1.2.6.1 .Phương pháp so sánh
1.2.6.3. Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập ước tính giá trị của máy thiết bị bằng giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận trong tương lai có thể nhận được từ máy thiết bị đó.
1.2.6.3.1. Cơ sở lý luận
Phương pháp thu nhập dựa trên nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai. Xuất phát từ khái niệm giá trị: Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
1.2.6.3.2. Trường hợp áp dụng
1.2.6.3.3. Điều kiện áp dụng
- Có thể dự kiến được thu nhập máy thiết bị mang lại trong tương lai. - Phải có cơ sở dự báo các khoản thu nhập trong tương lai.
1.2.6.3.4. Quy trình thực hiện phương pháp thu nhập
Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm của máy thiết bị có
tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
Bước 2: Ước tính các khoản chi phí tạo ra thu nhập hàng năm, từ đó
tìm ra thu nhập thuần hàng năm. Lợi nhuận = Thu nhập – Chi phí
Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi (i) thích hợp để tính tốn; i có thể là tỷ suất
sinh lời trung bình, chi phí sử dụng vốn hay lãi suất trong điều kiện khơng có rủi ro cộng phụ phí rủi ro.
Bước 4: Áp dụng cơng thức vốn hóa:
V=A/R (1.8) Trong đó:
V: Giá trị hiện tại của các quyền đối với thu nhập tương lai A: Thu nhập của tài sản
R: Tỷ lệ vốn hóa
Đối với máy thiết bị có thời gian sử dụng ngắn (n ≤ 10 năm):
Nếu thu nhập thuần hàng năm không bằng nhau:
V=∑ t=1 n At (1+t)t+ T (1+t)t Nếu thu nhập thuần hàng năm bằng nhau:
V=A ×[1−(1+i)−n
i ]+ T
(1+i)n
Đối với máy thiết bị thời hạn sử dụng tương đối dài (n ¿ 10 năm), thu nhập thuần chia làm 2 giai đoạn sau:
Trường hợp 1: Giai đoạn 1 (từ năm 1 đến năm n) thu nhập thuần không đều. Giai đoạn 2 (từ năm n+1 trở đi) tăng đều với tốc độ tăng trưởng đều đặn g%/năm: V=∑ t=1 n At (1+i)t+An+1 i−g× 1 (1+i)n
Trường hợp 2: Giai đoạn 1 (từ năm 1 đến năm n) thu nhập thuần đều. Giai đoạn 2 (từ năm n+1 trở đi) thu nhập thuần đều, tiệm cận vơ cùng:
V=∑ t=1 n At (1+i)t+An+1 i × 1 (1+i)n
Trường hợp 3: Giai đoạn 1 thì n năm đầu thu nhập thuần khơng đều. Giai đoạn 2 từ năm n+1 đến năm m thu nhập thuần đều.
V=∑ t=1 n At (1+i)t+A ×[1−(1+i)−(m−n) i ]× 1 (1+i)n+ T (1+i)n
Trường hợp 4: Thu nhập thuần các năm đều nhau và máy thiết bị được sử dụng vĩnh viễn: V = A/i
Trong đó:
A: Thu nhập thuần năm t mà máy móc thiết bị mang lại T: Giá trị thanh lý ước tính năm thứ n
i: Tỷ lệ vốn hóa n: số năm sử dụng
1.2.6.3.5. Ưu, nhược điểm của phương pháp thu nhập
Ưu điểm:
- Xét về mặt lý thuyết là phương pháp có cơ sở lý luận chặt ché nhất vì nó tiếp cận trực tiếp những lợi ích tài sản mang lai cho nhà đầu tư.
- Độ chính xác tương đối cao nếu có những chứng cứ về các giao dịch có thể so sánh được để tìm thu nhập rịng.
Nhược điểm:
- Khi phân tích các thương vụ phải điều chỉnh nhiều mặt
- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự bào các khoản thu nhập tương lai.
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính tốn, trong những trường hợp như vậy kết quả sẽ chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan.
- Tỷ lệ vốn hóa cố định là khơng phản ánh đúng sự biến động của thị trường.