I. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
3. Vai trò của bất động sản đối với phát triển kinh tế
Thơng qua việc phân tích tác động của thị trường BĐS đến các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân, ta có thể thấy được vai trị của BĐS đối với phát triển kinh tế.
Hình 1 : Bất động sản trong đóng góp vào GDP sử dụng
Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam
GDP sử dụng
Tổng tiêu dùng cuối
cùng Tổng tích lũy Chênh lệch xuất nhập
khẩu Tiêu dùng chính phủ Tiêu dùng tư nhân Tích lũy tài sản cố định
Tích lũy tài sản lưu động
Tích lũy tài sản
khác Tích lũy tài sản bất động sản
Thiết bị gắn với
tài sản trên đất Vật kiến trúc Tài sản khác
Thị trường hàng hóa dịch vụ Thị trường máy móc thiết bị Thị trường vật liệu xây dựng Thị trường sức lao động Thị trường bất động sản
(Nguồn: Viện nghiên cứu kinh tế trung ương-CIEM)
Hàng hố BĐS có liên quan trực tiếp tới tích luỹ tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào quan trọng trong hầu hết các ngành sản xuất kinh doanh. So với tích luỹ tài sản lưu động thì tích luỹ tài sản cố định (trong đó BĐS chiếm tỷ trọng chủ yếu) thường lớn gấp từ 7-9 lần. Việc khai thác hiệu quả thị trường BĐS sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho các nhà kinh doanh BĐS mà còn cả với các tổ chức sử dụng hàng hoá BĐS vào hoạt động sản xuất kinh doanh.
-Thị trường BĐS là yếu tố hàng đầu tác động đến quyết định tăng
Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam
Tuỳ theo quy mơ và trình độ phát triển, các nền kinh tế thị trường trên thế giới đều rất quan tâm đến tổng tích luỹ và tiêu dùng của nền kinh tế. Ở mức thấp tổng tích luỹ thường chiếm tỷ trọng 10-20% GDP( tổng sản phẩm quốc nội); ở mức cao tỷ trọng này chiếm 30-40% GDP
Tài sản cố định bao gồm nhiều loại nhưng tài sản BĐS thường chiếm đa phần, thường trên 60% tổng tích luỹ tài sản cố định. Tài sản BĐS với tư cách là hàng hoá lưu thông trên thị trường đã trực tiếp trở thành một trong những thành tố quan trọng của GDP. Quy mô của thành tố này đối với những nền kinh tế có tỷ trọng tích luỹ thấp cũng chiếm tới 5-10% GDP, đối với những nền kinh tế có tỷ lệ tích luỹ cao có thể chiếm tới 15-20% GDP
Với quy mơ đó, thị trường BĐS nóng lên sẽ làm cho nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao hơn so với bình thương, và khi nguội đi sẽ làm cho tăng trưởng giảm đi.
-Động thái phát triển của thị trường BĐS tác động đến nhiều loại
thị trường trong nền kinh tế
Do các quan hệ liên đới nhân quả, thị trường BĐS ngoài sự vận hành của chính mình thì thị trường này cịn tác động vào nhiều thị trường khác.
TDễ thấy nhất là thị trường máy móc thiết bị và thị trường vật liệu xây dựng là hai loại thị trường cung cấp sản phẩm đầu vào cho nhu cầu xây dựng cơng trình nhà ở, cửa hàng, trung tâm thương mại khách sạn, các khu nghỉ mát, nghỉ dưỡng, nhà máy, khu công nghiệp, khu chế xuất,…Trên thực tế nhiều cơng trình chi tiêu cho vật liệu xây dựng lớn hơn cho thiết bị máy móc (như cơng trình nhà chung cư); ngược lại có những cơng trình thì chi cho thiết bị máy móc nhiều hơn cho vật liệu xây dựng (như cơng trình nhà máy điện). Dù có sự khác biệt đó tất cả các chi phí về vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị đều nhập lại với các chi phí khác trong q trình tạo lập tài sản BĐS để hình thành tổng chi phí (giá thành) của tài sản đó. Khi tài sản BĐS được trao đổi,
Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam
mua bán trên thị trường thì giá cả các bên nhất trí xác định có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá thành đó.
-Thị trường BĐS tác động liên thông tới thị trường lao động
Thị trường BĐS trực tiếp tác động vào thị trường lao động và ngược lại. Việc sử dụng đất trong trồng trọt chăn nuôi, xây dựng các tài sản BĐS trên đất thì ln đòi hỏi phải huy động nguồn lực tham gia. Khi bên cầu của thị trường BĐS tăng lên thì việc tăng cung hàng hố BĐS sẽ trơng chờ phần quan trọng vào việc tạo lập thêm hàng hoá BĐS mới. Điều này tạo ra triển vọng tạo thêm nhiều chỗ làm mới để thu hút lao động xã hội. Ngược lại khi cung vượt quá cầu trên thị trường BĐS thì việc cắt giảm nhân cơng cũng khó tránh khỏi, tạo ra hàng loạt vấn đề kinh tế, xã hội, chính trị phải giải quyết
-Thị trường BĐS tác động đến thị trường tài chính tiền tệ
Tác động của thị trường BĐS còn tác động rất mạnh đến thị trường tài chính tiền tệ. Trên thực tế khi lãi suất tiền gửi thấp đáng kể so với lợi nhuận có thể thu được từ hoạt động kinh doanh BĐS thì nhiều nhà đầu tư sẵn sàng không gửi tiền vào ngân hàng, thậm chí rút tiền gửi ra khỏi ngân hàng, đàm phán để được ngân hàng cho vay thêm để đầu tư vào BĐS. Tình trạng này tác dụng vào thị trường tín dụng cả ở phía cung tín dụng cả ở phía cầu tín dụng. Đã xảy ra khơng ít đổ vỡ làm phá sản hàng loạt các nhà đầu cơ BĐS và các tổ chức tín dụng tham gia vào q trình đầu cơ này. Trong lịch sử, bất động sản đã từng là nguyên nhân duy nhất gây ra sự phá sản của 4.800 ngân hàng của Hoa Kỳ trong giai đoạn 1931-1933. Với các cấu trúc chi tiêu, hàng trăm thành phố và chính quyền địa phương đã bị vỡ nợ, mất khả năng chi trả vào năm 1933 cũng chỉ vì dự báo khả năng nguồn thu dựa chủ yếu vào hoạt động kinh doanh bất động sản, và giả định căn cứ vào lúc tăng trưởng trơng có vẻ khả quan nhất.
Ở trạng thái bình thường thị trường BĐS và thị trường tài chính tiền tệ nương tựa vào nhau để cùng phát triển. Những giao dịch BĐS luôn kéo theo
Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam
những giao dịch tài chính, tiền tệ. Đơn giản nhất trong mối quan hệ này là các tổ chức tài chính, tiền tệ đứng giữa người mua và người bán BĐS để giúp họ thanh tốn các khoản tài chính với nhau một cách an tồn, tiện lợi và hiệu quả. Ở mức phức tạp hơn, tổ chức tài chính tiền tệ có thể cho bên mua BĐS vay một khoản tài chính để thanh tốn cho bên bán BĐS. Hoặc cho bên bán vay một khoản tài chính để nâng cấp tài sản trước khi đem bán. Ở mức cao hơn, tổ chức tài chính tiền tệ trực tiếp cùng với tổ chức kinh doanh BĐS đầu tư để cùng sở hữu BĐS, đầu tư tạo hàng hoá cho thị trường BĐS rồi bán ra trên thị trường. Từ mối quan hệ này, khơng ít các ngân hàng địa ốc, quỹ xây dựng nhà ở … đã được hình thành và phát triển tại nhiều quốc gia trên thế giới.