1.2.6.1 .Phương pháp so sánh
2.2. Thực trạng công tác thẩm định giá máy thiết bị tại Công ty Cổ phần
2.2.3. Thực trạng vận dụng phương pháp thẩm định giá máy thiết bị tạ
Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC
Từ khi được thành lập, DCSC đã tiến hành nhiều hoạt động thẩm định giá máy móc để đáp ứng nhu cầu của nhiều đối tượng khách hàng, phục vụ cho các mục đích khác nhau như thanh lý tài sản, thế chếp vay vốn ngân hàng, …Dưới đây là một số ví dụ về hoạt động thẩm định giá máy thiết bị tại công ty để xem xét và đánh giá về phương pháp thẩm định giá máy thiết bị:
Ví dụ 1: Theo hợp đồng thẩm định giá tháng 10 năm 2015 giữa Công ty TNHH TMDV Long Thịnh và Công ty Cổ phẩn Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC
- Tài sản thẩm định: Xe Toyata Coaster 24 chỗ biển kiểm soát sản xuất năm 2000 đã qua sử dụng.
- Địa bàn thẩm định: Thành phố Hà Nội.
- Mục đích thẩm định: Thẩm định giá để khách hàng làm cơ sở tham khảo giá trị cịn lại của xe phục vụ cho mục đích thanh lý tài sản.
- Thời gian thẩm định: tháng 10 năm 2015. - Mô tả tài sản thẩm định:
Chủng loại, nhãn hiệu: Van, Toyota Coaster Năm sản xuất, xuất xứ: 2000, Nhật Bản Các chỉ tiêu kỹ thuật:
o Trong lượng không tải: 2.820kg
o Trọng lượng toàn tải: 5.310kg
o Số chỗ ngồi: 24 chỗ
o Máy xăng
o Dẫn động: RFD-dẫn động cầu sau
o Số km đã chạy: 290.000km
Qua kiểm tra hiện trạng, tại thời điểm thẩm định nội thất xe cũ nhiều, lốp xe cũ, sơn vẫn bóng và khơng có nhiều vết xước hay rạn nứt. Hệ thống điều hịa trên xe sử dụng bình thường. Xe không sử dụng được do động cơ, khung gầm xe, hệ thống lái xuống cấp. Xe hiện tại chạy được gần 290.000km. Theo ý kiến tham khảo của các thợ sửa chữa lành nghề, để đảm bảo xe hoạt động bình thường và an tồn, xe này cần sửa chữa đại tu.
- Cơ sở thẩm định giá: Giá thị trường
- Nguyên tắc thẩm định giá: Căn cứ vào các nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam
- Phương pháp định giá:
Phương pháp so sánh Phương pháp chi phí
Áp dụng phương pháp so sánh:
- Phân tích các nguồn thơng tin thu thập được:
Tài sản thẩm định là xe Toyota Coaster 24 chỗ sản xuất năm 2000. Đây là mẫu xe có model khá lâu và khơng cịn được sử dụng nhiều trên thị trường do nhà sản xuất đã ngưng sản xuất và khơng cịn niên hạn sử dụng nhiều. Tài sản thẩm định có sàn xe xuống cấp, nội thất xe, bộ phận máy và hệ thống lái đã cũ. Để đảm bảo xe hoạt động bình thường và an tồn, xe này cần thay thế một số phụ tùng chi tiết.
Qua khảo sát thi trường xe ơ tơ Toyota Coaster 24 chỗ có năm sản xuất tương đường với tài sản thẩm định, tổ thẩm định đã tham khảo giá chào bán dòng xe này tại một số địa chỉ tư nhân và công ty thanh lý ô tô. Thông tin được tổng hợp trong bảng sau:
Bảng 2.4: Mô tả tổng hợp các tài sản so sánh và tài sản mục tiêu:
STT TIÊU CHÍ MTB MT MTB SS1 MTB SS2
1 Nhãn hiệu Toyota Coaster Toyota Coaster Toyota Coaster 2 Dòng xe Van/Minivan Van/Minivan Van/Minivan
3 Năm sản
xuất
2000 1998 1996
4 Xuất xứ Nhật Bản Nhật Bản Nhật Bản
5 Số chỗ ngồi 24 chỗ 24 chỗ 24 chỗ
6 Trọng lượng Không tải: 2.820kg Tồn tải: 5.310kg Khơng tải: 2.820kg Tồn tải: 5.310kg Khơng tải: 2.820kg Tồn tải: 5.310kg 7 Kích thước 6,2 × 2,0 × 2,5m 6,2 × 2,0 × 2,5m 6,2 × 2,0 × 2,5m 8 Dung tích xi lanh 2694cc 2694cc 2694cc 9 Dẫn động RFD-dẫn động cầu sau RFD-dẫn động cầu sau RFD-dẫn động cầu sau 10 Hiện trạng Xe còn thời hạn lưu hành. Xe không hoạt động được và cần thay thế một số phụ tùng, sàn xe xuống cấp, nội thất xe, bộ phận máy và hệ thống lái đã cũ. Số km đã đi: 290.000km Xe còn thời hạn lưu hành, vỏ xe cũ, nội thất cũ. Xe hoạt động bình thường nhưng máy móc đã xuống cấp. Số km đã đi: 260.000km Xe còn thời hạn lưu hành. Thân vỏ, máy móc cịn tương đối tốt. Xe hoạt động tốt. Số km đã đi: 200.000km 11 Giá rao bán - 150.000.000 240.000.000
12 Nguồn thông tin Kiểm định thực tế và khách hàng cung cấp Công ty Liên doanh ven sơng
Sài Gịn Anh Qn 0934256791 13 Thời điểm thu thập Tháng 10 năm 2015 Tháng 10 năm 2015 Tháng 10 năm 2015 Nhận xét:
Do có cùng hãng sản xuất, năm sản xuất tương đương nhau, tài sản mục tiêu và tài sản so sánh đều mang nhãn hiệu Toyota Coaster 24 chỗ, có cùng thiết kế về kỹ thuật. Do đó các thơng số trọng lượng, kích thước, dung tích xi lanh, dẫn động cơ không tạo nên sự khác biệt về giá trị giữa tài sản mục tiêu và tài sản so sánh. Sự chênh lệch về giá cả là do khác biệt về hiện trạng của các tài sản tạo ra: Cả 3 tài sản đều còn thời hạn lưu hành. Tài sản so sánh 2 vẫn còn sử dụng được tương đối tốt, xe đi đc 200.000km. Tài sản so sánh 1 hoạt động bình thường nhưng có vỏ xe cũ, nội thất cũ, đã xuống cấp, xe đi được 260.000km; đây là tài sản có nhiều đặc điểm tương đồng nhất với tài sản thẩm định với các đặ điểm: cùng hãng sản xuất, nội thất, bộ phận máy và hệ thống lái xe đã cũ, xe đi được 290.000km.
Do đó, thẩm định viên kiến nghị tham khảo giá chào bán xe Toyota Coaster 24 chỗ, máy xăng, sản xuất năm 1998 có giá rao bán là 150.000.000 đồng và có nhiều đặc điểm tương đồng làm căn cứ điều chỉnh giá xe thẩm định.
Áp dụng phương pháp chi phí:
Về mặt thực tế, chênh lệch giữa giá rao bán và giá thực tế là 15%, để đảm bảo xe hoạt động bình thường và an tồn, tài sản thẩm địnhcần sửa chữa đại tu. Ước tính chi phí sửa chữa đại tu chiếm 20% giá trị tài sản thẩm định.
Ước tính giá trị thị trường của Toyota Coaster 24 chỗ sản xuất năm 2000 cần thẩm định là:
150.000.000 × (100% −¿ 15% −¿ 20%) = 97.500.000 đồng
Kết luận: Giá ước tính của tài sản thẩm định là 97.500.000 đồng
Bằng chữ: Chín mươi bảy triệu, năm trăm nghìn đồng.
Ví dụ 2: Theo hợp đồng thẩm định giá tháng 12 năm 2015 giữa Công ty Cổ phần Xây dựng cơng trình Văn hóa và Đơ thị và Cơng ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC:
Phương pháp so sánh:
Phân tích thơng tin thu thập được:
Bảng 2.5: Mô tả tổng hợp các tài sản so sánh và tài sản mục tiêu
STT Tiêu chí MTB MT MTB SS1 MTB SS2 MTB SS3
1 Chủng loại Xe ô tô con 7 chỗ Xe ô tô con 7 chỗ Xe ô tô con 7 chỗ Xe ô tô con 7 chỗ
2 Nhãn hiệu Hyundai Hyundai Hyundai Hyundai
3 Model SANTAFE SLX SANTAFE SLX SANTAFE SLX SANTAFE SLX
4 Màu sơn Bạc Đen Bạc Bạc
5 Năm sản xuất 2009 2009 2009 2009
6 Xuất xứ Hàn Quốc Hàn Quốc Hàn Quốc Hàn Quốc
7 Pháp lý Giấy đăng ký xe ôtô Giấy đăng ký xe ôtô Giấy đăng ký xe ôtô Giấy đăng ký xe ơtơ 8 Kích thước (mm) 4675×1890×1760 4675×1890×1760 4675×1890×1760 4675×1890×1760
9 Chiều dài (mm) 2.700 2.700 2.700 2.700
10 Trọng lượng (kg) 1.830 1.830 1.830 1.830
11 Loại động cơ - Động cơ diesel 4 xi lanh thẳng hàng - Hệ thống van điều
khiển với cam đôi trên thân máy - Tỉ số nén: 17.5
- Động cơ diesel 4 xi lanh thẳng hàng - Hệ thống van điều
khiển với cam đôi trên thân máy - Tỉ số nén: 17.5"
- Động cơ diesel 4 xi lanh thẳng hàng - Hệ thống van điều
khiển với cam đôi trên thân máy - Tỉ số nén: 17.5"
- Động cơ diesel 4 xi lanh thẳng hàng - Hệ thống van điều
khiển với cam đôi trên thân máy - Tỉ số nén: 17.5"
12 Dung tích (lít) 2.0 lít 2.0 lít 2.0 lít 2.0 lít
13 Cơng suất cực đại (bhp@rpm)
137 @ 4000 137 @ 4000 137 @ 4000 137 @ 4000
15 Hiện trạng Xe đã qua sử dụng. Ngoại quan tổng thể trung bình, vỏ ngồi xe trầy xước nhẹ. Các cụm chức năng chính, động cơ bị hao mòn theo thời gian. Hệ thống điều khiển hoạt động
bình thường. Bảo trì, bảo dưỡng thường xuyên.
16 Số km đã đi 120.000 km 35.000 km 71.000 km 36.000 km 17 Chất lượng còn lại (%) 68.17% 75.14% 72.50% 74.16% 18 Giá rao bán 800,000,000 VNĐ 835,000,000 VNĐ 788,000,000 VNĐ 19 Giá bán/thương lượng 760,000,000 VNĐ 767,000,000 VNĐ 750,000,000 VNĐ 20 Nguồn thông tin Khách hàng cung
cấp và khảo sát thực tế. Nam Chung 0982948808 Việt Tín 0903409089 Anh Lâm 0933 028 026 21 Thời điểm thu
thập
Nhận xét:
Các yếu tố chủng loại, nhãn hiệu, xuất xứ, năm sản xuất, kích thước, trong lượng, công suất, động cơ, hiện trạng của máy thiết bị so sánh giống với máy thiết bị mục tiêu và không tạo ra khoảng cách lớn về giá trị đối với máy thiết bị mục tiêu. Chỉ có chất lượng cịn lại của các tài sản so sánh, mục tiêu là khác nhau. Do vậy, thẩm định viên tiến hành điều chỉnh giá dựa vào chất lượng còn lại. Kết quả điều chỉnh được tổng hợp qua bảng sau:
Bảng 2.6: Điều chỉnh các yếu tố khác biệt:
T T TIÊU CHÍ MTB MT MTB SS1 MTB SS2 MTB SS3 I Giá rao bán 800,000,000 VNĐ 835,000,000 VNĐ 788,000,000 VNĐ II Giá bán/thương lượng 760,000,000 VNĐ 767,000,000 VNĐ 750,000,000 VNĐ
III Yếu tố điều chỉnh (1) (2) (3) (4)
Chất lượng cịn lại Thơng số 68.17% 75.14% 72.50% 74.16% Tỷ lệ điều chỉnh -9,28% -5,97% -8,08% Mức điều chỉnh -70.497.738 VNĐ -45.808.414 VNĐ -60.578.479 VNĐ IV Mức giá chỉ dẫn 689.502.262 VNĐ 721.191.586 VNĐ 689.421.521 VNĐ Số lần điều chỉnh 1 1 1 Điều chỉnh thuần -70.497.738 -45.808.414 -60.578.479 Tỷ lệ -9,28% -5,97% -8,08% Điều chỉnh gộp 70.497.738 45.808.414 60.578.479 Tỷ lệ 9,28% 5,97% 8,08% Cách tính:
- Tỷ lệ điều chỉnh về chất lượng còn lại giữa MTB SS với MTB MT = (Chất lượng còn lạiMBT MT – Chất lượng còn lạiMTB SS) / Chất lượng còn lạiMTB SS
Hoặc:
Điều chỉnh chất lượng còn lại = (Giá thương lượngMTB SS / Tỷ lệ chất lượng cịn lạiMTB SS) × Tỷ lệ chất lượng cịn lạiMTB MT
Diễn giải:
Cả ba MTB SS đều có số điều chỉnh là 1 lần. MTB SS2 có mức điều chỉnh gộp là 45.808.414 VNĐ là nhỏ nhất nên thẩm định viên chọn MTB SS2 làm mức giá chỉ dẫn cho MTB cần thẩm định.
Kết luận: Giá trị ước tính của tài sản thẩm định là 721.191.586 VNĐ.
Làm tròn: 721.191.000 VNĐ
Bằng chữ: Bảy trăm hai mươi mốt triệu, một trăm chín mốt nghìn đồng.
Ví dụ 3: Theo hợp đồng thẩm định giá tháng 11 năm 2015 giữa Công ty TNHH MTV Khai thác điểm đỗ xe Hà Nội và Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC:
-Tài sản thẩm định giá: Dây chuyền kiểm định xe có tải trọng trục đến 2.000kg.
-Mục đích thẩm định: Làm cơ sở tham khảo tổ chức mua sắm tài sản theo quy định của Nhà nước.
-Thời gian thẩm định: tháng 11 năm 2015
-Mô tả tài sản thẩm định:
Dây chuyền được chia thành 4 khu vực nối mạng LAN và LON với nhau. Phần mềm kiểm tra đã được Việt hóa và hịa mạng được với chương trình quản lý kiểm định của Cục Đăng kiểm Việt Nam. Quy trình kiểm tra phù hợp với quy trình của Cục Đăng kiểm Việt Nam:
KV1: Nhóm thiết bị kiểm tra khí xả.
KV2: Nhóm thiết bị kiểm tra phanh, trượt ngang. KV3: Nhóm thiết bị kiểm tra gầm.
Trên 1 dây chuyền khi độ dài mặt bằng cho phép có thể kiểm tra 4 xe cùng lúc.
Tài sản thẩm định giá là dây chuyền kiểm định xe có trọng tải trục đến 2000kg. Đây là thiết bị chuyên dụng, do đó trên thị trường khơng có nhiều đơn vị cung cấp.
Hiện nay tại thị trường Việt Nam chỉ có ba hãng DAMBRA – BEISSBARTH, MAHA của Đức và Actia Mulle của Pháp chính thức được cung cấp thiết bị kiểm định. Ngồi ra, một số hãng sản xuất thiết bị của Tây Ban Nha, Nhật Bản đang đề nghị Cục Đăng kiểm Việt Nam xem xét, cho lắp đặt, hoạt động thử nghiệm.
- Cơ sở thẩm định giá: Giá trị thị trường.
- Nguyên tắc thẩm định giá: Căn cứ vào các nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam.
- Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá:
Do đây là tài sản mua sắm mới có thể sử dụng các thông tin trên thị trường để so sánh. Do vậy, dùng phương pháp so sánh để tính tốn giá trị tài sản thẩm định.
Phương pháp so sánh:
Tiến hành thu thập thông tin về tài sản thẩm định giá, tổ thẩm định đã thu thập giá chào bán của một số công ty như sau:
Công ty TNHH TM – DV Nam Tiến Phát (địa chỉ: số 373/224/21 Lý Thường Kiệt, phường 8, quận Tân Bình, TP Hồ Chí Minh).
Cơng ty TNHH Sun (địa chỉ: số 143/3 Phan Huy Ích, phường 15, quận Tân Bình, TP Hồ Chí Minh). Cơng ty TNHH T&E (địa chỉ: số 37 đường 16, phường 11, quận Gị Vấp, TP Hồ Chí Minh).
Bảng 2.7: Bảng tính, báo giá của các Cơng ty
Đơn vị: đồng TT Mã số Mô tả Hãng sản xuất SL (bộ)
Đơn giá Cty Nam Tiến
Phát
Đơn giá Cty Sun
Đơn giá Cty T&E
Đơn giá thẩm định
1 MGT5-STAND ALONE
Thiết bị kiểm tra khí thải động cơ xăng
-Cùng các phụ kiện kèm theo máy
-Bộ đầu đo tốc độ vòng quay (Model:AVL DITEST SPEED 2000; xuất xứ: ALV/Áo) MAHA -CHLB ĐỨC 1 258.932.000 257.000.000 233.718.000 233.718.000
máy.
-Bộ đầu đo tốc độ vòng quay (Model:AVL DITEST
SPEED 2000; xuất xứ: ALV/Áo)
3 MBT2250 EUROSYSTEM
Thiết bị kiểm tra phanh xe con:
-Hệ thống cân trọng lượng cầu xe.
-Bộ ru lô phủ sỏi thép plastic. -Tủ điều khiển chứa các bộ phận điện, điện tử. -Remote -Dụng cụ hiệu chuẩn. MAHA -CHLB ĐỨC 1 477.779.000 469.000.000 444.271.000 444.271.000
4 MINC PROFI Thiết bị kiểm tra trượt ngang cho xe con:
- Thiết bị kiểm tra trượt ngang cho xe có tải trọng trục đến 2 tấn.
-Cáp kết nối với tủ điều khiển.
MAHA -CHLB ĐỨC
1 105.535.000 107.000.000 96.476.000 96.476.000
5 PMS 101 Thiết bị hỗ trợ kiểm tra gầm xe con
MAHA -CHLB ĐỨC
1 298.899.000 292.000.000 268.763.000 268.763.000 6 NTP KGC Thiết bị nâng hạ xe con VIỆT
NAM
1 62.100.000 62.000.000 54.000.000 54.000.000 7 SE402 Thiết bị kiểm tra tiếng ồn: 3M- 1 90.207.000 93.000.000 87.570.000 87.570.000
nối với máy kiểm tra đèn 8 MLT-3000 Thiết bị kiểm tra đèn xe ô tô.
Đi kèm: thanh ray lắp đặt.
MAHA -CHLB ĐỨC
1 184.620.000 194.000.000 173.632.000 173.632.000
9 GMSAU150T5 Thiết bị hút khí thải nhà xưởng Ý 1 103.500.000 103.000.000 90.000.000 90.000.000 10 Chi phí lắp đặt, vận hành, giao hàng tận nơi. 1Đ C 18.000.000 18.000.000 15.000.000 15.000.000 TỔNG 1.687.520.000 THUẾ VAT 168.752.000 TỔNG CỘNG 1.856.272.000
So sánh bảng báo giá của các công ty, tổ thẩm định nhận thấy giá bán giữa các công ty chênh lệch nhau khoảng 5%. Trong đó giá chào bán của Cơng ty TNHH T&E là thấp nhất.
Căn cứ theo cấu hình, đặc điểm kỹ thuật của tài sản thẩm định, tổ thẩm định đã tiến hành khảo sát thông tin trên thị trường và nhận thấy trên thị trường khơng có nhiều Cơng ty cung cấp về dây chuyền máy móc này. Tham khảo thơng tin ngồi thị trường được biết dây chuyền máy móc này được nhập khẩu về Việt Nam, mức giá bán tùy từng thời điểm. Các đơn vị cung cấp có thể nhập theo hợp đồng và yêu cầu thiết kế kỹ thuật riêng của khách hàng có nhu cầu mua sắm thực tế.