CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.3. Cơ sở thực tiễn
1.3.3. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam những năm gần đây
Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Mơi trường tính đến 31/12/2018, cả nước đã đạt tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) lần đầu đạt trên 97,2% tổng diện tích các loại đất cần cấp. Nhằm khắc phục tình trạng lãng phí, tăng cường nguồn lực đất đai vào phát triển sản xuất kinh doanh, Bộ TN&MT đã cơ bản hoàn thành việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh. Đã thực hiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để giải quyết nhu cầu nhà ở, phát triển sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, xây dựng kết cấu hạ tầng. Cụ thể kết quả cấp giấy trên có đất sản xuất nông nghiệp đạt 92,9%; đất lâm nghiệp đạt 98,2%, đất nuôi trồng thủy sản đạt 86,1%; đất ở nông thôn đạt 96,1%; đất ở đô thị đạt 98,3%; đất chuyên dùng đạt 86,9%; cơ sở tơn giáo đạt 83,6%. Ngồi ra, cịn có 1 số tồn đọng, chủ yếu nguyên nhân do người dân chưa kê khai đăng ký (chiếm 34,1%); nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 1/1/2008 trở về sau, đất khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất (chiếm 10,7%); phải thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng khơng nộp và khơng có nhu cầu ghi nợ (chiếm 5,4%); hồ sơ chưa hoàn thành thủ tục chia thừa kế (chiếm 5,2%);...
Hiện nay, có Có 34/45 tỉnh, thành phố đã cơ bản hồn thành cơng tác rà sốt ranh giới, cắm mốc; 38/45 tỉnh, thành phố đã cơ bản hoàn thành đo đạc lập bản đồ địa chính; 11/45 tỉnh đã cơ bản hồn thành cơng tác cấp giấy chứng nhận; Các tỉnh cịn lại đều đang triển khai thực hiện các hạng mục công việc, dự kiến sẽ cơ bản
26
hoàn thành trong năm 2018.
Trong 3 năm (2016-2018), cả nước đã đưa hơn 50 nghìn ha đất chưa sử dụng vào các mục đích phát triển kinh tế-xã hội, đã xử lý, thu hồi, hủy bỏ hơn 1.500 dự án với diện tích gần 30 nghìn ha; hồn thành sắp xếp nâng cao hiệu quả sử dụng đối với 2 triệu ha đất của các công ty nông, lâm nghiệp; thu hồi chuyển cho các địa phương hơn 400 nghìn ha. Đồng thời, thực hiện các quy định về giao đất, tăng cường đấu giá đất đã ngăn ngừa đầu cơ, tăng thu từ đất lên trên 121 nghìn tỷ đồng, chiếm 12% thu ngân sách nội địa; hoàn thành việc cấp GCN đối với 97,2% diện tích cần cấp; đưa vào sử dụng cơ sở dữ liệu đất đai của 161 huyện, quận; 8 tỉnh, thành đã thực hiện liên thông thủ tục với cơ quan thuế; nhiều địa phương đã thực hiện các mơ hình, phương thức tập trung đất đai cho nơng nghiệp công nghệ cao.
Đối với các công ty nông, lâm nghiệp, cả nước đã rà soát ranh giới, cắm mốc được 85,7% khối lượng; đo đạc, lập bản đồ địa chính được 95,1% khối lượng; có 46,3% diện tích các cơng ty nơng nghiệp, 78% diện tích các cơng ty lâm nghiệp và 70% diện tích ban quản lý rừng, vườn Quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên đã được cấp Giấy chứng nhận; thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận theo kết quả đo đạc địa chính chính quy được 16,9% khối lượng nhu cầu.
Nhằm nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, năm 2019 Bộ sẽ tiếp tục nâng cao chỉ số tiếp cận đất đai, đổi mới công tác định giá đất, giải quyết các vấn đề trong khai thác nguồn lực đất đai; tập trung cải cách thủ tục hành chính, kết nối liên thơng thủ tục hành chính về đất đai với cơ quan thuế trên toàn quốc. Đồng thời, tăng cường tạo quỹ đất sạch để đấu giá, thực hiện thuê đất đối với các đơn vị sự nghiệp tự chủ về tài chính; thực hiện cơng tác kiểm kê đất đai, quỹ đất cơng ích; tập trung xử lý các dự án chậm đưa đất vào sử dụng, giải quyết vấn đề đất đai của nông, lâm trường; tăng cường trách nhiệm của cấp cơ sở trong quản lý tài nguyên đất đai, quy hoạch đất đai (Bích Liên, 2019).
1.3.4. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Đồng Nai
27
nhiều tiềm năng phát triển kinh tế nhiều thành phần. Thời gian gần đây, Đồng Nai đã thu hút được nguồn đầu tư của các doanh nghiệp trong và ngoài nước cũng như nhu cầu sử dụng đất của người dân. Thực hiện theo chủ chương của cả nước, tỉnh đã tiến hành cấp mới và cấp đổi GCNQSDĐ cho các đối tượng sử dụng đất. Cụ thể, Căn cứ Luật đất đai 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đất đai 2013, UBND tỉnh Đồng Nai đã ban hành các Quyết định số 2095/QĐ-UBND, ngày 19/6/2015; Quyết định số 2777/QĐ-UBND, ngày 16/9/2015; Quyết định số 1807/QĐ-UBND ngày 31/5/2017 về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực Tài ngun và Mơi trường thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp tỉnh, huyện, xã. Trong đó đã nêu rõ thẩm quyền quản lý và thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến quyền của người sử dụng đất, tiếp nhận hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính thuộc UBND xã, UBND huyện, thành phố, Sở Tài nguyên Môi trường.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 thì hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được tổ chức ở hai cấp, gồm: ở cấp tỉnh là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; ở cấp huyện là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện trực thuộc Phịng Tài ngun và Mơi trường. Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp được tổ chức và hoạt động theo Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng 3 năm 2010 của Bộ Tài ngun và Mơi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Ngày 30//01/2009 UBND tỉnh Đồng Nai đã có Quyết định số 02/QĐ-UBND “Về việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài ngun và Mơi trường”,
Chính phủ đã ban hành Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Nghị định đã giao Bộ Tài ngun và Mơi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính quy định cụ thể về cơ cấu tổ chức, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất
28
đai. UBND tỉnh Đồng Nai mới có Quyết định số 24/QĐ-UBND ngày 20/4/2016 sát nhập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các huyện, thành phố về Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường có chi nhánh tại các huyện, thành phố thành một cấp;
Tính đến hết năm 2018, trên địa bàn tỉnh Đồng Nai đã cấp được 1.128.517 giấy chứng nhận QSDĐ/1.600.000, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chiếm 70,53% các trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên thực tế trên địa bàn tồn tỉnh cịn nhiều trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận và những khó khăn vướng mắc trong công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Lý do liên quan đến đất tổ chức và trường hợp lấn chiếm đất rừng và đất nông lâm trường ....
Trong giai đoạn 2015-2018 với 9 quyền riêng của người sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 2003 và 8 quyền riêng của người sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013 trên địa bàn tỉnh Đồng Nai thực hiện được khoảng 236.000 giao dịch của người sử dụng đất. Trong đó: Quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp diễn ra sôi động hơn so với các quyền cho thuê, cho thuê lại, quyền chuyển đổi và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong 11 đơn vị hành chính cấp huyện thì thành phố Biên Hịa diễn ra sơi động nhất với gần 31.000 giao dịch chiếm 1,87% giao dịch trên địa bàn toàn tỉnh (Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai, 2019). Trên địa bàn thành phố Long Khánh, người sử dụng đất chủ yếu thực hiện các quyền: Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất đã có những tác động tích cực đối với tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội trên địa bàn thành phố Long Khánh, do đó có cơ sở để nghiên cứu sâu, rõ hơn các quyền còn lại.
29
CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu:
+ Người sử dụng đất đã thực hiện quyền sử dụng trên địa bàn;
+ Cán bộ, tổ chức cơ quan được giao chức năng quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn;
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Phạm vi không gian: Trên phạm vi ranh giới hành chính tồn thành phố, có chọn 03 phường, xã mẫu để nghiên cứu sâu;
+ Phạm vi thời gian: Số liệu được thu thập và kết quả thực hiện trong 3 năm, từ 2017 – 2019.
+ Phạm vi nội dung: 4 quyền của người sử dụng đất gồm chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp QSDĐ .
2.2. Nội dung nghiên cứu
(1) Điều tra khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Long Khánh, tỉnh Đồng Nai đến việc thực hiện QSD đất.
(2) Hiện trạng quản lý, sử dụng đất của của thành phố Long Khánh, tỉnh Đồng Nai.
(3) Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của người sử dụng đất trên địa bàn của thành phố Long Khánh, tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2017-2019
- Tình hình thực hiện các quyền năm 2017 - Tình hình thực hiện các quyền năm 2018 - Tình hình thực hiện các quyền năm 2019
- Đánh giá của người dân về việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Long Khánh.
(4) Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất của thành phố Long Khánh, tỉnh Đồng Nai.
30
2.3. Phương pháp nghiên cứu
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp
Thu thập số liệu, tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất; tình hình quản lý đất đai và công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Số liệu các trường hợp đăng ký biến động do thực hiện các quyền sử dụng đất được thu thập tại nguồn là: Văn phòng đăng ký đất đai của thành phố Long Khánh, tỉnh Đồng Nai.
2.3.2. Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu
- Chọn địa điểm nghiên cứu tại 03 phường, xã điểm: Chọn phường Bảo Vinh, xã Bàu Trâm và phường Xuân Thanh đại diện cho khu vực là trung tâm của thành phố có biến động về quyền sử dụng đất lớn, có tính phức tạp trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.
2.3.3. Phương pháp điều tra phỏng vấn
- Thực hiện điều tra theo mẫu phiếu điều tra có sẵn nhằm thu thập tình hình thực hiện các QSDĐ của người sử dụng đất trong khu vực nghiên cứu. Cách thức điều tra là phỏng vấn và phát phiếu trực tiếp tới người sử dụng đất để nắm bắt tình hình xem quyền nào tốt và chưa tốt và quyền nào còn vướng mắc, thủ tục còn nhiều phòng ban giải quyết; nguyện vọng của người dân trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất.
- Phương pháp chọn mẫu tại mỗi phường: Phân loại người sử dụng đất thực hiện các quyền. Cụ thể:
Bảng 2.1. Phân bổ số phiếu điều tra
Tiêu chí Quyền chuyển nhượng Quyền tặng cho Quyền thừa kế Quyền thế chấp Tổng
Phường Bảo Vinh 10 10 10 10 40
Xã Bàu Trâm 10 10 10 10 40
Phường Xuân Thanh 10 10 10 10 40
31
2.3.4. Phương pháp phân tích thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu
Phương pháp này sử dụng để tổng hợp phân tích tồn bộ số liệu từ các đối tượng được điều tra theo từng chỉ tiêu, cụ thể:
Số lượng hồ sơ giao dịch: Trong đó số hồ sơ đã giải quyết, đang giải quyết và tồn đọng. Từ đó tìm hiểu ngun nhân và đưa ra giải pháp để đẩy nhanh việc thực hiện các quyền cho người sử dụng đất. Thủ tục, thành phần hồ sơ có vướng mắc, có giảm bớt thủ tục hành chính. Trên cơ sở số liệu đó phân tích đánh giá các đặc trưng tiêu biểu về các vấn đề liên quan như mức độ hài lòng của người dân, giải quyết thủ tục hành chính khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên từng vị trí, địa bàn và khu vực.
Từ các số liệu, tài liệu thu thập được, tiến hành thống kê, tổng hợp và xử lý các số liệu trên phần mềm Excel. Chỉ số đánh giá sự hài lòng của tổ chức, cá nhân đối với sự phục vụ của cơ quan Nhà nước được đánh giá theo 5 mức (bảng 2.1).
Bảng 2.2. Chỉ số đánh giá mức độ hài lòng
STT Thang đo Hệ số Chỉ số đánh giá
1 Rất dễ hiểu/Rất đơn giản/Rất cao/Rất nhiệt tình/Rất hài lịng
5
≥ 4,20 2 Dễ hiểu/Đơn giản/Cao/Nhiệt tình/Hài lịng 4 Từ 3,40 - 4,19
3 Bình thường 3 Từ 2,60 - 3,39
4 Khó hiểu/Khó hiểu/Thấp/Khơng nhiệt tình/Khơng hài lịng
2
Từ 1,80 - 2,59 5 Rất khó hiểu/Rất khó hiểu/Rất thấp/Rất
khơng nhiệt tình Rất khơng hài lịng
1
< 1,80
Nguồn: Likert (1932)
2.3.5. Phương pháp so sánh - tổng hợp
Sử dụng để so sánh, tổng hợp các nguồn tài liệu, số liệu có liên quan đến báo cáo, nhằm tìm hiểu các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Long Khánh qua từng thời điểm cụ thể từ năm 2017 đến năm 2019, qua đó đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất và đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở thành phố Long Khánh, tỉnh Đồng Nai.
32
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Long Khánh
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1. Vị trí địa lý
Thành phố Long Khánh nằm ở phía Đơng của tỉnh Đồng Nai, nằm trên cửa ngõ vào TP Hồ Chí Minh, tiếp giáp với các huyện như sau:
Phía Bắc giáp huyện Thống Nhất và huyện Xuân Lộc. Phía Nam giáp huyện Cẩm Mỹ
Phía Đơng giáp huyện Xuân Lộc. Phía Tây giáp huyện Thống Nhất.
Thành phố Long Khánh có 15 đơn vị hành chính bao gồm: 11 phường (Xuân An, Xuân Tân, Xuân Thanh, Xuân Trung, Xn Hịa, Phú Bình, Xuân Bình, Bàu Sen, Xuân Lập, Suối Tre, Hàng Gòn, và 4 xã (Bàu Trâm, Bình Lộc, Hàng Gịn, Bảo Quang ). Long Khánh nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, cách thành phố Biên Hòa 50km, thành phố Hồ Chí Minh 100km, Vũng Tàu 80 km, Phan Thiết (Bình Thuận) 80Km và là nơi có mức độ giao thương hàng hóa trong và ngồi nước lớn; Do đó thành phố Long Khánh có điều kiện thuận lợi cho việc tiêu thụ nông sản đặc biệt là sản phẩm cây ăn quả.
33
Hình 3.1 Sơ đồ vị trí thành phố Long Khánh
3.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Thành phố Long Khánh có địa hình khá bằng phẳng, và một số đồi dốc thoải, độ nghiêng trung bình 2,5/km theo hướng Đồng Bắc - Tây Nam, độ cao trung bình 180 m so với mặt nước biển ( Núi Nứa xã Xuân Lập , Đồi Rìu xã Hàng Gịn , đồi Tây xã Suối Tre). Địa hình cao, bằng phang, độ dốc tương đối thấp tạo điều kiện thuận lợi cho thành phố Long Khánh phát triển sản xuất nông nghiệp đặc biệt là