Gi dịch vụ 15 đồn / lần 20 đồn / lần 25 đồn / lần 3 đồn / lần ƣợt n ƣời đi/ tổn mẫu 51
n ƣời 37 31 18 13
S lần đi/ th n 4,49 2,03 1,44 1,31
Nguồn: Kết quả khảo sát từ bảng điều tra.
Với mức i 15 đồn / lƣợt và 2 đồn / lƣợt thì s lƣợn n ƣời trả lời “đi và chơi” là không chênh lệch nhau nhiều nhƣn s lần đi chơi/ th n iảm đ n kể.
So sánh với c c khu vui chơi hiện hữu tại khu vực và dựa trên kết quả khảo sát, tác giả dự kiến giá bình quân của khu vui chơi là 15 đồn / lƣợt Gi v này sau 5 năm sẽ tăn 5 đồn / lƣợt tƣơn đƣơn tăn khoảng 30%. Dự kiến khoảng 30% s n ƣời đến khu vui chơi sẽ chơi ở khu trò chơi trẻ em.
3.4.1.3. Khu vƣờn ƣơm
Diện tích khu ƣơm cây mặt nƣớc cho thuê quanh năm để mở c c khu ƣơm kiểng và bán cây kiểng là 27.080 m2.
ơn i cho thuê hiện nay tại Khu Hồ Nƣớc Ngọt là 2 đồng/ gian hàng 200 m2/th n tƣơn đƣơn 1 đồng/m2/tháng.
Do vậy ban đầu i cho thuê khu ƣơm cây là 8 đồng/m2/th n i cho thuê đƣợc điều chỉnh 3 năm/ lần theo t c độ lạm phát. Dự kiến năm đầu tiên chỉ cho thuê đƣợc 30% diện tích và diện tích cho thuê đạt t i đa 5 / tổng diện tích vào năm thứ 10 của Dự án. 3.4.1.4. Khu cây ăn trái và sinh thái
Gồm 3 gian hàng trái cây 200 m2/ gian – đƣợc cho th theo thời vụ. Cịn lại tồn bộ diện tích đƣợc chủ đầu tƣ trồng các loại cây đặc sản Nam Bộ phục vụ cho nhu cầu tham quan, học tập, nghiên cứu của n ƣời dân và sinh viên các vùng lân cận đến dự án.
Khu cây ăn tr i đƣợc liên kết với khu sinh th i để hình thành tuyến du lịch trên sơng, tham quan tồn bộ cảnh quan Dự án, và dừng chân tại khu cây ăn tr i thƣởng thức các loại trái cây đặc sản Do đó khu cây ăn tr i khơn có doanh thu riên
So sánh với các khu du lịch sinh thái khác và mức độ dịch vụ cung cấp cho tour du lịch sinh thái 1 ngày tại Dự án thì tác giả dự kiến i là 1 đồn / n ƣời/ ngày và sau 3 năm tăn i 1 lần theo t c độ lạm phát.
S lƣợng khách tham gia du lịch sinh thái tùy thuộc vào công suất hoạt động dự kiến của Dự n và ƣớc tính khoản 3 kh ch đến khu vui chơi chọn dịch vụ du lịch trên sông.
3.4.1.5. Khu thú nuôi
Khu thú ni ngồi mục đích phục vụ cho nghiên cứu và học tập của học sinh, sinh viên, còn bán vé phục vụ cho n ƣời dân vào tham quan. Hiện tại ở Sóc Trăn chƣa có khu tham quan thú ni. So sánh giá vé vào Trại rắn ồng Tâm ở Tiền Gian thì n ƣời lớn là 20.000 đồn / lƣợt. Trẻ em là 1 đồn / lƣợt ể khuyến khích n ƣời dân vào tham quan và tìm hiểu về các loại thú thì giá vé vào cổn khu th nuôi là 15 đồn / n ƣời lớn và 8.000 đồng/ trẻ em Sau 5 năm sẽ tăn i 1 lần. Dự kiến có khoản 65 n ƣời vào Dự án sẽ tham quan khu thú ni.
3.4.1.6. Khu mặt nƣớc
Có diện tích 31.590 m2, là khu hồ nhân tạo trong khuôn viên dự án. Khu hồ này sẽ đƣợc khai thác dịch vụ chèo thuyền và một khu vực riêng cho thuê dịch vụ câu cá.
Tổng s thuyền (vịt) là 20 con. Theo khảo sát giá dịch vụ hiện hữu tại Khu Hồ Nƣớc Ngọt thì giá thuê là 40.000 hoặc 60.000 hoặc 8 đồng/ con/ giờ - tùy theo con lớn, nhỏ, thì giá cho thuê bình quân áp dụng cho dự n là 5 đồng/ con/ giờ. S giờ có n ƣời thuê/ ngày là 4h/ ngày (vào các thời điểm buổi sáng/ chiều trời mát). S lƣợng thuyền vịt đƣợc thuê từ thứ 2 đến thứ 5 khoảng 10 con/ ngày; thứ 6 khoảng 15 con/ ngày; thứ 7, chủ nhật là 20 con/ ngày; bình quân khoảng 13 con/ngày.
3.4.1.7. Các dịch vụ khác
Ngồi ra cịn một s khu vực cho th theo thời vụ: Giả định mỗi năm có khoảng 8 sự kiện đƣợc tổ chức tại khu âm Viên nhƣ: lễ 3 /4; Giỗ tổ 1 /3; Qu c kh nh 2/9; Tết tây 1/1; Tết N uyên n; ễ Noen; và khoản 2 sự kiện của địa phƣơn tổ chức Hội chợ hàn Việt Nam chất lƣợn cao hoặc Hội chợ tiêu d n tết Doanh thu của khu vực này sẽ đƣợc tính theo sự kiện đƣợc tổ chức, khơng phụ thuộc vào s ngày diễn ra sự kiện.
Khu trƣng bày, biểu diễn: khu vực trun tâm vui chơi iải trí nên ƣu tiên cho n ƣời dân
vui chơi Vào những dịp có hội chợ, lễ, tết khu thảm cỏ sẽ đƣợc sử dụn để tổ chức sân khấu hoặc cho thuê theo ian hàn để trƣn bày và iới thiệu sản phẩm. Giá cho thuê khu vực này 13 đồng/ m2/ lần sự kiện. Tồn bộ diện tích khu vực này là 24.047,10 m2, dự
kiến có 1.250 m2 diện tích đƣợc th căn cứ trên diện tích mỗi gian hàng là 25 m2, mỗi sự kiện có khoản 5 ian hàn Tƣơn ứng doanh thu cho thuê 1 lần sự kiện là 16,25 triệu đồng.
Gian hàng khu cây ăn trái: có 3 gian hàng, mỗi gian diện tích là 200m2. Dự kiến sẽ cho thuê với i 3 đồng/ gian hàng/ lần sự kiện.
3.4.1.8. Tổng hợp doanh thu
Dựa trên các thơng s tính to n doanh thu nhƣ trên thì doanh thu hàn năm của DATP 2 nhƣ sau:
Bảng 3.7. Tổng hợp doanh thu hàn năm
Đvt: Triệu đồng
Stt Khoản mục (triệu đồng) Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5
S n ày hoạt độn / năm 350 350 350 350 350
A v 1.176 1.470 1.764 2.181 2.493
S lƣợt/ n ày 400 500 600 700 800
Gi v bình quân đồn 8.400 8.400 8.400 8.904 8.904
B Khu vui hơi thiếu hi 630 788 945 1.103 1.260
S lƣợt chơi/ n ày 120 150 180 210 240
Gi v bình quân đồn 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000
C Khu ườ ươm 780 910 1.040 1.240 1.378
Diện tích cho thuê 27 8 m2 8.124 9.478 10.832 12.186 13.540
Giá cho thuê đồn / m2/ th n 8.000 8.000 8.000 8.480 8.480
D Khu sinh thái 4.200 5.250 6.300 7.791 8.904
S lƣợt kh ch/ n ày 120 150 180 210 240 Gi 1 lƣợt đồn / n ƣời/ n ày 100.000 100.000 100.000 106.000 106.000 E Khu thú nuôi 1.110 1.388 1.665 1.943 2.220 S lƣợt kh ch/ n ày 260 325 390 455 520 Gi bình quân1 lƣợt đồn / n ƣời 12.200 12.200 12.200 12.200 12.200 F Khu mặt ướ 910 910 910 965 965
S lƣợt kh ch/ n ày 13 13 13 13 13
S iờ chơi/ n ày 4 4 4 4 4
Gi bình quân đồn / lƣợt/ iờ 50.000 50.000 50.000 53.000 53.000
G Cá dị h vụ khá 88 88 88 94 94
Cho thuê khu bãi cỏ 16 16 16 17 17
Cho thuê gian hàng trái cây 72 72 72 76 76
Tổng cộng 8.894 10.803 12.712 15.316 17.313
Nguồn: Tính tốn của tác giả.
Chi tiết doanh thu hàn năm ở Phụ lục 8.5. 3.4.2. Tổng mức đầu tƣ
Tổng mức đầu tƣ DATP 2 theo Mục 2.4.2, chi tiết ở Phụ lục 5 là 125.488 triệu đồng (có VAT chƣa có lãi vay tron thời ian xây dựn
3.4.3. Nguồn vốn đầu tƣ và chi phí sử dụng vốn
Dự án sử dụng v n tự có của chủ đầu tƣ và v n vay ngân hàng với cơ cấu v n chủ sở hữu là 35% trên tổng mức đầu tƣ chƣa tính VAT và lãi vay tron thời gian xây dựng), còn lại là sử dụng v n vay n ân hàn thƣơn mại.
Chi phí sử dụng v n chủ sở hữu của chủ đầu tƣ đƣợc giả định theo chi phí sử dụng v n của nền kinh tế là 1 / năm
Chi phí sử dụng v n vay giả định bằng lãi suất cho vay dài hạn của Ngân hàng TMCP Ngoại Thƣơn Việt Nam công b là 9 6 / năm
Bảng 3.8. Nguồn v n đầu tƣ
Nguồn vốn đầu tƣ
TMĐT chƣa VAT, chƣa lãi vay TMĐT c VAT, c lãi vay
WACC (%) Số tiền (triệu đồng) Tỷ lệ (%) Số tiền (triệu đồng) Tỷ lệ (%) V n tự có 39.928 35,00% 51.336 39,93% 10,00% V n vay 74.152 65,00% 77.238 60,07% 9,60% Tổng cộng 114.080 100% 128.574 100% 9,76%
3.4.4. Chi phí hoạt động của DATP 2
Các diện tích cho th trên đều cho th theo hình thức khốn, các chi phí phát sinh liên quan đơn vị thuê chịu. DATP 2 sẽ chịu c c chi phí liên quan đến bộ máy quản lý, chi phí điện chung chiếu sáng cho tồn bộ cơng viên và nƣớc cho tồn công viên (gồm nƣớc tƣới cây xanh và nƣớc sinh hoạt), chi phí sửa chữa nhỏ, chi phí sửa chữa lớn và chi phí khấu hao.
3.4.4.1. Chi phí lƣơng
Bộ máy quản lý cơng viên gồm có 4 n ƣời, với chức năn và mức lƣơn nhƣ sau:
Bảng 3.9. Nhân sự và lƣơn DATP 2.
Stt Chức danh Số ngƣời Lƣơng/ tháng
1 Ban quản lý 2 6.700.000
2 ội trƣởn 4 4.500.000
3 Nhân viên hành chính 4 4.000.000
4 ao độn phục vụ 30 3.200.000
Tổng cộng 40 18.400.000
Nguồn: Tính tốn của tác giả.
3.4.4.2. Chi phí điện
Theo thiết kế dự n thì hao phí điện năn 1 n ày cho c c khu vực chiếu sáng công cộng trong khuôn viên dự n là 285kw ơn i điện bình quân theo tính tốn ở phần trên là 2 145 đồn /kw Theo đó chi phí điện mỗi th n là: 18 335 475 đồng/ tháng.
3.4.4.3. Chi phí nƣớc
Tƣơn tự nhƣ phần tính to n chi phí nƣớc cho DATP 1 thì chi phí nƣớc của DATP 2 c n theo s lƣợng khách, chi phí sử dụn nƣớc năm 1 dự kiến là 32 triệu đồng.
3.4.4.4. Chi phí sửa chữa nhỏ
Các chi phí sửa chữa nhỏ nhƣ: thay thế bón đ n vật dụng, vật tran trí hƣ thay hoa theo tuần/th n theo ƣớc tính của tác giả khoản 1 đồn / th n Theo ƣớc tính của t c iả mỗi năm chi phí này sẽ tăn 5 /năm
3.4.4.5. Chi phí thức ăn ni thú
Theo tƣ vấn của c c chuyên ia ni th thì chi phí thức ăn cho th nuôi là 7 đồn / th n và tăn 5 / năm
3.4.4.6. Chi phí sửa chữa lớn
Chi phí sửa chữa và thay thế c c tài sản c định lớn của dự n ƣớc tính khoản 5 năm có sửa chữa lớn một lần với chi phí sửa chữa ƣớc tính là 1 5 / chi phí đầu tƣ ban đầu Tƣơn ứn là 1 882 đồn / lần sửa chữa
3.4.4.7. Tổng hợp chi phí
Bảng 3.10. Tổng hợp chi phí hàng năm
Đvt: Triệu đồng
Stt Khoản mục Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5
1 Chi phí lƣơn 1.721 1.807 1.897 1.992 2.092
2 iện 220 223 227 230 234
3 Nƣớc 32 41 49 57 65
4 Chi phí sửa chữa nhỏ 120 126 132 139 146
5 Chi phí thức ăn ni th 840 882 926 972 1.021
6 Chi phí sửa chữa lớn 1.882
7 Chi phí dịch vụ mua n ồi 1.890 2.363 2.835 3.506 4.007
Tổng cộng 4.823 5.442 6.066 6.897 9.446
Nguồn: Tính tốn của tác giả.
3.4.4.8. Chi phí lãi vay
3.4.4.8.1. Chi phí lãi vay vốn cố định
Theo cơ cấu nguồn v n nhƣ trên và phân kỳ đầu tƣ của dự án (chi tiết ở phụ lục), S tiền trả nợ g c hằn năm đƣợc tác giả tính tốn dựa khả năn trả nợ theo dòng tiền cịn lại của dự án thì lịch nhận nợ vay nhƣ sau:
Bảng 3.11. Lịch nhận nợ vay
Đvt: Triệu đồng
N uồn v n đầu tƣ Tổn cộn Quý 1 Quý 2 Quý 3 Quý 4
V n tự có 51.336 9.663 10.498 13.366 17.809
V n vay 74.152 13.958 15.163 19.307 25.724
Tổng cộng 125.488 23.621 25.661 32.673 43.532
Bảng 3.12. Lịch trả nợ vay
Đvt: Triệu đồng
Khoản mục Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6
Dƣ nợ đầu kỳ - 77.238 77.238 77.238 77.238 76.238 75.715
Trả nợ c 0 - - - 1.000 523 5.019
Nợ vay tăn thêm 74.152 - - - - - -
Dƣ nợ cu i kỳ 75.767 77.238 77.238 77.238 76.238 75.715 70.695
Nhƣ vậy, DATP 2 có khả năn trả nợ g c và lãi vay tron vòn 14 năm thời gian ân hạn nợ g c cần thiết là 4 năm đầu. Chi tiết lịch trả nợ theo quý ở Phụ lục 8.3.
3.4.4.8.2. Chi phí lãi vay vốn lƣu động
Do đa s các khoản chi phí v n lƣu động mang tính chất định kỳ theo tháng nên tác giả giả định s vòng quay v n lƣu độn là 12 vịn / năm và tồn bộ nhu cầu v n lƣu độn đƣợc tài trợ bằng nguồn v n vay ngắn hạn ngân hàng với chi phí lãi vay là 7 / năm
Bảng 3.13. Nhu cầu v n lƣu động
Đvt: Triệu đồng
Stt Khoản mục Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5
1 Tổn biến phí 4.823 5.442 6.066 6.897 7.564
2 Vịn quay v n lƣu độn vòn /năm 12 12 12 12 12
3 Nhu cầu v n lƣu độn 402 453 506 575 630
4 ãi vay v n lƣu độn 7% 7% 7% 7% 7%
5 S tiền lãi vay v n lƣu độn 28 32 35 40 44
Chi tiết nhu cầu v n lƣu động và s tiền lãi vay v n lƣu động ở Phụ lục 8.7 3.4.5. Báo cáo thu nhập dự kiến
Với mức doanh thu và chi phí nhƣ trên thì kết quả hoạt động kinh doanh mỗi năm nhƣ sau:
Bảng 3.14. Ƣớc tính báo cáo thu nhập
Đvt: Triệu đồng
Stt Khoản mục Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7
2 Chi phí hoạt độn 4.823 5.442 6.066 6.897 9.446 8.240 8.685
3 Chi phí khấu hao 6.148 6.148 6.148 6.148 6.148 5.144 5.144
4 ợi nhuận trƣớc thuế
và lãi vay (2.077) (786) 498 2.271 1.719 7.012 7.482
5 ãi vay v n lƣu độn 28 32 35 40 44 48 51
6 ãi vay v n c định 7.415 7.415 7.415 7.379 7.300 7.088 6.571
7 ợi nhuận trƣớc thuế (9.520) (8.233) (6.952) (5.148) (5.625) (124) 861
8 Thuế TNDN 0 0 0 0 0 0 0
9 ợi nhuận sau thuế (9.520) (8.233) (6.952) (5.148) (5.625) (124) 861
3.4.6. Các chỉ tiêu hiệu quả dự án
Với các thơng s tính to n đƣợc thể hiện ở phần trên, chi tiết n ân lƣu hằn năm ở phụ lục 7.9 thì các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của DATP 2 nhƣ sau:
Bảng 3.15. Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính DATP 2
Chỉ tiêu TIPV (20 năm, 9,76%) EPV (20 năm, 9,76%)
NPV triệu đồn (18.110) (17.568)
IRR (%) 8,2% 7,41%
PP năm 12,63 16,44
3.4.7. Phân tích rủi ro
DATP 2 đƣợc tính to n tron 2 năm dựa trên thôn tin thu thập đƣợc tại địa phƣơn có hiệu chỉnh cho ph hợp với c c dự n tƣơn tự tại khu vực xun quanh Dự n và c c iả định của t c iả Do đó để iảm thiểu rủi ro cho dự n cần x c định c c biến quan trọn ảnh hƣởn đến c c chỉ tiêu hiệu quả của dự n
3.4.7.1. Phân tích độ nhạy
- Chi phí đầu tƣ ban đầu: đƣợc Côn ty TNHH Xây Dựn Kiến Tr c Miền Nam tƣ vấn lập đã có tính chi phí dự phịn tuy nhiên do dự n chƣa triển khai và tron qu trình triển khai có thể ph t sinh tăn so với dự to n.
Bảng 3.16. Phân tích độ nhạy biến TM T
thay đổi -16,0% -15,0% -10,0% 0,0% 5,0%
TM T DATP2 108.002 109.288 115.717 128.574 135.003
Quan điểm tổn đầu tƣ
NPV triệu đồn 538 (612) (6.450) (18.110) (23.919)
IRR (%) 9,8% 9,7% 9,1% 8,2% 7,7%
PP năm 11,47 11,54 11,93 12,63 12,98
Quan điểm chủ sở hữu
NPV triệu đồn 487 (477) (6.180) (17.568) (23.241)
IRR (%) 10,1% 9,9% 9,0% 7,4% 6,7%
PP năm 14,40 14,48 15,15 16,44 16,99
Với TM T hiện tại NPV của DATP 2 đã bị âm vì vậy khi TM T điều chỉnh tăng thì các chỉ tiêu hiệu quả dự n càn xấu
Tron tính to n TM T DATP 2 có chi phí dự phịn ph t sinh tăn và trƣợt i là 22 93