2.2.6. Ket quả định giá động sản thế chấp
2.2.6.1. về mặt thời gian của hoạt động định giá
Do động sản thường là tài sản có giá trị cao nên khách hàng ln đầu tư loại tài sản này tương đối bài bản và có kế hoạch. Kết quả định giá động sản thế chấp