Vào thời điểm trước năm 1993 tuy Nhà nước cũng đã quan tâm nhiều đến vấn đề đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vào thời điểm trên điều kiện kinh tế - xã hội nước ta vẫn cịn một số khó khăn nhất định, về mặt dân trí cịn nhiều hạn chế nên việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận, cũng như việc tuyên truyền để nâng cao nhận thức của người sử dụng đất về đăng ký đất đai là điều rất khó nên dẫn đến việc khơng đăng ký về đất đai với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Xuất phát từ tình hình đó, Nhà nước cũng đã tạo điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng khi khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định cụ thể ở điều 101 Luật đất đai năm 2013 như sau:
Thứ nhất, “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà khơng có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, khơng có tranh chấp thì được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất”6 Khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013
Như vậy, không phải tất cả các đối tượng sử dụng đất nào khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất cũng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà trường hợp này chỉ áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất đất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại những khu vực có điều kiện kinh tế khó khăn và đặc biệt khó khăn, quy định này nhằm cơng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân có điều kiện kinh tế khó khăn, trực tiếp sản xuất đất nơng nghiệp ổn định và phát triển kinh tế của hộ gia đình, cá nhân và khi được UBND cấp xã xác nhận là hộ gia đình, cá nhân là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp và sử dụng ổn định không tranh chấp sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. So với quy định tại khoản 3 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 thì Luật đất đai năm 2013 khơng chỉ kế thừa mà còn bổ sung thêm khu vực kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khơng giới hạn chỉ có khu vực miền núi, hải đảo như trước đây.
Thứ hai, “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khơng có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nơng thơn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”7 Khoản 2 Điều 1010 Luật Đất đai năm 2013. Như vậy, trong trường hợp này để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đồng thời thỏa mãn tất cả các điều kiện. Trong đó phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận phù hợp các yếu tố như sau: (i) thời gian sử dụng phải trước ngày 01/7/2004; (ii) phải sử dụng ổn định, không tranh chấp; (iii) phù hợp với các loại quy hoạch đã được phê duyệt; (iv) không vi phạm pháp luật về đất đai. Về các điều kiện chung là như thế, tuy nhiên
không phải các trường hợp nào vi phạm pháp luật về đất đai hay không phù hợp với quy hoạch đều không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. So với quy định tại khoản 4 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 thì Luật đất đai năm 2013 khơng chỉ kế thừa mà còn bổ sung thêm việc lùi thời hạn sử dụng đất của người sử dụng đất về sau, phù hợp với các loại quy hoạch đối với nơi đã có quy hoạch, đặc biệt là không vi phạm pháp luật về đất đai.
Để áp dụng thực hiện trong điều kiện thực tế, Chính phủ ban hành Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013, trong đó quy định một số nội dung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 100 và 101 Luật đất đai năm 2013, quy định rõ ràng và cụ thể từng trường hợp hơn so với những quy định còn dàn trãi chung chung như Điều 14, 15 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại của Chính phủ.
Khi xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/7/2004 mà khơng có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ- CP và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 101 của Luật đất đai, Điều 23 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và không vi phạm pháp luật về đất đai, được thực hiện như sau:
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, cơng trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận khơng có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch)
hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được cơng nhận quyền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, cơng trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch, chưa có thơng báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được cơng nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy, trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, cơng trình xây dựng khác trước ngày 01/7/2004 mặc dù việc sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì vẫn tiến hành công nhận quyền sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận. Đây là quy định mang tính kế thừa từ khoản 1 Điều 14 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP chỉ áp dụng cho đất có nhà ở, cơng trình xây dựng khác.
Việc xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao trong trường hợp khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày ngày 15/10/1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều 103 Luật này như sau: (i) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình; (ii) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức cơng nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương; (iii) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là tồn bộ diện tích
thửa đất. Trong trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15/10/1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này8 Khoản 5 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013.
Để hướng dẫn thực hiện việc xác định diện tích đất ở để công nhận hạn mức, Ủy ban nhân dân tỉnh Cà Mau ban hành Quyết định số 20/2015/QĐ-UBND ngày 18/8/2015 về việc ban hành quy định hạn mức giao đất ở và hạn mức công nhận một số loại đất trên địa bàn tỉnh Cà Mau. Theo đó:
Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao gắn liền với nhà ở được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 mà trong giấy tờ đó khơng ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:
(i) Đối với hộ gia đình có từ 04 nhân khẩu trở xuống thì hạn mức cơng nhận đất ở bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Điều 3 của Quy định này.
(ii) Đối với hộ gia đình có từ 05 đến 08 nhân khẩu, hạn mức cơng nhận khơng q 02 (hai) lần và có từ 09 nhân khẩu trở lên, hạn mức công nhận không quá 03 (ba) lần hạn mức giao đất ở quy định tại Điều 3 của Quy định này.
(iii) Số nhân khẩu để xác định hạn mức công nhận đất ở theo nguyên tắc quy định tại điểm a, b Khoản này là số nhân khẩu có trong sổ hộ khẩu của hộ gia đình đang ở trên cùng thửa đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đối với nhóm đất nơng nghiệp thì được quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 20 Nghị 43/2014/NĐ-CP quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nơng nghiệp từ trước ngày 01/7/2004, nay được Ủy ban
nhân dân cấp xã xác nhận là đất khơng có tranh chấp thì được cơng nhận quyền sử dụng đất như sau:
(i) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hình thức Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật đất đai; diện tích đất nơng nghiệp cịn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước;
(ii) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nơng nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng, thời hạn thuê đất được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 126 và khoản 4 Điều 210 của Luật đất đai;
(iii) Đối với đất nơng nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, cơng trình xây dựng khác mà khơng được cơng nhận là đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích hiện trạng đang sử dụng như trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này; nếu người sử dụng đất đề nghị chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Như vậy, căn cứ vào diện tích đất nơng nghiệp mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng, nếu không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương thì cấp giấy chứng nhận theo hình thức Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất; nếu vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương thì cấp giấy chứng nhận theo hình thức thuê đất của Nhà nước.