TT Tên dự án Địa điểm Chủ đầu tƣ Số căn hộ
Diện tích sàn (m2)
1
Dự án khu nhà ở hỗn hợp cao tầng đo thị sông Đà tại 143 đường Trần Phú. Quận Hà Đông Công ty Cổ phần ĐTXD và phát triển sông Đà 512 46,894 2 Dự án Tổ hợp nhà ở thương mại dịch vụ chung cư AZ Thăng Long
Xã Kim Chung, Hồi Đức Cơng ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long 1,496 170,116 3
Dự án Tổ hợp văn phòng cho thuê, dịch vụ thương mại và nhà ở để bán tại số 30 Phạm Văn Đồng. phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy Công ty Cổ phần ĐTXD và thương mại Bắc Hà 294 37,165 4
Dự án xây dựng nhà ở thuộc lô đất CC-1 - Khu đô thị mới tại N1 + N3 khu đô thị Quốc Oai
huyện Quốc Oai, Hà Nội
Công ty Cổ phần
đầu tư C.E.O 432 39,290
5
Dự án xây dựng nhà ở cao tầng tại khu đô thị mới Đặng Xá II, (tại các lô đất ký hiệu N01, N02, N03, N04, N06) huyện Gia Lâm Tổng Công ty Viglacera 1,991 117,000
6 Dự án Khu nhà ở đô thị Phú Lãm quận Hà Đông
Công ty Cổ phần
đầu tư Hải Phát 2,292 124,340
7
Dự án Khu nhà ở để bán cho cán bộ chiến sỹ Cục chính trị Hậu cần - Tổng Cục V - Bộ Công an tại khu Đồng Mồ
phường Đại Kim, quận Hoàng Mai
Công ty Cổ phần đầu tư phát triển nhà Hà Nội số 5
704 68,312
8
Dự án Tổ hợp nhà ở chung cư để bán kết hợp văn phịng cho th Viwaseen – Hạ Đình 56 – 58 Hạ Đình, quận Thanh Xn Tổng cơng ty đầu tư nước và môi trường Việt Nam
576 53,218
9
Dự án xây dựng khu chung cư và nhà ở thấp tầng tại ô đất C11ODK4. Yên Sở, Hồng Mai Cơng ty TNHH CDA 532 40,824 Tổng cộng 8,829 697,159
Cơ chế chính sách về tài chính, tín dụng, thuế: Theo quy định của Quốc hội và Chính phủ, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hưởng các ưu đãi sau đây: được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được giảm đến 70% đối với 02 loại thuế trên; được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng, thời hạn từ 15 – 20 năm; được Ủy ban nhân dân Thành phố hỗ trợ một phần kinh phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án, hỗ trợ toàn bộ đối với dự án nhà ở xã hội cho thuê.
Tuy nhiên, quy định hiện hành khống chế giá bán và lợi nhuận định mức đối với dự án nhà ở xã hội, theo đó, giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính tốn đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư (kể cả lãi vay); lợi nhuận định mức dự án nhà ở xã hội được quy định khơng vượt q 10% tổng chi phí đầu tư dự án, nhằm kiểm soát giá bán, hạn chế ảnh hưởng đến khả năng chi trả của người mua là nhóm đối tượng chính sách xã hội.
Năm 2013, Chính phủ đã ban Nghị quyết số 02/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu; trong đó nhằm đảm bảo an sinh xã hội, Chính phủ đã thơng qua gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng để cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội và mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 với lãi suất thấp, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng (lãi suất cho vay tối đa 5%/năm với thời hạn cho vay tối đa 15 năm) và cho vay đối với các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, doanh nghiệp chuyển đổi công năng của dự án đầu tư sang dự án nhà ở xã hội với lãi suất hợp lý và kỳ hạn trả nợ phù hợp với kỳ hạn của nguồn vốn và khả năng trả nợ của khách hàng.
Thơng qua gói tín dụng này, nhiều chủ đầu tư dự án đã được bổ sung vốn vay ưu đãi để đẩy nhanh tiến độ hoàn thành dự án, nhiều người dân đã có thể tiếp cận mua, thuê mua nhà ở xã hội với lãi suất cho vay ưu đãi (cam kết cho vay gần 29.500 tỷ đồng). Sau hơn 3 năm triển khai thực hiện đã bộc lộ nhiều bất cập, như: thủ tục hành chính vẫn chưa được thuận tiện, điều kiện được vay chưa phù hợp với đối tượng có thu nhập thấp, thị trường thiếu nguồn cung sản phẩm [11].
2.3.4.2. Về quản lý quy hoạch
Luật Nhà ở năm 2014 quy định khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo, Ủy ban nhân dân có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch có trách nhiệm xác định rõ vị trí, diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội.
Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định tại các đô thị từ loại 3 trở lên trong quá trình lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch phát triển khu công nghiệp, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm căn cứ vào nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn để bố trí đủ quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội; chỉ đạo cơ quan chức năng xác định cụ thể vị trí, địa điểm, quy mơ diện tích đất của từng dự án xây dựng nhà ở xã hội đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để phát triển nhà ở xã hội; Đồng thời cũng yêu cầu chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại, khu đơ thị phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được duyệt để xây dựng nhà ở xã hội. Trường hợp dự án nhà ở thương mại, khu đơ thị có quy mơ sử dụng đất dưới 10ha thì chủ đầu tư dự án đó được lựa chọn một trong ba hình thức phát triển nhà ở xã hội: dành quỹ đất 20%, quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20% hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20%.
Triển khai Luật Thủ đô năm 2012, Hội đồng nhân dân Thành phố đã thông qua Nghị quyết số 06/2013/NQ-HĐND ngày 12/7/2013 quy định về tỷ lệ diện tích đất ở, nhà ở để phát triển nhà ở xã hội trong các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội; theo đó khi phê duyệt quy hoạch chi tiết các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội có quy mơ sử dụng đất từ 10 ha trở lên phải dành 25% diện tích đất ở hoặc 25% diện tích nhà ở để phát triển nhà ở xã hội. Đây là quy định trách nhiệm các chủ đầu tư dự án nhà ở trên địa bàn Thành phố phải dành tỷ lệ diện tích đất ở cao hơn so với các quy định chung của cả nước để phát triển nhà ở xã hội, điều này giúp bổ sung quỹ đất nhiều hơn cho Thành phố để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Đối với Hà Nội là địa phương mà đất đai có giá trị sử dụng cao, do đó để đảm bảo hiệu quả sử dụng đất, Thành phố khuyến khích quy hoạch phát triển nhà ở xã hội theo hình thức nhà ở chung cư. Theo báo cáo của Sở Quy hoạch Kiến trúc, cơ quan quản lý nhà nước về quy hoạch và kiến trúc của Thành phố, 100% các đồ án quy hoạch chi tiết nhà ở xã hội được duyệt là nhà ở chung cư. Bên cạnh đó, để ưu đãi, khuyến khích xã hội hóa đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, các chủ đầu tư được dành 20% tổng diện tích đất ở trong dự án nhà ở xã hội để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và kinh doanh nhằm bù đắp kinh phí đầu tư và giảm giá bán nhà ở xã hội.
Mặc dù quy định của Thành phố bắt buộc các dự án có quy mơ từ 10ha đất trở lên phải dành diện tích cao hơn để phát triển nhà ở xã hội thì ngược lại, các dự án dưới 10ha đa số lựa chọn thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội theo hình thức nộp tiền, dẫn đến hạn chế quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Giai đoạn 2018 – 2020, Thành phố đã phê duyệt, phê duyệt điều chỉnh 56 đồ án quy hoạch chi tiết khu đô thị, khu nhà ở, nhà ở thương mại, tuy nhiên chỉ có 14 dự án có quy hoạch quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội với tổng diện tích đất khoảng 34,2ha (theo báo cáo của Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội).
Ngoài ra, năm 2017, Thành phố đã chủ động báo cáo và được Thủ tướng Chính phủ thống nhất về nguyên tắc cho phép hình thành các khu nhà ở xã hội tập trung trên cơ sở đảm bảo tỷ lệ tổng thể với quy mô nhà ở thương mại trên địa bàn; Thành phố đã giao các nhà đầu tư tự bỏ kinh phí nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết 05 khu nhà ở xã hội tập trung với tổng diện tích khoảng 277ha đất đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đáp ứng các yêu cầu, tiêu chí đơ thị văn minh, hiện đại. Thành phố sẽ tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án trên, sau khi hoàn thành sẽ bổ sung khoảng 2,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu của Thành phố. Đây thực sự là đột phá của Hà Nội tại thời điểm Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ chưa có quy định hình thức phát triển nhà ở xã hội theo dự án độc lập mà chỉ áp dụng đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sử dụng phần quỹ đất 20% tổng diện tích đất ở thuộc phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
2.3.4.3. Về quản lý đất đai
Luật Nhà ở năm 2014 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội.
Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định: Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 trong quá trình lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch khu công nghiệp, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn để bố trí đủ quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội; chỉ đạo cơ quan chức năng xác định cụ thể vị trí, địa điểm, quy mơ diện tích đất của từng dự án xây dựng nhà ở xã hội đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để phát triển nhà ở xã hội.
Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mơ diện tích đất và hình thức đầu tư tại các đô thị từ loại 3 trở lên và quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đơ thị đó có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% (trừ trường hợp Nhà nước thu hồi quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách và trường hợp chủ đầu tư khơng có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì chuyển giao quỹ đất này cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án). Trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đơ thị có quy mơ sử dụng đất dưới 10 ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% (theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao) hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% (theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước) nhằm bổ sung ngân sách địa phương để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Các dự án nhà ở xã hội phải dành 20% diện tích để cho th, khơng phân biệt địa bàn, khu vực dự án.
Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, cơ quan giúp cho UBND Thành phố quản lý nhà nước về đất đai, đến nay Thành phố đã bố trí 69 ơ đất thuộc 12 dự án với diện tích 1,25ha để xây dựng nhà ở xã hội (bao gồm: 22 ơ đất với diện tích 0,36ha đất đang được rà soát để thực hiện xây dựng nhà ở xã hội, 12 ô đất với diện tích 0,23m2 đất thuộc 07 dự án đã được bàn giao cho Trung tâm phát triển quỹ đất Thành phố nhưng chưa có phương án sử dụng; 07 ơ đất với diện tích 0,3m2 đất thuộc 03 dự án đã bàn giao Ủy ban nhân dân các quận huyện, thị xã, chưa sử dụng; 28 ô đất với diện tích
0,12 thuộc 07 dự án chưa bàn giao cho cơ quan quản lý chuyên ngành). Tuy nhiên, hiện các ô đất trên chưa được Ủy ban nhân dân Thành phố xem xét quyết định phương án đầu tư.
2.3.4.4. Về quản lý đầu tư
Luật Nhà ở năm 2014 quy định: đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn đầu tư cơng thì trước khi lập, phê duyệt dự án, việc quyết định chủ trương đầu tư dự án thực hiện theo quy định của Luật đầu tư công. Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội từ nguồn vốn ngoài ngân sách thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư (dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng; dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất) thì thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư; Sở Xây dựng Hà Nội là cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở của Thành phố, có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, chủ trì thẩm định, trình Ủy ban nhân dân Thành phố xem xét, quyết định. Trong 5 năm qua, Thành phố đã chấp thuận cho phép triển khai 43 dự án nhà ở xã hội cho các đối tượng theo Điều 49 Luật Nhà ở và 09 dự án nhà ở công nhân trên địa bàn 15 quận, huyện, thị xã với tổng diện tích đất khoảng 258ha, khi hồn thành sẽ bổ sung khoảng 4 triệu m2 sàn nhà ở, 62.000 căn hộ, cụ thể: