Giúp định giá tài sản đảm bảo tránh định giá cao quá gây thiệt hại khi xử lý hay thấp quá làm thiệt thòi cho khách hàng.
Sở cần đa ra một niên độ giao động thích hợp về giá để áp dụng cho việc định giá tài sản đảm bảo giúp cho cán bộ ngân hàng đợc linh hoạt trong quá trình xét duyệt cho vay. Hiện tại, để định giá tài sản trong việc xét duyệt cho vay, Sở đang áp dụng một khung giá cha có độ giao động hợp lý làm cho nhiều khi giá trị tài sản tại thời điểm định giá khác xa so với lúc phát mại đặc biệt là các tài sản có sự biến động lớn nh nhà đất, cơng trình… vì thế, khiến Sở gặp nhiều khó khăn khi phải phát mại tài sản để thu hồi nợ. Việc đa ra biên độ giao động giá sẽ khác nhau đối với mỗi loại tài sản, tuỳ thuộc vào sự nhạy cảm của giá tài sản với thị trờng, nhiều hay ít để đa ra biên độ giao động là lớn hay nhỏ. Một biên độ giá nh vậy sẽ giúp cho giá trị định giá của các tài sản không quá cao và cũng không quá thấp so với giá thị trờng tại thời điểm định giá cũng nh thời điểm phát mãi, giảm bớt rủi ro không thu hồi đủ vốn cho Sở.
II.4. Sở chú trọng hơn nữa đến công ty mua bán đợc do chính Sở thành lập
Theo luật các tổ chức tín dụng (01/10/98), các ngân hàng khơng trực tiếp kinh doanh bất động sản. Nhng thực tế, những tài sản đảm bảo hoặc những tài sản có đợc do thu nợ, siết nợ, gán nợ…rất cần đợc khai thác vì chúng có thể đ- ợc khai thác cho thuê, bán lại hoặc liên doanh liên kết; nhất là những bất động sản có giá trị lớn nh máy móc, thiết bị, ngời mua đứt cả không phải là dễ. Muốn giải quyết vấn đề này một cách hiệu quả, phải cần đến công ty mua bán nợ (trực thuộc Sở) mà hoạt động của nó giúp Sở đẩy nhanh q trình khai thác, giải quyết các tài sản đảm bảo để thu hồi vốn, giúp cho việc làm lành mạnh hố d nợ tín dụng của Sở bằng cách đứng ra mua lại các tài sản đảm bảo và thực hiện các phơng án khai thác sao có hiệu quả nhất, trên cơ sở nhất, Sở sẽ
cấp khoản tín dụng mới, tạo nguồn, tạo điều kiện cho khách hàng khôi phục. *Chú ý đến cách tổ chức công ty
-Vốn hoạt động: Xuất phát từ chức năng của công ty là khai thác các bất động sản, tài sản mà Sở nắm giữ thông qua siết nợ, gán nợ, mua đợc bằng phát mãi, khách hàng giao để trừ nợ… nên nhu cầu vốn của công ty là phục vụ côngtác quản lý và kinh doanh tiếp thị. Lợng vốn này do Sở cung cấp.
-Tổ chức cán bộ: các thành viên chủ chốt của công ty nhất là Ban giám đốc là cán bộ của Sở, đợc Sở cử và làm việc theo chế độ chuyên trách. Nhân viên khác tuyển từ bên ngồi.
-Quan hệ giữa Sở và cơng ty: Trên cơ sở hợp đồng liên doanh liên kết. Ngân hàng góp tài sản, cơng ty chịu trách nhiệm quản lý, sử dụng và khai thác.
-Nguồn thu của cơng ty: Nguồn thu chính chủ yếu của công ty là việc bán tài sản, cho thuê từ việc đợc chia do đem tài sản đi liên doanh liên kết khai thác. Nguồn thu này sẽ đợc chia cho Sở một tỷ lệ nào đó đã thoả thuận để vừađảm bảo cho Sở thu hồi vốn vừa trang trải chi phí hoạt động của cơng ty .
-Về thuế: Cơng ty kinh doanh khơng vì lợi nhuận nên sẽ đợc miễn VAT và đợcgiảm thuế thu nhập doanh nghiệp.
II.5. Cần một chế độ tài chính phù hợp để giải quyết các chi phí phát sinh trong cơng tác cho vay có đảm bảo nhất là đảm bảo bằng tài sản đảm bảo
Chi phí này gồm rất nhiều khoản: Ngồi chi phí thẩm định, đánh giá do khách hàng chịu cịn các chi phí cho cán bộ quản lý tài sản đó, chi phí phát sinh khi xử lý tài sản nếu phải nhờ đến tồ án…Sở hiện tại cha thực sự có quy định rõ ràng về hạch tốn chi phí này. Thời gian tới, Sở cần giải quyết tốt vấn đề này tạo điều kiện cho việc xử lý tài sản đảm bảo đúng quy định, tránh khó khăn cho cán bộ làm cơng tác thu nợ khi phải xử lý tài sản đảm bảo.
II.6. Nâng cao trách nhiệm của cán bộ tín dụng nhất là trách nhiệm đối với tài sản đảm bảo mà anh ta quản lý.
Nếu khoản vay gặp phải sự cố chủ quan gây ra nh định giá tài sản đảm bảo không đúng giá trị thực tế, tài sản đảm bảo không đủ “T cách” hoặc khoản vay vợt quá tỷ lệ quy định tính trên giá trị tài sản đảm bảo thì trớc hết phải quy trách nhiệm cho cán bộ thực hiện công việc này. Còn nếu gặp phải sự cố
khách quan, sở nên hạch toán vào kết quả kinh doanh, và coi đó là rủi ro trong kinh doanh tín dụng.
II.7. Lựa chọn tài sản phù hợp hơn nữa đối với từng hình thức đảm bảo cụ thể.
Với loại tài sản có gía trị lâu dài tức là khơng bị mất giá do thời gian, với các loại tài sản ít mất giá trị sử dụng nh đất đai, nhà cửa Giấy tờ có giá thì khi cho vay nên làm giấy chuyển giao giấy tờ về Quyền sở hữu hay quyền sở hữu tài sản cho ngân hàng. Khi mà ngời vay khơng trả đợc nợ thì đơng nhiên tài sản là của Sở mà không cần phải phát mại tài sản để thu hồi nợ. Cách này áp dụng cho các tài sản có giá trị ngang giá trị tiền vay cộng với lãi. Ưu điểm rõ rệt nhất của nó là tránh đợc thủ tục phiền hà trong việc phát mãi tài sản đảm bảo và sự liên két trách nhiệm với hành vi của con nợ khi anh ta có hành vi gây ra trách nhiệm dân sự hoặc hình sự.
Với tài sản có giá trị hao mịn theo thời gian, khó tiêu thụ nh máy móc,thiết bị lại phải khác. Để đảm bảo cần thiết phải đánh giá lại giá trị tài sản đảm bảo mà mức độ thờng xuyên của nó phụ thuộc vào từng trờng hợp cụ thể để đối phó kịp thời khi có dấu hiệu khả nghi xuất hiện vào thời điểm trả nợ, khách hàng không trả nợ đợc, sở sẽ giải quyết bằng cách phát mãi tài sản đảm bảo, nếu doanh nghiệp bị phá sản, phải trả hết số nợ do tài sản đảm bảo cha đủ để trả nợ trớc khi trả các món nợ khác. Ngời có đảm bảo tài sản đợc u tiên đòi nợ hơn các chủ nợ khác.
II.8. Cần coi tài sản đảm bảo là một bộ phận cấu thành ngun tắc tín dụng nên thờng xun kiểm tra, đơn đốc và chú ý hơn nữa đến công tác quản lý, điều hành việc xử lý.
-Coi trọng tài sản đảm bảo, xem nó nh một bộ phận cấu thành ngun tắc tín dụng cũng là chủ trơng của ngân hàng nhà nớc, nó tạo sự bình đẳng giữa ngân hàng và khách hàng do đó hạn chế đợc quan niệm khơng đúng coi tài sản đảm bảo là điều kiện tiên quyết thì xem xét cho vay; tạo điều kiện cho ngân hàng lựa chọn khách hàng sao cho có uy tín, hoạt động có hiệu quả, có khả năng trả nợ để cho vay ; lựa chon đợc biện pháp bảo đảm phù hợp với cả hai bên và lựa chọn tài sản đảm bảo. Đó là nhân tố quan trọng giúp giảm bớt tồn đọng tài sản cần phải xử lý.
-Đối với tài sản đảm bảo thuộc diện sẽ phát mãi cần thờng xuyên bảo quản, bảo dỡng, tránh việc sau khi tòa án quyết định phát mãi thì tài sản đã cũ kỹ, hỏng hóc, giảm giá khiến ngân hàng khơng thể thanh lý đợc.
-Sở đề ra kế hoạch từng ngời, từng việc để nâng cao trách nhiệm, hiệu quả.