5. Bố cục báo cáo
2.1. Tổng quan về Công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ
2.1.9. Lĩnh vực kinh doanh và các dự án của công ty
2.1.9.1. Lĩnh vực kinh doanh
- Dịch vụ môi giới và phân phối bất động sản. - Dịch vụ bất động sản công nghiệp và logistics. - Đầu tư và hợp tác đầu tư bất động sản thứ cấp. - Đào tạo môi giới bất động sản chuyên nghiệp. - Quản lý tài sản bất động sản.
2.1.9.2. Các dự án
- Với mục tiêu không ngừng phát triển, mở rộng quy mô trở thành hệ thống phân phối bất động sản chuyên nghiệp, lớn mạnh bậc nhất quốc gia. Cen Land có hơn 432 dự án bất động sản trên toàn quốc
- Các dự án của Cen Land trải dài khắp 63 tình thành với đầy đủ các loại hình nhà đất như: Chung cư, chung cư mini, tập thể, Condotel, nhà ở, nhà mặt tiền, nhà liền kề, biệt thự, shophouse, đất ở với các mức giá với đầy đủ các phân khúc từ dưới 1 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng.
- Dự án nghỉ dưỡng và căn hộ trung - cao cấp tại khu vực phía Nam như: căn hộ cao cấp Vinhomes Grand Park, các phân khu The Origami & Manhattan, nhà phố thương mại Grand World Phú Quốc, ….
- Các dự án tại Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City, Hamubai Phan Thiết, Khai Sơn Hill, Bình Minh Garden, The Manor Central Park.
- Cùng với việc phát triển và chiến lược kinh doanh của cơng ty thì Cen Land cịn cung cấp các dự án độc quyền như: C- Sky View, The Sea – Thanh Long Bay, Cross Long Hải, BRG Diamond Residence, Trà Quế Riverside, ParkView City, Chung cư Bình Minh Garden, Lotus Central, Bình Minh Garden, The Manor Central Park, La Viena Valley – Đà Bắc.
2.1.10. Đối thủ cạnh tranh
Các công ty đối thủ của Cen Land gồm rất nhiều những cơng ty lớn có thể kể đến như: Đất Xanh Services, Tập đoàn Danh Khơi, Khải Hồn Land, Danh Khơi, ...
31
Các cơng ty trên đều có kinh nghiệm và quy mơ lớn hơn, lâu đời hơn so với Cen Land. Kết quả kinh doanh cũng có phần kém hơn so với các công ty khác.
Về thị phần mơi giới, cho đến nay, có rất nhiều số liệu về thị phần môi giới được các đơn vị nghiên cứu đưa ra và do bản thân doanh nghiệp tự giới thiệu.
Về mảng môi giới BĐS, Cen phải “phân chia” thị phần với một số đối thủ đáng gờm khác, điều này tạo áp lực để giữ vững vị thế dẫn đầu. Phát triển BĐS thứ cấp là một mảng đang được Cen chú trọng đầu tư vào, chịu sự cạnh tranh và sự phụ thuộc nhất định vào chính các chủ đầu tư. Về lĩnh vực Proptech, Cen Land là đơn vị đi đầu, tuy nhiên trên đà mở ra thời kỳ 4.0 của đất nước, trên thị trường ngày càng xuất hiện nhiều đối thủ trẻ năng động và cập nhật những công nghệ hiện đại. Những thách thức trên địi hỏi Cen phải khơng ngừng đổi mới và cập nhật hệ thống, linh hoạt trong kinh doanh và bảo đảm uy tín vững vàng.
2.1.11. Kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn 2019-2021
Năm 2019-2021 thị trường bất động sản có biến động mạnh, trong chế độ “ngủ đông” do dịch bệnh căng thẳng, cơng ty gặp khơng ít khó khăn trong việc tăng trưởng và phát triển. Tuy nhiên, công ty đã thực hiện hoàn thành các chỉ tiêu nhiệm vụ đề ra về hoạt động kinh doanh.
Dưới đây là kết quả hoạt động kinh doanh của công ty được phản ánh trên Bảng cân đối kế toán và Bảng KQHĐKD của Công ty trong giai đoạn 2019- 2021:
32
Bảng 2.1. Bảng cân đối kế tốn của Cơng ty Bất động sản Thế Kỷ giai đoạn 2019- 2021
(Đơn vị tính: đồng)
TÀI SẢN Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021
A. TÀI SẢN NGẮN HẠN 1.773.513.275.278 2.076.884.631.261 4.117.661.253.913
I. Tiền và các khoản tương đương tiền 167.519.548.490 191.286.523.740 125.002.551.997
II. Đầu tư tài chính ngắn hạn 219.999.989.852 1.460.567.883.188
III. Các khoản phải thu ngắn hạn 1.439.223.211.461 1.614.999.498.995 2.012.888.785.917 1. Phải thu ngắn hạn của khách hàng 813.472.253.359 776.787.053.350 611.992.328.831 2. Trả trước cho người bán ngắn hạn 22.028.994.890 148.479.254.550 265.533.898.029 3. Phải thu vể cho vay ngắn hạn 154.500.000.000 67.956.985.782 103.760.700.000 4. Các khoản phải thu ngắn hạn khác 457.118.954.873 629.673.196.973 1.086.530.016.017 5. Dự phịng phải thu ngắn hạn khó địi (7.896.991.661) (7.896.991.660) (54.928.156.960)
IV. Hàng tồn kho 141.709.747.174 31.839.994.113 501.938.845.138
V. Tài sản ngắn hạn khác 25.060.768.153 18.758.624.561 17.263.187.673
B - TÀI SẢN DÀI HẠN 908.056.576.088 1.734.179.899.921 2.171.612.775.799
I. Các khoản phải thu dài hạn 654.409.030.229 1.477.129.372.477 1.754.159.253.333
33
IV. Tài sản dở dang dài hạn 42.446.678.380 6.912.603.951 6.724.529.594
VI. Tài sản dài hạn khác 23.202.879.090 24.455.494.207 41.615.065.742
TỔNG CỘNG TÀI SẢN 2.681.569.851.366 3.811.064.531.182 6.289.274.029.712
NGUỒN VỐN
A - NỢ PHẢI TRẢ 783.550.094.177 1.766.766.674.128 2.850.782.645.756
I. Nợ ngắn hạn 779.500.548.620 1.314.879.277.581 1.896.652.609.604
1. Phải trả người bán ngắn hạn 92.779.145.913 155.391.702.661 108.603.680.057 2. Người mua trả tiền trước ngắn hạn 20.407.874.473 91.284.892.994 136.935.505.916 3. Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước 125.278.692.623 119.196.192.228 252.980.260.604 4. Phải trả người lao động 99.495.449.211 87.216.717.607 67.162.379.517 5. Chi phí phải trả ngắn hạn 116.509.337.839 48.769.412.532 107.656.364.421 6. Doanh thu chưa thực hiện ngắn hạn 2.178.160.777 8.391.508.988 15.309.976.092 7. Phải trả ngắn hạn khác 206.684.888.112 396.393.740.497 399.312.464.319 8. Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn 82.727.415.533 370.880.740.439 765.747.374.775 9. Quỹ khen thưởng phúc lợi 33.439.584.148 37.354.369.635 42.944.603.903
II. Nợ dài hạn 4.049.545.548 451.887.396.547 954.130.036.152
B. VỐN CHỦ SỬ HỮU 1.898.019.757.189 2.044.297.857.054 3.438.491.383.956
I. Vốn chủ sở hữu 1.898.019.757.189 2.044.297.857.054 3.438.491.383.956
34
2. Thặng dư vốn cổ phần 150.000.000.000 150.000.000.000 149.799.450.000 3. Vốn khác của chủ sở hữu 9.243.750.000 45.243.750.000 54.125.000.000 4.Cổ phiếu quỹ (1.080.000) (1.080.000) (1.080.000) 5. Quỹ đầu tư phát triển 66.560.395.434 69.420.028.780 98.140.899.213 6. Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối 807.951.648.079 950.113.944.684 1.089.916.301.174 7. Lợi ích cổ đồng khơng kiểm sốt 64.265.043.676 29.521.213.590 30.515.243.569
TỔNG CỘNG NGUỒN VỐN 2.681.569.851.366 3.811.064.531.182 6.289.274.029.712
35
Bảng 2.2. Bảng KQHDKD của Công ty Bất động sản Thế Kỷ giai đoạn 2019- 2021
(Đơn vị tính: đồng)
(Nguồn: Phịng Tài chính Cơng ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ)
1. Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ 2.325.233.584.054 2.162.911.599.814 5.756.844.436.208
2. Các khoản giảm trừ 12.802.872.727 45.416.998.997 142.095.163.636
3. Doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp
dịch vụ 2.313.430.711.327 2.117.494.600.817 5.614.749.272.572
4. Gía vốn hàng bán 1.560.339.720.950 1.518.424.566.814 4.519.482.676.025
5. Lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch
vụ 752.090.990.377 599.070.034.003 1.095.266.596.547
6. Doanh thu hoạt động tài chính 5.012.227.952 24.496.076.866 82.723.145.133
7. Chi phí tài chính 22.231.183.764 8.033.752.148 153.616.606.934
- Trong đó: chi phí lãi vay 22.231.183.764 8.033.752.148 153.616.606.934
8. Chi phí bán hàng 51.044.307.179 43.417.690.793 158.190.602.792
9. Chi phí quản lý doanh nghiệp 190.687.903.461 191.357.037.900 288.675.783.910
10. Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh 493.139.823.925 380.757.630.028 577.506.748.044
11. Thu nhập khác 1.315.870.969 2.415.611.018 1.732.466.131
12. Chi phí khác 3.245.030.891 9.162.619.011 7.218.100.195
13. Lợi nhuận khác (1.929.159.922) (6.747.007.993) (5.485.634.064) 14. Tổng lợi nhuận trước thuế 491.210.664.003 374.010.622.035 572.021.113.980
15. Chi phí thuế thu nhập DN hiện hành 98.239.955.912 74.007.191.781 121.405.813.184
16. Chi phí thuế thu nhập DN hoãn lại 225.235.419 - -
17. Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp 392.745.472.672 300.003.430.254 450.615.300.796 2020
2019
36
2.2. Phân tích tình hình tài chính của Cơng ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ. 2.2.1. Phân tích cơ cấu và biến động của tài sản 2.2.1. Phân tích cơ cấu và biến động của tài sản
a) Biến động của tài sản:
Bảng 2. 3. Phân tích biến động tài sản của Công ty Bất động sản Thế Kỷ giai đoạn 2019- 2021
(Đơn vị tính: đồng)
(Nguồn: Phịng tài chính Công ty Cổ phần BĐS Thế kỷ)
Chênh lệch % Chênh lệch %
A. TÀI SẢN NGẮN HẠN 1.773.513.275.278 2.076.884.631.261 4.117.661.253.913 303.371.355.983 17,11% 2.040.776.622.652 98,26%
I. Tiền và các khoản tương đương
tiền 167.519.548.490 191.286.523.740 125.002.551.997 23.766.975.250 14,19% (66.283.971.743) -34,65% II. Đầu tư tài chính ngắn hạn 219.999.989.852 1.460.567.883.188 219.999.989.852 1.240.567.893.336 563,89%
III. Các khoản phải thu ngắn hạn
1.439.223.211.461
1.614.999.498.995 2.012.888.785.917 175.776.287.534 12,21% 397.889.286.922 24,64% 1. Phải thu ngắn hạn của khách hàng 813.472.253.359 776.787.053.350 611.992.328.831 (36.685.200.009) -4,51% (164.794.724.519) -21,21%
2. Trả trước cho người bán ngắn hạn 22.028.994.890 148.479.254.550 265.533.898.029 126.450.259.660 574,02% 117.054.643.479 78,84% 3. Phải thu vể cho vay ngắn hạn 154.500.000.000 67.956.985.782 103.760.700.000 (86.543.014.218) -56,01% 35.803.714.218 52,69%
4. Các khoản phải thu ngắn hạn khác 457.118.954.873 629.673.196.973 1.086.530.016.017 172.554.242.100 37,75% 456.856.819.044 72,55% 5. Dự phòng phải thu ngắn hạn khó địi (7.896.991.661) (7.896.991.660) (54.928.156.960) 1 0,00% (47.031.165.300) 595,56% IV. Hàng tồn kho 141.709.747.174 31.839.994.113 501.938.845.138 (109.869.753.061) -77,53% 470.098.851.025 1476,44% V. Tài sản ngắn hạn khác 25.060.768.153 18.758.624.561 17.263.187.673 (6.302.143.592) -25,15% (1.495.436.888) -7,97% B - TÀI SẢN DÀI HẠN 908.056.576.088 1.734.179.899.921 2.171.612.775.799 826.123.323.833 90,98% 437.432.875.878 25,22% I. Các khoản phải thu dài hạn 654.409.030.229 1.477.129.372.477 1.754.159.253.333 822.720.342.248 125,72% 277.029.880.856 18,75%
II. Tài sản cố định 187.997.988.389 225.682.429.286 234.737.153.533 37.684.440.897 20,05% 9.054.724.247 4,01%
IV. Tài sản dở dang dài hạn 42.446.678.380 6.912.603.951 6.724.529.594 (35.534.074.429) -83,71% (188.074.357) -2,72% VI. Tài sản dài hạn khác 23.202.879.090 24.455.494.207 41.615.065.742 1.252.615.117 5,40% 17.159.571.535 70,17% TỔNG CỘNG TÀI SẢN 2.681.569.851.366 3.811.064.531.182 6.289.274.029.712 1.129.494.679.816 42,12% 2.478.209.498.530 65,03%
Năm 2021 so với năm 2020
37
Hình 2. 1. Sự biến động của tài sản Công ty giai đoạn 2019- 2021
(Nguồn: Tác giả tự tổng hợp dựa trên BCTC 2019- 2021)
Nhìn vào bảng phân tích biến động tài sản của Công ty Bất động sản Thế Kỷ giai đoạn 2019- 2021, cho thấy Tổng tài sản của Cơng ty có xu hướng tăng mạnh qua các năm, cụ thể là:
Tổng tài sản năm 2019 là 2.681.570 triệu đồng, trong đó TSNH chiếm 66,1% tỷ trọng tổng tài sản, cịn lại là TSDH chiếm tỷ trọng 33,9% tổng tài sản.
Đến năm 2020, tổng tài sản tăng với mức tăng 42,12% so với năm 2019. Trong đó TSNH chiếm 54,5% tỷ trọng tổng tài sản, còn lại TSDH chiếm 45,5% tổng tài sản.
Sang năm 2021 tổng tài sản của Công ty đạt 6.289.274 triệu đồng, tiếp tục tăng với tỷ lệ tăng là 65,03 % so với năm 2020. Trong đó TSNH chiếm 65,47% tỷ trọng tổng tài sản, còn lại TSDH chiếm tỷ trọng là 34,53%.
Tổng tài sản của Cơng ty tính đến hết năm 2021 đã tăng mạnh so với 2019 lên hơn 6.289 tỷ chủ yếu do tăng các hoạt động ký quỹ, ký cược phân phối và đầu tư thứ cấp vào các dự án bất động sản lớn trong năm 2020 và tăng các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn. Trong năm 2021 cơng ty cũng tăng cường vay nợ tài chính để tài trợ cho các dự án đầu tư thứ cấp. A. Tài sản ngắn hạn - 500,000,000,000 1,000,000,000,000 1,500,000,000,000 2,000,000,000,000 2,500,000,000,000 3,000,000,000,000 3,500,000,000,000 4,000,000,000,000 4,500,000,000,000 Tài sản ngắn hạn Tiền và tương đương tiền
Đầu tư tài chính ngắn
hạn
Các khoản phải thu ngắn
hạn
Hàng tồn kho Tài sản dài hạn
Sự biến động của tài sản 2019- 2021
38
Năm 2020 TSNH của công ty là 2.076.884 triệu đồng, tăng 303.371 triệu đồng tương ứng với mức tăng 17,11% so với năm 2019. Đến năm 2021 TSNH của công ty tăng 2.040.776 triệu đồng tương ứng với mức tăng 98,26 % so với năm 2020.
TSNH của công ty trong giai đoạn 2019-2021 có chiều hướng tăng dần qua các năm là do sự tăng lên của các khoản mục bên trong TSNH, cụ thể là:
Tiền và các khoản tương đương tiền:
Khoản mục này bao gồm các khoản: tiền mặt, tiền gửi ngân hàng và các khoản tương đương tiền của công ty.
Năm 2020, khoản mục tiền và các khoản tương đưong tiền của công ty tăng 23.766 triệu đồng, tương ứng với tăng 14,19% so với năm 2019. Năm 2020 khoản mục tiền và các khoản tương đương tiền tăng do lượng tiền gửi vào ngân hàng thương mại của cơng ty có sự tăng lên đáng kể, điều này khiến cho tiền gửi ngân hàng của công ty tăng lên. Đồng thời kết hợp với việc công ty được hưởng thêm các khoản lãi suất từ 4,9 đến 6,4% khi gửi ngân hàng tại các ngân hàng thương mại, khiến các khoản tương đương tiền của cơng ty có sự tăng lên đáng kể.
Sang đến năm 2021 khoản mục tiền và các khoản tương đương tiền của cơng ty có sự suy giảm còn 125.002 triệu đồng, tương ứng tỷ lệ giảm là 34,65% so với năm 2020. Năm 2021 khoản mục này giảm do các khoản tiền có kỳ hạn 1 tháng tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam giảm khiến các khoản tương đương tiền giảm mạnh.
Đầu tư tài chính ngắn hạn:
Năm 2021, khoản mục đầu tư tài chính ngắn hạn này của công ty tăng mạnh lên 1.460.567 triệu đồng tương ứng tỷ lệ tăng là 563,89% so với năm 2020. Năm 2021 khoản mục này tăng do các khoản tiền gửi có kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại có lãi suất từ 4,8 đến 4,9%/năm tăng, đồng thời các trái phiếu mua theo Hợp đồng mua bán trái phiếu giữa Cơng ty Cổ phần Chứng khốn VNDIRECT và Công ty Cổ phần Bất động sản Thế kỷ có giá gốc tăng mạnh, góp phần làm gia tăng chỉ tiêu đầu tư tài chính ngắn hạn của Công ty trong năm 2021.
39
Các khoản phải thu ngắn hạn của cơng ty có sự tăng lên liên tục qua các năm và trong giai đoạn này khoản mục đó chiếm tỷ trọng khá lớn trong cơ cấu TSNH cũng như tổng tài sản, cụ thể:
Năm 2020 các khoản phải thu ngắn hạn của Công ty tăng 175.776 triệu đồng tương ứng với mức tăng là 12,21% so với năm 2019. Đến năm 2021 các khoản phải thu ngắn hạn của công ty tăng 397.889 triệu đồng tương ứng với mức tăng là 24,64% so với năm 2020.
Chỉ tiêu các khoản phải thu khách hàng tăng lên liên tục chủ yếu là do các khoản phải thu khách hàng ngắn hạn khác tăng lên, đặc biệt là khoản phải thu của Công ty Phát triển Nhà Bình Minh cho dự án Bình Minh Garden 93 Đức Giang là 47.314 tỷ đồng, dự án Louis city Hoàng Mai 111.307 triệu đồng; phải thu 11.282 triệu đồng của Công ty Cổ phần Trung Sơn Bắc và một số công ty khác, cùng với một phần nhỏ là do sự tăng lên của các khoản công ty trả trước cho người bán. Điều đó chứng tỏ Cơng ty chưa làm tốt việc quản lý và sử dụng vốn, dẫn đến thực trạng công tác thu hồi nợ của khách hàng cịn kém. Đó cũng là ngun nhân chủ yếu dẫn đến sự tăng của các khoản phải thu ngắn hạn. Chính vì vậy trong giai đoạn tới cơng ty cần thực hiện thêm các chính sách tín dụng hữu hiệu hơn nữa, để có thể giúp tối thiểu hóa các khoản chi phí liên quan trong q trình thu nợ từ khách hàng.
Hàng tồn kho:
Trong năm 2019 chỉ tiêu hàng tồn kho của Công ty là 141.709 triệu đồng, đến năm 2020 chỉ tiêu đó giảm đi mạnh còn 31.839 triệu đồng. Hàng tồn kho trong năm 2020 đã sụt giảm 77,53% so với năm 2019. Nguyên nhân của sự suy giảm hàng tồn kho là do bất ổn của nền kinh tế thị trường cùng với sự suy giảm của giá gốc của chi phí sản xuất kinh doanh dở dang và hàng hoá dẫn đến lượng hàng tồn trong kho giảm.
Năm 2021 chỉ tiêu hàng tồn kho của Công ty tăng mạnh 470.098 triệu đồng ứng với tỷ lệ tăng là 1476,44% so với năm 2020. Khoản mục hàng tồn kho tăng mạnh trong năm 2021 do giá gốc hàng hoá bất động sản tăng mạnh
Tài sản ngắn hạn khác:
Chỉ tiêu tài sản ngắn hạn khác của Công ty trong giai đoạn 2019-2020 có sự suy giảm qua các năm. Năm 2019 chỉ tiêu này đạt 25.060 triệu đồng, năm 2020 khoản mục này giảm mạnh còn 18.758 triệu đồng và đến năm 2021 chỉ tiêu tài sản ngắn hạn khác
40
giữ ở mức là 17.263 triệu đồng. Tài sản ngắn hạn khác giảm đi qua các năm Công ty phát sinh khoản thuế GTGT được khấu trừ giảm mạnh, khơng bù đắp được khoản chi phí trả trước ngắn hạn tăng cao.
B. Tài sản dài hạn
Tài sản dài hạn của Cơng ty giai đoạn 2019-2021 có xu hướng tăng dần qua các năm. Trong năm 2020 tài sản dài hạn của Công ty tăng 826.123 triệu đồng tương ứng với tỷ lệ tăng là 90,98% so với năm 2019. Năm 2021 khoản mục này của công ty tăng 437.432 triệu đồng tương ứng với mức tăng là 25,22% so với năm 2020. Chỉ tiêu tài sản dài hạn của Công ty tăng chủ yếu do các khoản phải thu dài hạn, tài sản cố định tăng mạnh qua các năm.
Các khoản phải thu dài hạn:
Các khoản phải thu dài hạn của công ty tăng lên liên tục trong giai đoạn 2019- 2021, đặc biệt có sự tăng mạnh trong năm 2020, cụ thể là năm 2020 các khoản phải thu dài hạn của công ty tăng 822.720 triệu đồng tương ứng với mức tăng 125,72% so với năm 2019. Trong năm 2021 khoản mục này tại công ty tiếp tục tăng 277.029 triệu đồng, tương ứng với mức tăng 18,75% so với năm 2020.
Tài sản cố định:
Chỉ tiêu tài sản cố định của cơng ty cũng có sự biến động tăng dần qua các năm