dụng đất lần đầu đối với hộ gia đình, cá nhân XEM LẠI Phần này nêu khó khăn
thực tế trong cấp giấy chứng nhận lần đầu như: việc xác định nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất, quy định cấp giấy qua các thời kỳ
Việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đang là vấn đề cấp bách hiện nay, mặc dù có nhiều văn bản ban hành để đẩy nhanh tiến độ
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giải quyết được nhiều những vướng mắc, song vẫn còn tồn tại các yếu tố ảnh hưởng gây khó khăn đến hoạt động đăng ký đất đai lần đầu:
Một là, công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơng việc
khó khăn phức tạp: tình trạng vi phạm trong quá trình sử dụng đất như lấn chiếm, sử dụng khơng đúng mục đích, chuyển nhượng bằng hình thức mua bán giấy tay khơng theo quy định, tranh chấp, tự chiếm dụng, cấp đất sai thẩm quyền ... của hộ gia đình, cá nhân khá phổ biến, từ đó làm cho q trình xét duyệt cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gặp khó khăn, thiếu vụ việc kéo dài nhiều năm chưa được giải quyết dứt điểm.
Hai là, nghĩa vụ tài chính và nhận thức của người sử dụng đất chưa cao trong
việc đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu. Nghĩa vụ tài chính là một trong những nguyên nhân lớn, khi hồ sơ đã hoàn thành nhưng người đăng ký cấp giấy chứng nhận lại khơng đủ khả năng hồn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất và các khoản phí, lệ phí khác. Bên cạnh đó nếu người dân chậm nộp thuế thì sẽ bị nộp phạt theo quy định của ngành thuế, có trường hợp tiền phạt chậm nộp cao hơn tiền sử dụng đất. Từ đó tồn tại tâm lý có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay khơng thì người dân vẫn sống và canh tác trên mảnh đất đó bình thường mà khơng cần phải bỏ bất cứ một khoản chi phí nào nên khơng khuyến khích được người sử dụng đất đăng ký, cấp giấy.
Ba là, năng lực của những cán bộ được phân công trực tiếp giải quyết cơng
việc cịn nhiều hạn chế, chưa nghiên cứu kỹ và sâu, chưa cập nhật kịp thời các văn bản điều chỉnh hướng dẫn về những lĩnh vực cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu nói riêng và Luật Đất đai nói chung, xử lý tình huống theo cảm tính và rập khn.
Bốn là, hồ sơ địa chính khơng cịn phù hợp thực tế, cơng tác cập nhật chỉnh lý
hồ sơ của cấp xã cịn nhiều khó khăn cần phải mất nhiều thời gian để thẩm tra xác minh, kiểm tra hồ sơ lưu trữ trước đây.
Năm là, công tác phối hợp quản lý đất đai giữa các ngành liên quan chưa thật
sự chặt chẽ, nhất là cấp xã nên có rất nhiều trường hợp người dân lấn chiếm sử dụng đất trái phép, nhưng đã sử dụng ổn định, mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa có hướng giải quyết cụ thể, mặt khác chưa tổ chức thực hiện tốt việc tuyên truyền, vận động nhân dân thực hiện quyền và chấp hành nghĩa vụ trong lĩnh vực đất đai.
Sáu là, có rất nhiều trường hợp tại địa phương khi đối tượng sử dụng đất đã có
thời gian sử dụng đất ổn định nhưng không đăng ký cấp Giấy chứng nhận lại lập di chúc hoặc giấy tay tặng cho các đối tượng khác trong gia đình khơng theo quy định, thời điểm cho tặng bằng giấy tay lại không đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận; nội dung di chúc không phù hợp với quy định pháp luật hoặc có di chúc nhưng lại bỏ sót những người thừa kế không phụ thuộc nội dung di chúc theo Điều 644 Bộ luật dân sự 2015, từ đó buộc phải lập lại hồ sơ theo hướng thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, của người đại diện nếu những người được thừa kế theo quy định thống nhất được hoặc vụ việc phải đem ra tòa án giải quyết.
Xác định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) lần đầu cho các hộ gia đình, cá nhân là một trong những nhiệm vụ cần quan tâm, thời gian qua, các địa phươngđã chỉ đạo cơ quan chuyên môn, các xã, thị trấn tập trung thực hiện. Tuy nhiên, suốt thời gian qua quá trình này thực hiện vẫn cịn gặp khơng ít khó khăn.
Khó khăn đầu tiên phải kể đến trong quá trình cấp GCNQSDĐ lần đầu cho người dân ở các địa phương là trong q trình kê khai cấp GCNQSDĐ, cơ quan
chun mơn phải đối chiếu từ 3 loại bản đồ và tất cả các loại tài liệu khác như: đất tổ chức, đất rừng, đất quốc phòng… xem đất được cấp GCNQSDĐ chưa nên mất nhiều thời gian. Nếu có thửa chồng lấn, khơng xác định được ranh giới giữa chủ này với chủ kia, chồng chéo với những phần đất đã cấp GCNQSDĐ theo hệ thống bản đồ cũ thì khơng được cấp GCNQSDĐ mới. Trong khi đó người dân cứ nghĩ đo bản đồ mới là được cấp GCNQSDĐ nên thấy lâu chưa được nhận GCNQSDĐ thì ý kiến bức xúc. Đây là khó khăn khơng dễ tháo gỡ, cần sự phối hợp với đơn vị tư vấn để điều chỉnh, lọc những diện tích đã cấp sai cho người khác, hủy GCNQSDĐ thời điểm đó để cấp GCNQSDĐ mới lần đầu.
Khó khăn thứ hai là từ phía người dân: Theo quy định của Nhà nước, đối với những trường hợp sử dụng đất ở trước ngày 15/10/1993, nếu được UBND xã xác định sử dụng ổn định, không tranh chấp sẽ được cấp GCNQSDĐ và không phải thu tiền. Nhưng nhiều trường hợp khi đối chiếu với các loại tài liệu, hệ thống bản đồ trước đây thì xác định là đất nông nghiệp, không phải đất ở, nếu cấp GCNQSDĐ mới thì phải nộp 50% giá trị thửa đất. Trường hợp này khá nhiều và đang vướng mắc ở xã Tức Tranh và xã Phú Đô, chủ các thửa đất khơng đủ năng lực tài chính nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
Một nguyên nhân nữa khiến việc cấp GCNQSDĐ lần đầu cho người dân bị chậm là do cán bộ địa chính và Chủ tịch UBND cấp xã chưa nêu cao trách nhiệm trong việc xác định nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất. Khơng ít trường hợp cán bộ địa chính xã chưa nghiên cứu kỹ nên bị động trong thiết lập hồ sơ, hướng dẫn người dân làm sơ sài, sau khi sốt lại, cán bộ ở Chi nhánhVăn phịng đăng ký đất đai thấy không đạt yêu cầu đã trả lại, ghi rõ sai ở đâu, cần bổ sung những gì.
Bên cạnh đó, việc thực hiện quy trình xét giao đất chưa thật sự công khai, minh bạch; hoạt động của hội đồng tư vấn xét cấp đất, xác định nguồn gốc đất tại một số nơi còn bất cập. Giữa quản lý, sử dụng đất của người dân trên thực tế với hồ
sơ quản lý của cơ quan nhà nước chưa thống nhất làm phát sinh đơn thư khiếu nại, tố cáo, phản ánh về hành vi hành chính trong q trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cá biệt có trường hợp cấp giấy làm phát sinh đơn thư khiếu nại, khởi kiện kéo dài làm ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất. Tại nhiều nơi có tình trạng chính quyền đã cấp GCNQSD đất rừng cho hộ gia đình theo quy định pháp luật trước đây khi thực hiện các dự án về phát triển rừng (cấp bìa trắng để thực hiện dự án PAM từ năm 1993 trở về trước) sau đó cấp lại GCNQSD đất cho người khác sử dụng đất (người thứ hai) nhưng không thu hồi giấy chứng nhận đã cấp trước đó nên đã xảy ra nhiều tranh chấp, yêu cầu về hủy giấy CNQSD rừng và đất rừng.
Trách nhiệm và sự phối hợp của các cơ quan trong tiếp nhận, giải quyết, hướng dẫn, thẩm định hồ sơ, cung cấp thơng tin về q trình sử dụng đất có vai trị rất quan trọng. Tuy nhiên, sự phối hợp này chưa tốt dẫn đến tình trạng sai sót, phải trả hồ sơ giữa các cấp khiến việc giải quyết kéo dài, người dân phải đi lại nhiều lần. Công tác xử lý, giải quyết những trường hợp tồn tại, những trường hợp vi phạm pháp luật đất đai như giao đất trái thẩm quyền, xây dựng trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất trái quy định lại thiếu sự phối hợp giữa các phịng, ban chun mơn cấp huyện và UBND cấp xã
Số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã ký nhưng chưa giao đến hộ gia đình cá nhân cịn nhiều, trong đó có nhiều ngun nhân như: sai sót về số liệu, người sử dụng đất chưa có điều kiện thực hiện nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ,..). Cịn số lượng lớn hồ sơ đề nghị cấp giấy đối với hộ gia đình chưa được giải quyết do nguồn gốc đất phức tạp như đất lấn chiếm, đất tranh chấp, xây dựng nhà trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất khơng đúng quy định, do thay đổi các quy định pháp luật liên quan về điều kiện được công nhận đất ở (giữa luật đất đai 2003 và luật 2013),...
Như vậy, trong quá trình thực hiện việc cấp GCNQSD đất, tình trạng vi phạm thời hạn giải quyết, cấp đất khơng đúng diện tích theo thực tế (thừa hoặc thiếu), khơng đúng đối tượng, xác định thời hạn, nguồn gốc sử dụng đất khơng chính xác; có trường hợp cấp giấy nhưng khơng có ranh giới, mốc giới cụ thể, khơng có trích đo vị trí thửa đất; xác định nghĩa vụ tài chính, miễm/giảm tiền đối với người sử dụng đất, thu phí, lệ phí liên quan chưa đúng quy định vẫn xảy ra nhiều.