I. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.2Đặc điểm của thị trường bất động sản
2. Khái niệm, đặc diểm và phân loại thị trường bất động sản
2.2Đặc điểm của thị trường bất động sản
Hàng hoá BĐS là loại hàng hoá đặc biệt nên thị trường BĐS cũng có những đặc điểm riêng.
Thứ nhất, tính cách biệt giữa hàng hố với địa điểm giao dịch
Đối với những hàng hố thơng thường địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện của hàng hố thơng giao dịch, còn đối với BĐS, địa điểm giao dịch thường cách biệt với hàng hoá BĐS giao dịch. Đó là do đặc điểm của hàng hố BĐS: có vị trí cố định không thể di dời được. Hoạt động giao dịch bất động sản thường được tiến hành trên các chợ hàng hoá BĐS, các chợ này
Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam
rất đa dạng, có thể là các trung tâm giao dịch lớn (chợ địa ốc), có thể là tại các văn phòng giao dịch bất động sản của các cơng ty BĐS, hay cũng có thể là tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước, qua mạng internet…đều tạo nên chợ giao dịch bất động sản.
Quan hệ giao dịch BĐS không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch hay chợ giao dịch mà phải thông qua các khâu như:
- Đàm phán tại các chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về BĐS giao dịch;
-- Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thông tin về BĐS;
-- Đăng ký pháp lý.
Từ đặc điểm này cho thấy:
-- Kiểm soát thị trường BĐS không thể tiến hành như với thị trường các hàng hoá khác bày bán trên các sạp hàng: tem nhãn, xuất xứ nguồn gốc, chất lượng…mà phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc.
-- Quan hệ giao dịch BDS không thể tiến hành trong một thời gian ngắn, do đó dễ gặp cá biến cố cửa thực tiễn như biến động giá cả, thay đổi của pháp luật hay sự thay đổi của các điều kiện mơi trường… Điều đó buộc các bên phải ấn định quan hệ giao dịch trong một thời điểm nhất định; thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch càng kéo dài, tính rủi ro càng cao, do vậy muốn nâng cao tỷ lệ thành cơng của các giao dịch càng kéo dài, tính rửi ro càng cao, do vậy muốn nâng cao tỉ lệ thành cơng của giao dịch BDS thì điều quan trọng là tìm các giải pháp rút ngắn thời gian các khâu của quá trình giao dịch.
-- Mọi đối tượng tham gia vào thị trường BĐS đều phải trải qua đầy đủ các khâu giao dịch trên. Đó là điều có tính chất bắt buốc đối với thị trường BĐS chính thức, có kiểm sốt của Nhà nước
Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam
Thứ hai, thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các
quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS
Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định. Đặc điểm của đất đai là khơng hao mịn hay khơng mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hoá khác. Điều mà họ muốn là các quyền hay lợi ích do đất đai mang lại. Do đó khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như các hàng hố thơng thường mà phải dựa trên khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai.
Thứ ba, thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc
Bất động sản có đặc điểm khơng thể di dời được, gắn liền những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó cung cầu ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mơ và trình độ phát triển. Mặt khác BĐS cịn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán thị hiếu nên mỗi vùng, mỗi khu vực có những đặc trưng riêng về cung và cầu BĐS. Người ta không thể di dời BĐS từ nơi này sang nơi khác, cũng không thể di chuyển tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực này sang vùng khác, khu vực khác. Vậy nên thị trường BĐs mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc. Thực tế cho thấy, thị trường BĐS ở các đô thị, ở các vùng đang trong q trình đơ thị hố, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hố, du lịch… thường có quy mơ, trình độ trình độ phát triển cao hơn so với các vùng khác.
Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch BĐS thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả BĐS chỉ anhr hưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến thị trường BĐS của các vùng các khu vực khác. Ví dụ tháng 5 năm 2008 giá cả của các chung cư ở thành phố Hồ Chí Minh giảm mạnh nhưng ở
Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam
giá của thành phố Hồ Chí Minh. Khơng thể lấy cung cầu hay giá cả của vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác. Và cũng cần lưu ý khi tiến hành nghiên cứu thị trường BĐS thì phải đặt chúng trong từng vùng từng khu vực gắn chúng với các điều kiện tự nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của vùng của khu vực đó thì kết quả mới có ý nghĩa thực tiễn.
Thứ tư, thị trường BĐS là thị trường khơng hồn hảo
Mặc dù thị trường BĐS có nội dung phong phú nhưng là thị trường khơng hồn hảo. Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hố BĐS trong thị trường khơng đầy đủ và phổ biến như các loại hàng hoá khác. Sự so sánh giữa các BĐS cùng loại cũng khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá BĐS khơng chính xác như các hàng hố khác do kết cấu cơng trình, chất lượng cơng trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý đều được đo lường một cách tương đối, khó chính xác. BĐS mang tính vùng và tính khu vực, khơng phải bao giờ cũng tìm được cùng giống hệt nhau. Hơn nữa số lượng người tham gia cung cầu về mỗi loại BĐS đều có số lượng nhỏ, khơng đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hồn hảo.
Đặc điểm này dẫn đến những vấn đề như sau:
-- Giá BĐS khơng hồn tồn là giá cả cạnh tranh hồn hảo, trong nhiều trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc, do đó người bán có lợi thế độc quyền, nhờ đó có thể thu được lợi cao. Đây chính là điểm hấp dẫn đặc biệt của BĐS.
-- Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung cũng tăng thêm làm giá cả BĐS được đẩy lên cao sẽ tạo ra cơn sốt về giá. Thị trường BĐS khi đó sẽ rất sơi động, rất dễ tạo ra những cơn sốt giá của BĐS.
Thứ năm, cung về BĐS phản ứng chậm so với biến động về cầu và giá
cả bất động sản
Đối với các hàng hố thơng thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân bằng với cầu và giá lại quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên đối với hàng hoá BĐS, khi cầu tăng, cung bất động sản không thể phản ứng nhanh
Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
như các loại hàng hố khác. Đó là do đặc điểm của BĐS là thời gian tạo ra chúng là lâu vì cần phải có thời gian tìm hiểu thơng tin về đất đai làm thủ tục mua bán, sang nhượng, lập thiết kế, xin giấy phép xây dựng, thi công…
Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến biến động của giá cả theo hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá BĐS. Chính vì vậy nếu nhà đầu tư nào muốn kiếm được bộn tiền trong đầu tư kinh doanh thì nên có kế hoạch kinh doanh rõ ràng chi tiết, tính tốn cẩn thân và tính tốn trong dài hạn.
Thứ sáu, thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập
Sở dĩ như vậy là vì hàng hố BĐS khơng bày bán trên thị trường như các loại hàng hoá khá, người mua người bán khơng có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn được thị trường phù hợp với BĐS cần giao dịch. Hơn nữa BĐS thường có giá trị lớn, người mua và người bán BĐS thường ít có kinh nghiệm trong giao dịch đối với loại hàng hoá này, khi giao dịch lại phải hoàn tất nhiều thủ tục do đó đối với cả người mua cũng như người bán đều mất nhiều cơng sức để tìm hiểu thị trường, tìm kiếm thơng tin.
Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường BĐS, cần phải có các nhà tư vấn, mơi giới, đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm. Với sự tham gia của họ, các giao dịch BĐS sẽ trở nên dễ dàng hơn, trôi chảy hơn. Thực tế cho thấy nếu lực lượng tư vấn, mơi giới kém hiệu quả, chi phí BĐS sẽ tăng cao.
Vì thế, phải coi tư vấn, mơi giới trong hoạt động giao dịch BĐS là một nghề chuyên nghiệp độc lập. Các tổ chức, cá nhân muốn hoạt động kinh doanh BĐS bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản, nếu muốn hành nghề tư vấn môi giới BĐS nhất thiết phải trang bị cho mình những kiến thức chuyên nghiệp về mơi giới bất động sản, phải có chứng chỉ môi giới BĐS. Các khâu khác liên quan đến việc kinh doanh dịch vụ bất động sản khác như định giá BĐS, quản lý và điều hành sàn BĐS
Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam
cũng cần nghiêm túc xem xét và thực thi theo như yêu cầu của các cơ quan có thẩm quyền để nâng cao đội ngũ chất lượng lao động trong lĩnh vực này.
Thứ bảy, thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó việc quản lý của Nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS. Mọi BĐS đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng như những biến động của chúng. Mọi giao dịch BĐS phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường BĐS thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường BĐS ổn định hơn và an toàn hơn. BĐS được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng được tham gia vào tất cả các giao dịch, mua bán chuyển nhượng trao đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh, cổ phần…Hơn nữa, thơng qua kiểm sốt thị trường BĐS, Nhà Nước tăng nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch BĐS.
Thứ tám, thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Vì BĐS là vật có giá trị lớn nên mọi giao dịch đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn. Lượng vốn này phải được huy động từ thị trường vốn.
Thực tế cho thấy nếu khơng có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định thì thị trường BĐS cũng khơng thể phát triển lành mạnh và ổn định được. Những khủng hoảng về tài chính trên thế giới đều dẫn đến khủng hoảng của thị trường BĐS và ngược lại nếu thị trường BĐS rơi vào khủng hoảng thì cũng dẫn đến khủng hoảng xảy ra ở rất nhiều ngân hàng, có thể làm nhiều ngân hàng phá sản gây ra khủng hoảng tài chính sâu sắc. Chính vì vậy mới nói thị trường vốn và thị trường BĐS có mối quan hệ khăng khít, tác động qua lại rất rõ nét.
Thứ chín, thị trường BĐS là thị trường mà việc tham gia hoặc rút khỏi
Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam
Sở dĩ như vậy là vì BĐS thường là có giá trị lớn, khơng phải ai cũng có khả năng chi trả cho những BĐS trị giá nhiều tỷ đồng, nên người mua thường không đông, việc mua bán không thể tiến hành đơn giản và nhanh chóng như đối với các hàng hoá khác. BĐS là những yếu tố vật chất có tính lâu bền, khó chuyển đổi cơng năng và tính chất, do vậy khơng dễ gì thay đổi định hướng đầu tư khai thác các cơng trình BĐS. Đặc điểm này đòi hởi những người tham gia thị trường BĐS phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời tính tốn giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết định đầu tư.