II. KẾT QUẢ ỨNG DỤNG, CHUYỂN GIAO KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU KHOA HỌC
2.1. Kết quả hoạt động khoa học, công nghệ giai đoạn 2011-2021
2.1.5. Lĩnh vực tài chính đất đai, giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất
Các đơn vị trong Tổng cục Quản lý đất đai đã thực hiện, hoàn thành tổng số 05 đề tài thuộc lĩnh vực tài chính đất đai, giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất; trong đó 02 đề tài cấp Bộ và 03 đề tài cấp cơ sở, chi tiết tại bảng sau:
Bảng 6: Danh mục đề tài thuộc lĩnh vực tài chính đất đai, giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất
STT Tên đề tài Chủ nhiệm đề tài Thời gian
thực hiện I Đề tài cấp Bộ
1 Nghiên cứu cơ sở khoa học xây dựng chỉ số biến động giá đất thị trường
ThS. Cao Đại
Nghĩa 2017 - 2019
2 Nghiên cứu cơ sở khoa học đề xuất mơ hình ngân hàng quỹ đất nông nghiệp tại Việt Nam
ThS. Đàm Thị Mai
Oanh
2018-2021
II Đề tài cấp cơ sở
3 Nghiên cứu, đề xuất giải pháp hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động tư vấn giá đất độc lập
ThS. Đào Thị
Hà Thanh 2013
4
Nghiên cứu cơ sở khoa học và đề xuất mức biến động tới hạn để điều chỉnh giá đất trong khung giá đất, bảng giá đất phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước
ThS. Vũ Thị
Nhung 2013
5
Nghiên cứu, đề xuất các quy định kỹ thuật thành lập bản đồ giá đất, bộ ký hiệu bản đồ giá đất phục vụ công tác quản lý Nhà nước về đất đai
ThS. Hoàng
Văn Mạnh 2015
Trong giai đoạn 2011-2021, hoạt động nghiên cứu khoa học và công nghệ với các nội dung chủ yếu về lĩnh vực tài chính đất đai, giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất gồm:
- Nghiên cứu hồn thiện hệ thống cơ chế, chính sách về kinh tế và tài chính đất đai; xác lập cơ sở lý luận và thực tiễn trong định giá đất; điều tiết thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản, thúc đẩy phát triển kinh tế và tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
- Nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn, đề xuất giải pháp phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản; nâng cao năng lực định giá đất của các tổ chức định giá và đề xuất hệ thống tổ chức định giá đất phù hợp với thực tiễn nước ta.
- Nghiên cứu thực trạng, đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động phát triển quỹ đất phục vụ các mục tiêu cơng ích, chính sách xã hội và điều tiết thị trường bất động sản.
- Nghiên cứu cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn trong việc hoàn thiện nguyên tắc, phương pháp định giá đất phù hợp với điều kiện của Việt Nam. Nghiên cứu,
thử nghiệm mơ hình định giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị đất, có sự ứng dụng cơng nghệ thơng tin và xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất nhằm nâng cao năng lực định giá đất, đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu của tổ chức, cá nhân trong điều kiện bình thường và những điều kiện ảnh hưởng do biến đổi khí hậu.
Các nội dung đề xuất, kiến nghị sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện pháp luật đất đai thuộc lĩnh vực tài chính đất đai, giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất chi tiết như sau:
A. Đề tài cấp Bộ
Đề tài: Nghiên cứu cơ sở khoa học xây dựng chỉ số biến động giá đất thị trường
Mã số: TNMT.2017.01.06
* Chủ nhiệm đề tài: ThS. Cao Đại Nghĩa.
Thành viên chính: ThS. Đặng Thị Phương Thủy; PGS.TS. Ngô Thị Phương Thảo; ThS. Nguyễn Thị Minh Phương; ThS. Đào Ngọc Mai; ThS. Nguyễn Hữu Trưởng; ThS. Dương Đức Cường; ThS. Cấn Thị Mai Hương; ThS. Nguyễn Thị Tuyết Chinh; ThS. Nguyễn Tử Hoàng.
* Các nội dung đề xuất, kiến nghị sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện pháp luật đất đai về tài chính đất đai, giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất
i/ Do hệ thống thông tin về thị trường đất đai, bất động sản của Việt Nam nói chung chưa hồn thiện, các thơng tin đầu vào cho việc tính tốn chỉ số biến động giá đất thị trường chưa thể thu thập một cách đồng bộ, nên trước khi triển khai thực hiện tính chỉ số biến động giá đất thị trường thì cần phải nghiên cứu xây dựng những cơ sở cần thiết phục vụ hoạt động tính chỉ số biến động giá đất thị trường để tạo điều kiện nền tảng cho việc tính tốn chỉ số giá sau này. Nhóm nghiên cứu đề xuất quy trình xây dựng chỉ số biến động giá đất thị trường gồm 04 giai đoạn, cụ thể: (i) Giai đoạn 1: Thiết kế và hồn thiện nền tảng cho việc tính chỉ số giá; (ii) Giai đoạn 2: Phân chia khu vực, phân loại loại đất và xác định thửa đất làm đại diện theo phân loại loại đất; (iii) Giai đoạn 3: Thu thập thơng tin và tính tốn tại kỳ gốc; (iv) Giai đoạn 4: Thu thập thơng tin và tính chỉ số biến động giá đất thị trường tại kỳ so sánh.
ii/ Từ quy trình xây dựng chỉ số biến động giá đất thị trường và kết quả triển khai xây dựng chỉ số biến động giá đất thị trường tại 07 địa bàn điều tra, khảo sát, nhóm nghiên cứu đã hồn thiện dự thảo nội dung phục vụ xây dựng Thông tư hướng dẫn xây dựng chỉ số biến động giá đất thị trường để tạo tiền đề ban hành văn bản pháp luật hướng dẫn cụ thể hơn nhằm đảm bảo đánh giá đúng thực trạng biến động tại Việt Nam. Trong đó, phạm vi áp dụng xây dựng chỉ số biến động giá đất thị trường chỉ thực hiện đối với loại đất ở tại các khu vực đô thị hoặc khu vực phát triển đô thị để bảo đảm kết quả xây dựng chỉ số biến động giá đất thị trường đạt chất lượng và là cơ sở để các cơ quan Nhà nước thực hiện điều hành, quản lý góp phần làm thị trường đất đai, bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định hơn.
Đề tài: Nghiên cứu cơ sở khoa học đề xuất mơ hình ngân hàng quỹ đất nơng nghiệp tại Việt Nam
Mã số: TNMT.2018.01.08
* Chủ nhiệm đề tài: ThS. Đàm Thị Mai Oanh.
Thành viên chính: ThS. Bùi Minh Đức; ThS. Nguyễn Ngọc Anh; ThS. Vũ Thị Nhung; ThS. Đào Thị Hà Thanh; CN. Nguyễn Thị Kiều Nhung; ThS. Nguyễn Văn Dũng; ThS. Nguyễn Thị Lơ; ThS. Đinh Thị Mai Hương; TS. Mai Hạnh Nguyên.
* Các nội dung đề xuất, kiến nghị sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện pháp luật đất đai về tài chính đất đai, giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất
i/ Về hình thức và nội dung của mơ hình Ngân hàng Quỹ đất nơng nghiệp, kết quả nghiên cứu đề tài đề xuất 2 Phương án như sau:
Phương án 1: Ngân hàng Quỹ đất nông nghiệp là 1 đơn vị sự nghiệp trực thuộc Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trong phương án này, Trung ương giữ vai trò chủ đạo, địa phương hỗ trợ thực hiện, Ngân hàng Nhà nước sẽ là một đơn vị trực thuộc Tổng cục Quản lý đất đai, tại địa phương sẽ có các Chi nhánh của Ngân hàng Quỹ đất nông nghiệp.
Phương án 2: Ngân hàng Quỹ đất nông nghiệp là 1 doanh nghiệp cung ứng dịch vụ cơng ích trực thuộc Trung tâm Phát triển quỹ đất. Đối với phương án này, địa phương giữ vai trò chủ đạo, Trung ương hỗ trợ và giám sát việc thực hiện, từng cấp (Trung ương, tỉnh, huyện) sẽ có các bộ phận quản lý, thực hiện với các chức năng, nhiệm vụ khác nhau của Ngân hàng Quỹ đất nơng nghiệp.
Trên cơ sở phân tích điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội, thách thức, với đặc thù của sở hữu đất đai và quản lý, sử dụng đất tại Việt Nam, việc thành lập mơ hình Ngân hàng Quỹ đất nông nghiệp theo Phương án 2 sẽ là phù hợp hơn.
ii/ Về cơ chế hoạt động: Theo phân cấp chức năng, nhiệm vụ hiện nay, Phòng Bồi thường và Phát triển quỹ đất thuộc Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất sẽ bổ sung thêm chức năng, nhiệm vụ cho để quản lý chung các giao dịch về đất nông nghiệp của Ngân hàng Quỹ đất nơng nghiệp. Phịng này quản lý chung về hoạt động của Ngân hàng Quỹ đất nông nghiệp. Ngân hàng Quỹ đất nông nghiệp là 1 đơn vị trực thuộc Tổ chức Phát triển quỹ đất, có tư cách pháp nhân, hoạt động theo hình thức tự chủ một phần. Các địa phương căn cứ vào văn hóa, đặc thù, tình hình thực tế và nhu cầu để thành lập Ngân hàng Quỹ đất nơng nghiệp. Ngân hàng có chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất nông nghiệp; nhận thuê, cho thuê; là trung gian thực hiện các giao dịch khác về đất nông nghiệp (chuyển nhượng và nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nơng nghiệp; th đất cơng ích của Ủy ban nhân dân xã; chuyển đổi quyền sử dụng đất). Dự kiến bố trí nhân lực để hoạt động mơ hình Ngân hàng Quỹ đất nơng nghiệp của cả nước là từ 6.295-8.856 người; trong đó: 6-9 cơng chức; 504 viên chức và 5.658-8.091 cán bộ hợp đồng.
nghiệp cần phải được sửa đổi, bổ sung cả ở Luật, Nghị định và Thơng tư về các vấn đề có liên quan như: vai trị, vị trí; chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn; cơ cấu tổ chức; cơ chế hoạt động của Ngân hàng Quỹ đất nông nghiệp.
iv/ Về giải pháp cho mơ hình Ngân hàng Quỹ đất nơng nghiệp: Đề tài đã đề xuất giải pháp chung (quan tâm, gây dựng nền tảng khách hàng; nâng cao năng lực cấp quản trị và phát triển nguồn nhân lực); các giải pháp về kỹ thuật (Tối ưu hóa thủ tục, hồ sơ, thời gian giao dịch; về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nâng cao năng lực công nghệ thông tin ứng dụng vào hoạt động của Ngân hàng Quỹ đất nông nghiệp) và các giải pháp về tuyên truyền.
C. Đề tài cấp cơ sở
Đề tài: Nghiên cứu, đề xuất giải pháp hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động tư vấn giá đất độc lập
Mã số: 05/13-QLĐĐ
* Chủ nhiệm đề tài: ThS. Đào Thị Hà Thanh.
Thành viên chính: CN. Lâm Thị Nguyên; KS. Vũ Thị Minh Huệ; KS. Vũ Đình Kình; ThS. Đinh Hồng Oanh; CN. Đào Ngọc Mai; CN. Đặng Thị Phương Thuý.
* Các nội dung đề xuất, kiến nghị sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện pháp luật đất đai về tài chính đất đai, giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất
Giải pháp hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động tư vấn định giá đất ở Việt Nam gồm các nhóm:
- Nhóm giải pháp về hồn thiện hành lang pháp lý của hoạt động tư vấn định giá đất trong đó có đề xuất:
+ Thống nhất việc quản lý Nhà nước về định giá đất, giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về định giá đất.
+ Đồng bộ hóa và hồn thiện các quy định pháp luật liên quan đến hoạt động tư vấn định giá đất (thống nhất giữa Luật Giá, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai). Hoàn thiện quy định về: Nguyên tắc hoạt động của tổ chức tư vấn định giá đất; Thống nhất quy định về phương pháp xác định giá đất; Điều kiện hoạt động của tổ chức tư vấn định giá đất, điều kiện đối với cá nhân hành nghề tư vấn định giá đất; Quyền, nghĩa vụ của tổ chức tư vấn định giá đất.
+ Bổ sung các quy định pháp luật liên quan đến hoạt động tư vấn định giá đất: Quy định cụ thể trách nhiệm, chế tài xử lý các vi phạm trong hoạt động của các tổ chức tư vấn định giá đất; Quy định rõ cơ chế giám sát, đánh giá chất lượng của hoạt động tư vấn định giá đất; Quy định về tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật đánh giá chất lượng dịch vụ tư vấn định giá đất; Quy định rõ cơ chế bắt buộc sử dụng dịch vụ tư vấn định giá đất; Kiểm tra việc quy định và công bố định giá đất; Xử lý khiếu nại và tranh chấp về kết quả tư vấn định giá đất.
- Nhóm giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động tư vấn định giá đất gồm: Xây dựng cơ sở dữ liệu cần thiết phục vụ cho việc định giá đất; Xây dựng các
phần mềm máy tính chuyên dụng cho việc xác định giá trị đất đai; Thành lập Hội đồng định giá đất cấp Trung ương và cấp tỉnh, hoặc hệ thống cơ quan định giá đất của Trung ương; Đào tạo đội ngũ định giá viên về giá đất chuyên nghiệp.
- Nhóm giải pháp hỗ trợ gồm các giải pháp về quản lý đất đai; tập trung xây dựng và phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở xây dựng các chính sách đồng bộ giữa các Luật Đất đai, Luật Giá, Luật Kinh doanh bất động sản.
Đề tài: Nghiên cứu cơ sở khoa học và đề xuất mức biến động tới hạn để điều chỉnh giá đất trong khung giá đất, bảng giá đất phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước
Mã số: 01/13-QLĐĐ
* Chủ nhiệm đề tài: ThS. Vũ Thị Nhung.
Thành viên chính: ThS. Dương Xuân Hiện; CN. Trần Thị Hoà; CN. Đặng Thị Phương Thuỷ; CN. Đào Ngọc Mai; ThS. Trần Quang Định.
* Các nội dung đề xuất, kiến nghị sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện pháp luật đất đai về tài chính đất đai, giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất
Trên cơ sở những nghiên cứu lý luận, căn cứ vào thực trạng ban hành, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất đối với đất ở, đất trồng cây hàng năm và căn cứ vào Luật Đất đai sửa đổi đề tài đã đề xuất mức biến động tới hạn để điều chỉnh giá đất trong khung giá đất, bảng giá đất phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Theo đó:
Mức biến động để điều chỉnh: khi giá thị trường tăng hoặc giảm trên 25- 30% so với khung giá đất, bảng giá đất.
Thời gian biến động: biến động liên tục trong 180 ngày trở lên (với khung giá), 90 ngày trở lên (với bảng giá).
Phạm vi biến động: với phạm vi từ trên 50% số quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thì tiến hành điều chỉnh.
* Kết quả nghiên cứu đã đề xuất được mức biến động tới hạn để điều chỉnh giá đất ở, đất trồng cây hàng năm trong khung giá và bảng giá đất là cơ sở đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định về điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất bảo đảm linh hoạt, phù hợp với từng loại đất, các đối tượng sử dụng đất… góp phần cung cấp những luận cứ cho cơ quan quản lý trong quá trình xây dựng và ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất.
Đề tài: Nghiên cứu, đề xuất các quy định kỹ thuật thành lập bản đồ giá đất, bộ ký hiệu bản đồ giá đất phục vụ công tác quản lý Nhà nước về đất đai
Mã số: 03/15-QLĐĐ
* Chủ nhiệm đề tài: ThS. Hoàng Văn Mạnh.
Thành viên chính: KS. Hồng Thị Gấm; ThS. Phạm Như Hách; ThS. Nguyễn Quang Anh; CN. Nguyễn Thị Minh Phương; KS. Lê Hữu Long; KS.
Trương Công Việt Anh.
* Các nội dung đề xuất, kiến nghị sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện pháp luật đất đai về tài chính đất đai, giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất
Từ những kết quả nghiên cứu và tiếp cận từ lý thuyết đến thực tế, nhóm thực hiện đề tài đã xây dựng dự thảo nội dung và phương pháp thành lập bản đồ giá đất, bộ ký hiệu bản đồ giá đất như sau:
- Về dự thảo nội dung bản đồ giá đất: Nhóm thực hiện đề tài đã nghiên cứu và xây dựng được dự thảo nội dung bản đồ giá đất bao gồm các nội dung chuyên đề về giá đất và các nội dung kế thừa từ bản đồ địa chính.
- Về dự thảo phương pháp xây dựng bản đồ giá đất: Nhóm thực hiện đề tài đề xuất xây dựng bản đồ giá đất bằng phương pháp “chuyển giá đất trong bảng giá đất theo vị trí và khu vực đến từng thửa đất trên nền bản đồ địa chính” với quy