CHƢƠNG 2 : PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
4.3. Các giải pháp chủ yếu nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của ty Cổ
4.3.2. Giải pháp về huy động nguồn vốn
Giải pháp chủ động khai thác nguồn vốn:
Trong điều kiện doanh nghiệp hoạt động chủ yếu bằng các nguồn vốn huy động từ bên ngồi thì để giảm thiểu chi phí sử dụng vốn, cơng ty nên linh hoạt tìm các nguồn tài trợ với lãi suất phù hợp bằng cách lựa chon phƣơng án huy động vốn hiệu quả.
Thơng thƣờng tại các cơng ty cổ phần có 03 phƣơng án huy động vốn đƣợc đƣa ra đó là phát hành cổ phiếu phổ thơng, phát hành cổ phiếu ƣu đãi, vay dài hạn bằng việc vay của các tổ chức tín dụng hoặc phát hành trái phiếu cơng ty. Vấn đề đặt ra là lựa chọn phƣơng án nào để có chi phí sử dụng vốn thấp nhất và hiệu quả sử
của nó, trong mỗi trƣờng hợp hồn cảnh khác nhau, thì mỗi phƣơng án sẽ có giá trị khác nhau. Cơng ty cần phải đa dạng các hình thức, khơng nên q tập trung vào một hình thức ở tỷ trọng cao nhƣ thế sẽ tránh đƣợc rủi ro.
Một số giải pháp cụ thể
Huy động và sử dụng nguồn lực một cách thỏa đáng cho các dự án đầu tƣ của công ty, tăng cƣờng tốc độ luận chuyển các dòng vốn, tăng hệu quả sử dụng vốn, hạn chế tình trạng vốn ứ đọng. Sử dụng tối đa nguồn VCSH, kết hợp với tín dụng và các nguồn vốn khác, thu hồi các nguồn vốn nhàn rỗi để tái đầu tƣ
Có các bƣớc đi thích hợp để nâng cao hiệu quả tiếp cận thị trƣờng vốn trong nƣớc, đặc biệt là thơng qua thị trƣờng chứng khốn để tăng vốn điều lệ và vốn tín dụng phục vụ nhu cầu đầu tƣ, kinh doanh. Từng bƣớ nghiên cứu và áp dụng các hình thức thu hút vốn đầu tƣ từ thị trƣờng vốn quốc tế.
Tiếp tục tham gia góp vốn, đầu tƣ và đẩy mạnh hoạt động hợp tác, liên kết với các cơng ty có tiềm năng nhằm tăng cƣờng hiệu quả đầu tƣ và hỗ trợ tích cực cho hoạt động kinh doanh chính của cơng ty.
4.3.3. Nhóm giải pháp kiểm soát các yếu tố đầu vào
4.3.3.1. Xây dựng kế hoạch tài chính gắn với chiến lược kinh doanh
Trƣớc thực trạng còn tồn tại của ĐXMB, việc xác định lập một kế hoạch tài chính hợp lý là một bộ phận quan trọng của kế hoạch kinh doanh. Kế hoạch tài chính hợp lý phù hợp với thực tiễn giúp ĐXMB nhìn nhận một cách có hệ thống về các dự kiến nhu cầu về đầu tƣ tài sản, tổ chức nguồn vốn để thực hiện các hoạt động cùa doanh nghiệp nhằm đạt đƣợc những kết quả, mục tiêu nhất định trong tƣơng lai. Việc lập kế hoạch tài chính giúp ban lãnh đạo cơng ty xác định rõ mục tiêu tài chính cần đạt tới trong một khoảng thời gian nhất định. Từ đó cân nhắc xem xét tính khả thi, hiệu quả của các quyết định đầu tƣ, tài trợ. Kế hoạch tài chính là căn cứ quan trọng để vay vốn hay thu hút các nhà đầu tƣ khác bỏ vốn đầu tƣ vào doanh nghiệp. Chính vì vậy nội dung kế hoạch tài chính của doanh nghiệp cần phải chi tiết các khoản: Kế hoạch doanh thu, chi phí, lợi nhuận; Kế hoạch nhu cầu vốn và nguồn vốn; Kế hoạch vay vốn và trả nợ; Kế hoạch lƣu chuyển tiền tệ; Bảng cân đối kế toán dự kiến.
Nhƣ vậy để có một kế hoạch tìa chính mang tính thực tiễn và đƣợc chuẩn bị kỹ lƣỡng là một yếu tố hết sức quan trọng cho sự thành cơng trong kinh doanh. Nó giúp doanh nghiệp có thể nhìn nhận cụ thể hơn những thuận lợi và khó khăn trƣớc mắt cũng nhƣ lâu dài để có những biện pháp điều chính phù hợp khai thác những tiềm năng, hạn chế rủi ro gặp phải. Tất nhiên để ĐXMB hoạt động hiệu quả trƣớc hết tầm nhìn cũng nhƣ mục tiêu kinh doanh trƣớc mắt cũng nhƣ lâu dài phải phù hợp với xu thế phát triển trong nƣớc cũng nhƣ ngoài nƣớc. Với mục tiêu trở thành thƣơng hiệu mạnh tại Việt Nam và từng bƣớc vƣơn ra thị trƣờng quốc tế thì địi hỏi ĐXMB có một số kế hoạch tài chính cụ thể để phát huy tối đa hiệu quả sử dụng một đồng tài sản, VCSH hay vốn vay, đảm bảo tiến độ so với kế hoạch đã đề ra. Khi đã có kế hoạch tài chính hợp lý thì việc thực hiện phải đƣợc tuân thủ nghiêm ngặt theo kế hoạch và thƣờng xuyên tiến hành kiểm tra, kiểm soát để phát hiện những vấn đề chƣa hợp lý để có điều chỉnh hiệu quả.
4.3.3.2. Kiểm sốt và sử dụng chi phí hiệu quả
Để đáp ứng yêu cầu quản lý cũng nhƣ đảm bảo hiệu quả hoạt động nói chung và kiểm sốt chi phí nói riêng, các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực xây dựng một hệ thống kiểm sốt nội bộ chi phí hiệu quả với năm yếu tố cơ bản là:
Mơi trƣờng kiểm sốt Đánh giá rủi ro
Các hoạt động kiểm sốt
Thơng tin và truyền thông, giám sát
Thứ nhất: Xây dựng mơi trƣờng kiểm sốt chi phí
Mơi trƣờng kiểm sốt bao gồm tồn bộ nhân tố bên trong đơ vị và bên ngoài đơn vị có tính mơi trƣờng tác động đến việc thiết kế, hoạt động và xử lý dữ liệu ủa ccac loại hình kiểm sốt nội bộ.
Trên thực tế, tính hiệu quả của hoạt động kiểm tra, kiểm sốt trong doanh nghiệp nói chung phụ thuộc rất nhiều vào mơi trƣờng kiểm sốt. Nếu nhƣ nhà quản lỷ cấp cao trong cơng ty coi trọng cơng tác kiểm sốt và có nhận thức đúng đắn về hoạt động kiểm sốt trong doanh nghiệp thì hệ thống kiểm soát nội bộ sẽ hoạt động
Thứ hai: Xây dựng các chính sách, chế độ, các quy đinh và cách thức tổ
chức kiểm tra kiểm sốt các loại chi phí trong doanh nghiệp. Cụ thể:
* Đối với chi phí nguyên vật liệu trực tiếp phải xây dựng định mức hao hụt nguyên vật liệu chung cho các cơng trình để quản lý và cũng bởi đặc thù các sản phẩm đƣợc thiết kế khác nhau, nên mức độ tiêu hao ngun vật liệu của các cơng trình khác nhau cần phải xây dựng cả định mức riêng cho từng cơng trình. Hơn nữa, định mức tiêu hao nguyên vật liệu cần đƣợc xây dựng cả định mức theo thiết kế và định mức thực tế. Ngoài việc xây dựng định mức tiêu hao nguyên vật liệu, ban giám đốc cần xây dựng những quy định cụ thể về việc kiểm tra kiểm sốt chi phí ngun vật liệu trực tiếp nhƣ quy định về báo cáo chéo giữa bộ phận quản lý sản xuất về khối lƣợng sản phẩm kết cấu thép hàng tuần chung và từng cơng trình nói riêng, báo cáo về tiêu hao ngun vật liệu từng cơng trình và chi phí sản phẩm dở dang của kế tốn…
* Đối với chi phí nhân cơng trực tiếp: Áp dụng biện pháp, chính sách tăng năng suất lao động. Khi xây dựng và quản lý chi phí nhân cơng phải qn triệt nguyên tắc: tốc độ tăng năng suất lao động phải vƣợt quá tốc độ tăng tiền lƣơng bình qn. Kết quả do áp dụng chính sách tăng năng suất lao động đƣa lại, một phần để tăng tiền lƣơng, một phần khác để tăng thêm lợi nhuận của doanh nghiệp. Có nhƣ vậy vừa đảm bảo hiệu quả kinh doanh vừa nâng cao mức sống nhân viên.
* Đối với chi phí sản xuất chung: ĐXMB nên lập dự tốn chi phí sản xuất chung để có thể tính tốn chi tiết chi phí sản xuất chung cho từng dự án, nhằm huy động và sử dụng các nguồn lực theo kế hoạch chi phí đã định ra. Trên cơ sở dự toán linh hoạt này, doanh nghiệp lập báo cáo thực hiện chi phí sản xuất chung và phân tích sự biến động chi phí từng kỳ để có sự kiểm sốt chi phí tốt hơn.
Thứ ba: Xây dựng cơ cấu tổ chức hợp lý
Cơ cấu tổ chức hợp lý góp phần tạo ra mơi trƣờng kiểm sốt chi phí tốt. Một cấu trúc hợp lý phải thiết lập sự điều hành và kiểm sốt trên tồn bộ hoạt động và các lĩnh vực của doanh nghiệp sao cho không bị chồng chéo hoặc bỏ trống, thực hiện sự phân chia tách bạch giữa các chức năng, bảo đảm sự độc lập tƣơng đối giữa các bộ phận, tạo khả năng kiểm tra, kiểm soát lẫn nhau trong các lĩnh vực.
Thứ tƣ: Xây dựng chính sách nhân sự phù hợp
Sự phát triển của mỗi doanh nghiệp luôn gắn liền với đội ngũ nhân viên và đây là nhân tố quan trọng trong mơi trƣờng kiểm sốt chi phí. Các nhà quản lý cần có những chính sách cụ thể và rõ ràng về tuyển dụng, đào tạo, sắp xếp, đề bạt, khen thƣởng, kỷ luật nhân viên. Việc đào tạo, bố trí cán bộ và đề bạt nhân sự phải phù hợp với năng lực chuyên môn và phẩm chất đạo đức, đồng thời phải mang tính kế tục.
Thứ năm: Sự tham gia của ban lãnh đạo và kiểm soát. Ban lãnh đạo tham
gia vào q trình xây dựng chính sách, chế độ nhằm kiểm sốt và phịng ngừa gian lận. Để giám sát sự chấp hành và kiểm tran giám sát, phát hiện gian lận thì kiểm sốt của cơng ty có vai trị quan trọng. Tuy nhiên, trong tổ chức để bộ phận kiểm sốt hoạt động hiệu quả thì các thành viên trong ban lãnh đạo và bộ phận kiểm soát phải độc lập nhau.
Thứ sáu: Đánh giá rủi ro trong kiểm sốt chi phí
Rủi ro là khẳng năng mà doanh nghiệp không đạt đƣợc mục tiêu đề ra do các yếu tố cản trở quá trình thực hiện mục tiêu.
Rủi ro trong kiểm sốt chi phí tại ĐXMB phát sinh rất nhiều, nó có thể phát sinh từ bên trong hoặc bên ngồi tổ chức. Nó cũng có thể xuất phát từ nguyên nhân chủ quan hoặc nguyên nhân khách quan. Tuy nhiên, cần phải hiểu rằng trong thực tế có những rủi ro khơng thể loại trừ đƣợc và ĐXMB chỉ có thể đƣa ra các biện pháp phù hợp để giảm thiểu sự tác động của nó. Để thực hiện đƣợc điều này, các nhà quả lý công ty ĐXMB nên:
* Thiết lập mục tiêu chung và mục tiêu cụ thể trong kiểm sốt chi phí.
* Nhận diện và phân loại rủi ro trong kiểm sốt chi phí hoạt động kinh doanh. Ví dụ rủi ro trong kiểm sốt chi phí đầu tƣ về chạy truyền thông: biến động về giá, chạy khơng hiệu quả; rủi ro về chi phí đầu tƣ các dự án mới của các chủ đầu tƣ khác: rủi ro về về tiến độ hồn thành dự án, uy tín chủ đầu tƣ, chính sách nhà nƣớc tại từng thời điểm, nhu cầu khách hàng biến động, rủi ro về suy thoái kinh tế…
* Áp dụng các chính sách, cơng cụ, các thủ tục phịng chống thích hợp đối với từng loại rủi ro.
* Theo dõi đánh giá và điều chỉnh phƣơng pháp phòng chống nếu cần thiết.
Thứ bảy: Xây dựng các hoạt động kiểm sốt chi phí
Hoạt động kiểm sốt chi phí là các chính sách và thủ tục do nhà quản lý xây dựng để quản lý đƣợc các rủi ro có thể xảy ra, nhằm đảm bảo thực hiện đƣợc các mục tiêu đúng với nội dung và tiến độ đặt ra. Các hoạt động kiểm sốt bao gồm:
* Phân cơng trách nhiệm đầy đủ: với một hệ thống kiểm soát nội bộ chi phí hiệu quả thì thơng thƣờng cá nhân khơng kiêm nhiệm nhiều nhiệm vụ mà những nhiệm vụ này cũng nằm trong quy trình của một hoạt động cụ thể.
* Ủy quyền các nghiệp vụ và hoạt động: Nhà quản lý cần trao quyền cho một
hay nhiều ngƣời thực hiện. Ví dụ nhƣ phụ trách một dự án ĐXMB đang phân phối độc quyền có giám đốc kinh doanh (chiến lƣợc kinh doanh, cam kết target, kế hoạch phân bổ nguồn lực để chạy dự án); quản lý bảng hàng (phụ trách quỹ căn, phân phổ quỹ căn về từng chi nhánh, chính sách ƣu đãi cho từng chiến dịch bán hàng…); phòng đầu tƣ (đàm phán hoa hồng, đánh giá hiệu quả dự án, phân tích thị trƣờng…)
* Bảo vệ tài sản: Các thủ tục kiểm soát và các phƣơng pháp hạn chế tiếp cận tài sản bằng các chính sách và thủ tục: Ví dụ: Cấp phát mới nguyên vật liệu, tài sản cố định phải có phiếu yêu cầu xuất có đầy đủ chữ ký các phịng ban liên quan chịu trách nhiệm.
* Kiểm sốt độc lập: Là việc kiểm tra đƣợc thực hiện bởi một các nhân đối với một nghiệp vụ không phải do các nhân đó thực hiện. Ví dụ: Khi có đề nghị tạm ứng về một khoản chi phí phát sinh từ bộ phận kinh doanh phải đi qua quản lý trực tiếp ký giám sát trên thƣ trao đổi, hành chính nhân sự kiểm tra định mức chi phí theo quy định, kiểm soát nội bộ kiểm tra lại tồn bộ phiếu tạm ứng, chuyển kế tốn xem xét lập phiếu chi, sau đó chuyển lên ban lãnh đạo ký duyệt và chuyển về bộ phận quản lý vốn nhận tiền.
Thứ tám: Xây dựng hệ thống thơng tin và truyền thơng
đƣợc trong mơ hình kiểm sốt nội bộ về chi phí. Mỗi cấp độ quản lý khác nhau sẽ có nhu cầu thơng tin về quản trị chi phí khác nhau. Quy trình của hệ thống thơng tin chi phí là thu thập, nhận dạng, xử lý và báo cáo các thơng tin về tình hình chi phí trong doanh nghiệp cho ngƣời xử lý thơng tin. Truyền thơng sử dụng các hình thức nhƣ: Các tài liệu kế tốn chi phí (chứng từ, sổ sách…), các báo cáo kế tốn chi phí nhƣ báo cáo chi tiết về chi phí ngun vật liệu trực tiếp, nhân cơng trực tiếp, chi phí sản xuất chung cho từng dự án… và các báo cáo quản trị nhƣ báo cáo phân tích sự biến động của các loại chi phí… Đối với xây dựng hệ thống thông tin và truyền thơng trong kiểm sốt nội bộ chi phí chủ yếu là việc xây dựng hệ thống kế tốn chi phí. Hệ thống kế tốn chi phí tốt khơng những cung cấp thơng tin chi phí cho kế tốn tài chính và kế tốn quản trị mà cịn cung cấp cả những thông tin về doanh thu và sản lƣợng cả bằng tiền và số lƣợng.
Thứ chín: Giám sát hệ thống kiểm sốt nội bộ về chi phí
Giám sát là quá trình đánh giá chất lƣợng thực hiện của hệ thống kiểm soát nội bộ một cách liên tục, giúp cho kiểm sốt nội bộ về chi phí ln duy trì đƣợc tính hiệu quả của mình qua các giai đoạn khác nhau. Giám sát bao gồm cả giám sát thƣờng xuyên và giám sát độc lập. Giám sát thƣờng xuyên diễn ran gay trong q trình hoạt động do chính các nhà quản lý thực hiện thông qua việc đánh giá định kỳ đối với các quy trình kiếm sốt chi phí của doanh nghiệp, giám sát liên tục đối với hệ thống kế tốn chi phí của doanh nghiệp, phân tích, theo dõi và báo cáo hiện tƣợng khơng bình thƣờng trong q trình vận hành hệ thống kiểm sốt nội bộ chi phí v.v... Sự đánh giá độc lập có thể thực hiện thơng qua kiểm tốn độc lập hoặc ban kiểm toán nội bộ trong cơng ty.
Tóm lại xây dựng mơt hệ thống kiểm sốt nội bộ về chi phí đóng một vai trị hết sức quan trọng. Nếu hoạt động kiểm soát nội bộ về chi phí kém hiệu quả có thể dẫn đến sự lãng hí về chi phí và làm giảm lợi nhuận cùa cơng ty, khả năng cạnh tranh kém và có thể dẫn tới thua lỗ cũng nhƣ ảnh hƣởng đến sự tồn tại của doanh nghiệp trong tƣơng lai. Nếu hoạt động kiểm sốt nội bộ về chi phí hiệu quả sẽ giúp doanh nghiệp hạ thấp đƣợc chi phí hoạt động kinh doanh, điều này hết sức quan trọng đối với ĐXMB trong
thời điểm hiện tại: Trƣớc hết, nếu hạ thấp đƣợc các khoản chi phí thì cơng ty sẽ thu đƣợc nhiều vốn hơn để mở rộng hoạt động kinh doanh, có lợi thế cạnh tranh tốt hơn, hạ thấp chi phí cịn có thể giảm bớt đƣợc số lƣợng vốn lƣu động chiếm dụng và tiết kiệm vốn cố định cho hoạt động kinh doanh bất động sản.
4.3.3.2. Thường xuyên đánh giá và đánh giá lại tài sản cố định, lựa chọn phương