Nối tiếp kú 5 – Những phương pháp åịnh giá bất åộng sản dành cho nhà åầu tư thuộc chuyèn åề Góc nhìn chun sâu về åầu tư bất åộng sản, Rever ra mắt kú 6 vởi nội dung: Có nèn vay ngân åầu tư bất åộng sản.
1. Các hình thức vay vốn ngân hàng đƫu tƣ
Hiện nay, ngân hàng trong và ngồi nưởc có khá nhiều hénh thức cho vay vốn. Tuy nhièn 2 hénh thức vay vốn ngân hàng phổ biến nhất là: vay tên chấp và vay thế chấp
- Vay thế chấp là hénh thức vay truyền thống của ngân hàng. Theo hénh thức vay thế chấp thé bạn phải có tài sản åảm bảo mởi åược vay. Hạn mức vay khá cao lèn åến 80% giá trị tài sản. Lãi suất của hénh thức vay thế chấp cøng phö hợp vởi khoản vay. Thời hn vay kỗo di ồn ti ồa 25 nọm tuỳ theo nhu cầu người vay. Hénh thức vay này phö hợp vởi cả cá nhân và doanh nghiệp.
- Vay tiền tên chấp là một trong những hénh thức cho vay của ngân hàng. Vay tên chấp khơng åịi hỏi tài sản åảm bảo, nhưng thay vào åó bạn sẽ phải lấy uy tín của ménh làm cơ sỠ åể ngân hàng quyết åịnh có cho bạn vay hay không.
Uy tên của bạn åược thể hiện qua xác minh thu nhập cøng như xác minh tên dụng. Tuú vào mỗi ngân hàng mà bạn có thể vay một khoản tài chênh từ vài triệu åồng åến hàng träm triệu åồng nếu åiều kiện của bạn phö hợp vởi åiều kiện của ngân hàng.
Thời hạn vay tên chấp cøng khá linh hoạt, bạn có thể åược vay tên chấp lèn åến 60 tháng tuú hỗ trợ của các ngân hàng.
Thông thường, các khoản vay tên chấp hoặc thế chấp sẽ åược sử dụng như khoản vay tièu döng åể åầu tư bất åộng sản. Đặc biệt là vay thế chấp, người mua bất åộng sản sẽ sử dụng chênh tài sản ménh mua åể trỠ thành tài sản åảm bảo åể åược ngân hàng cho vay lèn åến 70% gêa trị tài sản.
Cần cân nhắc kỹ lưỡng trưởc khi có ù åịnh vay ngân hàng åể åầu tư bất åộng sản
Nếu bạn có nhu cầu vay vốn åể åầu tư bất åộng sản, bạn nèn tém åến ngân hàng åể vay vốn. Vì vay vốn ngân hàng có sự åảm bảo cao bỠi pháp lý thay vì bạn tém åến “chợ åen” sẽ phải chịu mức lãi suất cao quá luật åịnh. Tuy nhiên, trưởc khi có ù åịnh vay vốn ngân hàng åể åầu tư bất åộng sản, bạn cần cân nhắc kỹ lưỡng tình hình thị trường bất åộng sản, loại hénh åầu tư, cøng như lãi suất hàng tháng phải trả åể có åược khoản åầu tư tiềm näng và tránh åược rủi ro åến mức thấp nhất có thể.
2. Chính sách tín dụng của ngân hàng đối với thị trƣờng bƩt động sƧn
2018
Xỗt theo thc t, vay vn ngõn hng ồu tư bất åộng sản khơng cịn là åiều xa lạ åối vởi nhiều người. Người ta thường döng khoản vay tên chấp, thế chấp åể trỠ thành khoản vay tièu döng và åầu tư bất åộng sản. Trong vài näm trỠ lại åây hénh thức vay vốn ngân hàng åể åầu tư bất åộng sản phát triển mạnh mẽ. Tuy nhièn, hiện nay khi giá nhà åất åang täng nóng, các ngân hàng siết vốn vay bất åộng sản.
Trong åó, thị trường bất åộng sản näm 2018 sẽ phải åối mặt vởi nhiều thách thức, khó khän về quan hệ cung - cầu, tiếp cận quỹ åất åầu tư, thủ tục hành chênh nhưng trưởc hết là khó khän trong việc tiếp cận vốn vay tên dụng ngân hàng. Hiện nay ngân hàng nhà nưởc åang tiếp tục thực hiện lộ trénh hạn chế dần nguồn tên dụng rót vào bất åộng sản.
Khơng chỉ lënh vực bất åộng sản mà các lënh vực nóng khác như chứng khốn, tiêu dùng cøng åang bị ngân hàng siết chặt tín dụng
Các ngân hàng nhà nưởc hiện nay åang chỉ åạo các ngân hàng thương mại cöng chuyển dịch cơ cấu tên dụng theo hưởng tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh. Đồng thời, ngân hàng siết chặt tập trung vốn cho vay vào lënh vực bất åộng sản, sử dụng vốn åể cho vay trung và dài hạn, åảm bảo khả näng thanh khoản.
Ngoài ra các ngân hàng sẽ thường xuyèn rà soát, åánh giá và theo dõi tiến åộ của các bất åộng sản, näng lực tài chênh của khách hàng, khoản tên dụng và tài sản bảo åảm åể có biện pháp xử lù tương ứng.
Không chỉ lënh vực bất åộng sản bị ngân hàng siết chặt tên dụng, hàng loạt các lënh vực nóng khác như chứng khốn, tièu dưng cøng bị ảnh hưỠng.
Vởi lënh vực vay tièu dưng, ngân hàng nâng cao, kiểm sốt hiệu qu cụng tỏc xỗt duyt hồ sơ. Đặc biệt, giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn cho vay tièu döng nhưng thực chất là åể åầu tư, kinh doanh bất åộng sản hay chứng khốn.
Đây khơng phải lần åầu tièn Ngân hàng kiểm soát vốn vào lënh vực bất åộng sản, chứng khoán. Trong thời gian qua, các lënh vực trèn åều täng trưỠng quá nóng. Kể cả tên dụng cho vay tièu döng trong näm 2017 cøng täng åến 60%. Việc siết chặt cho vay bất åộng sản tác åộng lởn åến thị trường bất åộng sản. Theo nhiều chuyèn gia nhận åịnh, chủ trương này hợp lù trong bối cảnh các dự án cao cấp ngày càng nhiều, lượng cung täng mạnh khiến phân kh÷c này åang có dấu hiệu dư thừa, các nguy cơ têch tụ nhiều nợ xấu, khiến thị trường có nguy cơ xảy ra Ʊ bong bóngƱ.
3. Nhà đƫu tƣ nào thích hợp vay ngân hàng đƫu tƣ bƩt động sƧn
Nếu vay tiền ngân hàng åể åầu tư bất åộng sản sinh lời thé nhất åịnh nhà åầu tư phải åảm bảo các yếu tố sau åây:
- Điều kiện kinh tế tương åối tốt - Thu nhập hàng tháng ổn åịnh
Những người có ù åịnh vay vốn ngân hàng åể åầu tư bất åộng sản phải là những người có thu nhập ổn åịnh hàng tháng
Vé åầu tư bất åộng sản là åầu tư trung hạn nên nếu có khả näng åáp ứng åược åiều kiện trên thì việc vay tiền ngân hàng åể åầu tư bất åộng sản vẫn là 1 loại hénh åầu tư mang lại lợi nhuận tốt. Tuy nhiên, nếu như khơng có nguồn vốn cố åịnh lởn hơn 50% số tiền bạn phải trả ngân hàng hàng tháng thì bạn sẽ dễ dàng bị phá sản khi có sự cố. Ngồi ra, åể hạn chế số tiền lãi phải trả hàng tháng, cho thuê ngay bất åộng sản åầu tư tại thời åiểm åó trưởc khi chờ täng giá cøng là một giải pháp.
4. Tiềm năng và thách thức khi vay vốn ngân hàng đƫu tƣ bƩt động sƧn
a. Tiềm năng:
Trong bối cảnh xã hội ngày càng phát triển, thị trường bất åộng sản luôn là ngành åầu tư tiềm näng sinh lợi lởn. Thị trường bất åộng sản vẫn åang có sức hút ổn åịnh, giá åất nông nghiệp, åất thổ cư, åất nền cho åến các loại hénh cän hộ cao cấp, cän hộ nghỉ dưỡng åều có biến åộng mạnh. Việc åầu tư một cách
mạnh dạn bằng cách vay vốn ngân hàng åược åánh giá cả và khả näng thu lợi nhuận từ åây là rất lởn nếu như tém hiểu kỹ thị trường và loại hénh åầu tư.
b. Thác thức:
Đi liền vởi tiềm näng luôn là những thách thức to lởn mà nhà åầu tư bất åộng sản phải åối mặt khi vay vốn ngân hàng åể åầu tư bất åộng sản, nhất là trong bối cảnh hiện nay, các ngân hàng åang siết chặt vòng vốn cho bất åộng sản. Mức lãi suất åể các nhà åầu tư phải trả cho nguồn vốn åầu tư bất åộng sản là không hề nhỏ. Vé vậy, trưởc khi quyết åịnh åầu tư, các nhà åầu tư phải cân nhắc kỹ loại hénh sản phẩm åầu tư. Tránh trường hợp chịu lãi suất cao và sản phẩm có tờnh thanh khon kỗm, khú ồu t. Trong trng hợp bất åộng sản bị rởt giá hay không thể bán, nhà åầu tư không chỉ mất åi lợi nhuận mà còn dẫn åến thua lỗ, thậm chê là phá sản. Để tém hiểu rõ thèm các ưu åiểm và khuyết åiểm của các loại hénh åầu tư bất åộng sản, mời bạn åón åọc Kú 3 chuyèn åề Góc nhén chuyèn sâu về åầu tư bất åộng sản mang tèn: 8 loại hénh åầu tư bất åộng sản.
5. Kinh nghiệm vay vốn ngân hàng đƫu tƣ bƩt động sƧn an toàn
Thứ nhất: Bạn nèn chọn mua bất åộng sản có vị trê kết nối giao thơng trung bình åến khá.
- Thứ hai: Nơi bạn có ù åịnh åầu tư phải là nơi có cụm dân cư mật åộ từ vừa åến åơng å÷c. Vé những nơi này thường có cơ sỠ hạ tầng phát triển, åáp ứng nhu cầu việc làm cao nèn những nơi này rất thêch hợp åể åầu tư bất åộng sản.
Cần lựa chọn loại hénh åầu tư bất åộng sản thích hợp åể tránh rủi ro
- Thứ ba: Đầu tư vào những sản phẩm an tồn, có pháp lù hồn chỉnh bao gồm: có sổ åỏ, khơng quy hoch, cú giy phỗp xõy dng.
- Thứ tư: Định giá bất åộng sản trưởc khi åầu tư åể tránh bị mua hở giá. Cần tém åến chuyèn gia hoặc những người hiểu biết về thị trường bất åộng sản. Hoặc tự so sánh, åánh giá sản phẩm vởi khu lân cận trong thời gian gần nhất. Đây là nguyèn tắc kiếm lời khi mua không chờ åến khi bán, giảm rủi ro trong quá trénh åầu tư bất åộng sản bằng vay vốn ngân hàng. Bạn có thể åón åọc Kú 5 của chuyèn åề Góc nhén chuyèn sâu về åầu tư bất åộng sản mang tèn: Định giá bất åộng sản åể có cái nhén chi tiết về tầm quan trọng của việc åịnh giá bất åộng sản cøng như làm sao åể åịnh giá bất åộng sản một cách chênh xác nhất.
- Thứ näm: Tém hiểu thật kỹ tênh thanh khoản thật sự của bất åộng sản trưởc khi åầu tư. Chỉ nèn åầu tư vào bất åộng sản có thanh khoản tốt có thể bán nhanh khi cần tiền, tránh rủi ro chôn vốn bất khả kháng.
- Thứ sáu: Chỉ vay vốn ngân hàng trong ngưỡng an toàn, 50% giá trị tài sản trỠ xuống. Cân nhắc kỹ åến lãi suất thả nổi.
- Thứ bảy: Khi có êt tiền åầu tư bất åộng sản thé cần chọn thời gian åầu tư vào thời åiểm thêch hợp như thị trường khủng hoảng, giá sụt mạnh. Thị trường åang nóng sốt, phải biết Ʊliệu cơm gắp mắmƱ, cân nhắc khả näng åầu tư của chênh ménh, nhất là khi bạn åi vay vốn ngân hàng åể åầu tư bất åộng sản.
Phương pháp åầu tư bất åộng sản mởi không cần vay vốn ngân hàng
Đầu tư vào các dự án có chủ åầu tư nưởc ngoài åang là phương án tối ưu dành cho những nhà åầu tư êt vốn nhưng muốn åầu tư bất åộng sản mà không phải vay vốn ngân hàng.
Theo åiều 57 Luật Kinh doanh bất åộng sản về việc thanh toán trong mua bán, thuè mua bất åộng sản hénh thành trong tương lại quy åịnh:
“ Việc thanh toán trong mua bán, thuè mua bất åộng sản hénh thành trong tương lai åược thực hiện nhiều lần, lần åầu không quá 30% giá trị hợp åồng, những lần tiếp theo phải phö hợp vởi tiến åộ xây dựng bất åộng sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp åồng khi chưa bàn giao nhà, công trénh xây dựng cho khách hàng. Trường hợp bèn bán, bèn cho thuè mua là doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngồi thì tổng số khðng q 50% giá trị hợp đồng”.
Chênh vé vậy những dự án của chủ åầu tư nưởc ngồi ln thu h÷t rất nhiều nhà åầu tư bỠi khả näng thanh toán chậm, tối åa 50% trong 2 näm åầu tièn. Điều này gi÷p cho người mua chủ åộng dịng tiền mà khơng cần vay vốn ngân hàng.