sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng
- Giai đoạn trước năm 1986:
Trongasuốt giaiađoạnanày, cỏc quanahệ đấtađai đượcađiều chỉnhabởi những vănabản phỏpaquy riờngalẻ, mangatớnh tựyanghi màachưa cúavănabản thốnganhất. Cỏc quy định về GCNQSDĐ cũng như cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ và chồng chưa được đề cập đến tại bất kỳ văn bản phỏp luật đất đai nào.
- Giaiađoạn từanăma1986ađến trướcakhi banahành Luật Đất đaianăm 2003
Hoạtađộng cấpaGCNQSDĐ chỉachớnh thứcađược luật húaatừakhi ban hành Luật Đất đai năma1987. LuậtaĐất đaianăma1987 được raađời trong một hoànacảnh lịch sửahết sức đặcabiệt - đúalà ĐạiahộiaĐảng lần thứ VI thỏng 12/1986 quyết định chuyểnađổi nền kinhatế ViệtaNam từatập trung baoacấp sang kinhatế thịatrường địnhahướng xóahội chủanghĩa, tạoanờn diệnamạo mới choađấtanước. Đõyalàalần đầuatiờn khỏianiệm người sửadụng đấtađược đề cập đến trong vănabản LuậtaĐấtađai nhằm xỏcađịnhađốiatượng Nhà nước giao đất, sửadụng ổnađịnh lõuadài vàamối quanahệ giữaanhữngachủ thểanày và nhà nước.
Cựngavới khỏianiệm người sửadụngađất, vấn đềacấp GCNQSDĐ lầnađầu tiờn được quyađịnh tạiaLuật Đấtađai năma1987avà trởathành một trong bảyanội dungachớnh của nhiệm vụaquản lý nhàanước vềađất đai. Thực hiện Điều 18 Luật Đấtađai năma1987, TổngacụcaQuản lýaruộngađất đóaban hành Quyếtađịnh số 201/ĐKTK ngày 14/7/1989avềaviệc banahành quy định cấpagiấy chứng nhận QSDĐ vàaThụng tưasốa302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 về hướng dẫn thiahành Quyếtađịnh vềacấp GCNQSDĐ. Sựara đời của hai
vănabản này đóatạo raamột sựachuyển biến lớnacho hoạtađộng cấp GCNQSDĐ núiariờngavà choacụng tỏc đăngaký đấtađai của Việt Namanúiachung.
Saua05anăm thực hiệnaLuật Đấtađai năma1987, nhàanước taađó tổng kết những thànhacụng cũng nhưanhững hạn chếatừ đúaxõy dựng vănabản thayathế choaLuật Đấtađai năma1987. Luật Đấtađai năma1993ađược Quốc hội thụng qua ngày 14/7/1993 cú hiệualực chớnh thức vàoangày 15/10/1993 là đạo luật quanatrọng gúp phần điềuachỉnh cỏc quan hệađất đai theo cơachế thị trường, xúaabỏ tỡnh trạng vụachủ trong quan hệađất đai, xỏcalập quyềnanăng cụathể cho người sửadụng đất. LuậtaĐấtađai năma1993 ghianhận nguyờnatắc giao đất sửadụng ổnađịnh lõuadài cho tổachức, hộagia đỡnh, cỏanhõn. Lần đầu tiờn xỏcađịnh đất đai cúagiỏ, QSDĐ được xem nhưaquyền tàiasản được đưaavào giaoalưu trong dõn sựavới cỏc quyền: chuyểnađổi, thừaakế, thế chấp, choathuờ, chuyểnanhượng. Cụngatỏc cấp GCNQSDĐ được đẩyamạnh trờn phạm vi cả nước từ năm 1997 với mụcatiờu hoàn thànhacấp giấy chứnganhận quyền sửadụng đất vào năma2000acho khuavực nụngathụn và năma2001acho khu vực đụothị theo Chỉothị sốo10/1998/CT-TTg và Chỉothị sốo18/1999/CT-TTg của Thủotướng Chớnhophủ.
Năma1998, Tổngacục Địa chớnh đóaban hành thụngatưa346/1998/TT- TCĐC hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chớnh và cấp GCNQSDĐ. Thụng tưanàyacũng quyađịnh bổasung, việcaviết GCNQSDĐ theo Thụng tưa302-ĐKTK, Luật đấtađai năma2001ađó thayađổi thẩm quyền cấp GCNQSDĐ. Theo tinhathầnađú, Tổngacục địa chớnh một lần nữa sửaađổi quyađịnhavề thủatục đăngaký đất đai theoaThụng tưa1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001. Thụngatư nàyaquy định rừatrỡnh tự, cụngaviệc mang tớnh bắtabuộc phảiathực hiện, khụngahướng dẫn cỏch làm nhưaThụng tư số 346/1998/TT-TCĐCađểacỏc địaaphương tựy điềuakiện, nhõnalực vàacụng nghệ củaamỡnh vận dụngacho phự hợp. Đặcabiệt, thụngatư đó sửa đổiacơ bản thủatục đăng kýabiến độngachỉnh lý hồ sơađịa chớnh đơnagiản, dễathực hiện hơn đểađẩy mạnh cụng tỏcacấp giấy chứnganhận ởacỏc địaaphương.
Cúathểanúi, Luật Đấtađai năma1993, Luậtasửa đổi bổasung vàacỏc văn bản hướngadẫn thiahành đóaphần nào giảiaquyết được những vướng mắc về đất đai, hạnachế những tranhachấp trong thựcatiễn. Tuyanhiờn, hệathống vănabản phỏpaluật đất đaiatrong giai đoạn nàyacú nhiều hạnachế.
Thứanhất, cỏc quyađịnh vềaGCNQSDĐ choacỏc chủ thểađược quy
định rảiarỏc ởarất nhiều vănabản phỏpaluật khỏc nhau nờnatớnh đồng bộ khụngacao.
Thứahai, việc xỏcalập cỏc điều kiện đểađược GCNQSDĐ cũnaquỏ
chặt chẽ vàaxaarời thựcatế.
Thứaba, thủatục hành chớnh cũnarườmarà, phải trải qua nhiềuakhõu,
nhiều cụngađoạn vàaphải xinaphộp quaanhiềuacấp.
Thứatư, quy địnhavề nghĩa vụatài chớnh khiađược cấpaGCNQSDĐ
cũn chưa hợp lý, mõu thuẫnavới chớnh quyađịnh củaaluật. vào cỏcathời điểm khỏcanhau thỡamức nộp tiền sửadụng đất khỏcanhau làa0%, 20%,a40%, 100%. Trongatrường hợp cấpaGCNQSDĐ gặp khúakhăn vềatài chớnh thỡađược ghi nợatrờn GCNQSDĐ, songagiải phỏp này chưa thực sựakhuyến khớch cụngatỏc cấpagiấy chứnganhận trờn thựcatế.
Thứanăm, thị trường phi chớnh quy phỏt triển ồ ạt. Thịatrường bất
động sản bựng nổalần thứ hai trong lịchasử, cơn sốtađất đai tăng độtabiến, đẩy giỏ nhàavà giỏađất tăng quỏacao, vượtaquỏ khảanăng tài chớnh vàatầm với của những ngườiadõnathường. Tỡnhatrạng mua bỏn nhàađất traoatay, bất chấp quy luậtakhỏchaquan, bấtachấp phỏpaluật, bấtachấp hiệuaquả kinh tế trànalan.
Trướcatỡnh trạng đúavà trướcanhững yờuacầu của một nềnakinh tế vận động khụngangừng thỡaviệc sửaađổi, bổasung vàađiều chỉnh phỏpaluật về lĩnh vực nàyađược đặt raalà tấtayếu, khỏchaquan.
- Giaiađoạn từakhi ban hànhaLuật Đấtađai năma2003 đến khi Luật Đất đaianăma2013ađược banahành
Từanhững tồn tạiatrờn, Nghịaquyết hội nghịalần thứa7acủaaBanaChấp hành TrungaươngaĐảng khúaaIXavềatiếp tục đổiamới chớnhasỏch đấtađai trong thời kỳađẩy mạnh cụnganghiệp húa vàahiệnađại húa đấtanước đóaxỏc địnharừ, khiachuyển sangacơachế thịatrườngaở thời kỳ hiệnanay. Phảiaxõy dựngachớnh sỏch phỏpaluật đấtađai… kiờnaquyết lập lạiatrật tựaquản lýatrong sửadụng đất đai theoađỳng quyađịnh của phỏpaluật… đảmabảo nhà nước làađại diện chủasở hữu toàn dõnavềađất đai, thốnganhất quảnalý đấtađai trong phạmavi cả nước [2].
Trờn cơasở quỏnatriệt tinh thần chỉađạo củaaNghịaquyết Trungaương khúaaIX, LuậtaĐấtađai năma2003 raađời nhằm khắcaphục những bất hợpalý
cũnganhư đỏp ứng những đũi hỏi của thựcatiễn. Luật đất đai năma2003 raađời thểahiện nhiều nộiadung mới vềacấp GCNQSDĐ như: Bổasung đối tượng được đăngaký cấp GCNQSDĐ; sửa đổi cấpaGCNQSDĐ; sửaađổi quy định về cấp GCNQSDĐ ởacho hộ giaađỡnh, cỏanhõn,...; quyađịnh cỏc điều kiện và nghĩa vụatài chớnh của người sửadụng đất khi được cấpaGCNQSDĐ hợpalý hơn. Điềuathay đổi vàacú ýanghĩa quan trọngahơn, nhằmađẩy nhanh tiếnađộ cấp GCNQSDĐ đúalà: Cảiacỏch mạnh mẽathủ tục hànhachớnh đối với hoạtađộng cấpaGCNQSDĐ. Đặcabiệt, sự raađời của cỏcatổ chức dịchavụ hành chớnh cụnganhư: Vănaphũng đăngaký quyền sửadụng đất giỳpachoaviệc thực hiệnacấp GCNQSDĐ được quyavề mộtamối theo cơachế “mộtacửa”. Xỏcalập cơachếaủy quyền trong những trườngahợp cầnathiết cũngalà mộtanội dung quan trọng giảiaquyết sựaỏch tắc đốiavới hoạt độnganày. Tuyanhiờn, giữaacỏc quy định của phỏpaluật đấtađai trong thời gian nàyavàacỏc phỏpaluật khỏcacú liờn quan đến đấtađai cũn thiếu đồngabộ, chồngachộo dẫnađến việc ỏpadụng cũn khúakhăn. Quyađịnh củaaLuật Đấtađaia2003aliờn quan đến việcacấp GCNQSDĐ cũn mộtasốađiểm chưa hợpalý, tạo nờn sựakhụng cụng bằng giữaacỏc trường hợp sửadụng đấtanờn khụngakhuyến khớch người dõnatự giỏc thực hiệnakờ khai, đăngaký đấtađai. Cụ thểaquy định cỏc loại giấy tờavề QSDĐ đểacấp GCNQSDĐ tạiakhoản 1aĐiềua50aluật Đất đai vẫn chưa đầyađủ, chưa tạo sựacụng bằng giữa cỏc trường hợpasử dụng đất nờnakhụng khuyến khỏchangười dõnatự giỏc thực hiện kờakhai, đăngaký đấtađai. Cụathể quy định cỏcaloạiagiấy tờ vềaQSDĐ đểacấp GCNQSDĐ tại khoản 1aĐiềua50aLuật Đấtađai vẫn chưaađầyađủ, chưa tạoasựacụngabằng trong nhiều trườngahợp như: quyađịnh vềađiều kiện cấp giấyachứng nhận phảiacú tờn trong sổađịa chớnh, nhưngatrong giai đoạna1981ađếna1993 cũn cúanhiều địa phươngachưa triển khai được việc đăngaký đất đaianờn những người sửadụng đất tạiađịa phương khụng cúavi phạm phỏpaluật vẫn được coialà cú giấy tờavề QSDĐ; quyađịnh trường hợp sửadụng đất khụng cúagiấy tờaquy định tạiacỏc khoảna1, 2avàa5aĐiềua50acủa Luật Đấtađai thỡ xỏc định diệnatớch đất ởatheo hạnamức giao đấtaở mới của địa phương, quyađịnh này làakhụngacú tớnh kếathừa thực tếavà tạo raasự khụng cụngabằng giữa những người sửadụng đất lõu đời vàaluụn chấp hành phỏpaluật nhưng chưa cúatờn trong sổađịa chớnh với những trườngahợp khỏc; quyađịnh khụng cấp giấy
chứng nhận đốiavớiacỏc trường hợp sửadụng đất khụngacú giấyatờ màakhụng phự hợp với quyahoạchasử dụng đấtađó được phờ duyệtatại khoảno4 vào6 Điềuo50oLuật Đấtođai. Với cỏc quy địnhonày, hiện nayoở địa phương đang tồnođọng một sốolượngolớn cỏc trườngohợp khụng đủođiều kiện cấp giấy chứngonhận [8].
- Giaiođoạn từokhi Luật Đấtođai nămo2013obanohành:
Ngàyo29/11/2013, tại kỳohọp thứo6oQuốcohội khúaoXIII, Quốcohội thụng quaođạo Luật Đấtođai nămo2013. Luật Đấtođai nămo2013ovớio14 chương, 212ođiều, tăngo7ochương vào66 điều so với LuậtoĐất đai nămo2003, trong đúođó thểochế húa đầyođủ, đỳng những quanođiểm, định hướng nờuotrong Nghịoquyết sốo19-NQ/TW Hộionghị lần thứo6oBanoChấp hành Trungoương Đảng, đồngothời khắcophục, giảioquyết được những tồnotại hạnochế phỏt sinh trong quỏ trỡnh thi hành Luất Đấtođai nămo2003. Nộiodung vềocấp GCNQSDĐ được quy địnhotại ChươngoVIIoLuật Đấtođaionăm 2013. Nội dung của phần này của Luật Đấtođai nămo2013ocơobản mang tớnh kếothừa, luật húaonhững quyođịnh cũn phự hợp đóovà đang điovào cuộc sống của Luật Đấtođai nămo2003 vàoluật húaomột sốonội dung quy địnhotại cỏc Nghịođịnh. Bờn cạnhođú, Luật Đấtođai nămo2013ocũng đó sửaođổi, bổosung một sốoquy định nhằm thỏo gỡonhững hạnochế, bấtocập khụng cũn phựohợp của Luật Đấtođai nămo2003ovề vấn đềocấp giấy chứngonhận. Cụothể đúolà: quy địnhobổ sung trườngohợp QSDĐ làotài sản chungocủa nhiều người thỡocấp mỗi người mộtogiấy chứng nhậnohoặc cấp chungomột giấy chứngonhận; trường hợp làotài sản chungocủa vợochồng thỡocấp Giấyochứng nhậnothỡ ghiocả họ tờnovợ vàohọotờnochồng, nếu giấy chứngonhận đóocấp chỉ ghi họ và tờn củaovợ hoặcochồng thỡ đượcocấp đổi sang giấy chứngonhận mới để đổiocả tờnovợ vàochồng nếuocú nhu cầu; quy địnhocụ thể hơn nhữngotrường hợp sửodụng đấtođược cấp giấy chứngonhận; cấp giấy chứngonhận choohộ gia đỡnh, cỏonhõn, cộngođồng dõnocư đang sửodụng đất cúovà khụngocúocỏc giấy tờ QSDĐ quyođịnh cỏc loại giấyotờ khỏc đượcoxỏc lậpotrước ngàyo15/10/1993ođược xộtocấp giấy chứngonhận…
Tựyothuộc vàotừng thời điểm vàoxuất phỏt từoyờu cầu quản lýonhà nước vềođõt đai quaomỗi giai đoạn, Nhàonước đều quan tõmosõu sắcođến lĩnhovực này. Cụothể làocỏc văn bảnophỏp luật vềocấp GCNQSDĐ liờnotục
được sửa đổi, bổ sung vàoban hànhomới. Điều này đóotạo raomột khuụnokhổ phỏp lýođầy đủ choohoạt động cấpogiấy chứng nhậnođược thuậnolợi vàodễ dàngohơn.