Chỉ tiêu/ Năm 2010 2011 2012
CPI tháng 12 so với tháng 12 năm trước 11.8 17.5 6.81
CPI bình quân so với cùng kỳ 9.2 18.5 9.21
Nguồn: Tổng cục thống kê
Chỉ số giá tiêu dùng năm 2011 cao nhất trong 3 năm giai đoạn 2010~2013.Đến năm 2012 có hiện tượng giảm sâu. Tốc độ tăng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) liên tục giảm trong 7 tháng đầu năm 2012. Tuy nhiên, từ tháng 8 cho đến hết năm, do tác động của tăng giá trên thế giới, tăng giá xăng dầu và các giải pháp để hỗ trợ sản xuất và ảnh hưởng của thiên tai nên chỉ số giá tiêu dùng có xu hướng tăng trở lại; so với tháng trước chỉ số giá tiêu dùng tháng 8 tăng 0,63%, tháng 9 so với tháng 8 tăng 2,2%, là mức tăng cao nhất trong 9 tháng đầu năm 2012.
Chỉ số giá tiêu dùng giảm là tín hiệu tốt giúp giá nguyên liệu đầu vào thị trường bất động sản giảm để từ đó doanh nghiệp có thể giảm giá thành, giảm giá bán bất động sản giúp người dân có cơ hội sở hữu nhà ở.
- Thị trường ngoại hối, vàng, chứng khoán
Th
ị trườ ng ngo ạ i h ố i
Khủng hoảng tài chính tồn cầu 2008-2009 và suy thối kinh tế sau đó đã gây tác động tiêu cực đến tình hình kinh tế trong nước, với biểu hiện rõ nét là dòng vốn
đầu tư nước ngoài giảm mạnh, gây áp lực lạm phát và tỉ giá, buộc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam phải liên tục điều chỉnh tăng tỉ giá USD, riêng trong năm 2010 đã thực hiện hai lần điều chỉnh tỉ giá với mức tăng tổng cộng trên 5%. Tuy nhiên, áp lực tỉ giá vẫn tiếp tục tăng cao.Ngày 11/2/2011, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục điều chỉnh tỉ giá bình quân liên ngân hàng lên 20.693 VND, tăng 9,3% so với mức 18.932 VND trước đó, đồng thời, thu hẹp biên độ giao dịch từ ±3% xuống ±1%; thu hẹp đối tượng cho vay ngoại tệ của tổ chức tín dụng đối với khách hàng vay là người cư trú.Tiếp đó, Ngân hàng Nhà nước ban hành hàng loạt văn bản qui định giảm trần lãi suất huy động USD từ 6%/năm xuống 2%/năm; điều chỉnh tăng dự trữ bắt buộc tiền gửi ngoại tệ đối với các tổ chức tín dụng thêm 2% lên 6%; mở rộng đối tượng doanh nghiệp Nhà nước thực hiện bán ngoại tệ cho các tổ chức tín dụng; chuyển dần quan hệ huy động-cho vay ngoại tệ trong nước của tổ chức tín dụng sang quan hệ mua bán ngoại tệ và xử lý các giao dịch ngoại tệ bất hợp pháp trên thị trường tự do.Với những biện pháp quyết liệt của NHNN nêu trên, thị trường ngoại tệ đã ổn định dần, căng thẳng tỷ giá bị đẩy lùi.
Th
ị trườ ng vàng
Trong những năm gần đây, giávàng cóxu hướng tăng nhanh.Năm 2010 thị trường vàng biến động bất thường với những mức giá kỷ lục liên tiếp được thiết lập.Tháng 11/2010 người dân đã chứng kiến giávàng trong nước đạt mức giá 38 triệu đồng/lượng.Đỉnh điểm vào tháng 8/2012, giá vàng vượt mốc 48 triệu đồng/lượng và có lúc tăng tới 48,7 triệu đồng/lượng. Trước tình hình tăng phi mã của giá vàng trên thế giới và trong nước, trong những năm qua Chính phủ đã thực thi nhiều chính sách nhằm bình ổn tình hình thị trường. Tuy nhiên cho đến cuối năm 2012, chênh lệch giữa giá vàng trong nước và thể giới vẫn rất cao.Giá vàng không ổn định khiến nhà đầu tư mất lịng tin và tìm đến những kênh đầu tư khác trong đó có bất động sản.
Th
ị trườ ng ch ứ ng khoán
Mặc dù vẫn chưa thể khẳng định giá vàng đã bước vào chu kỳ giảm giá dài hạn hay chưa và vàng vẫn cịn nhiều cơ hội gia tăng do tình hình kinh tế xã hội thế giới cịn
nhiều bất ổn nhưng cóthể thấy sự quan tâm về vàng trong giới đầu tư tồn cầu đang cóxu hướng sụt giảm. Nếu trong dài hạn xu thế này vẫn tiếp tục duy trì thì thị trường chứng khốn thế giới nói chung và nhất là thị trường chứng khoán Việt Nam với giá đang ở mức quá thấp sẽ trở nên hấp dẫn và góp phần thu hút dịng tiền quay trở lại mạnh mẽ.
Có thể thấy rằng, với việc thị trường ngoại tệ và thị trường vàng đang mất dần sức hấp dẫn thì chỉ có thị trường chứng khốn sẽ sánh vai cũng thị trường bất động sản trong việc thu hút vốn của giới đầu tư.
Thuế
Luật thuế liên quan đến bất động sản thường xuyên thay đổi.Đây cũng là khó khăn đối với các doanh nghiệp và điều này cũng ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản.Thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất đối với cá nhân, doanh nghiệp cũng đã nhiều lần thay đổi dẫn đến nhiều tình trạng dở khóc dở cười. Là một doanh nghiệp liên doanh hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, có rất nhiều vấn đề nảy sinh mà luật pháp Việt Nam chưa theo kịp gây khó khăn trong hoạt động kinh doanh của công ty. Trong 2 năm từ năm 2009 – 2010, mọi hoạt động kinh doanh của công ty Phú Mỹ Hưng hồn tồn bị đình trệ do thuế sử dụng đất khơng rõ ràng. Khách hàng mất lịng tin vào chủ đầu tư, khiếu kiện xảy ra thường xuyên. Tuy nhiên, Phú Mỹ Hưng vẫn thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, đặt uy tín lên hàng đầu nên vẫn tiếp tục phát triển ngay cả khi thị trường bất động sản đang đóng băng.
Qua phân tích mơi trường kinh tế có thể thấy được các cơ hội và thách thức đối với công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng như sau:
Cơ hộ i:
- Chỉ số giá tiêu dùng và lạm phát có xu hướng giảm, cộng với các chính sách nới lỏng tiền tệ của Chính phủ tạo thuận lợi cho các ngân hàng trong việc giảm lãi suất. Đây chính là tín hiệu tích cực để người dân có tiền đầu tư vào bất động sản.
- Chỉ số giá tiêu dùng giảm làm giảm giá nguyên vật liệu xây dựng góp phần giảm giá thành, tăng khả năng tiêu thụ sản phẩm bất động sản trong đó có các dự án nhà ở tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng.
- Sự bất ổn trên thị trường vàng, ngoại tệ khiến các nhà đầu tư chuyển từ các kênh này qua đầu tư bất động sản. Đây là cơ hội đối với công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng.
Thách th ứ c:
- Tốc độ tăng trưởng GDP có xu hướng giảm trong giai đoạn năm 2010 – 2012 đó là tín hiệu khơng tốt của nền kinh tế. Tốc độ tăng GDP giảm, thu nhập bình qn đầu người giảm do đó họ sẽ tiết kiệm chi tiêu và sẽ ít đầu tư vào thị trường bất động sản.
- Các chính sách thuế thay đổi khơng chỉ khiến chủ đầu tư gặp khó khăn mà cịn khiến khách hàng mất lòng tin vào các dự án bất động sản ảnh hưởng lớn tới việc tiêu thụ sản phẩm.
Mơi trường chính trị, pháp luật
Mơi trườ ng chính tr ị
Theo kết quảthống kê chỉ số hịa bình tồn cầu (GPI – Global Peace Index) của Viện Kinh tế và hịa bình Úc năm 2011, Việt Nam nằm trong danh sách các quốc gia ổn định nhất Đông Nam Á với thứ hạng 30, chỉ sau Malaysia (19) và Singapore (24), tăng 8 bậc so với GPI năm ngối.Mơi trường chính trị ổn định là yếu tố giúp thị trường bất động sản Việt Nam thu hút một lượng lớn những nhà đầu tư nước ngồi.Cùng với các chính sách pháp luật nới lỏng và mở rộng cho Việt Kiều và người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam đã giúp cho thị trường bất động sản có thêm đầu ra trong giai đoạn thị trường dang hết sức khó khăn.
Trong lĩnh vực bất động sản đang tồn tại hệ thống luật chồng chéo. Đối với một dự án nhà ở, làm từ đầu đến cuối, ít nhất phải chịu sự điều chỉnh của 4 bộ luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Xây dựng.Tính đến nay có tổng cộng 73 văn bản pháp luật liên quan đến Luật Đất đai 2003, chỉ tính ở cấp trung ương, tức là Chính phủ và các bộ, bao gồm nghị định, thơng tư, quyết định; cịn các văn bản của địa phương cũng có chế tài thì chưa tính tới. Thủ tục càng nhiêu khê thì vịng đời dự án càng lâu. Đây chính là thủ phạm đẩy giá nhà đất lên cao.Muốn có cuộc cách mạng cho thị trường bất động sản, kéo giá nhà đất thấp xuống thì việc đầu tiên phải đơn giản hóa hệ thống pháp luật, giản lược thủ tục hành chính.
Cơ hội và thách thức đối với công ty Phú Mỹ Hưng do ảnh hưởng của mơi trường chính trị, pháp luật.
Cơ hộ i:
- Mơi trường chính trị ổn định giúp các nhà đầu tư nước ngoài tin tưởng đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam. Đây là cơ hội để phát triển thị trường bất động sản trong nước
- Hàng năm, một dịng vốn FDI lớn từ nước ngồi chảy vào nước ta do nước ta có mơi trường chính trị ổn định. Mỗi dự án đầu tư có vịng đời và tuổi thọ lớn khiến cho các chuyên gia nước ngồi cũng gắn bó với đất nước Việt Nam. Nhu cầu nhà ở cho người nước ngoài tăng thêm cũng là cơ hội để phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, tăng lượng tiêu thụ sản phẩm trong các dự án nhà ở của công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng.
Thách th ứ c:
- Sự phức tạp của hệ thống luật Việt Nam nói chung và luật bất động sản nói riêng gây cản trở tới hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản trong đó có cơng ty liên doanh Phú Mỹ Hưng.
- Luật pháp Việt Nam mới được hình thành chưa lâu trong khi đó thị trường ln có sự thay đổi. Rất nhiều hoạt động kinh doanh đối với các cơng ty nước ngồi,
công ty liên doanh trong lĩnh vực bất động sản chưa có luật điều chỉnh gây khó khăn cho hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp.
Môi trường văn hố, xã hội
Mơi trường văn hố
Việt Nam có một nền văn hóa phong phúvà đa dạng trên tất cảcác khía cạnh. Với những ảnh hưởng từ xa xưa của Trung Quốc và Đông Nam Á đến những ảnh hưởng của Pháp từ thế kỷ 19, phương Tây trong thế kỷ 20 và tồn cầu hóa từ thế kỷ 21. Việt Nam đã có những thay đổi về văn hóa theo các thời kỳ lịch sử, có những khía cạnh mất đi nhưng cũng cónhững khía cạnh văn hóa khác bổ sung vào nền văn hóa Việt Nam hiện đại. Ơng cha ta có câu: “An cư lạc nghiệp”, quan điểm này đã ăn sâu vào tâm thức và ảnh hưởng đến thị trường bất động sản ngày nay. Phần đông người Việt Nam muốn sở hữu bất động sản trong tay như để muốn an cư rồi sau đó lạc nghiệp. Bên cạnh đó, khơng thể bỏ qua yếu tố phong thủy do ảnh hưởng của hàng ngàn năm Trung Quốc đơ hộ. Văn hóa “truyền miệng” cũng tỏ ra có một chút uy lực trong thị trường bất động sản.
Nhân tố văn hóa kết hợp với các nhân tố của môi trường xã hội sẽ giúp ích cho doanh nghiệp bất động sản nói chung và Phú Mỹ Hưng nói riêng trong việc nắm bắt xu hướng tiêu dùng bất động sản của khách hàng, tạo cơ hội kinh doanh hiệu quả.
Môi trườ ng xã h ộ i
Dân số
Theo Niên giám thống kê năm 2010, TP.HCM với 7,4 triệu người và mật độ dân số lớn nhất nước 3530 người/Km2, thu nhập bình quân đầu người cũng cao nhất nước, tỷ lệ nghèo thấp nhưng hệ số bất bình đẳng trong phân phối thu nhập (GINI) lại cao 0,41 năm 2008.
Tại TP.HCM, giao thông trong nội ô là vấn đề nhức nhối. Do tốc độ tăng dân số nhanh, quy hoạch yếu, hệ thống đường xá nhỏ,... khiến thành phố luôn phải đối mặt với vấn đề ùn tắc. Để giải quyết vấn đề giao thông đô thị, TP.HCM đang đầu tư cho hệ thống giao thông công cộng.Tháng 9 vừa qua, một loạt cầu vượt được thơng xe đã giúp giảm bớt tình trạng kẹt xe tại các tuyến đường lớn.
Với tốc độ gia tăng dân số quánhanh, cơ sở hạ tầng chưa kịp quy hoạch nâng cấp tổng thể, ý thức một số người dân lại quá kém trong nhận thức và bảo vệ mơi trường chung… Vì vậy, TP.HCM hiện nay đang phải đối mặt với vấn đề ơ nhiễm mơi trường q lớn.Tình trạng ngập lụt trong trung tâm thành phố đang ở mức báo động cao, xảy ra cả trong mùa khơ.Diện tích khu vực ngập lụt khoảng 140 km2 với 85% điểm ngập nước nằm ở khu vực trung tâm.
Tóm lại, những cơ hội và thách thức trong môi trường văn hoá xã hội ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh bất động sản của công ty Phú Mỹ Hưng:
Cơ hôi :
- Dân số TP.HCM tăng cao trong thời gian quan khiến nhu cầu về nhà ở cũng tăng. Đây là cơ hội của thị trường bất động sản nói riêng và cơng ty liên doanh Phú Mỹ Hưng nói chung.
- Mơi trường ngày càng ơ nhiễm, người dân có xu hướng lựa chọn sống trong các dự án, các khu đô thị xanh. Đây là một trong những ưu thế mà Phú Mỹ Hưng đã tạo dựng ngay từ những ngày đầu hình thành khu đơ thị.
Thách th ứ c:
- Tình trạng kẹt xe tại các quận nội thành đã cản trở sự kết nối giữa khu đô thị Phú Mỹ Hưng với các quận huyện khác làm cho khách hàng không muốn mua các sản phẩm nhà ở tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng.
- Văn hoá Việt Nam với xu hướng nhà gắn liền với đất khiến nhiều gia đình khơng muốn mua căn hộ gây khó khăn trong việc tiêu thụ các căn hộ tại Phú Mỹ Hưng.
60
Môi trường tự nhiên, công nghệ
Môi trườ ng t ự nhiên
Địa hình Việt Nam rất đa dạng theo các vùng tự nhiên như vùng Tây Bắc, Đơng Bắc, Tây Ngun có những đồi và những núi đầy rừng, trong khi đất phẳng che phủ khoảng ít hơn 20%. Do nằm dọc theo bờ biển, khí hậu Việt Nam được điều hịa một phần bởi các dịng biển và mang nhiều yếu tố khí hậu biển. Với địa hình và khí hậu như vậy, Việt Nam thu hút khách đông đảo du lịch quốc tế. Thị trường bất động sản cũng được nhà đầu tư chú ý tới với tỷ trọng đứng thứ 3 trong các lĩnh vực thu hút nhiều vốn FDI trên cả nước.
Đối với Phú Mỹ Hưng, vấn đề quan tâm hiện nay là tình trạng quỹ đất tại các thành phố lớn đang ngày càng hạn hẹp vì số lượng các dự án bất động sản đang trở nên dày đặc. Quỹ đất 433 ha trong khu đô thị Phú Mỹ Hưng giờ đã được xây dựng gần hết, do đó cơng ty cũng đang tính tốn mua lại các dự án từ các chủ đầu tư khác.
Môi trườ ng công ngh ệ
Đối với thị trường bất động sản, môi trường công nghệ ở đây chúng ta cần xem xét là môi trường công nghệ thông tin, công nghệ trong xây dựng.
Công nghệ xây dựng phải kể đến kỹ thuật sử dụng trong xây dựng và công nghệ xanh đối với các vật liệu, đồ dùng trong xây dựng.Công nghệ xanh và tự động hóa trong cơng trình là xu hướng và nhu cầu hiện nay.Nhà ở đẹp, hiện đại phục vụ tốt cho cuộc sống của con người với những trang thiết bị tự động hiện đại nhất. Đồng thời con người còn đòi hỏi sống trong môi trường trong lành, gần gũi với thiên nhiên, hạn chế sự tác động tiêu cực đến khí hậu trái đất, sử dụng năng lượng hiệu quả, vật liệu có sức bền trước sự biến đổi của thời tiết và thân thiện với môi trường.
Công nghệ thơng tin đã tham gia và đóng góp có hiệu quả vào mọi lĩnh vực.Thị trường bất động sản Việt Nam đang mở ra cơ hội rất lớn cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực này.Những tòa nhà được xây dựng mới, việc ứng dụng và quy hoạch ứng dụng công nghệ thông tin ngay từ đầu sẽ rất thuận lợi.
Ngồi ra, cịn phải kể đến sự phát triển của cơng nghệ đã có tác động lớn đến hiệu quả quản lý kinh doanh trong các doanh nghiệp Việt Nam nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng. Hiện nay, để quản lý tốt dữ liệu giữa các phòng ban, Phú Mỹ Hưng