Sau khi hiểu åược cách thức vận åộng của thị trường, xác åịnh tiềm näng dự án, các nhà åầu tư cân nhắc vởi kú vọng bản thân åể có thể åưa ra quyết åịnh åầu tư hợp lù.
Như åã giởi thiệu trong phần 1 của Kú 4 Chuyèn åề: Góc nhìn chun sâu và
đầu tư bất động sản, vởi 8 loại hénh åầu tư, các nhà åầu tư cần åưa ra åược suy
åoán chênh xác về thời åiểm åi lèn cøng như åi xuống của thị trường.
Trong phần 2 của Kú 4, các chuyèn gia sẽ åưa ra những khêa cạnh åánh giá åể các nhà åầu tư kiểm soát kú vọng åầu tư của bản thân.
1. Kiểm soát kỳ vọng nhà đƫu tƣ
Khi åã nắm åược vận åộng của thị trường, nguồn cung - cầu thời åiểm hiện tại, các nhà åầu tư cần åánh giá tởi mong muốn của bản thân vởi nguồn åầu tư có phư hợp vởi thị trường hay không.
Nếu thị trường åất nền chững lại, việc tung sản phẩm åất nền vởi giá cao sẽ không mang về lợi nhuận cao. Nếu thị trường cän hộ có nguồn cung thấp thì các nhà åầu tư thay vì cố gắng bán ra, thì mua trữ lại chờ nhu cầu täng trỠ lại. Để có åược nhận åịnh åầy åủ về åầu tư bất åộng sản từ các chuyèn gia, bạn có thể tham khảo tài liệu dưởi åây:
Nhà åầu tư cần xác åịnh những yếu tố ảnh hưỠng tởi giá trị nguồn åầu tư gồm:
Các thương vụ, giao dịch gần đây: Xem xét các sản phẩm tương åương
trong khu vực vừa åược bán là cách xác åịnh giá thị trường
Vị trí: là một trong những yếu tốt quan trọng nhất xác åịnh giá sản phẩm
åầu tư
Tình trạng: Tình trạng tài sản ảnh hưỠng tởi giá và tốc åộ giao dịch vì
người mua tiềm näng thường åưa ra quyết åịnh dựa trên cảm xúc, do åó ấn tượng ban åầu rất quan trọng
Thời điểm: giá trị tài sản bị ảnh hưỠng bỠi tình hình thị trường bất åộng
sản. Kết hợp åịnh giá và chiến lược thị trường sao cho bán åược trong 30 ngày åầu tiên từ lúc åäng bán.
Dù giá thấp sẽ thu h÷t åược nhiều người xem nhưng khơng åảm bảo việc bán nhà cøng như mục tiêu tài chính của nhà åầu tư.
Trong 5 yếu tố trèn, các nhà åầu tư chỉ có thể thay åổi åược hai åiều là giá và ténh trạng sản phẩm. Điều quan trọng, các nhà åầu tư không nèn åánh giá quá thấp dự án bất åộng sản. Một dự án åược åịnh giá tốt tạo ra hứng thú và thu hút người mua, khiến nhiều người åến xem và chào mua.
Một sản phẩm åược åịnh giá thấp sẽ thu h÷t người mua và có thể åược bán rất nhanh. Tuy nhièn, có thể bị bỏ qua bỠi các khách hàng, những người åặt ra câu hỏi “liệu sản phẩm åó có vấn åề gé mà lại bán giá åó?” cøng như những người mua tém kiếm khoảng giá cao hơn một ch÷t so vởi thị trường.
Một sản phẩm åược åịnh giá cao so vởi thị trường sẽ không nhận åược nhiều sự quan tâm của khách, åäng bán lâu nèn giảm giá sẽ khiến người mua nhén nhận không tốt. Giá trị tài sản bị ảnh hưỠng bỠi ténh hénh thị trường bất åộng sản. Thị trường là khách quan, ch÷ng ta có thể kết hợp việc åịnh giá và chiến lược thị trường sao cho tận dụng åược 30 ngày åầu tièn åäng bán bất åộng sản.
Những sản phẩm bất åộng sản “hot”, có tiềm näng trong tương lai vởi khả näng sinh lời tốt sẽ thu h÷t åược nhà åầu tư tém åến bèn cạnh yếu tố về thị trường còn cần bao gồm những yếu tố cốt lõi: chủ åầu tư uy tên; vị trê dự án åắc åịa; môi trường sống xung quanh chất lượng; hệ thống tiện êch nội khu vượt trội; hỗ trợ vay vốn ngân hàng, hạ tầng hoàn thiện; so sánh giá vởi các dự án lân cận; hồ sơ pháp lù åầy åủ.
Sau hàng loạt cơn sốt giá åất ảo và những dự án “ma” mà chủ åầu tư nhận tiền rồi biến mất, nhà åầu tư cần tém hiểu kë chủ åầu tư. Bạn cøng cần phải nắm åược thông tin näng lực tài chênh của chủ åầu tư, thể hiện trèn báo cáo tài chênh näm gần nhất; Uy tên truyền thông của chủ åầu tư thể hiện trèn các mặt báo trong và ngoài nưởc; Khảo sát người dân åang sinh sống tại khu vực về mức åộ hài lòng vởi các sản phẩm/dịch vụ mà chủ åầu tư åó åang cung cấp.
Sản phẩm bất åộng sản åược åánh giá tiềm näng dựa vào yếu tố: uy tín chủ åầu tư, vị trí, mơi trường, tiện ích, hạ tầng, chính sách vay vốn ngân hàng, hồ sơ pháp lù.
Ngoài ra, åộ uy tên của một chủ åầu tư cøng åược åánh giá qua việc chủ åầu tư åó có sử dụng hay hợp tác vởi các åơn vị phân phối sản phẩm hay không. Các åơn vị phân phối này thường là những sàn bất åộng sản có uy tên, åã từng phân
phối nhiều hàng hóa trèn thị trường, minh bạch trong việc cung cấp thông tin của dự án åến khách hàng và làm việc một cách chuyên nghiệp.
Sau khi nắm åược thông tin về chủ åầu tư, vấn åề pháp lù cøng cần åược làm rõ. Để tém hiểu dự án có pháp lù rõ ràng hay khơng, bạn cần tém hiểu xem khu vực mà bạn dự åịnh åầu tư åã åược duyệt qua quy hoạch chi tiết bỠi các cấp có thẩm quyền hay chưa, và dự án có åược quyết åịnh giao åất chi tiết vởi tỷ lệ 1/1500. Ngoài ra, khu åất cøng phải åược xem là åất thổ c hp l, ồc phỗp xây dựng nhà cửa trèn åó và cơ sỠ hạ tầng xung quanh åã åược hoàn thiện tương åối.
Định giá bất åộng sản trưởc khi mua sẽ giúp bạn không bị “hở” hay mua quá cao so vởi giá trị trường. Hiện nay có khá nhiều phương pháp åể åịnh giá, chẳng hạn như: thông qua ngân hàng åể åịnh giá hay nhờ sự hỗ trợ từ môi giởi åịa phương. Tuy nhièn, cách åịnh giá tốt nhất là bạn nên chịu khó dành thời gian åể tham khảo giá của những dự án cùng phân khúc, cùng khu vực. Bên cạnh xác åịnh chủ åầu tư, tênh pháp lù, giá cả thì vị trí giao thơng thuận tiện hay khơng cøng là yếu tố tạo nên tiềm näng của dự án mà nhà åầu tư cần quan tâm.
3. Nhận diện qua tổng thể thị trƣờng khu vực
Bèn cạnh tiềm näng nội tại của sản phẩm, các nhà åầu tư cøng nèn nhận diện khả näng sinh lời của sản phẩm trong tổng thể thị trường của khu vực. Nói cách khác, bản thân thị trường khu vực åó åang åược chênh quyền ch÷ trọng åầu tư mỠ rộng thé khả näng åầu tư sinh lời sẽ cao hơn những khu vực khác.
Thị trường bất åộng sản các tỉnh của TP. Hồ Chê Minh thời gian gần åây åều ghi nhận nhiều dấu hiệu khỠi sắc. Trong åó, 3 khu vực nổi lèn là thị trường phát triển sơi åộng gồm: Khu Đơng Sài Gịn, khu Tây Sài Gòn, khu Nam Sài Gòn.
Thị trường bất åộng sản Quận 2 hiện åang rất sôi åộng vởi nhiều dự án nhờ hạ tầng åồng bộ.
Khu Đơng Sài Gịn bao gồm ba quận: Quận 2, Quận 9 và Quận Thủ Đức. Khu này åược giởi chuyèn gia åánh giá là khu vực có tiềm näng phát triển vượt trội so vởi các khu vực lân cận khi mà 70% vốn åầu tư phát triển hạ tầng của thành phố åều tập trung tại åây. Hàng loạt các hạng mục giao thông åược xây dựng làm thay åổi bộ mặt khu cửa ngõ phêa Đơng nói rièng và tồn thành phố nói chung. Khu Tây Sài Gịn bao gồm: Quận 12, Quận 6, Bình Tân, Tân Phú, Hóc Mơn, Bình Chánh, Củ Chi åược xem là những khu vực có hạ tầng kỹ thuật tương åối hồn thiện. Đây åã trỠ thành åiểm nóng của bất åộng sản khu Tây Sài Gòn bỠi vai trò là cửa ngõ lưu thông giữa TP. Hồ Chê Minh åi các tỉnh miền Tây Nam Bộ. Đến nay, hầu hết những công trénh hạ tầng åối nội và åối ngoại tại åây åang dần hoàn thiện.
Nhiều nhà åầu tư åang chuyển hưởng vào khu Tây Sài Gịn åể åón åầu cơ hội khi áp lực dân số chưa cao, hạ tầng giao thông åô thị åang dần åược mỠ rộng, dịch vụ tiện êch ngày một nâng cao, bất åộng sản Ỡ åây åang täng giá từng ngày.
Vởi lợi thế về mặt bằng, gần khu trung tâm và việc kết nối giao thông thuận tiện nên thị trường bất åộng sản Quận 7 vẫn åang sôi åộng.
Theo các chuyèn gia nhận åịnh, vởi hàng loạt cơ sỠ hạ tầng åột phá và quy mô trong thời gian tởi, thị trường bất åộng sản khu Nam Sài Gòn (Quận 7, 8, Nhà Bè, Cần Giờ) sẽ luôn giữ vững åộ nóng. Bằng chứng là hàng loạt các tên tuổi lởn trong giởi åịa ốc åã tung ra những dự án lởn åể thu h÷t khách hàng.
Như vậy, một dự án tiềm näng åể åầu tư cần åược nhận diện qua tổng thể khu vực cøng như các yếu tố nội tại của dự án. Từ åó, các nhà åầu tư sẽ có cái nhén bao quát về thị trường, nhận diện nhu cầu của thị trường åể rót vốn hiệu quả.