Để thực hiện đề tài, tác giả đã tìm hiểu, thu thập các nguồn tài liệu khác nhau từ các cơng trình khoa học đã cơng bố, các luật, quy định của Chính phủ, từ các báo cáo hằng năm của doanh nghiệp hằng đầu trong nƣớc và các quy định của quốc tế liên quan…
Nguồn tài liệu thứ cấp
Tài liệu thứ cấp là tài liệu có nguồn gốc từ tài liệu sơ cấp đã đƣợc phân tích giải thích và thảo luận, diễn giải. Các nguồn tài liệu thứ cấp chủ yếu gồm: Sách giáo khoa, cơng trình nghiên cứu, bài báo, tập san chuyên đề, tạp chí, biên bản hội nghị báo cáo khoa học, sách tham khảo, luận án, luận văn, thông tin thống kê, tài liệu văn thƣ, bản thảo viết tay, Internet…
Luận cứ khoa học, khái niệm, quy luật, định luật có thể thu thập đƣợc từ các sách nhƣ: giáo trình Khoa học, Tài chính doanh nghiệp cơ bản – TS Nguyễn Minh Kiều; Quản trị tài chính doanh nghiệp…
Báo cáo cơng bố trên internet của một số các tổ chức nghiên cứu trên thế giới và các công ty chứng khoản hàng đầu Việt Nam, tham khảo một số luận văn, luận án Tiến sỹ, Tiến sỹ của Trƣờng ĐHKT – ĐHQG Hà Nội và ĐHKT Quốc dân về định giá doanh nghiệp của một số tác giả trong và ngoài nƣớc.
Số liệu thống kế đƣợc thu thập từ các báo cáo tổng kết các năm (2013 – 2016), báo cáo tài chính, báo cáo nhân sự của Cơng ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh Địa ốc Hịa Bình.
Tài liệu, hồ sơ lƣu trữ, các văn bản về luật, chính sách…thu thập từ các cơ quan quản lý nhà nƣớc.
Thơng tin truyền hình, truyền thanh, báo chí, internet 2.3. Phƣơng pháp nghiên cứu
Thực hiện đề tài, tác giả đã sử dụng các phƣơng pháp nhƣ: Phƣơng pháp thu thập, xử lý và phân tích tài liệu; Phƣơng pháp logic kết hợp lịch sử; Phƣơng pháp thống kê, mơ tả; Phƣơng pháp phân tích – tổng hợp; Phƣơng pháp so sánh, Phƣơng pháp phân tích ma trận SWOT…
2.3.1. Phương pháp điều tra, khảo sát
Phƣơng pháp điều tra, khảo sát thực tế đƣợc thực hiện bằng nhiều cách thức nhƣ: trao đổi qua điện thoại, email, phát phiếu thăm dò, điều tra mẫu, quan sát, kinh nghiệm…
Phƣơng pháp điều tra bằng trao đổi, đàm thoại: Là phƣơng pháp thu thập thông tin qua việc trao đổi, đàm thoại trực tiệp với ngƣời đƣợc khảo sát. Phƣơng pháp này đƣợc tôi áp dụng chủ yếu với các cá nhân là các nhà đầu tƣ trên thị trƣờng chứng khốn, để thu thập về tình hình cơng ty dƣới góc độ của các nhà đầu tƣ, từ đó có thêm thơng tin hỗ trợ việc phân tích dữ kiện liên quan.
Phƣơng pháp kinh nghiệm: Là tập hợp những kiến thức, kỹ năng quản lý đã đƣợc đúc kết từ thực tiễn, từ chƣơng trình đào tạo của Trƣờng Đại học Kinh tế - Đại học Quốc Gia. Để thực hiện phƣơng pháp này, tác giả đã tìm hiểu tài liệu, kinh nghiệm phân tích, định giá doanh nghiệp tại các tổ chức kinh tế trên thế giới. Từ đó khái quát những kinh nghiệm xảy ra trong những điều kiện và hoàn cảnh nhất định nào đó và xem xét có thể vận dụng vào với điều kiện của Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh Địa ốc Hịa Bình.
Phƣơng pháp quan sát: sử dụng các giác quan để thu thập các số liệu, dữ kiện cần thiết cho nghiên cứu. Sử dụng phƣơng pháp này để ghi nhận lại những hành vi trong quá trình phân tích tài chính và định giá Cơng ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh Địa ốc Hịa Bình theo thời gian. Kết quả thu đƣợc sẽ phối hợp với kết quả thu đƣợc từ những phƣơng pháp (điều tra tra, phân tích, thống kê…) làm cơ sở để đƣa ra những đánh giá hay kết luận.
2.3.2. Phương pháp thống kê, mô tả
Phƣơng pháp thống kê, mô tả là phƣơng pháp tập hợp, mô tả những thông tin đã thu thập đƣợc về hiện tƣợng nghiên cứu nhằm làm cơ sở cho việc tổng hợp, phân tích các hiện tƣợng cần nghiên cứu.
Đối tƣợng nghiên cứu của thống kê là các hiện tƣợng số lớn và những hiện tƣợng này rất phức tạp, bao gồm nhiều đơn vị, phẩn tử khác nhau, mặt khác lại có sự biến động khơng ngừng theo khơng gian và thời gian. Vì vậy một u cầu đặt ra là cần có những phƣơng pháp điều tra thống kê cho phù hợp với từng điều kiện hoàn cảnh, nhằm thu đƣợc thơng tin một cách chính xác và kịp thời nhất.
Phƣơng pháp thống kê, mô tả đƣợc sử dụng phổ biến trong chƣơng 3. Số liệu thống kê về tình hình tài chính, các chỉ tiêu tài chính, chỉ tiêu tăng trƣởng, chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động, chỉ tiêu sinh lời, chỉ số thanh tốn, chỉ số định giá…của Cơng ty Hịa Bình, nhằm cung cấp tƣ liệu cho việc phân tích, so sánh trong các nội dung định giá Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh Địa ốc Hịa Bình.
2.3.3. Phương pháp phân tích – tổng hợp
Phân tích trƣớc hết là phân chia cái tồn thể của đối tƣợng nghiên cứu thành những bộ phận, những mặt, những yếu tố cấu thành giản đơn hơn để nghiên cứu, phát hiện ra từng thuộc tính và bản chất cảu từng yếu tố đó, và từ đó giúp chúng ta hiểu đƣợc đối tƣợng nghiên cứu một cách mạch lạc hơn, hiểu đƣợc cái chung phức tạp từ những yếu tố bộ phận ấy. Nhiệm vụ của phân tích là thơng qua cái riêng để tìm đƣợc cái chung, thơng qua hiện tƣợng để tìm ra bản chất, thơng qua cái đặc thù để tìm ra cái phổ biến. Tổng hợp q trình ngƣợc với q trình phân tích, nhƣng lại hỗ trợ cho q trình phân tích để tìm ra cái chung cái khái quát. Từ những kết quả nghiên cứu từng mặt, phải tổng hợp lại để có nhận thức đầy đủ, đúng đắn cái chung, tìm ra đƣợc bản chất, quy luật vận động của đối tƣợng nghiên cứu.
Phƣơng pháp phân tích – tổng hợp đƣợc sử dụng trong tồn bộ luận văn. Tuy nhiên, phƣơng pháp này sử dụng chủ yếu trong chƣơng 1 và chƣơng 3, đặc biệt trong chƣơng 3 về định giá Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh
doanh Địa ốc Hịa Bình. Từ các thơng tin đƣợc thu thập, tiến hành phân tích những cơ hội, thách thức hay điểm mạnh, điểm yếu của Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh Địa ốc Hịa Bình trong q trình định giá công ty.
2.3.4. Phương pháp thu thập, xử lý và phân tích tài liệu
Thu thập và nghiên cứu tài liệu là một công việc quan trọng cần thiết cho tất cả các hoạt động nghiên cứu khoa học. Tác giả đã đọc và nghiên cứu rất nhiều sách báo, luận văn thạc sỹ đã công bố, tra cứu các trang Website để làm nền tảng và tăng sự hiểu biết cho nghiên cứu khoa học của mình. Những kiến thức thu thập đƣợc trên các trang website, các tạp chí về doanh nghiệp…là nguồn kiến thức q giá đƣợc tích lũy qua q trình nghiên cứu mang tính lịch sử lâu dài.
Mục đích của việc thu thập thơng tin và nghiên cứu tài liệu là:
Một là, Giúp cho ngƣời nghiên cứu nắm rõ đƣợc các phƣơng pháp nghiên cứu trƣớc đây đã thực hiện;
Hai là, Làm rõ hơn đề tài nghiên cứu của mình;
Ba là, Có thêm kiến thức rộng, sâu về lĩnh vực đang nghiên cứu; Bốn là, Có thêm kiến thức rộng, sâu về lĩnh vực đang nghiên cứu;
Năm là, Tránh trùng lặp với các nghiên cứu trƣớc đây, vì vậy đỡ mất thời gian, cơng sức và kinh phí.
Có hai dạng thơng tin đề tài thu thập nghiên cứu tài liệu, số liệu thống kê gồm: thơng tin định tính và thơng tin định lƣợng. Do đó, đề tài có hai hƣớng xử lý thơng tin nhƣ sau: (1) Xử lý logic đối với thơng tin định tính. Đây là việc đƣa ra những phán đốn về bản chất của sự việc; và (2) Xử lý toán học đối với các thông tin định lƣợng. Đây là việc sử dụng phƣơng pháp thống kê toán để xác định xu hƣớng, diễn biến của tập hợp số liệu thu thập đƣợc.
(1) Xử lý thơng tin định tính
bắt đầu từ việc thu thập thơng tin đã có, nhận biết thơng tin cho tƣơng lại qua các phƣơng pháp quan sát, phòng vấn, thảo luận, nghiên cứu tài liệu…từ nhiều nguồn khác nhau: Cấp ủy, cấp lãnh đạo cao nhất, ngang cấp, cấp dƣới, bên trong hay bên ngồi tổ chức…nhằm có thơng tin chính xác kịp thời để có thể xây dựng giả thuyết và chứng minh cho giả thuyết đó từ những sự kiện, thơng tin rời rạc đã thu thập đƣợc. Bƣớc tiếp theo là xử lý logics đối với các thơng tin định tính về thơng tin, độ tin cậy, tính thời sự, tính mới. Đặc biệt thông tin sử dụng cần khách quan. Tiếp đến cần thăm dị nội dung thơng tin về nguồn, lựa chọn nội dung mô tả tài liệu sơ cấp hay thứ cấp; Mục tiêu của thơng tin đó phục vụ cấp quản lý nào, mang tính ngắn hạn hay dài hạn…và tức là việc đƣa ra những phán đoán về bản chất các sự kiện, đối chiếu, chọn lọc, chỉnh lý thông tin theo mục đích yêu cầu đã các định đồng thời thể hiện những logic của các sự kiện thông tin, các phân hệ trong hệ thống các sự kiện đƣợc xem xét.
(2) Xử lý thông tin định lƣợng
Thông tin định lƣợng thu thập đƣợc từ các tài liệu thống kê hoặc kết quả quan sát, thực nghiệm; sau đó sắp xếp chúng lại để làm bộc lộ ra các mối liên hệ và xu thế của sự vật. Các số liệu có thể đƣợc trình bày dƣới nhiều dạng, từ thấp đến cao; Những con số rời rạc; Bảng số liệu; Biểu đồ; Đồ thị…
Tóm lại, để đạt đƣợc mục đích nghiên cứu, đề tài có sử dụng cả hai dạng xử lý thơng tin: định tính và định lƣợng, trong đó chủ yếu dử dụng dạng xử lý thông tin định lƣợng để sắp xếp các con số rời rạc liên quan đến định giá doanh nghiệp; từ đó xây dựng bảng số liệu, xây dựng các biểu đồ, đồ thị để tìm ra mối liên hệ và xu hƣớng chung của các nội dung nghiên cứu.
Các kết quả tác giả thu thập đƣợc từ nguồn tài liệu thứ cấp đƣợc xử lý, phân loại và đƣợc tổng hợp sử dụng trong q trình phân tích tài liệu về công tác định giá doanh nghiệp.
Phƣơng pháp này đƣợc tác giả sử dụng chủ yếu trong chƣơng 1: Tổng quan về định giá doanh nghiệp và chƣơng 3 về định giá Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh Địa ốc Hịa Bình… Thơng qua việc xem xét kinh nghiệm định giá của một số tổ chức hàng đầu trên thế giới. Qua biểu đồ, số liệu đánh giá tình hình tài chính của Cơng ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh Địa ốc Hịa Bình. Dựa trên khn khổ lý thuyết trình bày trong chƣơng 1. Từ đó, tác giả có cơ sở đánh giá phân tích điểm mạnh, điểm yếu của cơng tác định giá của Cơng ty Hịa Bình. Dựa trên những phân tích, đánh giá đó sẽ đƣa ra đƣợc các định hƣớng giải pháp và kiến nghị hỗ trợ các quyết định đầu tƣ tại Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh Địa ốc Hịa Bình trong chƣơng 4.
CHƢƠNG 3
ĐỊNH GIÁ CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH ĐỊA ỐC HỊA BÌNH
3.1. Tổng quan tình hình nền kinh tế Việt Nam
3.1.1. Phân tích nền kinh tế
3.1.1.1. Tình hình GDP Việt Nam giai đoạn 2013 - 2016 và dự báo năm 2017
Bảng 3.1: Tốc độ tăng GDP của Việt Nam giai đoạn 2013 – 2016
Tỷ lệ GDP thực (%)
(Nguồn: Tổng hợp số liệu từ các báo cáo trong nƣớc) Tổng sản phẩm trong nƣớc (GDP) của Việt Nam năm 2014 tăng 5.98% so với năm 2013. Mức tăng trƣởng năm 2014 cao hơn mức tăng 5,25% của năm 2012 và mức tăng 5,42% của năm 2013 cho thấy dấu hiệu tích cực của nền kinh tế. Tỷ lệ GDP năm 2015 đạt 6.68% cao hơn mục tiêu 6.2% và cao hơn mức tăng của các năm 2011 - 2014, cho thấy nền kinh tế phục hồi rõ nét. Quy mô nền kinh tế Việt Nam năm 2015 theo giá hiện hành đạt 4192,9 nghìn tỷ đồng; GDP bình qn đầu ngƣời năm 2015 ƣớc tính đạt 45.7 triệu đồng, tƣơng đƣơng 2109 USD/ngƣời, tăng 57 USD so với năm 2014. Tuy nhiên, chỉ tiêu này năm 2016 giảm cịn 6.21%, khơng đạt mục tiêu đề ra là 6.7%. Tuy nhiên nếu xét trong bối cảnh nền kinh tế thế giới năm 2016 không thuận, giá cả và thƣơng mại tồn cầu giảm, trong nƣớc gặp nhiều khó khăn do thời tiết, mơi trƣờng biển diễn biến phức tạp, đây cũng là năm chuyển giao thế hệ lãnh đạo… thì việc đạt đƣợc mức nhƣ trên là một điều đáng mừng. Và nền kinh tế Việt nam vẫn tăng là một nƣớc tăng trƣởng nhanh trong khu vực.
Biểu đồ 3.1: Tốc độ tăng GDP thực (%)
(Nguồn: Bộ phận Nghiên cứu thị trƣờng CBRE Q4/2016) Tốc độ tăng trƣởng GDP của Việt Nam trong năm 2016 đạt 6,21%, tuy thấp hơn mục tiêu đề ra nhƣng vẫn thuộc nhóm dẫn đầu của khu vực Châu Á.Vốn FDI có vai trị quan trọng trong thúc đẩy tăng trƣởng ở Việt Nam Trong năm 2016, nguồn vốn giải ngân ƣớc tính ở mức 15.8 tỷ USD, tăng 9% so với năm 2015. Bên cạnh đó, hiệp định đối tác Kinh tế Tồn diện khu vực (RCEF) sẽ mang đến cho Việt Nam những cơ hội nhƣ tăng cƣờng quan hệ kinh tế đối với các đối tác chính nhƣ Trung Quốc, Hàn Quốc và các nƣớc Đơng Nam Á. Do đó, kinh tế Việt Nam nhìn chung sẽ tiếp tục tăng trƣởng.
GDP đƣợc kỳ vọng sẽ tiếp tục xu hƣớng hồi phục trong năm 2017. Mức tăng trƣởng 6.7% của GDP trong năm 2017 có thể đạt đƣợc khi giá dầu thơ trung bình năm 2017 đƣợc kỳ vọng phục hồi về mức 55USD/thùng và với sự phục hồi của ngành nông nghiệp cùng với sự tăng trƣởng ổn định của công nghiệp sản xuất, chế biến chế tạo. Kim ngạch xuất nhập khẩu của Việt Nam ƣớc tính sẽ tiếp tục tăng trƣởng ổn định. Tăng trƣởng xuất khẩu bền vững của khối FDI cũng sẽ giúp cán cân thƣơng mại tiếp tục thặng dƣ trong năm 2017.
3.1.1.2. Tình hình lạm phát, lãi suất của Việt Nam
Biểu đồ 3.2: Tình hình lạm phát, lãi suất của Việt nam
• Lạm phát: Mục tiêu kiểm sốt lạm phát trong mức trung bình 4% của Chính Phủ trong năm 2017 nhiều khả năng sẽ gặp nhiều thách thức và nếu không giữ đƣợc sẽ gây áp lực trực tiếp lên lãi suất và tỷ giá.Yếu tố ảnh hƣởng đến lạm phát:
+ Thứ nhất, xu hƣớng tăng của giá hàng hóa nguyên vật liệu với nhiều mặt hàng quan trọng nhƣ kim loại, sắt, thép, kẽm, đồng và dầu thô, ảnh hƣởng trực tiếp giá cả đầu vào cho sản xuất xây dựng.
+ Thứ hai, Xu hƣớng tăng của đồng USD. Tỷ giá tăng sẽ khiến giá hàng hóa nhập khẩu tăng, đẩy lạm phát lên cao, chƣa kể sức ép lên nợ công và lãi suất trong nƣớc.
Nhƣ vậy, khả năng lạm phát tăng cao trong năm 2017 là hiện hữu.
• Lãi suất: Trong những năm gần đây, dịng tiền ngoại vẫn đóng vai trị dẫn dắt và định hƣớng thị trƣờng chứng khoán Việt Nam. Những biến động mạnh trong năm 2011 đã là thách thức cho NHNN trong việc điều chỉnh mặt bằng lãi suất năm 2012. Lãi suất cho vay giảm chỉ còn 12% - 13%. Năm 2013, thị trƣờng tiền tệ cũng không mấy biến động. Đến cuối năm, lãi suất
huy động giảm nhẹ xuống còn 9%/năm kỳ hạn 12 tháng trở lên, lãi suất cho vay cũng đƣợc điều chỉnh 8% - 11,5%/năm trung và dài hạn.
Lãi suất năm 2014 vẫn nằm trong xu hƣớng giảm. Lãi suất cho vay khoảng 9.5% - 11%/ năm cho các khoản vay trung và dài hạn. Hệ thống ngân hàng từng bƣớc ổn định và từng bƣớc tiếp cận với tiêu chuẩn tòan cầu.
Năm 2015, lãi suất tiếp tục giảm nhƣng so với các nƣớc trong khu vực cung nhƣ thế giới, mặt bằng lãi suất của Việt nam vẫn khá cao, đặc biệt là lãi suất cho vay.
Năm 2016, lãi suất huy động đã tăng trở lại trong khi lãi suất cho vay lại