1.1.5.1 .Tài sản bảo đảm thuộc sở hữu của người vay
2.3. Thực trang công tác bảo đảm tiền vay bằng tài sản tại chi nhánh BID
2.3.3. Tính pháp lý và khả năng phát mại của TSBĐ
Trong điều kiện về tính pháp lý về tài sản đang được quy định tại nhiều văn bản khác nhau, các văn bản pháp lý cịn có những nội dung cịn có trường hợp khơng khớp nhau, vì vậy mặc dù khối lượng tài sản trong nền kinh tế và của khách hàng tuy lớn, nhưng chủ yếu không đủ điều kiện để nhận làm tài sản bảo đảm. Tài sản đảm bảo được phân thành 3 loại: tài sản hợp pháp, tài sản hợp lệ và tài sản không đủ điều kiện thế chấp, cầm cố.
Tài sản hợp pháp là TSBĐ có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử
dụng hợp pháp, là tài sản đã hoàn thiện thủ tục bảo đảm tiền vay theo quy định (ký HĐBĐ tiền vay, đăng ký GDBĐ, mua BH - nếu cần)
Tài sản hợp lệ là TSBĐ thực hiện chưa đầy đủ các quy định của TSBĐ hợp pháp
nhưng có khả năng hồn thiện thủ tục theo đúng quy định.
Tài sản không đủ điều kiện thế chấp, cầm cố là tài sản không đáp ứng đủ 5 điều
kiện của TSBĐ: về mặt pháp lý, được phép giao dịch, khơng có tranh chấp khiếu kiện, mua bảo hiểm, có tính thanh khoản,
Tuy đã áp dụng đầy đủ các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản và mỗi biện pháp đều có những quy định ngoặt nghèo riêng nhưng không phải tài sản bảo đảm nào tại Chi nhánh cũng là tài sản có tính phát mại cao, có đầy đủ pháp lý. Nếu khi nhận tài sản bảo đảm mà không đủ điều kiện về mặt pháp lý sẽ gây ra nhiều rủi ro cho ngân hàng trong quá trình xử lý tài sản, làm giảm ý nghĩa của bảo đảm tài sản. Do đó, cần tăng cường thẩm định điều kiện về tài sản bảo đảm giúp cho ngân hàng hạn chế được các rủi ro trong hoạt động tín dụng.
Bảng 2.10: Tính pháp lý của TSBĐ Đơn vị: Tỷ đồng, % Năm Chỉ tiêu Tổng TSBĐ, đó TS hợp pháp TS hợp lệ
(Nguồn: phịng Quản lý rủi ro của chi nhánh BIDV Chi nhánh Cầu Giấy ) Giá trị tài sản bảo đảm hợp pháp không ngừng tăng qua các năm, đây thể hiện cố gắng lớn của đội ngũ cán bộ tín dụng và cán bộ thẩm định chi nhánh. Năm 2004, khi nâng cấp chi nhánh, giá trị tài sản còn thấp, hầu hết chưa đăng ký giao dịch bảo đảm, đặc biệt đối với bất động sản - tài sản bắt buộc phải
đăng ký giao dịch bảo đảm. Để khắc phục tình trạng đó, Chi nhánh đã tiến hành các biện pháp, đánh giá toàn bộ lại thực trạng tài sản bảo đảm, dư nợ có
tài sản bảo đảm. Đối với những tài sản đủ điều kiện đăng ký nhưng chưa tiến hành đăng ký thì tiến hành rà sốt hoàn thiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm; đối với những tài sản chưa đủ điều kiện đăng ký thì phối hợp với khách hàng, tiếp tục hoàn thiện về mặt pháp lý để đăng ký giao dịch bảo đảm; đối với những khách hàng yêu cầu bắt buộc phải có tài sản bảo đảm, nhưng chưa đủ tài sản theo quy định, hoặc tài sản khơng đủ điều kiện thì phải bổ sung tài sản khác, hoặc tài sản bảo lãnh của bên thứ ba.
Tuy nhiên, tài sản hợp lệ vẫn chiếm tỷ trọng 25% giá trị TSBĐ. Do những tài sản mới ký hợp đồng nhưng khách hàng chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý về tài sản theo quy định của Pháp luật như đăng ký GDBĐ, hợp đồng công chứng…Ngân hàng mới chỉ nắm giữ các giấy tờ liên quan đến tài sản nhưng theo nguyên tắc vẫn cho vào danh mục tài sản. Đặc biệt từ năm 2009 đến nay, chi nhánh đẩy mạnh hoạt động tín dụng bán lẻ nên chi nhánh tài trợ cho các khoản vay cá nhân được bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay, quyền sử dụng nhà tại các căn hộ chung cư… Thực tế, nhiều dự án đã hoàn thành nhưng chưa làm thủ tục đăng ký sở hữu cơng trình. Vì vậy tỷ lệ tài sản hợp lệ 6 tháng đầu năm 2012 tăng so với năm 2009.
Tài sản bảo đảm dù đã đầy đủ các thủ tục pháp lý theo quy định của pháp luật nhưng khi tiến hành xử lý tài sản thì giá trị thu hồi về không được nhiều. Lý do là nhu cầu trên thị trường về tài sản rất thấp nên khả năng phát mại tài sản kém. Do đó, Chi nhánh đều tiến hành đánh giá khả năng phát mại TSBĐ hàng năm.
Việc đánh giá khả năng phát mại của TSBĐ, Chi nhánh đánh giá dựa trên sự kết hợp giữa khả năng phát mại thực tế của tài sản trên thị trường đảm bảo thu đủ nợ và phù hợp với tình trạng pháp lý của tài sản (Ví dụ: Một tài sản dễ mua bán chuyển nhượng trên thị trường đảm bảo thu đủ nợ nhưng nếu chi nhánh chưa nắm đủ hồ sơ pháp lý của tài sản thì cũng khơng thể phát mại tài sản đó được). Hiện nay, Chi nhánh tiến hành đánh giá tài sản đảm bảo theo các mức sau:
- Có khả năng phát mại - Ít có khả năng phát mại - Khơng có khả năng phát mại
Bảng 2.11: Khả năng phát mại TSBĐ
Năm Chỉ tiêu Giá trị TSBĐ, trong đó Có khả phát mại Ít có năng mại Khơng có khả năng mại
(Nguồn: phịng Quản lý rủi ro của BIDV Chi nhánh Cầu Giấy )
Công tác đánh giá khả năng phát mại của TSBĐ được đánh giá một cách khách quan và nghiêm túc vì đây là căn cứ trong việc xét xử lý rủi ro của Chi nhánh và tính tốn trích lập dự phịng rủi ro hàng quý.
Từ bảng số liệu trên có thể thấy tỷ lệ tài sản có khả năng phát mại chiếm tỷ trọng cao nhất (≈ 76% giá trị TS). Điều này có thể thấy chất lượng tài sản bảo đảm tại Chi nhánh khá tốt, khả năng bảo đảm thu hồi vốn vay cao. Chi nhánh luôn chủ động rà sốt, hồn thiện thủ tục pháp lý về tài sản, hoàn thiện đăng ký giao dịch bảo đảm. Từ đó giá trị tài sản đủ điều kiện nhận làm tài sản bảo đảm tăng lên cả về giá trị và chất lượng.
Tuy nhiên, tỷ trọng tài sản ít có khả năng phát mại và tài sản khơng có khả năng phát mại vẫn chiếm khoảng 24% giá trị tài sản. Do khối doanh nghiệp nhà nước, công ty nhà nước nắm cổ phần chi phối hoặc không chi phối là những khách hàng truyền thống tại Chi nhánh trong khi tài sản của những khách hàng này lại là đất thuê (Công ty Cổ phần sản xuất dịch vụ xuất nhập khẩu Từ Liêm, Công ty Cổ phần
xây dựng số 1…), đất do Bộ Quốc Phịng quản lý (Cơng ty cổ phần tư vấn và đầu tư xây dựng Hương Giang, Công ty cổ phần đầu tư và xây lắp Thành An 665...). Quy định về Luật đất đai năm 2003 quy định đất thuê không được phép thế chấp, chuyển
nhượng…Vì vậy mặc dù giá trị đất lớn, doanh nghiệp phải bỏ khoản tiền lớn để chi phí cho việc được thuê khoản đất đấy, nhưng ngân hàng không được phép định giá để thế chấp. Theo quy định các tài sản trên đất được phép thế chấp, nhưng các phịng cơng chứng trên địa bàn Hà nội khơng thực hiện cơng chứng, vì vậy khơng thể đăng ký giao dịch bảo đảm.
Sau thời gian khách hàng khơng hồn thiện các thủ tục pháp lý của tài sản như làm sổ đỏ (đối với quyền sử hữu đất), đăng ký GDBĐ thì những TSBĐ đó trở thành tài sản ít hoặc khơng có khả năng phát mại
Mặc dù tỷ lệ tài sản bảo đảm hợp pháp và có khả năng phát mại tăng, nhưng so với yêu cầu của BIDV, trong thời gian Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt