Trong kú cuối của chun åề: Góc nhìn chun sâu về åầu tư bất åộng sản, chuyên gia Rever sẽ giải åáp trực tiếp thắc mắc của các nhà åầu tư trong quá trénh åầu tư bất åộng sản.
Câu hỏi 1: Tôi muốn đƫu tƣ bƩt động sƧn nhƣng khơng có nhiều vốn, tơi nên chọn loƥi hình đƫu tƣ nào?
Trả lời: Có rất nhiều nhà åầu tư nhỏ åứng trưởc những khó khän về dịng vốn.
Giải pháp hiệu quả nhất cho vấn åề này åó chênh là lựa chọn loại hénh åầu tư phư hợp. Khi bạn khơng có nguồn vốn vững mạnh, bạn có thể tém åến những sản phẩm vừa t÷i tiền của ménh. Tuy nhièn, thơng thường những sản phẩm vởi vốn nhỏ hoặc phö hợp vởi t÷i tiền của bạn thường khơng có khả näng sinh lời tốt, dễ gặp rủi ro như chôn vốn lâu khiến bạn lỗ hoặc phá sản.
Đề xuất mà Rever muốn gửi åến bạn åó là chọn các dự án cän hộ chung cư của chủ åầu tư nưởc ngồi. Những dự án này åều có chất lượng tốt cùng hệ thống tiện êch åa dạng. Thèm vào åó, những vị trí của các dự án cän hộ cao cấp åều nằm Ỡ khu vực có cơ sỠ hạ tầng åồng bộ, hoàn thiện. Như vậy, tiềm näng täng giá tại những khu vực này tương åối tốt. Đặc biệt, lý do khiến cho các dự án cän hộ chung cư của chủ åầu tư nưởc ngoài thu hút những khách hàng ít vốn åó là phương thức thanh toán chậm. Theo luật åịnh hiện hành của Việt Nam, trưởc khi nhận åược nhà, chủ åầu tư không åược thu quá 50% giá trị cän hộ. Khách hàng có thể trả theo tiến åộ dự án, mỗi tháng chỉ trả khoảng từ 1 – 2%. Chính vì vậy, những dự án của chủ åầu tư nưởc ngoài rất thích hợp åể các nhà åầu tư nhỏ, ít vốn tham gia åầu tư vé khả näng thanh tốn chậm, có nhiều thời gian åể xoay vịng vốn. Hi vọng bạn sẽ có sự lựa chọn åầu tư å÷ng åắn.
Câu hỏi 2: Với số vốn 2 – 3 tỷ, giữa nhà phố và căn hộ chung cƣ thì loƥi hình nào cho hiệu suƩt sinh lời cao hơn?
Trả lời:
Đối với đầu tư nhà phố: Số tiền 2 - 3 tỷ åồng là vừa åủ åể bạn có thể nghë åến
việc mua một cän nhà phố tại khu vực nội thành TP.HCM, tuy nhièn khả näng bạn chỉ mua åược những cän nhà trong hẻm, diện têch sẽ nằm trong khoảng từ 50 - 100m2 trỠ lại. Hiệu suất sinh lời từ việc cho thuè nhà phố ổn åịnh 6%/näm, tốc åộ täng giá tối thiểu khoảng 5-7% một näm.
Đối với đầu tư căn hộ chung cư: Vởi dòng vốn vừa phải, khoảng 2 - 3 tỷ åồng,
bạn có thể lựa chọn cho ménh những cän hộ chung cư thuộc phân kh÷c trung cấp và cao cấp Ỡ nhiều khu vực tốt như Quận 2, Quận 4, Quận 7, Quận Bình Thạnh... cách trung tâm TP.HCM khoảng 5 - 10 km di chuyển. Tỷ suất sinh lời từ tiền cho thuê cän hộ chung cư sẽ Ỡ mức 7 - 9%/näm. Tốc åộ täng giá của cän hộ chung cư trung cấp - cao cấp sẽ khơng cao bằng nhà phố. Trong khi åó, phân kh÷c cän hộ giá rẻ - trung bénh sáng hơn phân kh÷c cao cấp nhưng tỷ suất sinh lời lại thấp hơn, åạt 5 - 6% một näm và vị trê xa hơn. Việc åầu tư cän hộ có thành công hay không và thành công åến åâu sẽ phụ thuộc khả näng chọn dự án, vị trê dự án, thời åiểm mua...
Tỷ suất sinh lời từ tiền cho thuè cän hộ chung cư sẽ Ỡ mức 7 - 9%/näm
Câu hỏi 3: Tơi có nên đƫu tƣ kiểu “lƣớt sóng” khơng?
Trả lời: So vởi åầu tư cho thuè thé åầu tư kiểu“lưởt sóng” åược những nhà åầu tư
chuyên nghiệp ưa chuộng hơn vì khả näng cho lãi “khủng” trong một khoảng thời gian ngắn. Tuy nhiên, lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lởn, bạn phải có am
hiểu nhất åịnh về thị trường bất åộng sản nếu muốn tham gia åầu tư vào phân khúc này.
Thông thường, nhà åầu tư khi tham gia “lưởt sóng” có xu hưởng thêch åầu tư vào åất nền nhiều hơn do tênh thanh khoản cao hơn và khả näng cho lợi nhuận åột biến.
Để thành cơng vởi kiểu åầu tư lưởt sóng, bạn khơng chỉ nắm chắc về khả näng thanh khoản mà cịn phải nắm åược mọi thơng tin về khu vực hoặc dự án åịnh åầu tư (giá bán, quy hoạch, khả näng täng giá, rủi ro, ténh trạng “bong bóng”, sốt åất “ảo”…). Ngoài ra, bạn cần tránh những lơ åất hay dự án có tính pháp lý khơng minh bạch và hạn chế sử dụng åòn bẩy tài chênh.
Những người thành công vởi loại hénh này thường là những nhà åầu tư cập nhật åược một số thông tin êt người biết. Do åó, nếu bạn chưa chắc chắn hoặc khơng åủ sự chuyèn nghiệp åể thẩm åịnh thông tin thé không nèn åầu tư theo những lời åồn thổi hoặc theo phong trào.
Câu hỏi 4: Đƫu tƣ bƩt động sƧn ở khoƧng cách bao nhiêu so với trung tâm là an toàn?
Trả lời: Bất åộng sản không quá xa trung tâm (hoặc nơi sầm uất) trong khoảng
từ 3 – 10km thường có tênh thanh khoản tốt. Lù do là mọi người sẽ chấp nhận di chuyển trong khoảng cách này, vởi bán kênh này, khách hàng chỉ mất từ 10 – 25 ph÷t di chuyển. Đó åược xem là nhu cầu tièu dưng thực.
Khi nhắc åến bất åộng sản, thường tồn tại 2 nhu cầu cơ bản là tièu döng và åầu tư. Khi thị trường åi xuống, có thể nhu cầu åầu tư biến mất và chỉ cịn nhu cầu tièu dưng. Nếu mua bất åộng sản khơng q xa nơi sầm uất thé dư thị trường åi xuống, có thể l÷c này nhu cầu tièu dưng vẫn cịn và bạn vẫn có thể bán åược bất åộng sản của ménh, tức bất åộng åược giao dịch, åược thoát ra khỏi thị trường.
Bất åộng sản q xa trung tâm thường có tính thanh khoản khơng tốt
Nhiều người mất tiền hoặc åọng vốn hàng tỉ åồng vởi lý do chính là mua bất åộng sản Ỡ vị trê quá xa trung tâm, nơi khơng có nhu cầu tiêu dùng. Một số bất åộng sản khác thì do giá quá cao, không phù hợp vởi nhu cầu nhiều người nên khi thị trường åi xuống cøng mất ln tính thanh khoản.
Câu hỏi 5: Tơi muốn tƥo ra lãi ngay sau khi mua bƩt động sƧn thì nên làm gì?
Trả lời: Vởi loại hénh åầu tư này, åầu tièn bạn cần tự hỏi bản thân có åang mua
rẻ hơn giá thị trường không? Hay åang mua bằng giá thị trường và kú vọng giá sẽ täng trong tương lai?
Giả sử bất åộng sản có giá thị trường (giá mặt bằng chung) là 1 tỉ åồng, bạn mua åược vởi mức giá 800 triệu åồng; hoặc giá thị trường là 5 tỉ åồng, bạn mua vởi giá 4,2 tỉ åồng… L÷c này, khoảng chènh lệch giữa giá bạn mua vào và bán ra sau khi trừ åi các khoản hao phê khác åược xem là mức lãi, mức lãi này åược hénh thành Ỡ ngay thời åiểm bạn mua vào. Nếu sau khi rao bán, mức lợi nhuận ưởc åạt có thể cao hơn so vởi mức mua vào gấp hai, ba lần töy vào thị trường, vào nhu cầu và khả näng kinh doanh của bạn.
Tạo ra lãi ngay khi mua có thể åược hiểu là ln mua thấp hơn giá thị trường. Tuy nhièn, sai lầm của hầu hết mọi người là thường mua bằng giá thị trường và hy vọng trong tương lai sẽ lèn giá.
Trong vài trường hợp, sau khi mua xong, thị trường bất åộng sản åi lên và bạn kiếm thêm åược tiền khi bán. Nhưng tư duy åầu tư thông minh hơn hết là tạo ra lãi ngay khi mua. Nhờ tư duy này, bạn có thể kiếm tiền cả khi thị trường åi lên và åi xuống. Đối vởi thị trường åi xuống, bạn nèn chọn khu vực có tênh thanh khoản cao, åể l÷c này bạn vừa mua vào rẻ và bán ra cøng rẻ, nhưng vẫn có lãi.
Câu hỏi 6: Tơi nên chọn ngân hàng nào để vay vốn đƫu tƣ nhà đƩt là tốt nhƩt?
Trả lời: Các ngân hàng hiện nay åều dành cho khách hàng nhiều hỗ trợ åể mua
nhà åất. Tuy nhièn trưởc khi quyết åịnh vay tiền mua nhà của bất kú một ngân hàng nào bạn cøng cần phải nghièn cứu kỹ về lãi suất, thời hạn vay, mức vay, chênh sách ưu åãi åể biết åược ngân hàng nào cho vay tốt nhất.
Hiện nay, Ngân hàng TMCP åầu tư và phát triển Việt Nam BIDV là thương hiệu hàng åầu cho vay mua nhà trả góp. Đặc åiểm nổi bật của gói vay là cho vay tởi 100% nhu cầu vay vn, thi hn kỗo di ồn 20 nọm, lói suất từ 7,1%.
Ngân hàng TPCP Ngoại thương Việt Nam Vietcombank cøng là một trong những ngân hàng dành nhiều ưu åãi cho khách hàng vay mua nhà åất, chung cư. Hạn mức cho vay mua nhà trả góp của Vietcombank lèn tởi 70% giá trị hợp åồng mua bán nhà Ỡ, vởi thời gian vay tối åa là 15 näm.
Câu hỏi 7: Tôi chuẩn bị vay ngân hàng mua trƧ góp, vậy tơi cƫn chuẩn bị thủ tục gì để vay vốn?
Trả lời: Khi vay vốn ngân hàng åể mua nhà bạn cần những thủ tục và åiều kiện
nhất åịnh. Mỗi ngân hàng sẽ có những quy åịnh khác nhau về thủ tục và åiều kiện vay mua. Rever sẽ hưởng dẫn bạn một số thủ tục cần thiết khi vay ngân hàng mua nhà åất như:
Hồ sơ pháp lý vay vốn: sổ hộ khẩu/KT3/giấy tạm tr÷ của người vay và bèn bảo
lãnh (nếu có). Chứng minh nhân dân của 2 vợ chồng hoặc bèn bảo lãnh (nếu có). Giấy åäng kù kết hơn và bèn bảo lãnh (nếu có).
Bạn cần chuẩn bị åầy åủ hồ sơ åể quá trình vay vốn mua nhà åược diễn ra thuận lợi
Hồ sơ nguồn thu nhập trả nợ: Điều kiện và thủ tục quan trọng khi vay ngân
hàng mua nhà mà bạn phải có åó là hồ sơ nguồn thu nhập trả nợ. Nếu bạn làm công ty, bạn cần có hợp åồng lao åộng, thèm vào åó là sao kè tài khoản trả lương qua ngân hàng hoặc bảng lương trong 3 tháng gần nhất. Nếu bạn là chủ doanh nghiệp, bạn cần có åäng kù kinh doanh và giấy chứng nhận mã số thuế, báo cáo tài chính của näm trưởc. Có dấu xác nhận của cơ quan thuế trong bảng kê khai thuế VAT 6 tháng gần åây nhất. Đối vởi chủ hộ kinh doanh cá thể thì bạn phải có giấy åäng kù kinh doanh và giấy chứng nhận mã số thuế, sổ sỏch ghi chỗp bỏn hng, hố åơn bán lẻ (nếu có).
Hồ sơ đảm bảo và mục đích vay tiền ngân hàng: Bạn cần có giấy chứng nhận
quyền sử dụng åất, giấy tờ cän nhà, nền nhà dự åịnh mua cưng bièn lai åóng tiền. Hoặc bạn có thể sử dụng giấy thoả thuận hoặc hợp åồng mua bán nhà do 2 bèn lập (nếu có).
Trèn åây là những thủ tục cần thiết khi vay ngân hàng mua nhà mà Rever gửi åến bạn tham khảo. Chúc bạn thuận lợi giao dịch thành công.