3.3. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về thế chấp bất động sản
3.3.2. Đối với các tổ chức tín dụng trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh
Qua phân tích tại các phần trước, ta thấy được những vướng mắc trong hoạt động thế chấp tài sản hình thành trong tương lai trong việc cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng xuất phát chủ yếu từ hệ thống pháp luật và cách vận dụng của những nhà quản lý. Tuy vậy, dù bất kỳ nguyên nhân nào đi chăng nữa, sau này nếu có thiệt hại xảy ra thì các tổ chức tín dụng chính là người gánh chịu hậu quả đầu tiên. Để tự bảo vệ mình cũng như duy trì sự ổn định của nền kinh tế, thiết nghĩ Ngân hàng cần hoàn thiện các vấn đề sau:
- Xây dựng riêng cho mỗi quy trình cấp phát tín dụng bằng việc nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, và nên giới hạn phạm vi trong tài sản hình thành từ vốn vay. Việc này là tối cần thiết, vì thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là hoạt động đặc thù không thể áp dụng những nghiệp vụ tín dụng chung cho hoạt động này. Theo tìm hiểu thì một số Ngân hàng đã có quy trình riêng cho sản phẩm dạng này như vay mua nhà, đầu tư dự án…Tuy vậy, nội dung của quy trình vẫn chưa thật chặt chẽ, nhất là nội dung của hợp đồng vẫn chưa bảo đảm quyền lợi cao nhất cho các tổ chức tín dụng.
- Nâng cao trình độ chun mơn của cán bộ tín dụng, cán bộ định giá khi áp dụng cho vay nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Rủi ro có được ngăn ngừa hay khơng là được quyết định bởi chính những cán bộ này. Trước mắt, cần tổ chức những lớp bồi dưỡng nghiệp vụ ngắn hạn nhằm giúp cán bộ tín dụng, cán bộ thẩm định này nâng cao hiểu biết về tài sản hình thành trong tương lai và cấp tín dụng đối với tài sản hình thành trong tương lai. Cịn về lâu dài, nhất là khi nhu cầu của xã hội về sản phẩm này đã phát triển, thì cần thiết đào tạo những cán bộ chuyên nghiệp về các vấn đề liên quan đến tín dụng cho tài sản hình thành trong tương lai. Bằng cách chun mơn hóa, ngân hàng sẽ dễ phịng tránh rủi ro, nâng cao uy tín của mình đồng thời giữ vững sự ổn định nền kinh tế.
- Cấp tín dụng thơng qua việc nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai/tài sản hình thành từ vốn vay là hoạt động rất phức tạp, dễ phát sinh những bất cập trên thực tế. Do vậy, ngân hàng cần phản ánh kịp thời những khúc mắc, trở ngại mà mình gặp phải trong quá trình áp dụng lên cơ quan hữu quan. Và nếu có thể, hãy nêu những giải pháp giải quyết hợp lý để các cơ quan đó tham khảo.
- Thực hiện việc ký hợp đồng thế chấp BĐS HTTTL theo hướng ký hợp đồng ba bên. Cụ thể, khi ký kết hợp đồng thế chấp BĐS HTTTL, ngồi 2 chủ thể giao kết chính là tổ chức tín dụng và bên thế chấp thì nên xem xét việc để chủ đầu tư các dự án (trong trường hợp chủ đầu tư không phải là bên thế chấp) tham gia với vai trò người chứng kiến hợp đồng thế chấp này. Điều này là hoàn toàn cần thiết để hạn chế việc các đối tượng lợi dụng kẽ hở của hệ thống quản lý mà có hành vi thế chấp một BĐS với nhiều tổ chức tín dụng khác nhau, đồng thời, việc này cũng có ý nghĩa như một văn bản thơng báo đối với chủ đầu tư về việc các bên tham gia hợp đồng thế chấp BĐS này.
Tóm lại, nếu từ các cơ quan có thẩm quyền đến các ngân hàng đồng loạt thực hiện các kiến nghị trên đây, thì tin rằng những trở ngại trong việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai trong tín dụng ngân hàng sẽ được giải quyết ổn thỏa. Ngân hàng sẽ có một sản phẩm tín dụng mới thỏa mãn nhu cầu xã hội, các doanh nghiệp có cơ hội tiếp cận tín dụng, và hơn nữa nền kinh tế sẽ có một động lực phát triển mạnh mẽ.
Kết luận chương 3
Với thực trạng thế chấp BĐS HTTTL đang diễn ra hiện nay đó là: Vừa chủ đầu tư thế chấp lần thứ nhất thế chấp dự án, người mua BĐS cũng có nhu cầu thế chấp BĐS này để vay vốn, do vậy cần có giải pháp giải quyết phù hợp để có cơ chế phối hợp giữa chủ đầu tư, ngân hàng, người mua BĐS để qua đó tạo điều kiện cho người hiện là chủ sở hữu của BĐS HTTTL thực hiện quyền thế chấp tài sản của mình theo đúng quy định pháp luật.
Đối với thủ tục để hoàn thiện thế chấp BĐS HTTTL như: thủ tục công chứng, thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo, việc quy định giấy tờ cần thiết để tiến hành công chứng, và đăng ký giao dịch đảm bảo (thế chấp BĐS HTTTL) tại các văn bản đã gây khó khăn cho các bên trong vấn đề này.
Về hoàn thiện các quy định pháp luật về thế chấp BĐS HTTTL đó là giảm thiểu những thủ tục khơng cần thiết, gây khó khăn cho các chủ thể khi cơng chứng, và đăng ký giao dịch đảm bảo. Khi người mua BĐS có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, đã có đầy đủ biên lai thu tiền và tài liệu khác về BĐS HTTTL được chủ đầu tư xác nhận là đủ căn cứ để chứng minh BĐS HTTTL này thuộc sở hữu của mình và mang đi thế chấp.
Đối với cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo thì việc hồn thiện cơ sở dữ liệu thông tin tổng hợp về các giao dịch thế chấp BĐS HTTTL là hết sức quan trọng nhằm kiểm soát được số liệu, số lượng các giao dịch liên quan tới các tài sản đang ở trạng thái thế chấp để phòng ngừa rủi ro cho người thứ ba. Đặc biệt, cần nâng cao hơn nữa trình độ của cán bộ, nhân viên phụ trách vấn đề này, qua đó, giúp các chủ thể tham gia thuận tiện và tiết kiệm thời gian.
KẾT LUẬN
Chế định thế chấp bất động sản HTTTL tuy khơng cịn q mới tại Việt Nam và được coi là một bước tiến lớn trong khoa học pháp lý nhưng quy định pháp luật về thế chấp bằng loại tài sản này lại chưa rõ ràng, cụ thể. Thực tế áp dụng quy định pháp luật tại các cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan cũng chưa có sự đồng bộ, thống nhất, gặp phải nhiều bất cập dẫn đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch chưa được bảo đảm.
Những nghiên cứu về vấn đề thế chấp bất động sản HTTTL trong Luận văn này là nhằm hệ thống các quy định pháp luật có liên quan, chỉ ra những vướng mắc trong việc thực thi các quy định này. Qua đó, tác giả luận văn đưa ra những đề xuất, kiến nghị cho việc ban hành các quy định pháp luật, các cơ chế thực hiện pháp luật trong hoạt động thế chấp bất động sản HTTTL trên thực tế. Hi vọng ở một mức độ nào đó, những nghiên cứu trong Luận văn này sẽ góp phần hồn thiện chế định về thế chấp bất động sản HTTTL tại Việt Nam.
Tuy nhiên, để xây dựng một cơ chế đồng bộ, thống nhất về thế chấp bất động sản HTTTL thì cần có sự quan tâm, chỉ đạo của Chính phủ, của tất cả các Bộ, các Cơ quan ngang bộ cần có sự phối hợp chỉ đạo để xây dựng một cơ chế đồng bộ, thống nhất. Các cơ quan, các tổ chức và các cá nhân liên quan (như ngân hàng, cơ quan công chứng, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm...) cần có sự nỗ lực hơn nữa trong việc giải quyết những những khó khăn, vướng mắc khi thực hiện việc thế chấp bất động sản HTTTL, góp phần để chế định thế chấp bất động sản HTTTL thực sự xứng đáng với vai trò và tầm quan trọng đối với sự phát triển của nền.
Trước xu thế hội nhập kinh tế quốc tế, hệ thống pháp luật nói chung và hoạt động pháp luật Ngân hàng cần được hoàn thiện nhằm đảm bảo phục vụ đắc lực cho q trình hội nhập của đất nước, góp phần giúp cho Ngân hàng hoạt động an toàn cũng như cạnh tranh tốt trong môi trường phức tạp hơn. Rủi ro là yếu tố ln tồn tại trong q trình cấp tín dụng tại các Ngân hàng thương mại. Do đó, vấn đề bảo đảm an toàn, hạn chế những biến cố bất lợi, phịng ngừa bất trắc ln đặt lên cao. Vì thế, luận văn đã nghiên cứu, phân tích cụ thể để giải quyết các vấn đề sau:
- Phân tích các quy định của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai từ trước đến nay, các cách hiểu trên thực tế và rút ra kết luận về tài sản HTTTL, bất động sản HTTTL và thế chấp bất động sản HTTTL.
- Tổng hợp các quy định của pháp luật điều chỉnh hoạt động thế chấp bất động sản HTTTL nói chung, đưa ra cái nhìn tổng quan về hình thức, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp bất động sản HTTTL.
- Phân tích những lợi ích của việc nhận thế chấp bất động sản HTTTL, nêu được q trình phát triển của chế định, đồng thời phân tích những bất cập của pháp luật khi điều chỉnh các vấn đề liên quan đến thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Từ đó, đưa ra những kiến nghị, giải pháp hoàn thiện.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Quốc hội (1995), Bộ Luật Dân Sự năm 1995, Hà Nội. 2. Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự năm 2005, Hà Nội. 3. Quốc hội (2015), Bộ Luật Dân Sự năm 2015, Hà Nội.
4. Quốc hội (1997), Luật các Tổ chức tín dụng năm 1997 (Khoản 2 điều 52). 5. Quốc hội (2006), Luật Công Chứng năm 2006, Hà Nội.
6. Quốc hội (2013), Luật Đất đai năm 2013, Hà Nội.
7. Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Hà Nội. 8. Quốc hội (2014), Luật Nhà ở năm 2014, Hà Nội.
9. Chính Phủ (2006), Nghị định 163/2006 ngày 29/12/2006 về Giao dịch bảo đảm. 10. Bộ Tư pháp (2002), Thông tư 06/2002/TT-BTP Hướng dẫn một số quy định của
Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.
11. Bộ Tư pháp (2007), Công văn 2057/BTP-HCTP của Bộ Tư pháp ngày 09/5/2007 về việc công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
12. Bộ Tư pháp (2007), Công văn 3744/BTP-HCTP ngày 04/9/2007 của Bộ Tư pháp về việc công chứng giao dịch bảo đảm.
13. Cục Đăng ký quốc gia về Giao dịch bảo đảm (2007), Công văn số 232/ĐKGDBĐ- NV ngày 04/10/2007 của Cục Đăng ký quốc gia về Giao dịch bảo đảm về việc giải quyết yêu cầu đăng ký thế chấp đối với nhà chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
14. Trường Đại học Luật Hà Nội (2021), Giáo trình luật dân sự tập 1, 2, NXB công an nhân dân, Hà Nội.
15. Vũ Thị Hồng Yến (2017), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy
định của Bộ luật dân sự năm 2015, NXB Chính trị quốc gia sự thật.
16. Bùi Đức Giang, Nhận bảo đảm bằng bất động sản hình thành trong tương lai từ
chủ đầu tư dự án nhà ở, Tạp chí ngân hàng, số 6, tháng 3/2017, tr.15 - tr.17.
17. Bùi Đức Giang, Đấu giá tài sản để thu hồi nợ theo quy định mới, Tạp chí ngân hàng, số 11, tháng 6/2017, tr.18 - tr.20 và tr.28.
18. Vũ Thị Hồng Yến trong Nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai là tài sản
thế chấp theo Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự hiện hành, Tạp chí Dân chủ và
Pháp luật, Bộ Tư Pháp, số 4, 2017, tr.54-58, đã xây dựng các tiêu chí cụ thể để nhận diện bản chất của nhà ở HTTTL là đối tượng của biện pháp thế chấp. Trên cơ sở đó, bài viết đã có những kiến nghị để hồn thiện hơn nữa pháp luật hiện hành trong việc xây dựng quy chế pháp lý đối với việc thế chấp nhà ở NƠHTTTL.
19. Vũ Thị Hồng Yến (2019), Đăng ký thế chấp tài sản hình thành trong tương lai -
Những vấn đề cần hoàn thiện, Tạp chí nghiên cứu lập pháp số 07/2019.
20. Phạm Đức Huy (2019), Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật Việt Nam tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Trường đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.
21. Vũ Huyền My (2019), Pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, Luận văn thạc sĩ, Trường đại học Ngoại thương, Hà Nội.
22. Phan Thị Thu Phương (2013), Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai,
Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.
23. Tôn Lê Quý (2018), Thực hiện pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam, từ thực tiễn tỉnh Quảng Ngãi, Luận văn thạc sĩ, Học viện khoa học xã hội
- Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam, Hà Nội.
24. Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy
định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành, Luận án Tiến sĩ Luật học,