Đầu tư bất åộng sản thành cơng cịn tưy thuộc vào nhu cầu của thị trường. Tại thời åiểm muốn åầu tư, thị trường åang åi lèn hay åi xuống, hoặc åang åứng về phêa ai? là åiều các nhà åầu tư phải xác åịnh trưởc khi rót vốn.
Trong Kú 3 của chuyèn åề Gïc nhìn chuyên sâu về đầu tư bất động sản, các nhà åầu tư åã nhận diện åầy åủ 8 loại hénh åầu tư bất åộng sản. Đây là tiền åề åể các nhà åầu tư lựa chọn sản phẩm nào nèn åầu tư.
Nhưng åầu tư bất åộng sản thành cơng cịn tưy thuộc vào nhu cầu của thị trường. Tại thời åiểm åó, thị trường åang åi lèn hay åi xuống? Thị trường åang åứng về phêa ai? Và các nhà åầu tư cần kiểm soát åộ kú vọng thế nào? Trong Kú 4 (Phần 1): Xác định thị trường bất động sản, các chuyèn gia sẽ åưa ra những gợi ù åể trả lời cho những thắc mắc trèn.
1. Đánh giá vận động của thị trƣờng
Như åã nói trong Kú 3: Các loại hénh åầu tư, åầu tư bất åộng sản phổ biến hiện nay bao gồm 8 loại hénh. Để lựa chọn åầu tư một hay nhiều loại hénh vào thời åiểm nào töy thuộc vào việc các nhà åầu tư xác åịnh åược sự vận åộng lèn - xuống của các loại hénh åầu tư åó.
Cụ thể, các chuyèn gia åưa ra hai nguyèn tắc thị trường và giá trị åể xác åịnh thị trường vận hành. Động lực thị trường vận hành theo quy luật cung - cầu. Nguồn
cung cao và nhu cầu thấp dẫn åến giá giảm. Ngược lại, khi nguồn cung thấp và nhu cầu cao, giá sẽ täng.
Xác åịnh giá trị åược thiết lập dựa trèn một thỏa thuận giữa một người sẵn sàng bán và một người sẵn sng mua. Trũ chi kỗo co din ra gia cỏc mong muốn của người bán và số tiền người mua sẵn sàng chi trả.
Để åưa ra nhận åịnh thị trường rõ ràng, các nhà åầu tư cần lièn tục tém hiểu về ténh trạng thị trường trong khu vực và những khu dân cư cụ thể. Có 4 vấn åề mà các nhà åầu tư cần làm rõ:
Tồn kho bất động sản: Đang åược bán vởi giá bao nhiêu và số lượng tồn
kho täng hay giảm
Số ngày trên thị trường: Mất bao lâu åể những cän nhà rao bán có åược
người mua
Giá trên mét vuông: Một chỉ báo so sánh giá tốt - khi một nhóm các bất
åộng sản có chung chất lượng và åặc åiểm
Thay đổi trong quang cảnh địa phương: Theo dõi các thay åổi tại những
công ty tuyển dụng lởn, khu mua sắm, trường học, các dịch vụ cộng åồng và luật pháp åịa phương ảnh hưỠng tởi nhà åất.
Những dự án nhiều tiềm näng khi rục rịch ra mắt hay mỠ bán sẽ tạo ra những “cơn sóng” ảnh hưỠng åến thị trường bất åộng sản. Nhà åầu tư nào nắm åược cơ hội này dư có åầu tư mua åể Ỡ, chuyển nhượng hay cho thuè åều sinh lời. Có thể kể åến dự án Swan Bay của chủ åầu tư SwanCity là một ví dụ. Nằm trên bán åảo Nhơn Trạch vởi vị trí di chuyển thuận tiện, khơng quá xa trung tâm, Swan Bay có giá bán cøng như ténh hénh chuyển nhượng tương åối tốt. Khi mỠ bán giai åoạn 1 cøng như ra mắt 66 cän biệt thự giởi hạn åều nhận åược sự quan tâm của khách hàng.
Swan Bay là một trong các dự án åược các nhà åầu tư quan tâm và rót vốn vì có nhiều tiềm näng trong vị trí, hạ tầng giao thơng cøng như tiện ích.
Empire City Thủ Thièm cịn “nóng” hơn khi tính åến thời åiểm này, sau ba lần giởi thiệu tởi khách hàng, các sản phẩm åều nhận åặt chỗ và giao dịch hết ngay sau ngày ra mắt.
Nhận diện åược nguồn cung - cầu các loại hénh cøng là yếu tố quan trọng åể các nhà åầu tư rót vốn. Nguồn cung các cän hộ shophouse hiện còn khá êt nhưng nhu cầu åối vởi dự án này luôn cao. Hiện tại, số lượng cän hộ rung ra trèn thị trường tương åối thấp so vởi cöng kú näm 2017, các nhà åầu tư có xu hưởng mua dự trữ åể tung ra vào thời åiểm sau.
Một thực tế nhận thấy rằng, åể ra quyết åịnh åầu tư kịp thời, các nhà åầu tư trưởc åó åã phải có một quá trénh tém hiểu, nhận åịnh, åánh giá thị trường åể åưa ra xu hưởng vận åộng của thị trường. Chênh việc chỉ ra åược xu hưởng vận åộng åi lèn hay åi xuống sẽ gi÷p các nhà åầu tư åón åầu åược thị trường, kiếm åược khoản lợi nhuận hấp dẫn.
Khả näng nắm bắt thị trường hiện tại của các nhà åầu tư sẽ åược phát huy khi thị trường thay åổi, dö thay åổi theo xu hưởng åi lèn (täng giá) hay åi xuống (mất giá), và ngay cả khi thị trường ổn åịnh.
Khi nhận biết åược thị trường có xu hưởng åi lèn, người bán có thể åịnh giá cao hơn và kú vọng giá thị trường sẽ “theo kịp”, åem lại cho họ số tiền mong muốn vởi åiều kiện thị trường tiếp tục täng trưỠng. Những người bán muốn täng giá khi thị trường täng trưỠng thường giữa giá Ỡ mức thị trường và bán nhà ngay thời åiểm åó.
Khi nhận biết åược thị trường åi lèn, người bán có thể åịnh giá cao hơn và kú vọng giá thị trường sẽ theo kịp, mang lại cho họ số tiền mong muốn.
Khi giá thị trường giảm sút, những người bán thường mắc sai lầm là åịnh giá quá cao, hy vọng thu hút những chào mua mong muốn và nghë rằng họ sẽ giảm giá sau nếu kế hoạch không bán åược nhà.
Khi giá thị trường giảm s÷t, người bán thường mắc sai lầm åịnh giá quá cao và không theo kịp thị trường.
Thực tế chứng minh những người làm vậy không bao giờ giảm giá kịp vởi thị trường. Do vậy, người bán cần åịnh giá å÷ng åể bán åược nhà thay vé “giảm giá theo thị trường” và mất nhiều thời gian åể bán.
Định giá là một công việc vất vả. Trong Kú 5 của chun åề Góc nhìn chun
sâu về đầu tư bất động sản, chuyèn gia sẽ tư vấn cho các nhà åầu tư các bưởc
åịnh giá hợp lù vởi sự vận åộng của thị trường.
Bèn cạnh việc nhận åịnh åược vận åộng của thị trường từ åó åón åầu thị trường bất åộng sản, các chuyèn gia tư vấn các nhà åầu tư cần åánh giá åược kú vọng åể có những quyết åịnh hợp lù vởi vận åộng của thị trường.