2.1.3.1. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận khi có vi phạm pháp luật về đất đai9 Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01/7/2014 thì xử lý, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định đối với một số trường hợp như sau:
Trường hợp đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà nay diện tích đất lấn, chiếm khơng cịn thuộc hành lang bảo vệ an tồn cơng trình cơng cộng, khơng thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thơng; khơng có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, cơng trình sự nghiệp và cơng trình cơng cộng khác thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trong trường hợp sử dụng đất do lấn, chiếm đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các nông trường, lâm trường quốc doanh, Ban quản lý rừng, trung tâm, trạm, trại, công ty nông nghiệp, lâm nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
(i) Trường hợp khơng có Ban quản lý rừng thì người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích bảo vệ, phát triển rừng phòng hộ và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
(ii) Trường hợp lấn, chiếm đất và nay đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở và không thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, xây dựng cơng trình hạ tầng cơng cộng thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, trong trường hợp lấn, chiếm đất kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014, đang sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp và hiện nay diện tích đất này vẫn được xác định giao cho nơng trường, lâm trường quản lý, sử dụng
thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thu hồi đất lấn, chiếm để trả lại cho nơng trường, lâm trường.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trong trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì người đang sử dụng đất khơng thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 3 Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nơng nghiệp do tự khai hoang mà đất do phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, khơng có tranh chấp thì được Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuế.
Như vậy, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, thì tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể mà cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứ không phải là đương nhiên được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân nằm trong các trường hợp nêu trên, có nghĩa là đối với những trường hợp đó Nhà nước sẽ rà sốt và kiểm tra lại sự phù hợp, thời điểm lấn chiếm, làm rõ trách nhiệm của từng đối tượng cụ thể để gây ra việc lấn chiếm để giải quyết theo quy định của pháp luật như việc xử lý thu hồi, tạm thời sử dụng hay xem xét để cấp giấy chứng nhận.
2.1.3.2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền
Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân được quy định rõ tại Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP bao gồm các trường hợp người đứng đầu
điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, cơng nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.
Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993, khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại khoản 1 Điều 20 của Nghị định này.
Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014, khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.
Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc cơng trình xây dựng khác thì diện tích cịn lại khơng có nhà ở, cơng trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Nhìn chung thì hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được giao không đúng thẩm quyền chỉ áp dụng cho những trường hợp giao đất trước ngày 01/7/2014, những trường hợp được giao sau ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành thì hộ gia đình, cá nhân khơng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chỉ tạm thời sử dụng đúng hiện trạng và giao trả lại khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
So với quy định trước đây về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân được giao đất không đúng thẩm quyền được quy định cụ thể các trường hợp ở Điều 16 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP về đất được giao không đúng thẩm quyền nhưng người đang sử dụng đất có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp
tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất trước ngày 01/7/2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định sau đây:
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì được cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất đã được giao và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp gia đình, cá nhân đã được sử dụng đất ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì thực hiện như sau:
Đối với diện tích đất được giao thuộc nhóm đất nơng nghiệp hoặc đất phi nơng nghiệp nhưng khơng phải đất ở thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất;
Đối với diện tích đất được giao làm đất ở trong hạn mức giao đất ở thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất; đối với diện tích đất cịn lại đã có nhà ở (nếu có) thì được cấp Giấy chứng nhận và phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu quy định; đối với diện tích cịn lại khơng có nhà ở (nếu có) được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận và phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu quy định.
Như vậy, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khơng đúng thẩm quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao thuộc nhóm đất nơng nghiệp hoặc đất phi nơng nghiệp nhưng khơng phải đất ở thì được cấp Giấy chứng nhận và khơng phải nộp tiền sử dụng đất; cịn hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ngồi hạn mức giao đất ở hoặc từ đất nơng nghiệp chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì được cấp Giấy chứng nhận và phải nộp tiền sử dụng đất. Đối với Luật đất đai hiện hành thì quy định cả hai trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được giao khơng đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2014 thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp
luật. Đây cũng là điểm bộ sung tiến bộ so với quy định của Luật đất đai trước đây nhằm điều hịa lợi ích của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do giao khơng đúng thẩm quyền, nguyên nhân là do lỗi xuất phát từ cơ quan Nhà nước tiến hành giao đất. Đồng thời ngăn chặn tình trạng vi phạm pháp luật về đất đai, giao đất không đúng thẩm quyền sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thu hồi tồn bộ diện tích đã giao kể từ ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành trở về sau.
Tuy nhiên đến ngày 27/01/2015, Bộ Tài nguyên và Môi trường lại ban hành Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT về quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp được giao đất không đúng thẩm quyền từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 theo quy định tại Điều 23 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP được cụ thể hóa ở Điều 18 của Thơng tư số 02/2015/TT-BTNMT và thực hiện như sau:
Làm rõ và xử lý trách nhiệm đối với người giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật;
Xem xét, quyết định đối với từng trường hợp cụ thể và chỉ cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã sử dụng đất ổn định, khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trường hợp giao đất làm nhà ở thì chỉ cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân khơng có đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở được giao không đúng thẩm quyền.
2.1.3.3. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu
Trường hợp trên được quy định theo Luật đất đai mới tại Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP “Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản
quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Đây là quy định mang tính kế thừa từ Điều 17 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP trong trường hợp thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận. Do đó, để xác định thời điểm hình thành của thửa đất có diện tích tối thiểu được tách thửa phải xác định theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh khi thực hiện hiện Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, khi đó quy định diện tích tách thửa đối với tất cả các loại đất, diện tích tối thiểu để được cấp giấy chứng nhận sẽ tùy vào điều kiện từng địa phương, phong tục tập quán của từng khu vực và điều kiện sử dụng đất mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ở mỗi địa phương sẽ có quy định cụ thể.
Đối với địa bàn tỉnh Cà Mau ban hành Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 05/01/2010 “về việc quy định diện tích đất tối thiểu được phép sau khi tách thửa và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi tách thửa trên địa bàn tỉnh Cà Mau” có hiệu lực ngày 15/01/2010 và Quyết định số 10/2011/QĐ-UBND ngày 14/7/2011 “ban hành quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu trên địa bàn tỉnh Cà Mau”. Theo đó thửa đất đang sử dụng đã hình thành trước ngày 15 tháng 01 năm 2010 (ngày Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND của UBND tỉnh có hiệu lực thi hành) có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa đã được quy định tại
Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai. Khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực, Ủy ban nhân dân tỉnh Cà Mau ban hành Quyết định số 32/2015/QĐ- UBND ngày 19/10/2015 “quy định về hạn mức tối thiểu tách thửa đất ở trên địa bàn tỉnh Cà Mau”.
2.1.3.4. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với trường hợp thửa đất nằm trên nhiều đơn vị hành chính
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thửa đất nằm trên nhiều đơn vị hành chính thì thực hiện như sau:
Trường hợp sử dụng đất thuộc phạm vi nhiều xã, phường, thị trấn nhưng cùng thuộc thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của một cơ quan thì cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất trong đó phải xác định từng phần diện tích thuộc phạm vi từng đơn vị hành chính cấp xã.
Trường hợp sử dụng đất thuộc phạm vi nhiều xã, phường, thị trấn thuộc thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của các cơ quan khác nhau thì cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất thuộc thẩm quyền của từng cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân được quy định tại khoản 2 Điều 105 Luật đất đai năm 2013 “Ủy ban nhân dân cấp
huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác