7. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN
2.3.2. Thực trạng công tác quản lý nhà nước về phát triển nhà ở xã hội
tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, cụ thể:
Tổng số tiền phải nộp là 3.564,9 tỷ đồng (tương đương tổng diện tích quỹ đất 20% khoảng 15,45ha), trong đó:
+ Số tiền đã nộp là 3.464,7 tỷ đồng; + Số tiền còn phải nộp là 100,2 tỷ đồng. - Kết quả cho vay mua nhà ở xã hội:
Đến 31/11/2020, dư nợ Ngân hàng Chính sách xã hội - Chi nhánh Hà Nội cho vay nhà ở xã hội đạt 236 tỷ đồng với 514 khách hàng vay vốn (trong đó 43 khách hàng vay vốn xây sửa nhà để ở, 417 khách hàng vay vốn mua nhà ở xã hội); Ước đến 31/12/2020, dư nợ đạt 242 tỷ đồng, đạt 100% kế hoạch giao. Doanh số cho vay 3 năm từ 2018-2020 là 260,2 tỷ đồng, doanh số thu nợ 3 năm là 18,1 tỷ đồng.
- Về nguồn vốn ngân sách để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho thuê hiện nay chưa được bố trí.
2.3.2. Thực trạng cơng tác quản lý nhà nước về phát triển nhà ởxã hộixã hội xã hội
Sau khi mở rộng địa giới hành chính theo Nghị quyết số 15/2008/QH12 ngày 29/5/2008 của Quốc hội, quy mơ về diện tích Hà Nội đã tăng gấp 3,63 lần, dân số năm 2020 khoảng 8,3 triệu người, tăng gấp 2,5 lần so với trước khi mở rộng và có xu hướng ngày càng gia tăng, dự báo đến năm 2025 có thể tăng lên đến 9,1 triệu người. Như vậy, Thành phố sẽ phải đối mặt với nhu cầu
rất lớn về nhà ở, trong đó loại hình nhà ở chủ yếu vẫn là nhà ở xã hội.
Để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, chính quyền thành phố Hà Nội đã triển khai đồng bộ nhiều biện pháp để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, từ cơ chế, chính sách, quy hoạch kiến trúc, kế hoạch sử dụng đất, đầu tư xây dựng; khuyến khích, huy động nguồn lực xã hội tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội với cơ chế, chính sách hỗ trợ phù hợp, đơn giản hóa thủ tục hành chính; chính sách hỗ trợ người dân mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội… Trong những năm qua, các giải pháp trên đã từng bước giúp cho công tác phát triển nhà ở xã hội của Thành phố đạt được những kết quả khả quan, cơ bản giúp cho nhiều người dân ổn định chỗ ở.
Trên cơ sở đó, nội dung thực trạng công tác quản lý nhà nước của thành phố Hà Nội đối với phát triển nhà ở xã hội được nghiên cứu và đánh giá trên 05 phương diện: cơ chế, chính sách; quy hoạch; đất đai; đầu tư và tổ chức thực hiện.
2.3.2.1. Về cơ chế, chính sách:
Cơng tác quản lý nhà nước về phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, theo đó phát triển nhà ở phù hợp với chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của Thành phố.
Căn cứ Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và định hướng đến năm 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011, Ủy ban nhân dân Thành phố đã tổ chức xây dựng Chương trình phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 2012 - 2020 và định hướng đến năm 2030, trình Hội đồng nhân dân Thành phố thông qua tại Nghị quyết số 05/2013/NQ-HĐND ngày 03/7/2013 trước khi trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 996/QĐ-TTg ngày 19/6/2014; trên cơ sở đó Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành Kế hoạch phát triển nhà ở
thành phố Hà Nội năm 2015 và các năm tiếp theo (giai đoạn 2016 – 2020) tại Quyết định số 6336/QĐ-UBND ngày 28/11/2014, trong đó xác định mục tiêu phát triển khoảng 6,22 triệu m2 sàn nhà ở xã hội (gồm khoảng 4,67 triệu m2 sàn nhà ở xã hội cho 9 đối tượng theo Nghị định 188/2013/NĐ-CP; 0,57 triệu m2 sàn nhà ở cho công nhân; 0,98 triệu m2 sàn nhà ở cho sinh viên), đồng thời quy định tỷ lệ nhà ở cho thuê trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đạt 30%.
Ngồi các quy định mang tính quy phạm bắt buộc nêu trên, Thành phố rất chú trọng, quan tâm đến các chính sách khuyến khích phát triển nhà ở xã hội để thúc đẩy đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoàn thành các mục tiêu theo chương trình, kế hoạch của Thành phố, đồng thời góp phần hỗ trợ người dân thuộc đối tượng được hỗ trợ về nhà ở xã hội có thể tiếp cận các chính sách hỗ trợ mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và ổn định chỗ ở.
Theo quy định của pháp luật nhà ở, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hưởng các cơ chế, chính sách ưu đãi sau: miễn tiền sử dụng đất, tăng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần, được vay vốn đầu tư với lãi suất thấp, hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án…, đồng thời, khuyến khích các chủ đầu tư chuyển đổi từ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội (đã có 09 dự án chuyển đổi sang nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố hoàn thành đưa vào sử dụng với khoảng 0,7 triệu m2 sàn nhà ở, bổ sung khoảng 8.830 căn hộ vào quỹ nhà ở xã hội của Thành phố).
Biểu 2.2. Danh mục các dự án chuyển đổi sang nhà ở xã hội
TT Tên dự án Địa điểm Chủ đầu tư Số căn hộ
Diện tích sàn (m2)
1
Dự án khu nhà ở hỗn hợp cao tầng đo thị sông Đà tại 143 đường Trần Phú. Quận Hà Đông Công ty Cổ phần ĐTXD và phát triển sông Đà 512 46,894 2 Dự án Tổ hợp nhà ở thương mại dịch vụ chung cư AZ Thăng Long
Xã Kim Chung, Hồi Đức Cơng ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long 1,496 170,116 3
Dự án Tổ hợp văn phòng cho thuê, dịch vụ thương mại và nhà ở để bán tại số 30 Phạm Văn Đồng. phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy Công ty Cổ phần ĐTXD và thương mại Bắc Hà 294 37,165 4
Dự án xây dựng nhà ở thuộc lô đất CC-1 - Khu đô thị mới tại N1 + N3 khu đô thị Quốc Oai
huyện Quốc Oai, Hà Nội
Công ty Cổ phần
đầu tư C.E.O 432 39,290
5
Dự án xây dựng nhà ở cao tầng tại khu đô thị mới Đặng Xá II, (tại các lô đất ký hiệu N01, N02, N03, N04, N06) huyện Gia Lâm Tổng Công ty Viglacera 1,991 117,000 6 Dự án Khu nhà ở đô thị Phú Lãm quận Hà
Đông
Công ty Cổ phần
đầu tư Hải Phát 2,292 124,340 7
Dự án Khu nhà ở để bán cho cán bộ chiến sỹ Cục chính trị Hậu cần - Tổng Cục V - Bộ Công an tại khu Đồng Mồ
phường Đại Kim, quận Hồng Mai
Cơng ty Cổ phần đầu tư phát triển nhà Hà Nội số 5
704 68,312
TT Tên dự án Địa điểm Chủ đầu tư Số căn hộ
Diện tích sàn (m2)
8
Dự án Tổ hợp nhà ở chung cư để bán kết hợp văn phịng cho th Viwaseen – Hạ Đình 56 – 58 Hạ Đình, quận Thanh Xn Tổng cơng ty đầu tư nước và môi trường Việt Nam
576 53,218
9
Dự án xây dựng khu chung cư và nhà ở thấp tầng tại ô đất C11ODK4. Yên Sở, Hoàng Mai Công ty TNHH CDA 532 40,824 Tổng cộng 8,829 697,159
(Nguồn: Sở Xây dựng Hà Nội, 2020)
hội và Chính phủ, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hưởng các ưu đãi sau đây: được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được giảm đến 70% đối với 02 loại thuế trên; được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng, thời hạn từ 15 – 20 năm; được Ủy ban nhân dân Thành phố hỗ trợ một phần kinh phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án, hỗ trợ toàn bộ đối với dự án nhà ở xã hội cho thuê.
Tuy nhiên, quy định hiện hành khống chế giá bán và lợi nhuận định mức đối với dự án nhà ở xã hội, theo đó, giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính tốn đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư (kể cả lãi vay); lợi nhuận định mức dự án nhà ở xã hội được quy định khơng vượt q 10% tổng chi phí đầu tư dự án, nhằm kiểm soát giá bán, hạn chế ảnh hưởng đến khả năng chi trả của người mua là nhóm đối tượng chính sách xã hội.
Năm 2013, Chính phủ đã ban Nghị quyết số 02/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu; trong đó nhằm đảm bảo an sinh xã hội, Chính phủ đã thơng qua gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng để cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội và mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 với lãi suất thấp, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng (lãi suất cho vay tối đa 5%/năm với thời hạn cho vay tối đa 15 năm) và cho vay đối với các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, doanh nghiệp chuyển đổi công năng của dự án đầu tư sang dự án nhà ở xã hội với lãi suất hợp lý và kỳ hạn trả nợ phù hợp với kỳ hạn của nguồn vốn và khả năng trả nợ của khách hàng.
Thơng qua gói tín dụng này, nhiều chủ đầu tư dự án đã được bổ sung vốn vay ưu đãi để đẩy nhanh tiến độ hoàn thành dự án, nhiều người dân đã có
thể tiếp cận mua, thuê mua nhà ở xã hội với lãi suất cho vay ưu đãi (cam kết cho vay gần 29.500 tỷ đồng). Sau hơn 3 năm triển khai thực hiện đã bộc lộ nhiều bất cập, như: thủ tục hành chính vẫn chưa được thuận tiện, điều kiện được vay chưa phù hợp với đối tượng có thu nhập thấp, thị trường thiếu nguồn cung sản phẩm [10].
2.3.2.2. Về quy hoạch
Luật Nhà ở năm 2014 quy định khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo, Ủy ban nhân dân có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch có trách nhiệm xác định rõ diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội.
Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định tại các đô thị từ loại 3 trở lên trong quá trình lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch phát triển khu cơng nghiệp, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm căn cứ vào nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn để bố trí đủ quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội; chỉ đạo cơ quan chức năng xác định cụ thể vị trí, địa điểm, quy mơ diện tích đất của từng dự án xây dựng nhà ở xã hội đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để phát triển nhà ở xã hội; Đồng thời cũng yêu cầu chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được duyệt để xây dựng nhà ở xã hội. Trường hợp dự án nhà ở thương mại, khu đơ thị có quy mơ sử dụng đất dưới 10ha thì chủ đầu tư dự án đó được lựa chọn một trong ba hình thức phát triển nhà ở xã hội: dành quỹ đất 20%, quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20% hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20%.
Triển khai Luật Thủ đô năm 2012, Hội đồng nhân dân Thành phố đã thông qua Nghị quyết số 06/2013/NQ-HĐND ngày 12/7/2013 quy định về tỷ lệ diện tích đất ở, nhà ở để phát triển nhà ở xã hội trong các dự án phát triển
nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội; theo đó khi phê duyệt quy hoạch chi tiết các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đơ thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội có quy mơ sử dụng đất từ 10 ha trở lên phải dành 25% diện tích đất ở hoặc 25% diện tích nhà ở để phát triển nhà ở xã hội. Đây là quy định trách nhiệm các chủ đầu tư dự án nhà ở trên địa bàn Thành phố phải dành tỷ lệ diện tích đất ở cao hơn so với các quy định chung của cả nước để phát triển nhà ở xã hội, điều này giúp bổ sung quỹ đất nhiều hơn cho Thành phố để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội [23].
Đối với Hà Nội là địa phương mà đất đai có giá trị sử dụng cao, do đó để đảm bảo hiệu quả sử dụng đất, Thành phố khuyến khích quy hoạch phát triển nhà ở xã hội theo hình thức nhà ở chung cư. Theo báo cáo của Sở Quy hoạch Kiến trúc, cơ quan quản lý nhà nước về quy hoạch và kiến trúc của Thành phố, 100% các đồ án quy hoạch chi tiết nhà ở xã hội được duyệt là nhà ở chung cư. Bên cạnh đó, để ưu đãi, khuyến khích xã hội hóa đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, các chủ đầu tư được dành 20% tổng diện tích đất ở trong dự án nhà ở xã hội để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và kinh doanh nhằm bù đắp kinh phí đầu tư và giảm giá bán nhà ở xã hội.
Mặc dù quy định của Thành phố bắt buộc các dự án có quy mơ từ 10ha đất trở lên phải dành diện tích cao hơn để phát triển nhà ở xã hội thì ngược lại, các dự án dưới 10ha đa số lựa chọn thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội theo hình thức nộp tiền, dẫn đến hạn chế quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Giai đoạn 2018 – 2020, Thành phố đã phê duyệt, phê duyệt điều chỉnh 56 đồ án quy hoạch chi tiết khu đô thị, khu nhà ở, nhà ở thương mại, tuy nhiên chỉ có 14 dự án có quy hoạch quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội với tổng diện tích đất khoảng 34,2ha (theo báo cáo của Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội).
Ngoài ra, năm 2017, Thành phố đã chủ động báo cáo và được Thủ tướng Chính phủ thống nhất về nguyên tắc cho phép hình thành các khu nhà ở
xã hội tập trung trên cơ sở đảm bảo tỷ lệ tổng thể với quy mô nhà ở thương mại trên địa bàn; Thành phố đã giao các nhà đầu tư tự bỏ kinh phí nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết 05 khu nhà ở xã hội tập trung với tổng diện tích khoảng 277ha đất đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đáp ứng các yêu cầu, tiêu chí đơ thị văn minh, hiện đại. Thành phố sẽ tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án trên, sau khi hoàn thành sẽ bổ sung khoảng 2,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu của Thành phố. Đây thực sự là đột phá của Hà Nội tại thời điểm Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ chưa có quy định hình thức phát triển nhà ở xã hội theo dự án độc lập mà chỉ áp dụng đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở