7. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN
2.3.2. Kết quả phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2016 – 2020 trên địa bàn Thành phố
bàn Thành phố
Trong giai đoạn 2016 - 2020, trên địa bàn Thành phố có 25 dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã hoàn thành với tổng số 1.254.087 m2 sàn nhà ở xã hội, trong đó:
- Nhà ở phục vụ các đối tượng theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở: 23 dự án với khoảng 1.226.886 m2 sàn tương đương 12.659 căn hộ (đạt khoảng 26,24% so với Kế hoạch). Các dự án được phân bổ trên địa bàn 7 quận và 4 huyện (trong đó Bắc Từ Liêm 03 dự án; Hà Đơng 05 dự án; Hồng Mai 02 dự án; Long Biên 04 dự án; Thanh Xuân 02 dự án; Đông Anh 02 dự án; các quận huyện còn lại mỗi địa phương 01 dự án)
- Nhà ở sinh viên (ký túc xá): 02 dự án với 27.201 m2 sàn (đạt khoảng 2,78% so với Kế hoạch). Đây là 02 dự án được triển khai đầu tư xây dựng theo “Chương trình xây dựng ký túc xá cho học sinh, sinh viên bằng nguồn vốn trái phiếu Chính phủ giai đoạn 2009 – 2015”.
- Nhà ở công nhân: 0 dự án. Trong tổng số 09 khu công nghiệp với khoảng 160.000 công nhân, người lao động đang hoạt động trên địa bàn Thành phố hiện đã có 04 dự án nhà ở cho cơng nhân, lao động đã đưa vào sử dụng (trước năm 2016) với tổng công suất thiết kế khoảng 22.420 chỗ ở; đã bố trí cho cơng nhân th 12.760 chỗ ở (chiếm khoảng 56,9%).
Cũng trong giai đoạn này, Thành phố đang tiếp tục triển khai 52 dự án với 4.139.346 m2 sàn nhà ở xã hội, trong đó:
- Nhà sinh viên (ký túc xá): 0 dự án; Hiện nay tỷ lệ lấp đầy trong các khu ký túc xá đã đưa vào sử dụng khoảng 58% và tại các cơ sở giáo dục đào tạo trực thuộc trung ương, dân lập đóng trên địa bàn Thành phố cơ bản đáp ứng đạt trên 70% nhu cầu ở của sinh viên, do đó đến năm 2020 Thành phố khơng có nhu cầu đầu tư xây dựng mới các dự án nhà ở sinh viên.
- Nhà ở cho công nhân: 09 dự án với khoảng 574.931 m2 sàn nhà ở; - Nhà ở phục vụ các đối tượng theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở: 43 dự án với khoảng 3.564.415 m2 sàn (gồm: 26 dự án độc lập với khoảng 1.735.066 m2 sàn và 17 dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có nhà ở xã hội với khoảng 1.829.349 m2 sàn).
Biểu 2.1: Kết quả phát triển nhà ở xã hội Thành phố giai đoạn 2016-2020
Mục tiêu và kết quả thực hiện
Nhà ở xã hội cho 9 đối tượng theo
Nghị định số 188/2013/NĐ-CP Nhà ở cho công nhân Nhà ở cho sinh viên Tổng
Mục tiêu giai đoạn 2016-2020 theo Kế hoạch 4.676.330 567.539 976.992 6.220.861 Kết quả thực hiện đến năm 2020 1.226.886 0 27.201 1.254.087 Chênh lệch so với Kế hoạch (+/-) - 3.449.444 - 567.539 - 949.791 - 4.966.774
Đánh giá Không đạt Không
đạt
Không
đạt Không đạt Một số chỉ tiêu khác:
- Tỷ lệ nhà ở xã hội cho thuê: Theo Chương trình phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 2012 - 2020 và định hướng đến năm 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 996/QĐ-TTg ngày 19/6/2014, đến năm 2020, tỷ lệ diện tích sàn nhà ở để cho thuê trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải đạt tối thiểu 30% tổng diện tích sàn nhà ở xã hội tại dự án.
Theo thực tế tại 23 dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành, tổng số căn nhà ở xã hội cho thuê là 2.018 căn tương đương với 141.260 m2 sàn nhà ở, chỉ đạt khoảng 16% (= 2.018 căn hộ cho thuê/12.659 căn nhà ở xã hội), chưa đáp ứng theo mục tiêu đã được xác định tại Chương trình phát triển nhà ở của Thành phố (30%).
dựng nhà ở giai đoạn 2015-2020 trên địa bàn Thành phố:
Theo số liệu báo cáo của Cục Thuế Thành phố, tính đến ngày 31/12/2020, Hà Nội có 47 dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị được phê duyệt nghĩa vụ tài chính tại quyết định phê duyệt giá, trong đó có tách số tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% dành để phát triển nhà ở xã hội theo quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, cụ thể:
Tổng số tiền phải nộp là 3.564,9 tỷ đồng (tương đương tổng diện tích quỹ đất 20% khoảng 15,45ha), trong đó:
+ Số tiền đã nộp là 3.464,7 tỷ đồng; + Số tiền còn phải nộp là 100,2 tỷ đồng. - Kết quả cho vay mua nhà ở xã hội:
Đến 31/11/2020, dư nợ Ngân hàng Chính sách xã hội - Chi nhánh Hà Nội cho vay nhà ở xã hội đạt 236 tỷ đồng với 514 khách hàng vay vốn (trong đó 43 khách hàng vay vốn xây sửa nhà để ở, 417 khách hàng vay vốn mua nhà ở xã hội); Ước đến 31/12/2020, dư nợ đạt 242 tỷ đồng, đạt 100% kế hoạch giao. Doanh số cho vay 3 năm từ 2018-2020 là 260,2 tỷ đồng, doanh số thu nợ 3 năm là 18,1 tỷ đồng.
- Về nguồn vốn ngân sách để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho th hiện nay chưa được bố trí.
2.3.2. Thực trạng cơng tác quản lý nhà nước về phát triển nhà ởxã hộixã hội xã hội
Sau khi mở rộng địa giới hành chính theo Nghị quyết số 15/2008/QH12 ngày 29/5/2008 của Quốc hội, quy mơ về diện tích Hà Nội đã tăng gấp 3,63 lần, dân số năm 2020 khoảng 8,3 triệu người, tăng gấp 2,5 lần so với trước khi mở rộng và có xu hướng ngày càng gia tăng, dự báo đến năm 2025 có thể tăng lên đến 9,1 triệu người. Như vậy, Thành phố sẽ phải đối mặt với nhu cầu
rất lớn về nhà ở, trong đó loại hình nhà ở chủ yếu vẫn là nhà ở xã hội.
Để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, chính quyền thành phố Hà Nội đã triển khai đồng bộ nhiều biện pháp để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, từ cơ chế, chính sách, quy hoạch kiến trúc, kế hoạch sử dụng đất, đầu tư xây dựng; khuyến khích, huy động nguồn lực xã hội tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội với cơ chế, chính sách hỗ trợ phù hợp, đơn giản hóa thủ tục hành chính; chính sách hỗ trợ người dân mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội… Trong những năm qua, các giải pháp trên đã từng bước giúp cho công tác phát triển nhà ở xã hội của Thành phố đạt được những kết quả khả quan, cơ bản giúp cho nhiều người dân ổn định chỗ ở.
Trên cơ sở đó, nội dung thực trạng cơng tác quản lý nhà nước của thành phố Hà Nội đối với phát triển nhà ở xã hội được nghiên cứu và đánh giá trên 05 phương diện: cơ chế, chính sách; quy hoạch; đất đai; đầu tư và tổ chức thực hiện.
2.3.2.1. Về cơ chế, chính sách:
Cơng tác quản lý nhà nước về phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, theo đó phát triển nhà ở phù hợp với chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của Thành phố.
Căn cứ Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và định hướng đến năm 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011, Ủy ban nhân dân Thành phố đã tổ chức xây dựng Chương trình phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 2012 - 2020 và định hướng đến năm 2030, trình Hội đồng nhân dân Thành phố thơng qua tại Nghị quyết số 05/2013/NQ-HĐND ngày 03/7/2013 trước khi trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 996/QĐ-TTg ngày 19/6/2014; trên cơ sở đó Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành Kế hoạch phát triển nhà ở
thành phố Hà Nội năm 2015 và các năm tiếp theo (giai đoạn 2016 – 2020) tại Quyết định số 6336/QĐ-UBND ngày 28/11/2014, trong đó xác định mục tiêu phát triển khoảng 6,22 triệu m2 sàn nhà ở xã hội (gồm khoảng 4,67 triệu m2 sàn nhà ở xã hội cho 9 đối tượng theo Nghị định 188/2013/NĐ-CP; 0,57 triệu m2 sàn nhà ở cho công nhân; 0,98 triệu m2 sàn nhà ở cho sinh viên), đồng thời quy định tỷ lệ nhà ở cho thuê trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đạt 30%.
Ngồi các quy định mang tính quy phạm bắt buộc nêu trên, Thành phố rất chú trọng, quan tâm đến các chính sách khuyến khích phát triển nhà ở xã hội để thúc đẩy đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hồn thành các mục tiêu theo chương trình, kế hoạch của Thành phố, đồng thời góp phần hỗ trợ người dân thuộc đối tượng được hỗ trợ về nhà ở xã hội có thể tiếp cận các chính sách hỗ trợ mua, th, thuê mua nhà ở xã hội và ổn định chỗ ở.
Theo quy định của pháp luật nhà ở, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hưởng các cơ chế, chính sách ưu đãi sau: miễn tiền sử dụng đất, tăng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần, được vay vốn đầu tư với lãi suất thấp, hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án…, đồng thời, khuyến khích các chủ đầu tư chuyển đổi từ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội (đã có 09 dự án chuyển đổi sang nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố hoàn thành đưa vào sử dụng với khoảng 0,7 triệu m2 sàn nhà ở, bổ sung khoảng 8.830 căn hộ vào quỹ nhà ở xã hội của Thành phố).
Biểu 2.2. Danh mục các dự án chuyển đổi sang nhà ở xã hội
TT Tên dự án Địa điểm Chủ đầu tư Số căn hộ
Diện tích sàn (m2)
1
Dự án khu nhà ở hỗn hợp cao tầng đo thị sông Đà tại 143 đường Trần Phú. Quận Hà Đông Công ty Cổ phần ĐTXD và phát triển sông Đà 512 46,894 2 Dự án Tổ hợp nhà ở thương mại dịch vụ chung cư AZ Thăng Long
Xã Kim Chung, Hồi Đức Cơng ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long 1,496 170,116 3
Dự án Tổ hợp văn phòng cho thuê, dịch vụ thương mại và nhà ở để bán tại số 30 Phạm Văn Đồng. phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy Công ty Cổ phần ĐTXD và thương mại Bắc Hà 294 37,165 4
Dự án xây dựng nhà ở thuộc lô đất CC-1 - Khu đô thị mới tại N1 + N3 khu đô thị Quốc Oai
huyện Quốc Oai, Hà Nội
Công ty Cổ phần
đầu tư C.E.O 432 39,290
5
Dự án xây dựng nhà ở cao tầng tại khu đô thị mới Đặng Xá II, (tại các lô đất ký hiệu N01, N02, N03, N04, N06) huyện Gia Lâm Tổng Công ty Viglacera 1,991 117,000 6 Dự án Khu nhà ở đô thị Phú Lãm quận Hà
Đông
Công ty Cổ phần
đầu tư Hải Phát 2,292 124,340 7
Dự án Khu nhà ở để bán cho cán bộ chiến sỹ Cục chính trị Hậu cần - Tổng Cục V - Bộ Công an tại khu Đồng Mồ
phường Đại Kim, quận Hồng Mai
Cơng ty Cổ phần đầu tư phát triển nhà Hà Nội số 5
704 68,312
TT Tên dự án Địa điểm Chủ đầu tư Số căn hộ
Diện tích sàn (m2)
8
Dự án Tổ hợp nhà ở chung cư để bán kết hợp văn phòng cho thuê Viwaseen – Hạ Đình 56 – 58 Hạ Đình, quận Thanh Xuân Tổng công ty đầu tư nước và môi trường Việt Nam
576 53,218
9
Dự án xây dựng khu chung cư và nhà ở thấp tầng tại ơ đất C11ODK4. n Sở, Hồng Mai Công ty TNHH CDA 532 40,824 Tổng cộng 8,829 697,159
(Nguồn: Sở Xây dựng Hà Nội, 2020)
hội và Chính phủ, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hưởng các ưu đãi sau đây: được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được giảm đến 70% đối với 02 loại thuế trên; được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng, thời hạn từ 15 – 20 năm; được Ủy ban nhân dân Thành phố hỗ trợ một phần kinh phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án, hỗ trợ toàn bộ đối với dự án nhà ở xã hội cho thuê.
Tuy nhiên, quy định hiện hành khống chế giá bán và lợi nhuận định mức đối với dự án nhà ở xã hội, theo đó, giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính tốn đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư (kể cả lãi vay); lợi nhuận định mức dự án nhà ở xã hội được quy định không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư dự án, nhằm kiểm soát giá bán, hạn chế ảnh hưởng đến khả năng chi trả của người mua là nhóm đối tượng chính sách xã hội.
Năm 2013, Chính phủ đã ban Nghị quyết số 02/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu; trong đó nhằm đảm bảo an sinh xã hội, Chính phủ đã thơng qua gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng để cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội và mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 với lãi suất thấp, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng (lãi suất cho vay tối đa 5%/năm với thời hạn cho vay tối đa 15 năm) và cho vay đối với các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, doanh nghiệp chuyển đổi công năng của dự án đầu tư sang dự án nhà ở xã hội với lãi suất hợp lý và kỳ hạn trả nợ phù hợp với kỳ hạn của nguồn vốn và khả năng trả nợ của khách hàng.
Thơng qua gói tín dụng này, nhiều chủ đầu tư dự án đã được bổ sung vốn vay ưu đãi để đẩy nhanh tiến độ hoàn thành dự án, nhiều người dân đã có
thể tiếp cận mua, thuê mua nhà ở xã hội với lãi suất cho vay ưu đãi (cam kết cho vay gần 29.500 tỷ đồng). Sau hơn 3 năm triển khai thực hiện đã bộc lộ nhiều bất cập, như: thủ tục hành chính vẫn chưa được thuận tiện, điều kiện được vay chưa phù hợp với đối tượng có thu nhập thấp, thị trường thiếu nguồn cung sản phẩm [10].
2.3.2.2. Về quy hoạch
Luật Nhà ở năm 2014 quy định khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo, Ủy ban nhân dân có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch có trách nhiệm xác định rõ diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội.
Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định tại các đơ thị từ loại 3 trở lên trong q trình lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch phát triển khu công nghiệp, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm căn cứ vào nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn để bố trí đủ quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội; chỉ đạo cơ quan chức năng xác định cụ thể vị trí, địa điểm, quy mơ diện tích đất của từng dự án xây dựng nhà ở xã hội đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ