1.2. Khái quát chung về thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai
1.2.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến thế chấp bất động sản hình thành trong tương
lai Nhóm yếu tố về từ quy định pháp luật về thế chấp BĐS HTTTL
Có thể nói yếu tố quan trọng nhất và có ảnh hưởng nhiều nhất đến hoạt động thế chấp tài sản nói chung và thế chấp BĐS HTTTL nói riêng trên thực tiễn xuất phát từ các quy định pháp luật. Đầu tiên, khi tham gia quan hệ thế chấp điều mà các chủ thể quan tâm chính là các bên có thể tham gia quan hệ thế chấp này khơng, pháp luật có bảo vệ cho các chủ thể tham gia hay không? Thứ hai, khi các bên tham gia quan hệ thế chấp tài sản, các bên có các quyền và nghĩa vụ như thế nào? Cuối cùng, nhất là bên nhận thế chấp, đó là khi xảy ra tranh chấp, rủi ro, các bên sẽ phải giải quyết như thế nào. Và để trả lời cho các yêu cầu đó, tất yếu, các chủ thể sẽ phải tìm tới các quy định pháp luật về vấn đề này như khái niệm về thế chấp, về BĐS HTTTL, về quy định khi giao kết hợp đồng thế chấp BĐS HTTTL, về xử lý tài sản đảm bảo...
Nhóm yếu tố từ hoạt động định giá BĐS HTTTL.
Về nguồn nhân lực thực hiện thẩm định giá (TĐG): TĐG xét cho cùng là một hoạt động được thực hiện bởi con người. Do đó sẽ bị ảnh hưởng bởi yếu tố nguồn nhân lực thực hiện. Các đặc điểm của yếu tố này, ví dụ như: số lượng đội ngũ nhân viên TĐG, trình độ năng lực của nhân viên thẩm định, đạo đức nghề nghiệp, kinh nghiệm… sẽ ảnh hưởng đến việc sử dụng phương pháp định giá nào, cách thức lấy và lựa chọn các thông tin về tài sản, cách đánh giá, so sánh giữa các tài sản tương tự và tài sản định giá và ý kiến chủ quan của nhân viên TĐG khi định giá tài sản.
Về vị trí BĐS HTTTL: Do BĐS khơng di động được, nên vị trí BĐS ở đâu, mơi trường xung quanh thế nào, vị trí ở trung tâm hay xa trung tâm, vị trí có thể dùng làm
chỗ kinh doanh hay chỉ dùng để ở, ... là những yếu tố tác động không hề nhỏ đến giá trị của BĐS được đánh giá cao hay thấp.
Về hình dáng BĐS HTTTL và yếu tố văn hóa: Về mặt giá trị sử dụng, rõ ràng một mảnh đất vuông vắn, chiều rộng không quá rộng, chiều dài khơng q dài và có hình dáng cân đối là một lựa chọn ưa thích của nhiều người. Những điều đó, thể hiện đặc điểm văn hóa, thị hiếu của mỗi cá nhân đối với BĐS. Một khi họ u thích và vừa lịng với hình dáng, diện tích của BĐS đó thì học sẽ định giá BĐS cao hơn và ngược lại. Do đó, hình dáng BĐS và yếu tố văn hóa cũng là một trong các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS.
Nhóm yếu tố từ các ngân hàng tín dụng với vai trị là chủ thể tham gia quan hệ thế chấp BĐS HTTTL.
Về chiến lược kinh doanh: Đây là nhân tố đầu tiên ảnh hưởng đến hiệu quả tín dụng. Chiến lược kinh doanh liên quan đến khả năng cạnh tranh thành công trên thị trường. Nó liên quan đến các quyết định chiến lược về lựa chọn sản phẩm, đáp ứng nhu cầu khách hàng, giành lợi thế cạnh tranh so với các đối thủ, khai thác và tạo ra các cơ hội mới,… Dựa trên cơ sở một chiến lược kinh doanh được xác lập, ngân hàng sẽ chuyển nó thành hành động, lập ra những kế hoạch bộ phận cho từng thời kỳ đảm bảo cho những mục tiêu đã đề ra; đặc biệt có kế hoạch ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả cho vay như: kế hoạch tăng trưởng tín dụng, kế hoạch marketing, chính sách nhân sự,…
Về chất lượng cán bộ tín dụng: Nhân viên tín dụng là người trực tiếp tiếp xúc với khách hàng, tiếp nhận hồ sơ, hướng dẫn khách hàng các thủ tục vay vốn, thực hiện thu thập và xử lý thông tin về khách hàng để đưa ra quyết định cho vay hay không cho vay, cũng như là người thực hiện giám sát sau khi cho vay và thu nợ. Do đó, mỗi nhân viên tín dụng phải có trình độ chun mơn, khả năng nghiệp vụ, khả năng phân tích, đánh giá, có trách nhiệm trong cơng việc trên cơ sở lựa chọn được những khách hàng có đủ năng lực pháp lý, có đủ năng lực tài chính, có tư cách đạo đức tốt,… Nhờ có những cán bộ như vậy, các khoản cho vay diễn ra an toàn và hiệu quả hơn, hoạt động cho vay cũng nhanh chóng và thuận tiện hơn.
Nhóm yếu tố từ điều kiện phát triển kinh tế - xã hội
Kinh tế phát triển hay đi xuống đều ảnh hưởng đến vấn đề xây dựng văn hóa chất lượng từ việc xác định các giá trị chuẩn mực, xây dựng, hoạch định chính sách cho đến các nguồn lực dành cho tổ chức văn minh, hiện đại, trang bị phương tiện, điều kiện làm việc …
Trong điều kiện phát triển kinh tế xã hội ở nước ta hiện nay nguồn vốn chủ yếu được huy động từ nguồn vốn vay ngân hàng. Tức là, hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng để phát triển kinh tế là một điều tất yếu để phát triển nền kinh tế. Tuy nhiên, để bảo vệ quyền lợi cho mình, các ngân hàng đều áp dụng các biện pháp bảo đảm để bảo vệ cho các nghĩa vụ của bên nhận cấp tín dụng này, và thơng thường là biện pháp bảo đảm thế chấp tài sản.
Hiện nay, trên khắp cả nước, đặc biệt tại các địa phương đang sự phát triển mạnh mẽ như Đà Nẵng, Hải Phòng, Quảng Ninh... các dự án đầu tư xây dựng được thực hiện ồ ạt, và việc các chủ đầu tư cần nguồn vốn để thực hiện dự án là tất yêu, từ đó dẫn tới việc thế chấp tài sản là chính các dự án này, hay chính là thế chấp các BĐS HTTTL trong dự án để tái đầu tư.