vớioquyền sửodụng đất làotàiosản chung củaovợovàochồng
Đất đai cú ý nghĩa rất lớn cho nhu cầu cuộc sống con người và sự tồn tại xó hội. Do đú, quyền sử dụng đất trở thành một loại tài sản cú giỏ trị đặc biệt mà ai cũng cú nhu cầu và muốn sở hữu. Đối với quan hệ hụn nhõn, gia đỡnh thỡ việc cú được QSDĐ là rất quan trọng để duy trỡ sự tồn tại, phỏt triển, làm ăn sinh sống. Trong cuộc sống hụn nhõn gia đỡnh cú thể nảy sinh rất nhiều vấn đề cần đến việc xỏc định tài sản chung, tài sản riờng để bảo vệ quyền lợi cho vợ, chồng, cỏc thành viờn trong gia đỡnh, cũng như đảm bảo nghĩa vụ, quyền lợi với người thứ ba cú liờn quan khi tham gia cỏc giao dịch dõn sự.
Tuy nhiờn, việc xỏc định QSDĐ là tài sản chung hoặc tài sản, riờng của vợ chồng gặp rất nhiều khú khăn, do đõy là loại tài sản đặc biệt cú giỏ trị lớn nờn khi xỏc định là tài sản chung, riờng cũng cú điểm riờng biệt phức tạp hơn so với cỏc loại tài sản thụng thường khỏc. Trờn thực tế, theo phong tục, tập quỏn của người Việt Nam, trong gia đỡnh người chồng thường giữ vai trũ chủ sự, nắm giữ toàn bộ tài sản cú giỏ trị lớn trong gia đỡnh, thường đứng tờn trong GCNQSDĐ. Phỏpoluật quiođịnh QSDĐ cúođược trong thờiokỳ hụn nhõn làotài sản chung vợ chồng. Điều này cú ý nghĩa quan trọng đảm bảo sự bỡnh đẳng về quyền lợi giữa vợ, chồng trong quan hệ tài sản chung.
Luật hụnonhõn và giaođỡnh nămo2014oquyođịnh một cỏch rừoràng về QSDĐ màovợochồng cúođược trong thời kỳohụn nhõnolà tài sản chung, hoặcocú được trướcokhi kếtohụn màovợochồng thỏa thuậnolà tàiosản chung, đõyolà cơosở phỏp lýođểocấp GCNQSDĐ làotài sản chung vợochồng. Theo Điềuo33oLuật Hụn nhõn và gia đỡnh nămo2014oqui định: Tàiosản chung của
vợochồng gồm tàiosản doovợ, chồngotạoora, thuonhập do laoođộng, hoạt động sảnoxuất, kinhodoanh, hoaolợi, lợiotức phỏtosinh từotài sảnoriờng và thu nhập hợpophỏp khỏc trong thờiokỳ hụnonhõn, trừotrường hợp được quyođịnh tại khoảno1oĐiềuo40ocủa Luậtonày; Tàiosản mà vợochồng được thừaokế chung hoặc được tặngocho chung vàotài sản khỏc mà vợochồng thỏa thuận làotài sản chung. QSDĐ màovợ, chồngocú được sauokhi kết hụnolà tài sản
chung của vợochồng, trừ trườngohợp vợohoặc chồngođược thừaokế riờng, đượcotặng chooriờng hoặcocú được thụng quaogiao dịchobằng tài sảnoriờng.
Nhưovậy, cúothể hiểu QSDĐ mà vợohoặcochồng đượcosở hữu sau khi kếtohụn, trừ trườngohợp việc sởohữu đúođược thực hiệnodưới hỡnh thức thừa kếoriờng, được tặngocho riờng hoặcosử dụng tàiosản riờng đểogiao dịch chuyểnonhượng QSDĐ, thỡođều được coi làotài sản chungovợ chồng. Theoođú, QSDĐ làotài sản chungocủa vợochồng, bao gồm:
- Quyền sửodụng đất màovợochồng mua bằng thuonhập doolao động, hoạt động sảnoxuất kinhodoanh vàonhững thuonhập hợpophỏp khỏc củaovợ chồngotrong thờiokỳ hụnonhõn;
- Quyền sửodụng đất mà vợochồng được thừaokế chungohoặc được tặng choochung;
- Quyền sửodụng đất mà vợochồng hoặc bờnovợ hoặcochồng được Nhà nướcogiao, kể cảogiao khoỏnosau khi kếtohụn;
- Quyền sửodụng đất mà vợochồng hoặc chỉomột bờn vợohoặcochồng được Nhàonước choothuờ sau khiokếtohụn;
- Quyền sửodụng đất màovợochồng thỏaothuận làotài sảnochung; - Quyền sửodụng đấtomà cỏcobờn khụng chứngominh được đúolà tài sản riờng.
Nhưovậy, cúothể hiểu QSDĐ làotài sản chung vợochồng, đú QSDĐ được xỏc lập sởohữu đối với vợohoặcochồng hoặc cảovợ và chồngotrong thời kỳohụn nhõn, trừotrường hợp việc xỏcolập sởohữu đốiovới vợohoặcochồng được thựcohiện dưới hỡnh thức thừaokế riờng, được tặngocho riờng hoặcocú được thụng quaogiao dịch bằng tàiosản riờng nếu vợohoặcochồng chưa cúothỏa thuận nhập tàiosản riờngovào tàiosản chungohoặc khụngochứng minh được đấy làotài sảnoriờng củaomỡnh.
Phỏp luật Việt Nam hiện hành điều chỉnh việc cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ và chồng tập trung vào cỏc vấn đề sau:
2.1.2.1. Cỏcoquy định vềonguyờn tắc cấpogiấy chứng nhận quyền sửodụng đất làotài sảnochung củaovợochồng
Cũng giống như việc cấp GCNQSDĐ núi chung, Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, việc cấp GCNQSDĐ là tài sản chung của vợ chồng phải tuõn thủ theo cỏc nguyờn tắc sau đõy:
- Giấy chứngonhận QSDĐ đượcocấp theootừng thửaođất. Trường hợp những người sửodụng đất đang sửodụng nhiều thửaođất nụng nghiệp tạiocựng mộtoxó, phường, thịotrấn mà cúoyờu cầu thỡođược cấp mộtogiấy chứngonhận chungocho cỏc thửa đấtođú.
- Thửaođất cúonhiều người chung QSDĐ thỡogiấy chứng nhận phải ghiođầy đủotờn của những ngườiocú chung QSDĐ vàocấp cho mỗiongười một giấy chứngonhận; trường hợpocỏc chủ sửodụng, chủ sởohữu cúoyờu cầu thỡ cấp chung mộtogiấy chứng nhậnovà trao choongười đạiodiện.
- Người sửodụng đất đượcocấp Giấy chứngonhận sau khiođó hồn thành nghĩa vụotài chớnh theo quy định củaophỏp luật. Trường hợp người sử dụng đất khụng thuộc đốiotượng phải thực hiện nghĩaovụ tài chớnh hoặcođược miễn, được ghionợ nghĩaovụ tài chớnh vàocỏc trường hợpothuờ đất trảotiền thuờ đấtohàng năm đượconhận giấy chứngonhận ngay sau khiocơ quanocú thẩm quyềnocấp.
- Trườngohợp QSDĐ làotài sản chung của vợochồngothỡ phải ghi cảohọ tờn vợovà họ tờnochồng vàoogiấy chứngonhận, trừ trường hợpovợ và chồngocú thỏa thuận ghiotờn mộtongười. Trườngohợp QSDĐ làotài sản chung của vợochồng màoGCNQSDĐ chỉoghi họotờn củaovợ hoặcochồng thỡođược cấp đổi sang giấy chứng nhậnokhỏc đểoghi cả họ tờnovợ và họ tờnochồng nếuohọ cúoyờu cầu.
- Trườngohợp cú sựochờnh lệch diệnotớch giữa sốođo đạc thựcotế với so liệu ghiotrờn giấy tờoquy định tạioĐiềuo100ocủa Luật Đấtođai năm 2013 hoặc giấy chứng nhận đóocấp mà ranh giới thửa đấtođang sửodụng khụng thay đổioso với ranhogiới thửa đất tạiothời điểm cúogiấy tờ vềoQSDĐ, khụng cú tranh chấp vớionhững người sửodụng đất liền kềothỡ cấpohoặc cấpođổi giấy chứng nhận diệnotớch đất được xỏc định theo sốoliệu thựcotế. Người sử dụng đất khụng phảionộp tiền sửodụng đất đối vớiophần diệnotớch chờnh lệch nhiều hơn nếuocú.
- Trườngohợp đoođạc lại màoranh giới thửa đất cúothay đổi soovới ranh giới thửa đất tạiothời điểm cúogiấy tờ vềoQSDĐ và diện tớchođo dạc thực tế nhiều hơn diện tớchoghi trờn giấy tờ về QSDĐ thỡophần diện tớch chờnhalệch nhiều hơn đượcaxem xộtacấp giấy chứnganhận theoaquy định tại Điềua98acủa Luật Đấtađai năma2013.
Nhưavậy, Điềua98 Luật Đấtađai năma2013aquy định vềanguyờn tắc cấp GCNQSDĐ vềacơ bản được thừaakế nhưaquy địnhahiện hành của Luật Đấtađai năma2003avàaluật húa một sốanội dungatại Nghịađịnh. Tuyanhiờn, nhằm bảo đảmacỏc quyađịnh phự hợp với thựcatế, Luật Đấtađai năma2013 đóasửa đổi, bổasung một sốaquy định vềanguyờnatắc cấp giấy chứnganhận:
- Trườngahợp QSDĐ làatài sản chung của nhiềuangười thỡ cấp mỗi người một giấy chứng nhậnahoặc cấp chung mộtagiấy chứng nhận vàatrao choangười đại diện nếu chủ sửadụng đất cúayờu cầu. Tuyanhiờn, thửa đấtacú nhiềuangười cúachung quyền thỡ giấyachứng nhận phảiaghi đầy đủatờn của những ngườiađú. Quyađịnh này phần nào khắcaphục tỡnh trạng xảy raatrong thực tếakhi khụng thể xỏcađịnh được nhữngaai cúaquyền tham gia vàoacỏc giao dịch vềađấtađai.
- Trường hợp đất làatài sản chung của vợachồng thỡagiấy chứng nhận ghi cả họ tờn vợavà họ tờnachồng trừ trường hợp vợachồng cúathỏa thuận ghiatờn một người. Nếu giấy chứng nhận đóacấp chỉ ghi họ tờnavợ hoặc họ tờnachồng thỡ được cấpađổi sang giấy chứnganhận mới để ghi cảahọ tờn vợ và họatờn chồng nếu cú nhuacầu. Quyađịnh này đóathể hiện rừaquan điểm của Đảngavà Nhà nước vềasự bỡnh đẳngagiới trong việcacấp GCNQSDĐ. Đõy làaquy định hợp lý nhằm bảo đảm quyền vàalợi ớch hợp phỏp củaacả người vợavà người chồng đối với tàiasản chung, hạnachế được tỡnh trạng tranh chấp QSDĐ làatài sản chung. Tuyanhiờn, quyađịnh “giấy chứng nhận quyền sửodụng đất đượcacấp theo từngathửa đất. Trường hợpangười sửadụng đất đang sửadụng nhiều thửa đất nụng nghiệpatại cựng mộtaxó, phường, thịatrấn mà cúayờu cầu thỡađược cấp một giấy chứng nhậnachung choamột thửaađất đú” [29, Điều 98] là chưa hợp lý
khụng phựahợp với thực tếacuộc sống vàagõy khúakhăn choacơ quan quảnalý đấtađai, cũng như cơaquan cú thẩm quyềnacấp GCNQSDĐ. Bởi vỡ trong phạm viacủa mộtaGCNQSDĐ khụng thểahiện hết sơađồ tất cảacỏc thửa đất nụng nghiệp của một người sửadụng đất đang sửadụng tại mộtaxó, phường, thịatrấn.
2.1.2.2. Cỏc quy định về đối tượng và điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất núi chung và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng núi riờng
Khỏianiệm “người sửadụngađất” được phỏp luậtađất đai quyađịnh bao gồm: cỏcatổ chức tronganước, cộngađồng dõnacư, cơasở tụnagiỏo, hộ gia
đỡnh, cỏanhõn tronganước; tổachức, cỏanhõn nướcangoài, người ViệtaNam định cưaở nướcangoài. Để tạoađiều kiện choaviệc ỏpadụng Luật Đấtađai trờn thựcatế được thốnganhất vàađạt hiệuaquả, Điềua99aLuật Đấtađai năma2013 tiếp tụcaquy định cụathể cỏc trường hợp sửadụng đất được cấpaGCNQSDĐ.
Người sửadụng đất khi được nhàanước cho phộp sửadụng đất trờn thựcatế sẽađược xỏc lập mối quan hệahợp phỏp với Nhàanước (với tưacỏch đạiadiện chủ sởahữu đấtađai) thụng quaaviệc được cấp GCNQSDĐ. Cú GCNQSDĐ, quyền lợiacủa họ sẽađược đảm bảoavề mặt phỏpaluật.
Luật Đấtađai năma2013aquy định vềađối tượng, điềuakiện được cấp GCNQSDĐ, cụathể nhưasau:
* Cấpagiấy chứng nhận QSDĐ cho hộagia đỡnh, cỏanhõn, cộngađồng
dõn cưađang sửadụng đất (Điềua100aLuật Đấtađai năma2013).
1. Cấpagiấy chứng nhận QSDĐ, quyền sởahữu nhà ởavà tài sản khỏc gắn liềnavới đất cho hộagia đỡnh, cỏanhõn, cộngađồng dõn cưađangasử dụng đấtacú giấy tờavề QSDĐ:
a) Nhữngagiấy tờ vềaQSDĐ trước ngàya15athỏnga10 năm 1993ado cơ quan cúathẩm quyền cấpatrong quỏ trỡnh thực hiện chớnhasỏch đấtađai của Nhà nước ViệtaNam dõn chủ Cộngahũa, Chớnhaphủ Cỏchamạng lõmathời Cộng hũa miềnaNam ViệtaNam vàaNhàanước Cộngahũa xóahội chủ nghĩa Việt Nam; b) Giấyachứng nhận QSDĐatạm thời được cơaquan nhàanước cú thẩm quyền cấp hoặcacú tờn trong Sổ đăng kýaruộng đất, Sổađịa chớnhatrước ngàya15athỏnga10 năma1993;
c) Giấyatờ hợp phỏp về thừaakế, tặngacho QSDĐ hoặc tàiasản gắn liền vớiađất; giấy tờagiao nhà tỡnhanghĩa, nhàatỡnh thương gắnaliền vớiađất;
d) Giấyatờ chuyển nhượng QSDĐ, muaabỏn nhà ởagắn liền với đấtaở trước ngàya15 thỏnga10 năma1993 được Ủyaban nhõnadõn cấpaxó xỏc nhận làađó sửadụng trước ngày 15athỏnga10 năma1993;
đ) Giấyatờ thanhalý, húaagiỏ nhà ởagắn liền với đấtaở; giấy tờ muaanhàaở thuộc sởahữu nhàanước theo quyađịnh của phỏpaluật;
e) Giấyatờ về QSDĐ doacơ quan cú thẩmaquyền thuộc chếađộ cũacấp cho người sửadụng đất;
g) Cỏcaloại giấy tờ khỏcađược xỏcalập trước ngàya15 thỏnga10 năm 1993 theo quy địnhacủa Chớnhaphủ.
2. Hộ giaađỡnh, cỏanhõn đang sửadụng đất cúamột trong cỏcaloại giấy tờ quyađịnh tại khoảna1aĐiều này màatrờn giấy tờađú ghiatờn ngườiakhỏc, kốm theo giấy tờavề việc chuyển QSDĐ cúachữ ký của cỏcabờn cúaliờn quan, nhưngađến trước ngàyaLuậtanày cú hiệualực thi hành chưa thựcahiện thủ tụcachuyển QSDĐ theoaquy định của phỏpaluật vàađất đúakhụng cú tranh chấp thỡ được cấpaGCNQSDĐ, quyềnasở hữu nhà ở vàatài sản khỏcagắn liền vớiađất vàakhụng phảianộp tiền sửadụng đất.
3. Hộ giaađỡnh, cỏanhõn được sửadụng đất theo bảnaỏn hoặc quyết định của Tũaaỏn nhõnadõn, quyếtađịnh thi hànhaỏn của cơaquan thi hànhaỏn, vănabản cụng nhận kếtaquả hũa giảiathành, quyếtađịnh giảiaquyết tranh chấp, khiếuanại, tốacỏo về đấtađai của cơaquan nhàanước cúathẩm quyền đóađược thi hànhathỡ được cấpaGCNQSDĐ, quyền sởahữu nhà ở và tài sản khỏcagắn liền vớiađất; trườngahợp chưa thựcahiện nghĩaavụ tàiachớnh thỡ phảiathực hiện theo quyađịnh của phỏpaluật.
4. Hộ giaađỡnh, cỏanhõn đang sửadụng đất được Nhàanước giaoađất, cho thuờ đất từ ngàya15/10/1993 đến ngày Luật nàyacú hiệu lực thiahành màachưa được cấpaGiấy chứnganhận thỡ được cấp GCNQSDĐ, quyền sởahữu nhà ở vàatài sản khỏc gắn liền vớiađất; trường hợp chưaathực hiện nghĩaavụ tàiachớnh thỡaphải thực hiện theo quyađịnh của phỏpaluật.
5. Cộngađồng dõn cưađang sử dụng đấtacú cụng trỡnh làađỡnh, đền, miếu, am, từađường, nhàathờ họ; đấtanụng nghiệp quyađịnh tại khoảna3 Điều 131 của Luậtanày vàađất đú khụng cú tranhachấp, được UBND cấpaxó nơi cúađất xỏc nhận làađất sửadụng chung choacộng đồng thỡađược cấp GCNQSDĐ, quyền sởahữu nhà ở vàatài sản khỏc gắnaliền vớiađất [29, Điều 100].
* CấpaGiấy chứng nhận QSDĐ, quyền sởahữu nhà ở vàatài sản khỏc gắnaliền với đất cho hộ giaađỡnh, cỏanhõn đang sửadụng đấtamà khụng cú giấy tờ về QSDĐ (Điềua101aLuật Đấtađai năma2013).
1. Hộ giaađỡnh, cỏanhõn đang sửadụng đất trước ngàyaLuật này cú hiệu lực thiahành mà khụng cúacỏc giấy tờ quy định tạiaĐiềua100acủa Luật này, cú hộ khẩuathường trỳ tạiađịa phương vàatrực tiếp sảnaxuất nụng nghiệp, lõm nghiệp, nuụiatrồng thủyasản, làmamuối tạiavựng cúađiều kiện kinhatế - xóahội khúakhăn, vựng cúađiều kiện kinhatế - xóahội đặcabiệt khúakhăn, nay UBND cấpaxó nơi cúađất xỏc nhận làangười đó sửadụng đất
ổnađịnh, khụng cú tranhachấp thỡ được cấpaGCNQSDĐ, quyền sởahữu nhà ởavà tài sản khỏc gắnaliền với đất vàakhụng phải nộpatiền sửadụng đất.
2. Hộ giaađỡnh, cỏanhõn đang sửadụng đất khụng cúacỏc giấy tờ quy định tại Điềua100acủa Luậtanày nhưng đất đó được sửadụng ổn định từ trước ngàya01 thỏnga7 năma2004avà khụng viaphạm phỏp luật vềađất đai, nay được UBND cấpaxó xỏc nhận làađất khụng cú tranhachấp, phựahợp với quy hoạch sửadụng đất, quyahoạch chiatiết xõyadựng đụ thị, quyahoạch xõy dựng điểmadõn cưanụng thụn đóađược cơaquan nhàanước cú thẩm quyềnaphờ duyệt đốiavới nơi đó cú quyahoạch thỡ đượcacấp GCNQSDĐ, quyền sởahữu nhàaở vàatài sản khỏc gắnaliền vớiađất [29, Điều 101].
Nhưavậy, Luật Đấtađai năma2013ahiện hành đóaquy định cụathể hơn những trường hợp sửadụng đất được cấp giấyachứng nhận; cấpagiấy chứng nhận cho hộagia đỡnh, cỏanhõn, cộngađồng dõn cưađang sửadụng đất cú vàakhụng cúagiấy tờ về QSDĐ. Trongađú:
- Quyađịnh cấp giấy chứnganhận cho hộ giaađỡnh, cỏanhõn, cộng đồng dõn cưađang sửadụng đất cú giấyatờ (Điềua100aLuật Đấtađaia2013) đó bỏađiều kiện khụng tranhachấp đối với trường hợp cúagiấy tờ; cú tờn trong sổađăng ký, sổ địaachớnh là sổalập trước ngàya15/10/1993; thờmacỏc giấy tờ khỏc doaChớnh phủ quyađịnh. Việc bóiabỏ quy định vềaviệc xỏc nhận của UBNDacấp xóavề tỡnh trạng tranhachấp đất đai khiacấp GCNQSDĐ cho hộ giaađỡnh, cỏanhõn đang sửadụng đất cúagiấy tờ về QSDĐ sẽahạn chế tiờu cực, tham nhũng khi xộtacấp giấy chứnganhận, đơnagiản thủ tụcahành chớnh.
Bờnacạnh đú, những giấy tờađược lập trướcangàya15/10/1993, theo quy định Luật Đấtađaia2003 được xem làamột trong những căn cứ đểangười sửadụng đất đượcacấp giấy chứnganhận. Vậyanhưng từ Luật Đấtađai năm 2003, cho đến cỏc Nghịađịnh hướngadẫn kốm theo thỡ chưa cú vănabản nào quyađịnh nhữngaloại giấy tờ được xỏcalập từ trước ngàya15/10/1993ađược Nhàanước cụnganhận bao gồm những loạiagiấy tờanào. Để khắcaphục thiếu sútanày tại Điềua18aNghị địnha43/2014/NĐ-CPacủa Chớnhaphủ ban hành ngàya15/5/2014 quyađịnh chi tiết thi hành mộtasố điều của Luật Đấtađai đó liệtakờ nhữngaloại giấy tờ khỏc đượcalập trước ngàya15/10/1993ađược nhàanước cụng nhận đểalàm căn cứađể hộ giaađỡnh, cỏanhõn đang sửadụng đất ổn định đượcacấp GCNQSDĐ, quyền sởahữu nhà ởavà tàiasản khỏc gắn liền vớiađất và khụng phảianộp tiền sửadụng đất.
Ngoàiara, những giấy tờ cúaghi thời gian vàanội dung liờnaquan đến mục đớch sửadụng đất đểaxỏc định thời điểm bắt đầu sửadụng đất ổn định cũngađó được liệtakờ tại khoảna2aĐiềua21, vớadụanhư: biờnalai nộp thuế sửadụng đất nụnganghiệp, thuế nhàađất, biờnabản hoặc quyếtađịnh xửaphạt vi phạm hành chớnhatrong việc sửadụng đất… vớiaviệc quy định cụathể bằng hỡnh thức liệtakờ chiatiết những loại giấy tờađể được nhàanước cụng nhận làmacăn cứ đượcacấp giấy chứnganhận hay để xỏc định làađó cú thời gian sửadụng đất ổnađịnh, lõu dài sẽagiỳp cho việc giảiaquyết những tranhachấp khiếuanại, khiếuakiện vềađất đai đượcanhanh chúng, ỏpadụng phỏpaluật được thốnganhất, trỏnhatrường hợp nơiacụng nhận giấyatờ này, nơiathỡakhụng.
- Mặtakhỏc, trong những điểmamới của Nghịađịnha43/2014/NĐ-CP là đó xỏcađịnh những trường hợp hộagia đỡnh, cỏanhõn đang sửadụng đất cú nhàaở, cụngatrỡnh xõy dựngakhỏc trong thời gian từ ngàya15/10/1990ađến trước ngày 01/7/2004amặc dự khụng cú giấy tờ về QSDĐ nhưng đượcaxỏc định khụng cú viaphạm quy định Luật Đấtađai và nay đượcaUBNDacấp xó xỏcanhận khụng cú tranhachấp sử dụngađất, phự hợp với quyahoạch hoặc khụngaphự hợp vớiaquy hoạch nhưng đất đó sửadụng từ trước thời điểm phờaduyệt quyahoạch hoặc sửadụng đất tạianơi chưa cú quyahoạch; chưa cú thụngabỏo hoặc quyết định thu hồiađất của cơ quan cúathẩm quyền đối với trường hợp phảiothu hồi thỡ được cấp GCNQSDĐ. Tại Điềuo20 Nghị địnho43 quy định vềocấp giấy chứng nhận choohộ gia đỡnh, cỏonhõn đang sửodụng đất mà khụng cúogiấy tờ về QSDĐ vàokhụng viophạm phỏp luật vềođất đai đó cúonhững liệt kờocụ thể về cỏc trườngohợp được cụng nhậnolà đấtoở.
- Trướcođõy phỏp luật đấtođai quy định những trường hợp thửa đấtocú diệnotớch nhỏohơn diện tớch tốiothiểu (dướio30 m2
) chủ sửodụng đất khụng được cấp GCNQSDĐ. Tuyonhiờn, Nghịođịnho43 quy địnhomột số ngoại lệocấp GCNQSDĐ nhỏ hơn diện tớch tốiothiểu. Đõy là một nội dung quan trọng được quy định tại Nghịođịnho43. Theo đú, thửa đất đang sửodụng được hỡnh thành từotrước ngày văn bảnoquy định củaoUBNDocấp tỉnh vềodiện tớch đất tốiothiểu được tỏchothửa cú hiệuolực thiohành mà diệnotớch đất nhỏohơn diệnotớch tốiothiểu theo quyođịnh của UBNDocấp tỉnh thỡ chủ sửodụng đất sẽođược cấp GCNQSDĐ. Quyođịnh này đểohợp thức húa những thửaođất cúodiện tớch nhỏohơn 30om2, đóoxõy dựng nhàoở hoặc cụng trỡnhokhỏc
nhưng đó sửodụng ổn địnhotừ trước khi Luật đấtođaio2003ocú hiệu lựcođể đảm bảo quyềnolợi chớnh đỏng cho người sửodụng [23].
Tuyonhiờn, quy định vềođối tượng vàođiều kiện cấpoGCNQSDĐ theo phỏp luật hiện hành vẫnocũn vướngomắc. Cụothể:
- Hiệnonay, vớiodiễn biến nhà đất phức tạp dootốc độ đoothị húa nhanh, nhu cầu đấtoở, nhàoở của người dõnokhụng ngừng nõngocao, vẫn cũnonhiều trường hợpokhụng đủ điềuokiện cấpogiấy chứng nhận mặc dự người dõn đóosử dụng ổnođịnh (trờn địa bànothành phốoLàooCai, những trường hợponhà đất chuyểnonhượng bằng giấy tayosau ngàyo01/7/2004 chiếmo25,8%oso với 9.328 trường hợp; nhà, đấtochuyển mục đớch sửodụng trỏi phộpokhụng phự hợp với quyohoạch chiếmo20,5 %ovớio3.271 trường hợp; nhà, đấtolấn chiếm khụng phự hợpovới quy hoạch chiếmo25,1% với 3.710 trườngohợp; giaoođất trỏi thẩmoquyền chiếmo0,4%ovớio91otrường hợp) [32]. Cú thểothấy, quy định về cấp giấy chứng nhận dường như cũn chưa phự hợp với thực tế sử dụng đất.
Luật Đấtođaio2013 chỉ thỏo gỡogiải quyết cấp giấy chứng nhậnotheo hiện trạng đấtoở đối vớionhà, đất sửodụng ổn định trước ngàyo01/7/2004 hoặc nếu sửodụng sau ngàyo01/7/2004ođến trước ngàyo01/7/2014othỡophải thực hiện điều chỉnh quyohoạch. Nhưngotrong thựcotế cũn nhiều trương hợp người dõnodo hoàn cảnh khú khăn vàonhu cầu bức thiết vềonhà ở đó xõy dựngonhà trờn đất nụngonghiệp sau ngàyo01/7/2004onờn khụng đượcocấp