CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN
1.1. Những vấn đề lý luận chung về tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính
1.1.7.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Toà án nhân dân
dân
Tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại Uỷ ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự khơng nhất trí thì thẩm quyền giải quyết được xác định theo hướng:
Thứ nhất, tranh chấp về quyền sử dụng đất mà các đương sự có giấy
chứng nhận QSDĐ: Thực chất, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong Luật đất đai 2003 đã kế thừa những quy định trong Luật đất đai năm 1993 khi khẳng định Tòa án giải quyết các tranh chấp đất đai mà NSDĐ đã có giấy chứng nhận QSDĐ. Theo quy định tại Điều 160 Nghị định 181/2004/NĐ-CP xác định rõ kể từ ngày 01/01/2007 mọi giao dịch về QSDĐ phải có giấy chứng nhận QSDĐ. Vì vậy, có thể thấy rõ ràng: đây là một lộ trình chuyển giao tồn bộ các tranh chấp đất đai mà trước đây do cơ quan hành chính đã từng giải quyết sang TAND để khơng cịn tình trạng cơ quan Nhà nước kiêm ln việc xét xử các vụ kiện dân sự. Tuy nhiên, hiện nay tại các Tịa án cịn thiếu hàng nghìn thẩm phán và cán bộ nên sẽ rất khó khăn trong cơng tác giải quyết tranh chấp đất đai. Do vây, việc chuẩn bị kỹ về lực lượng cán bộ cũng như cơ sở vật chất để tiếp nhận công việc là một vấn đề cần phải làm ở Tòa án hiện nay.
Thứ hai, đối với tranh chấp về QSDĐ mà đương sự có các loại giấy tờ
quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai thì TAND sẽ giải quyết. Tại Khoản 1 Điều 136 Luật mới đã mở rộng khá nhiều so với Luật đất đai năm 1993 và các văn bản hướng dẫn thi hành tại khoản 3 điều 38 Luật đất đai năm 1993 khi quy định về thẩm quyền của TAND đối với các trường hợp có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003. Như vậy, đây là các giấy tờ hợp lệ và nếu khơng có tranh chấp xảy ra thì đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận QSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc được cấp giấy chứng nhận QSDĐ sau khi thực hiện nghĩa vụ
Theo quy định tại khoản 3 Điều 136 Luật đất đai năm 2003 thì TAND giải quyết tranh chấp đất đai trong các trường hợp sau đây:
- Tòa án giải quyết các trường hợp tranh chấp mà các bên có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật đất đai 2003:
Khoản 1 Điều 50 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn
định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận khơng có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất”. Nếu họ chưa được
cấp giấy chứng nhận QSDĐ mà tranh chấp xảy ra thì Tịa án vẫn thụ lý giải quyết. Tòa án sẽ giải quyết các tranh chấp này khi người sử dụng đất có các giấy tờ sau:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hồ, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hồ miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
Như vậy, với các giấy tờ nêu trên Tịa án khơng gặp nhiều khó khăn trong việc xác định ai là người có QSDĐ. Bởi vì, trong q trình làm thủ tục
để được cấp giấy chứng nhận QSDĐ các đối tượng này phải được chính quyền địa phương xác nhận là đất đó đã được sử dụng ổn định lâu dài, phù hợp với quy hoạch. Cho nên, tiêu chí đặt ra là người sử dụng đất phải sử dụng đất ổn định lâu dài, phải có giấy tờ hợp lệ để rồi từ đó Tịa án xác định rõ QSDĐ thuộc về ai. Với loại tranh chấp này, TAND yêu cầu các đương sự khơng chỉ xuất trình các loại giấy tờ hợp lệ nhằm chứng minh quyền sử dụng đất của mình mà cịn phối hợp với UBND xã trong việc cung cấp các loại xác nhận có liên quan đến việc sử dụng ổn định lâu dài của chủ sử dụng đất, quy hoạch chi tiết của khu vực đang tranh chấp. Bên cạnh đó, cơ quan quản lý đất đai chuyên nghành cung cấp bản đồ, sổ đăng ký đất đai, sổ mục kê, để có được đầy đủ các thông tin về thửa đất, chủ sử dụng và nguồn gốc đất đai, thời gian được quyền sử dụng, các biến động đất đai. Từ đó, Tịa án có đủ căn cứ và cơ sở để giải quyết một cách chính xác và đúng pháp luật đối với những người xuất trình đầy đủ các loại giấy tờ hợp lệ theo quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật đất đai năm 2003.
Thơng thường, những người có giấy tờ nêu ở khoản 1 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 đồng thời là người sử dụng đất thực tế và được các tài liệu địa chính xác định rõ về thẩm quyền sử dụng đất thì Tịa án cơng nhận QSDĐ của họ và UBND huyện, quận, thị xã và thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho đương sự. Đối tượng này khi được cấp giấy chứng nhận QSDĐ không phải nộp tiền sử dụng đất.
Như vậy, so với Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai 2003 khơng chỉ bó hẹp phạm vi giải quyết tranh chấp đất đai của TAND chỉ với những trường hợp có giấy chứng nhận QSDĐ và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất mà còn nới rộng đến cả nhiều trường hợp khác mà trước đây nghành Tòa án chưa đủ điều kiện về cán bộ và cơ sở vật chất để tiếp dân.
- Tòa án giải quyết các trường hợp tranh chấp mà các bên có giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều 50 Luật đất đai 2003:
Luật đất đai năm 2003 không những quy định việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người có các loại giấy tờ hợp lệ quy định tại Khoản 1 Điều 50 mà còn quy định việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho cả trường hợp người đang sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ hợp lệ nhưng đang mang tên người khác. Trong các giao dịch của mình, các bên chỉ có giấy tờ về việc chuyển nhượng QSDĐ có chữ ký của các bên liên quan và cho đến trước ngày 1/04/2004 vẫn chưa làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật đất đai. Về nguyên tắc việc chuyển nhượng QSDĐ như vậy là chưa tuân thủ quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai, nhưng đây lại là thực tế khá phổ biến trong các giao dịch về quyền sử dụng đất của người Việt Nam. Thực tế người dân còn ngại những thủ tục hành chính về đất đai, cịn ngại thực hiện các nghĩa vụ tài chính của NSDĐ như: Thuế chuyển QSDĐ, phí và lệ phí về đất đai. Như vậy, trong khi chưa hoàn thiện các loại giấy tờ về QSDĐ mà có tranh chấp phát sinh thì Tịa án vẫn thụ lý giải quyết. Trước đây, loại tranh chấp này do UBND có thẩm quyền giải quyết theo quy định tại khoản 2 Điều 38 Luật đất đai năm 1993. Trong xu thế mở rộng thẩm quyền của TAND trong việc giải quyết các tranh chấp về QSDĐ thì việc Tịa án có trách nhiệm thụ lý các vụ việc như trên là hoàn toàn hợp lý.
- Tòa án giải quyết các trường hợp tranh chấp mà các bên có giấy tờ quy định tại khoản 5 Điều 50 Luật đất đai 2003:
Trên thực tế, các trường hợp được sử dụng đất theo bản án của Toà án nhân dân , theo quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp của UBND đã có hiệu lực thi hành thì QSDĐ của họ được xác lập và có đủ cơ sở pháp lý để chứng minh quyền sử dụng đất của họ.
- Tòa án giải quyết các trường hợp tranh chấp về tài sản gắn liền với QSDĐ
Luật đất đai năm 1993 cho đến nay thì những tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất đều do TAND giải quyết. Các tài sản ở đây gồm nhà ở, vật kiến trúc khác: nhà bếp, giếng nước...thì Tịa án sẽ thụ lý để giải quyết theo thủ tục chung. Đới với những tranh chấp này, theo quy định tại
khoản 1 Điều 136 Luật đất đai năm 2003 thì dù NSDĐ đã có giấy chứng nhận QSDĐ hay chưa có giấy chứng nhận QSDĐ, có giấy tờ hợp lệ hay chưa có giấy tờ hợp lệ thì đều do Tịa án thụ lý giải quyết. Tuy nhiên, theo quy định tại Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 03/01/2002 thì có sự phân biệt nhất định trong trường hợp giải quyết tranh chấp về tài sản gắn liền với đất mà NSDĐ đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, có giấy tờ được coi là hợp lệ theo quy định của pháp luật đất đai với trường hợp chưa có giấy tờ hợp lệ. Đối với trường hợp có giấy chứng nhận QSDĐ và có giấy tờ hợp lệ mà có tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì Tịa án giải quyết và căn cứ vào Bộ luật dân sự, các văn bản pháp luật đất đai có liên quan đến vấn đề này để giải quyết. Đối với tranh chấp về tài sản gắn liền với đất mà NSDĐ khơng có giấy tờ hợp lệ lại phân chia từng trường hợp cụ thể để áp dụng, khi nào thì Tịa án giải quyết về tài sản và QSDĐ, khi nào thì giải quyết tranh chấp về tài sản đồng thời xác định ranh giới, tạm giao QSDĐ và khi nào chỉ giải quyết tranh chấp về tài sản.
Như vậy, khoản 1 Điều 136 Luật đất đai năm 2003 trên cơ sở kế thừa và phát triển các kinh nghiệm thực tiễn của hệ thống Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai đã mở rộng khá nhiều về phạm vi thẩm quyền giải quyết của TAND. Và kể từ ngày 01/01/2007, mọi giao dịch phải bằng giấy chứng nhận QSDĐ, phạm vi thẩm quyển của Tòa án sẽ gắn với những tranh chấp đất đai mà NSDĐ đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và việc giải quyết sẽ có đầy đủ các căn cứ pháp lý để phân định QSDĐ cho các đương sự.